观光农业度假村商业计划书

1、归园生态农业养生庄园商业计划书目 录第一章 项目概述3一、项目名称3二、项目背景3三、项目定位4四、规划简介4第二章 公司介绍5一、公司介绍5二、公司的使命与理念5三、公司发展战略5第三章 项目规划5一、总体规划6二、总体设计规划7第四章 市场与竞争分析12一、市场分析12（一）行业分析12（二）项目市场定位14二、竞争分析15（一）竞争对手分析15（二） swot分析15第五章 市场营销17一、 营销体系17二、市场营销推广战略17第六章 财务预测18一、主要技术指标18二、项目投资估算19第一章 项目概述一、项目名称 归园养生基地：归园取“归园田居”之意，突出本项目回归大自然，将健康生活与

2、绿色农业结合的休闲养生导向。二、项目背景 随着中国步入老龄化社会，及亚健康状态问题日趋严重，健康养生与自然环境引起更多的重视。世界卫生组织一项全球性调查结果表明，全世界真正健康的人仅占5，经医生检查、诊断有病的人也只占20，75的人处于亚健康状态，并且亚健康状态人数呈逐年上升趋势。据有关部门预测，到2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.9亿人，约占7%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿人，其中65岁以上的老人1.91亿。至2040年，60岁以上老人3.74亿人，而65岁以上老人达到287亿。引起亚健康的三大原因：环境污染、食品安

3、全、工作压力巨大。近年来频频曝光奶粉、鸡蛋三聚氰胺超标事件、猪肉瘦肉精事件恰恰印证了的食品安全问题的严重性。生活和工作的压力，令城市居民对于田园生活的向往和对于亲近土地这种原生乐趣的兴趣与渴望愈发浓厚。“农夫山泉有点田”的广泛流传是当今城市居民追求高品质生活的真实内心写照，人们向往回归自然，找到一份绿色的寄托，找到一份安全的保障。因此以休闲生态农业和健康养生主题的现代农业庄园项目具有广阔的市场空间。归园养生会所是深圳市橄榄树投资有限公司针对城市生活压力加大，生活环境恶化，以及养老养生等日趋严重的社会问题，满足城市居民追求健康、改善生活品质的需求，打造的集休闲农业、健康养生、度假观光为一体生态农

4、业示范园，理念独特的休闲农业养生基地。三、项目定位市场定位：本项目的核心内容是以发展健康产业和休闲生态农业为宗旨，以促进和提高人们健康水平为目的，以食品安全、休闲观光和亚健康问题为业务方向，在突出服务重点的同时，以适应高端人群引领消费的特点为导向，体现社会价值和经济收益，为当地消费人群提供集保健康复、科学养生、休闲度假、现代农业观光体验于一体的乡间度假基地。目标客户群： 1、亚健康的高端消费人群。2、需要疗养康复的退休老人。3、都市中高端家庭客户。目标人群共同特点是，工作繁忙，压力大，需要适当缓解或调节，注重养生和生活质量，有健康消费意识、能力和倾向。四、规划简介 顺应市场需要和时代发展需求，

5、以生态农业示范、休闲养生为主题，利用农业景观，和当地自然旅游资源，通过科学规划和开发设计，现代农业技术，将归园农庄打造成为提供绿色食品、健身养生、观光休闲、农业体验的生态农业示范园区，实现连锁经营、规模效应，打造“归园”品牌形象，为健康事业。 初步规划，每个归园养生基地项目占地200-600亩，位置以城乡结合部，交通便捷，接近目标人群市场为佳，项目基地以保健养生、现代农业示范、体验、观光为主，以功能划分养生基地内主要涉及三个方面建设：1、理疗康复养生会所：为满足高端人群改善亚健康状态，及康复保健需求而建立的养生会所，联合国内中西医领域专家、单位，推广中医养生生活方式，辅助以专业的理疗器材和康复

6、计划，和优越的自然环境，倾力打造理念独特的健康产业品牌。2、综合性度假酒店：配合养生会所和基地旅游度假需求，将酒店定位为全功能度假酒店（三星以上），建筑面积1.2万平米，主要建设内容包括：娱乐健身中心（含各种水疗、足道、桑拿、室内泳池、健身房等健身养生休闲设施）、客房系统、宴会厅、大小会议厅、会展中心及酒店景观设计等方面，基本涵盖旅游六要素、满足度假、会议游客的主要需求，实现服务体系的集约化、规模化、人性化。3、休闲生态农业示范区：三分之二土地用于有机蔬菜种植、家禽养殖。如果需要做土地改良，可以引进无土栽培技术，建设现代农业示范园区，产出主要供应养生基地和酒店内部消费；剩余土地用于景观设计和农

7、业体验，基地提供技术支持和代理管理服务，带动农业体验、田园景观旅游。第二章 公司介绍一、 公司介绍橄榄树绿色产业投资基金olive green industry investment fund橄榄树绿色产业投资基金（简称橄榄树资本）是由温州民营企业家吴光强先生发起设立的人民币基金。一期基金发起规模3-5亿左右人民币，投资领域涵盖生态农业、休闲旅游、健康行业、陵园项目等快速发展行业，主要投资于符合国家产业政策，具有广阔发展前景，具备长期竞争优势的优质项目。二、公司的使命与理念三、公司发展战略第三章 项目规划一、总体规划以生态农业示范、休闲养生为主题，利用农业景观，和当地自然旅游资源，通过科学规划

8、和开发设计，现代农业技术，选择全国一二线城市周边地区着手布局，将归园养生基地打造成为提供绿色食品、健身养生、休闲度假、现代农业观光体验的健康产业和生态农业示范园区，实现连锁经营、规模效应，打造“归园”品牌形象，以健康事业发展为己任。每个项目占地200-600亩，项目位置选择在一二线城市周边，交通便捷，自然环境优越，临近目标人群市场为佳。项目基地以保健养生、度假休闲、现代农业示范、体验，观光为主要业务导向，涉及相关方面建设：1、理疗康复养生会所：为满足高端人群改善亚健康状态，及康复保健需求而建立的养生会所，联合国内中西医领域专家、单位，推广中医养生生活方式，辅助以专业的理疗器材和康复计划，和优越

9、的自然环境，倾力打造理念独特的理疗康复为导向的健康产业特色品牌。2、综合性度假酒店：配合养生会所和基地旅游度假需求，将酒店定位为全功能度假酒店（三星以上），建筑面积1.2万平米，主要建设内容包括：娱乐健身中心（含室内泳池、健身房等健身设施）、客房系统、宴会厅、大小会议厅、会展中心及酒店景观设计等方面，基本涵盖旅游六要素、满足度假、会议游客的主要需求，实现服务体系的集约化、规模化、人性化。3、休闲生态农业示范区：除去建筑和景观占地，剩余土地三分之二用于生态农业，蔬菜种植、果树种植、家禽养殖。如果需要做土地改良，可以引进无土栽培技术，建设现代农业示范园区，产出农产品主要供应养生基地和酒店内部消费；

10、另外三分之一土地用于农业体验，基地提供技术支持和代理管理服务，带动农业体验、田园景观旅游。二、总体设计规划依据项目所在地的自然环境，当地文化特色，建筑风格，因地制宜设计不同风格的特色庄园。总体上与周围自然环境、气候条件相呼应，重视融合自然环境、营造健康舒适的度假式酒店及养生康复中心。1、养生会所养生会所依据自然景观或人造景观设计为别墅群格局，使建筑隐映于山水田园间，营造山水入画的意境，曲径通幽的静谧隐私空间。按建筑风格，可分中式、日式、欧式别墅，或凸现地域、气候、文化特色，设计为江南水乡式、热带景观式、或异域风情式。别墅区建筑布局：总占地面积30亩左右，建筑面积，低容积率，高绿化度。因地取景与

11、人造景观结合；以单栋别墅、联排别墅、多层建筑相结合，多层建筑以25层为主（局部不突破5层），楼高控制在24米。高层建筑控制在80米以下。别墅群样板： 日式山坡别墅群 欧式山坡别墅群 现代别墅群 现代别墅样板： 室内设计总体装修设计要与建筑风格相统一，局部设计有特色，客房部分以高档、温馨为主。公共部分体现高档豪华，体现多功能性，使休养人员在休闲娱乐的同时能欣赏到窗外美景。装修以高贵、典雅、文化气息浓厚为主线。客厅 客厅 客厅室外景观规划应取自然山水及田园之灵秀，以天、地、人的完美共生为主题，以建筑与环境的和谐为最高理念。不破坏原有植被，尽量保持原生态。因地取景，因势造园。园区景观以组团式布局设立

12、了一些休闲步道及小型广场，绿色神态遍布全园，创造动与静、实体建筑与自然景观相结合之审美。园区绿化园区总体绿化以接近自然为主，综合运用中西园林造景方法，体现幽静、典雅、质朴之意境。主景树以适合当地气候的景观植物成片布置，适当搭配常绿球，模纹及开花乔木、灌木，使园区内四季皆有景。出入口布置与交通组织：中心主入口位于主道上，园区主要分正、侧两处进出口。四面方位均有便行通道。根据内部交通联系及消防通道的要求，在园区内进行道路规划。主干道贯穿各分支路，通向各分区和各楼门前，在园区正门外设置一个较大的停车场（200台）便于外来会客车辆停放。道路规划：以双行道环绕每个区域，区域内以单行道为主。道路沿等高线布

13、置，道宽53.5米。由于园区与外部公路连接处坡度较大，在入口处设有一块较大的平整缓冲区域方便进出车辆停靠。为方便老人使用，所有的道路全部为无障碍道路。园区道路设想效果图养生会所建筑主要功能：为会员提供专业的理疗康复设施和指导。理疗中心:会所区域核心建筑，设置项目包括仪器理疗康复中心、健康药浴馆（设50张理疗床）、氧吧、足道馆、温泉汤池馆、水疗中心、健康按摩室、美容美发厅、养生保健交流中心、急救服务区等。温泉洗浴 住宿区:会员专享别墅区住宿，以会员预订形式，按期出租。公共服务:位于别墅区与度假酒店之间，为整个庄园 提供日常用品、药品购物，室外公共健身场所及园区服务管理。2、度假酒店设计酒店设计与

14、会所别墅总体风格保持一致，功能设计要满足顾客各种需求，兼顾舒适美观。建设方案采取绿色标准，尽量使用清洁能源，和地毯标准，降低旅游活动对环境的影响。酒店标准为三星及以上，视当地消费水平及庄园规划而定。总体建筑面积1.2万平米左右，客房可以容纳500人左右。 功能分区客房系统：容纳500人的客房服务体系室内娱乐健身中心：含泳池、健身房、网球场、棋牌室等健身设施餐饮服务系统：宴会厅、中西餐、自主餐厅、酒吧、茶室等会议会展中心：承办商务会议、展览、报告等全功能型结构，基本满足度假、会议游客的主要需求，实现服务体系的集约化、规模化、人性化。 3、休闲生态农业示范区根据总体规划的指导思想和规划目标的要求，

15、结合当地的自然地理条件、开发单位的发展远景设想以及农业生态观光园的功能特性，生态农业示范园区划分为以下功能区，休闲产品、生态农业展示厅：用于休闲产品、有机农产品展示现代农业示范区：占整个农业示范区三分之二的土地用地，现代生态农业技术示范园，包括有机蔬菜区、有机果园区、家禽养殖区、香草种植区。产品主要供园区内部消费，为园区实现绿色健康饮食提供保障。绿色生态农业设想图现代农业观光体验区：用于会员按份认租，基地提供技术支持和代理管理服务，带动农业种植、采摘体验、休闲农业旅游。同时加入参与性制作体验项目，如果酒酿造，精油制作等项目，将单纯的休闲农业旅游提升为一种，回归自然、倡导健康兼顾浪漫情调的生活方

16、式。风光游览区：特色水果、四季果园、香草种植，将原始田园风情与现代造景手法结合，将普通的农业景观打造成质朴而不失浪漫的伊甸园。为繁忙的现代都市人创造一个真正放松身心、唤醒内心感性，释放内心真实情感的休闲胜地。香草基地中央管理服务区：主要功能是向整个观光园提供游览管理、综合服务和后勤供给等服务。同时，与各景区的管理服务点形成灵活便捷的管理服务网。主要设施有停车场地、服务中心等建筑。要求总体布局合理，流线清晰，功能明确。建筑体量适宜，高低有致，疏密得当，风格朴实，具有关田园的风貌。第四章 市场与竞争分析一、市场分析（一）行业分析1、健康产业发展前景：健康产业将是21世纪社会经济发展的重要组成部分，

17、也将是经济增长的一个重要支点。本项目正是为顺应社会发展，以前瞻的视野，在广泛调研的基础上，经多方专家论证提出来的。不管是在中国，还是在全球，健康产业都是越来越热门的产业。目前，根据我国卫生部对城市上班族的调查，处于亚健康状态的人数占城市上班族总人数的比例为48%。其中北京高达75.3%，上海73.5%，广东73%；知识分子和企业家亚健康者占到75%。亚健康作为隐形杀手，如不能引起重视，也会带来严重后果。因此随着社会发展和人们生活水平的普遍提高，以及人类生活方式的改变，健康产品的总需求急剧增加。以生物技术和生命科学为先导，涵盖医疗卫生、营养保健、健身休闲等健康服务功能的健康产业成为21世纪引导全

18、球经济发展和社会进步的重要产业。据统计，目前全球股票市值中，健康产业相关股票的市值约占总市值的13%左右。特别是在发达国家，健康产业已经成为带动整个国民经济增长的强大动力，美国的医疗服务、医药生产、健康管理等健康行业增加值占gdp比重超过15%，加拿大、日本等国健康产业增加值占gdp比重也超过10%。在我国，健康产业仅占中国国民生产总值的4%5%，低于许多发展中国家。而在发达国家，这一比例普遍超过15%，健康产业成为带动整国民经济发展的巨大动力。例如，美国的健康产业约为1.5万亿美元，而中国只有400亿美元。起步晚，规模小，产业化程度较低。我国人口占世界总人口的四分之一，亚健康人口基数巨大，人

19、们对健康的需求正经历一个由低向高的发展过程，健康产业的市场需求越来越高。国家对健康产业非常重视，制定了一系列促进发展的政策及措施，为企业及健康产业的发展提供了机遇和空间，也为该项目的建设创造了良好的外部条件，加之食品安全问题，亚健康状态问题，毫无疑问，健康产业具备足够的市场容量和成长空间，并且资本市场的介入将使健康走上产业化、专业化的快速发展过程。2、休闲农业：生态农业是指按生态学经济原理、从系统工程的角度来建立和发展农业体系，种植业与牧、副、渔业相结合，发展农业与发展第二、三产业相结合的现代农业；休闲农业是利用农业景观，和当地自然旅游资源，将现代农业生产与旅游观光相结合的旅游项目。集农业生产

20、、生活与旅游观光、参与为一体,通过身临其境的参与活动，享受具有自然景致和田园乐趣的休闲旅游。这种旅游活动能够维护自然环境的生态平衡，发挥农业生产与游览观光相结合的效果, 将科普教育融于旅游中,使游客充分体会到在自然环境中参与劳作带来的物质满足和精神享受，用知识性、趣味性和参与性来实现旅游产业的经济效益。鉴于我国的生态农业、健康市场的市场潜力巨大，对食品安全、健康生活方式关注和的需求日益强烈，把健康产业与生态农业结合起来，是以保健养生、生态农业为主要业务导向，以养生度假基地，带动生态农业体验、观光，既符合消费者心理需求，又符合市场发展潮流，为健康产业的个性化、规模化、专业化提供经验和借鉴。该项目

21、还会在优化产业结构，打造区域品牌，改善投资环境，牵动地方经济，带动招商，拉动税源，增加就业，加强中央与各方的联系，获得良好的社会效益和经济效益等方面，均会起到积极的作用。（二）项目市场定位1、目标客户定位目标客户群： 1、亚健康的高端消费人群。2、需要疗养康复的退休老人。3、都市中高端家庭客户。目标人群共同特点是：工作繁忙，压力大，健康与亚健康状态并存，需要适当缓解或调节，注重养生和生活质量，有健康消费意识、能力和倾向。2、市场定位本项目的核心内容是以发展健康产业和休闲生态农业为宗旨，以促进和提高人们健康水平为目的，以食品安全、休闲观光和亚健康问题为业务方向，在突出服务重点的同时，以适应高端人

22、群引领消费的特点为导向，体现社会价值和经济收益，为当地消费人群提供集保健康复、科学养生、休闲度假、现代农业观光体验于一体的乡间度假基地。3、经营理念本项目以全新的经营理念，创造一个既有专业性又有多元性，既有人性化又有个性化，以静养与运动健身相结合，将养生健康与休闲农业度假旅游相结合的特色庄园项目。本项目的创新之处在于：1、 市场定位创新：造成亚健康状态的原因主要来自三个方面：环境污染；食品安全；工作压力过大。本项目的养生会所，以健康养生为出发点，以中医调养治本，西式器械理疗治标，从自然环境、食品安全、生活方式、精神状态对亚健康人群体质进行全方位的改善。将健康行业与生态农业、旅游度假相结合，满足

23、现代人对健康和休闲度假的多重目标。2、 产品设置创新：养生产品与生态农业结合，生态农业在项目体验上的升级，将以前的采摘果树、 吃农家乐、住农家院的一般休闲项目，加入更多体验性项目，如现代农业科技，参与性体验项目，如果酒酿制、精油制作、香草种植等，融入更多现代农业技术和浪漫元素。3、 经营理念：园区以分级会员制、代理管理制方式为高端客户的专业化需求提供服务，面向单位及个人、家庭量身定制不同类型会员卡。根据会员类型，优先享受不同的园区优惠。例如养生会所为每位会员单位及个人建立健康档案和康复计划，根据每个会员的不同情况和需求设立健康手册定期跟踪会员健康状况，及时安排沟通专家与会员的时间，同时还为常驻

24、会员和不定期休养的会员提供管家式服务、托老服务等，免去儿女的后顾之忧，使他们能专心工作。同时看免费参与会所专家开办的养生课堂，优先享受生态农业区活动优惠等多项增值服务。4、 项目意义：从单纯的健康养生，和休闲农业旅游项目，提升为一种倡导回归自然，放松身心，创造绿色生存环境，人与自然的和谐健康的生活方式的项目。橄榄树投资 二、竞争分析（一）竞争对手分析目前国内的健康养生产业与休闲农业多是独自发展，产品设计、营销方式商在初级阶段，类似本项目定位的庄园寥寥无几，品牌效应尚未形成。本项目将健康养生行业与休闲农业旅游相结合，引入资本市场力量，易于形成规模效应和品牌塑造，必将会推动我国健康产业的发展，以其

25、独特的方式影响健康产业的走向，给健康产业带来全新的理念，为健康产业的专业化、规模化、个性化，提供经验与借鉴。该项目还会在优化产业结构，打造区域品牌，改善投资环境，牵动地方经济，带动招商，拉动税源，增加就业，加强中央与各方的联系，获得良好的社会效益和经济效益等方面，均会起到积极的作用。（二） swot分析 1、优势（strengths）分析 市场定位优势：本项目将健康养生行业与休闲农业旅游相结合，产品设计独特，竞争较少，市场空间广阔。投资公司优势：本公司是一只致力于健康产业与生态农业项目的专业基金公司，汇集了各行业精英人士，引入资本市场的力量，采取政府扶持，专业机构支撑，公司体制运做的模式，共同

26、打造一个独具特色的健康保障平台。为项目的长远发展奠定坚实基础。运营创新优势：满足顾客休养健身、度假旅游服务的同时，还要满足不同人员在工作、学习、交际、娱乐和精神生活等多方面的需求；休闲农业参与性项目产品等设计新颖；打造自身品牌，实行家园化、全程式、会员制服务机制，具有高端性、保密性、安全性等特征。 2、弱势（weaknesses）分析品牌还未树立，没有知名度，市场认可需要时间。对项目所在地自然环境要求较高。 3、机会（opportunities）分析现代都市人休闲现状：现代都市人工作繁忙，压力大，在闲暇时急需放松疲惫的身心，大部分现代都市人喜欢以回归大自然的形式来释放压力。现代都市人饮食现状：

27、近年来蔬菜农药超标、滥用激素类催熟剂等食品安全问题频频被媒体曝光，这让现代都市人对自家的餐桌多了一份担忧，呼唤绿色健康无污染食物的心声也就越来越强烈。为了健康饮食，通过自己的汗滴禾下土，找到一份绿色的寄托，找到一份安全的保障，也成了众多现代都市人的一个心愿。经济高速发展，社会文明不断进步，催生着我国健康产业的诞生与发展。当今人们对健康的需求比以往任何时候都更加强烈，追求健康、崇尚保健已成为人们的一种自觉行动，调节心境、陶冶情操、健康饮食等广义的健康理念深入人心，发展健康产业迫在眉睫。4、威胁（treats）分析 由于本项目独特定位，和投资方的多方位整合优势，这是其它竞争对手所不能比拟的，因此本项目在短时间内不会有强有力的竞争对手。所以当前在本地区不会受到明显的经营竞争威胁。第五章 市场营销一、 营销体系为了高效，便捷，集中的管理，为了谋求长期的发展，达到更好的销售目标，我们采用网上、网下相结合的营销体系。网络营销体系中，综合应用各种网络营销手段，如搜索引擎、网络广告、电子邮件、论坛、博客和及时通讯工具等，以全面宣传和推广项目。网下营销体系，根据公司客户定位和营销计