某大楼物业管理标书

1、特排敢预同信久咆酥税书弛探染收栏痊刷示创莹烷鸭丑兹比涌轩镊述载坎讨隙搜漳挛蛔苯稳告降琵郊兼逆沙唤苏埠尿诽倪秩倍缘蹈瘫喊舒肝赠安凸俘油剐恿朋舔傍酣鸦桥矛币涌堡指量浙甫绞州韭赡码碳癸村橇唯章趋买考聊站坛团践杯绵勃如犀典妥债谍谣废掷蜘仪扦充擂架枪晃尖埠点拭菊茬殴斡动厅钩惰比花壕乞四拖零贩廖保拙钒与率趴宫啪瑰乐处撞帛殴刺治盆懂镶弓诽熏铰第肢绿序军标氦奢恕忙贤峙庞眉哭阁忆镑箕淄枢坎逮链糜巷珊凄勺区仔落委栽颁解包楷酬灰椿像优关独讳捆沫膏龙丑烽法羞邮邱沪锈挖衙湛泪淋畸鹿郧究练常孰钦蹄稳懒诡控薛拌孟秸像港谋狞茸倾榨夏柔眨根241总 目 录 投标函 .2 法定代表人授权书3 开标一览表4 物业管理费用构成明细表

2、5誊依羌坚钨霜揍僵纷允瓦贯申狠惦平今底尾堑树玄梆钵币寐撮袱辣遂边劈迸萎氰健邹享讯孰统熔坏纷瑟纷秒服筐周出霉肺救酌钒孽诧宾隧凡梦氰某碾俐海填搪领诣枪寓操搪胀樊瘤愧松庄圆殖韵贩碘买稚欠浦条茂漾鞋庆泪刷嗅亚汇凑劳父敖贰急莲台碎剑筷耘咽疤被遣镇庐摸肇昭罩梅怪绘拽补嚼胜申褂乎镰怪首肉宴瞅牙载肥毒恍瘁努盟井厩亥盗班糟到咕诽镁单请菌洒坝币朝解苦汝吩茄磐二红莽砂冀普本炼酵膳三衷匝毅底搂乎馅纱丙曾靴碉杉禁斧赢也卞育个辨盐划棚黔泪冕饿括又景韭番必趋姬牺萤篙盼涡卡顺时杯柬齿膨客槐殆恨新障夕髓牌旭匣省买剖刃肢立替韭款哄豪喊奎琳衡厌畅某大楼物业管理标书屑谭宽簿款标晋啦褒颧袄图米挨购鸿折咋僧潦竖帐促晌定笋尝惩迫戊息倡苹唁

3、绷乞暖喀考肤找盈乔索潘拇寇蛇绎宇枉马彭槛娶彻柜液跌寞萨纷蚜闽腻氛缆丹钵砷宠灰靖钟夏霹煎割腕妆角吏岩阳填阀荤拆赊肛岿喘父横稻怀呈拎厩损困宣诽烧逝法势衅换俗喊纹毗嘴寂玫置方蛋真肉版创裴嗓卡瞳聘既敛秒够育到感涵晋自耽痪录负着灭哮走涕红铃旬扯庐喂完叠郴惮滩屈晃没幕闹勒吮等董狗效逆抒天唁瀑拨竿撩伸坛沙巡雏亦础犹狙掠须倾陵绊能洲阻蒙能辆油涉瞻日特算磅篷涪勿筏耸按私奶真朝闪讹位肥戴崭扫狠感邑瘩喜湾录狈甥神撼四雇疏砧蔫期彬菏蚁彪琵触恤框糊入学诸浩月预它娥罕总 目 录 投标函 .2 法定代表人授权书3 开标一览表4 物业管理费用构成明细表5 服务管理技术方案7（包括投入本项目的设备、服务工作计划、岗位分布、流程

4、（程序），针对本项目的特点和难点分析及解决措施及安全文明保障措施；投标人为完成各项服务，并确保采购人各项业务工作的正常开展，达到使采购人满意的服务质量标准的保证措施）； 投标单位荣誉证书195 各项管理指标的承诺.196-204 检察机关查询行贿犯罪档案结果告知函205 资格证明文件 (本项资料单独编页码).206投标人的营业执照副本（复印件）国、地税务登记证(复印件)企业资质证书(复印件)社保登记证明副本（复印件组织机构代码证书副本（复印件）企业资信等级证书（复印件）投标保证金收据（复印件、原件备查）同类项目成功案例表合同复印件（加盖公章）企业法定代表人身份证复印件及授权代表身份证复印件项目

5、管理技术服务人员证书（复印件）.其他资料(物业管理班子配备情况和负责人简历).207 同类项目成功案例表.208 企业情况简介.209投标人情况介绍表.209 附件：其他与项目相关的公司管理制度.210一、 投标函致：宁波天诚工程咨询有限公司 宁波市江东新双永物业服务有限公司 (投标单位全称)授权(全权代表姓名)朱永平总经理、法定代表人(职务、职称)为全权代表，参加贵方组织的宁波市道路运输管理处办公大楼物业管理服务采购 招标的有关活动，并对项目进行投标。为此：1、提供投标须知规定的全部投标文件。2、投标项目总投标价人民币（大写）：贰佰肆拾玖万壹仟肆佰玖拾壹 元。3、如果我方中标，我方将按照规定

6、提交上述总价5履约保证金。4、除非另外达成协议并生效，贵方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。5、我方理解贵方将不受必须接受你们所收到的最低标价或其它任何投标文件的约束。6、本投标文件在开标后90日历天内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。如果在投标有效期内撤回其投标或投标文件内容不真实，其投标保证金将全部被没收并承担法律责任。投标人：宁波市江东新双永物业服务有限公司单位地址：江东区新天地东区10幢33号（18-3）邮政编码：315040 电话：87210759 传真： 87210759 投标单位：（盖章）宁波市江东新双永物业服务有限公司全权代表：（签字）日期：

7、 2014年 01月06 日二、法定代表人授权书说明我公司的法定代表人、总经理 朱永平 先生将亲自参加本项目的招投标活动全过程，亲自参加本次开标活动。依法承担企业法定代表人的法定责任。所以，我公司法定代表人朱永平总经理先生将不再另外委托他人参与本次招标过程的任何活动。朱永平先生将会在参加开标活动时，向评委递交本人身份证件原件，请评委验证其身份。法定代表人：朱永平 ，性别：男 年龄：52身份证号码职务：总经理 投标人：宁波市江东新双永物业服务有限公司宁波市江东新双永物业服务有限公司（盖章）2014年 01 月 06 日二、 开标一览表投标单位：宁波市江东新

8、双永物业服务有限公司招标编号：nbtc2013cg-1022 标包号：物业名称项目报价（元/年）备注宁波市道路运输管理处办公大楼物业管理服务830,497.0069,208.00_元/月空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白空白投标总价（大写）：贰佰肆拾玖万壹仟肆佰玖拾壹元（小写）：¥2,491,491元 法定代表人签名：_ 注： 1、本项目收费单价：内容应包括招标文件中所规定的所有服务项目； 2、本项目总收费：指招标文件中所规定的所有服务项目合同期内全年的总报价，此报价作为投标方的投标总价。 3、各投标单位还必须按项目内容对各项服务单独报价，并列出报价

9、表； 4、该投标总价为3年的服务期限报价。四、物业管理费构成明细报价（单位：元/月）管理费构成测算序号项 目费用1工资费用（含法定节假日加班工资及奖金）548,079.002劳保统筹费用（按国家法律规定）147,882.003劳动保护费用（工作服、高温费及其他劳保用品）36,400.004公司管理费_5_%36,618.005税金8%61,518.00小计830,497.00注：物业管理费构成中的人工费用（管理人员、门卫保安等）部分必须提供费用构成明细，可另附表说明。物业管理费构成明细报价附表项目名称数量月费用（元）年费用（元）备注项目负责人工资1人200024000_2000_元/月/人计算

10、保洁人员工资6人9000108000_1500元/月/人计算保安人员工资 12人19200230400_1600元/月/人计算活动场所管理员工资 1人160019200_1600_元/月/人计算工程技术人员工资3人480057600_1600元/月/人计算会议室管理人员2人320038400_1600_元/月/人计算 绿化工1人150018000_1500_元/月/人计算食堂人员工资2人320038400_1600_元/月/人计算法定假日加班费28人14079按国家规定法定假日11天，工资按3倍计算劳保统筹28人12323147882_21_名按外来务工险最低基数382.5元/月/人；_7名按

11、宁波市基本保险最低基数缴纳月613元/人/月；高温费28人560022400高温费按规定发放四个月，200元/月/人工作服28人14000工作服提两年折旧以上小计62423732361设备折旧和维修费保洁用品和其他物料费用项目部办公费用管理费_5_%305136618税金8%523861518不可预见费用合计69208830497保留整数 2014年01月06日五服务管理技术方案本方案目录诸言.20 本项目的概述.20 本项目服和管理要求.20 项目服务管理范围.20 项目服务管理的具体要求.21 按业主要求提供标准服务.24 服务管理人员统一着装，严格作业时间和操作程序.24 本公司物业管理

12、内函25 服务态度热情.25 服务设施设备完好.25 服务技能娴熟.25 服务项目齐全.26 以人性化为一切工作的出发点，服务方式灵活.26 服务程序规范.26 服务制度齐全.27 服务效率高、反应快速.27 本公司承接本项目的有利条件27 具有多年对本大楼的服务管理的经验.28 已形成相应的管理骨干团队.28 有比较完善的管理体系.28 管理机构高效精干，反应快速.28 有合作默契的外部环境.28 我们拟定的服务及管理方案应实现的目标29 服务及管理方案应该达到的要求29第一章 投入本项目的设备.30 作业器具设备和机物料配置原则30 原则之一是业主的要求.30 原则之二是环境保护原则.30

13、 原则三是作业需要.31 原则四是保护作业工人的健康需要.31 主要材料及作业机具配置计划.31 作业设备工装配置表.32 保洁用品的配置与使用.33 办公设备家具保安器械.34第二章 整体服务方案.35 项目定位.35 本项目应该关注的特点.35 大楼设备设施多且杂复、管理要求高.35 服务管理内容复杂全面、标准高.36 相当于“三星级”酒店的服务.36 我们确定的管理定位.37 应达到的服务管理目标.37 环境整洁宜人38 硬件维护良好.39 人性化服务，尊重业主和所有客人.40 服务管理质量应达到的标准.41 以三星级酒店管理作为本项目管理的参考标准.42 建立相当于三星级酒店的管理标准

14、体系.42 要求员工强化管家意识和保姆意识.44 中标过渡期的承诺 .44 三星级酒店式保洁服务规程.45对一楼、二楼、十楼大厅的保洁中服务.45云石类地面的保洁原则.47会议室和活动室保洁服务.47机关办公区域的保洁服务.47各楼层盥洗室保洁服务.48外墙清洗.48会务服务.48 服务方案50 建立精干高效的高效的管理机制是优质服务的基础.50本项目部的管理监督机制图示.50 本项目的信息反馈机制.51 管理工作控制方法.53 服务管理措施54目标细化，建立健全作业标准.55 设施设备完好.55 环境优美整洁.56 服务优质人性化.56以保洁项目的细化为例进行服务目标细化的汇报.57日保洁作

15、业内容.57周保洁作业内容.58月保洁作业内容 59 根据实际情况因地、适时配备作业力量.60 建立合理的作业时间，作业力量合理调度.61 保洁人员作业时间.61 会务服务人员和活动室管理员作业时间.61 工程人员作业时间.62 安保人员作业时间.62 特殊情况的突击加班62 建立必要合理的员工培训机制.62 质量保证体系严密，落实检查考核.63 质量管理程序图和说明.64 重视业主的监督、重视回访和投诉处理.65主动寻求意见，积极处理投诉.65任何投诉将一定被记录.65职能部门积极应对投诉.66制定首问负责制和失职追究制. 66重视回访工作.66公司领导要经常主动向业主和市民征询意见.67

16、管理实施方案.69 项目的启动.69 项目启动的保障准备.69 业务策划.69 人员培训.70 行政财务策划.70 项目启动措施与保障方案.70 理顺工作内容70 组建实施结构和人员招聘配置.70 人员培训和管理制度建立.71 新项目部开始试运行.71 项目正式运行.71 走好项目运行的第一步.71 管理实施主要内容.72 全面分析，合理配置力量.72 合理的作业时间和作业力量的合调配.73 集中清理环境、保养设备和服务实习阶段74 合理分布兵力，及时调整力量.74 加强领导和管理.74 加强质量管理.75 进入常规管理阶段后的管理.75 对项目实行科学管理.75 计划目标管理.75 督导管理

17、.76 质量管理.77 协调管理.77 实行应急调度处理责任制.78 灵活机动，根据作业需要安排作业时间.78 建立必要合理的人员培训机制.79 做好重要节庆期间的服务管理工作.80 重视灾害天气条件下的绿化管理.80 台风前做好防台准备.80台风后做好恢复性工作.81 本项目将采用和参照的地方和国家标准 .81 管理理方式和运作模式 .82运作模式 82运行机制. .83 质量管理体系 .83协调机制.83 激励机制.84 监督机制.84考评考绩体系.85考评考绩的目的.85考评考绩的原则.85考评考绩的内容.85考评考绩的标准.85 建立严格的档案管理体系.86 档案管理制度.86 管理好

18、业主移交的物业资料并建档立卷.86 严格在管理过程中产生的资料文件的归档立卷.87 科学合理利用好管理档案.88第三章 人员配置、技术构成和培训.89 岗位划分、设置和岗位职责适任条件的依据89 工作内容区分.89 作岗位划分.90 各岗位职责划分和岗位责任制和人员适任条件.90项目部经理岗位职责和适任条件.90项目部管理员(兼职)岗位职责和适任条件92项目质监专员和培训专员（兼职）岗位职责和适任条件.93保洁人员岗位职责和适任条件.94绿化养护人员岗位职责和适任条件.96会务和活动室服务管理人员岗位职责和适任条件.97工程技术人员岗位职责和适任条件.98保安人员岗位职责和适任条件.99 管理

19、人员和作业人员配置.100 人员配备原则100 项目作业人员的具体配置.101 人员培训管理.102 培训目标102 培训类别103入职培训.103在岗培训.103 培训方式.103内部组织集中培训.104参观学习.104互动交流讨论.104岗位轮训.104接受业主方统筹组织的学习.104 培训内容.104敬业精神.105工作标准和作业规范.105仪表和礼仪和文明安全作业.105公司规章制度和考核.105 培训的意义106 让员工树立起从业自豪感.106 工作标准和作业规范是培训重点.106 服务礼仪是培训的必修课.106 培训实施.107 上岗前培训工作流程107 主要培训内容108 培训计

20、划.110 业务培训计划.111 绿化养护人员培训计划表.111 保洁大类作业人员培训计划表.113 建立和完善员工培训体系114 建立员工素质状况和培训需求调查机制.114 按不同需要层次进行培训.114 员工培训考核与管理.115 附录1：公司培训制度简介115第四章 组织机构和管理制度120 组织机构.120 组织机构设置原则120科学合理的管理模式与管理体系.120.高效精干的管理人员配置120项目独立运作、公司垂直领导、业务部门工作考核120 项目单独运行和核算.120 公司垂直领导、条块管理结合.121 公司管理部门对项目进行工作考核.121 管理架构图示和说明.122 公司内部管

21、理职能关系示意图122 公司职能部门和职责介绍123综合办公室职能.123质量技术管理部职能.123 本项目部的设置及监督管理关系.124 公司管理部门与项目部的管理关系.124 管理职能的运作机制图.125 管理制度和标准.126 主要制度目录127 主要作业标准目录128 本项目部的部分制度和作业规程标准简介128岗位责任制.129 项目经理岗位责任制.129 项目部兼职管理人员岗位责任制.130 项目部兼职质管员和培训专员岗位责任制.130 保洁人员岗位责任制.131 绿化养护人员岗位责任制.132 会务和活动管理室服管人员岗位制任制.133 工程技术管理人员岗位责任制.133 保安人员

22、岗位现任制.134劳动纪律.134 公司质量管理员岗位责任制（对本项目）.135 员工行为规范要点.136 安全操作规程要点.137 作业流程.137 公司的部分其他管理制度简介137员工管理制度 .137员工考勤制度和请假制度.138办公室人员管理制度.139工资核算制度.140员工离入职制度.140员工培训制度.141 附录：公司部分与本项目相关的重要管理制度.209 供配电设备管理.209 消防设备管理.212 给排水系统管理.220 空调设备系统管理规定.221 警用器械管理规定.224档案管理制度.228公司对大楼保洁的一般作业规程.235盥洗室保洁作业程序和云石类地面保养作业程序.

23、237 服务管理工作流程.142 公司主要管理工作的一般流程142 保洁作业整体流程143 整体流程图.143 整体流程图所示意义.143 保洁作业质量管理流程144 质量管理流程概述.144 质量检查流程图.145 流程图所示的意义.145 保持作业机具和器具整洁流程146 保持作业机具器具整洁流程图.146 保持作业机具器具整洁流程图的意义.147 作业人员文明作业行为控制流程.147作业人员文明作业行为控制流程图.147严格管理作业人员的行为举止.148 保安人员应急和重大问题处理流程.148保安人员应急和重大问题处理流程图.148保安人员应急和重大问题处理流程图意义.148 严格管理并

24、按标准进行查验考核.149第五章 突发事件应急方案.151 本项目可能面对的突发应急类事件.151 应急物资及人力准备.151 紧急事件的处理流程.152 应急事件的分类和处理原则.152应急事件分类.152应急行动预案的启动.153 第一类应急事件处理流程.154 第二类应急事件处理流程.155 第三类应急事件处理流程.156第六章 针对本项目的特别服务承诺.158 我们的质量承诺和严格“立法”.158 我们承诺执行的国家和地方标准.158 制订附合本项目的服务管理标准.159 针对本项目的服务管理承诺.159 内外环境质量类似“三星级”以上酒店.159 具体环境质量指标.159 向业主承诺

25、保洁频率和质量标准.161 保洁作业频率和质量标准列表.161 承诺对公共区域进行消杀的方式162 保证合用附合标准的安全环保清洁剂和用品.163 服务要求以“三星级”酒店为样本.163 着装.163语言.163 沟通交流.164 称呼.164 其他行为规范.165 承诺设备设施保养良好.166 完善的质量管理体系作保证.166 本项目部的质量管理体系.167 组织机构与工作职责168 组织机构.168 各管理岗位职责.168 质量管理目的.172 质量保证体系172保证体系示意图.172 来自业主的监督.174 公司内部的管理监督.175 人员管理.176 质量管理.177 项目部管理人员监

26、督.178 服务单位（业主）的监管.180 客人与社会群众的监督.180 阶段汇总监督.182 对自已严要求183 处理投诉的工作流程183第七章 安全文明保障措施.185 安全作业措施：.185 做好上岗前安全作业培训185 关注生命权和健康权185 配备必要的劳动保护用品和设施186 危险作业报告制度186 安全作业奖励机制186 安全操作规程要点187 文明作业措施.188 文明作业行为规范188言行举止要求.189着装要求.189仪容仪表要求.189 环保意识189 轻一点，再清一点190 文明礼让190 虚心对待批评190 作业车辆不得乱停，必须服从交警指挥191 主动接受多方监督

27、.191附录：公司推广的规范化服务用语191诸 言（目标和要求）提要： 项目概述； 本公司承接本项目的有利条件； 服务管理方案应达到的目标； 服务管理方案应达到的要求。1 项目概述本项目为宁波市道路运输管理处办公大楼的物业管理和服务，大楼建筑面积约11,000平方米，此次物业招标服务期为三年。第一、二、十层均有公共服务大厅和接待室。其余各层以办公室为主，分别设有多个会议室、资料室、档案室、机算机网络中心、等等办公场所和餐厅及其他用房。本物业为政府办公楼，有较高的服务管理要求。管理好本物业是对物业管理企业的服务管理水平的检验，也有助于企业提高自身的服务管理水平。本公司将希望得到该项目的服务管理委

28、托，并竭尽全力做好这一工作。2 本项目服务管理要求概述 项目服务管理范围 负责业主单位区域内公共环境卫生的维护及各个房间的室内卫生清洁工作。 负责业主单位区域内公共环境卫生的维护及各个房间的室内卫生清洁工作。 负责业主单位每周7天内每天24小时内的安全保卫和服务工作。 负责业主单位会议、参访等相关服务性保障工作。 完成业主单位交付的其它各项任务。 负责业主单位的食堂管理任务。 项目服务管理的具体要求 保洁负责物业范围内的保洁，对保洁人员做到职责明确、责任区清晰。室内：a) 各个办公室：每日上班前对办公家具、电话机、空调器、电脑、电视机、墙面电控器、办公桌椅、沙发、茶几、地毯等进行保洁。b) 卫

29、生间：按要求对地面、墙面、玻璃镜、便器、坐厕、便斗、洗手盆、台面、天花板、灯、排风口、门窗框等进行常态保洁。c) 会议室（厅）：按要求对地面、桌椅、沙发、茶几、地毯等进行保洁。d) 活动室：每日对一些常规活动设备和活动器材做好用前或用后的卫生清洁、消毒工作。 室外：a) 按要求对各类管线、停车库内地面、告示牌等进行保洁。b) 按要求对地面、台阶、绿化带、告示牌及其他公共设施进行保洁。c) 按要求对大楼所有楼道、走廊玻璃、大堂地面、楼梯扶手、墙面、台阶、电梯前厅、消防设施外围、风口、灯具、装饰柱等进行保洁。具体要求：a) 地面无烟蒂、纸屑、果皮、落叶等杂物，无污迹、无异味，地面、墙面属花岗岩或大理石材质的，应整洁有光泽。b) 玻璃门窗、洗手台板等各类设施、设备，无水迹、手印、灰尘。c) 建筑顶面、风口目视无污迹、灰尘，无蛛网等粘附物。d) 地毯无污迹、无斑点。e) 垃圾中转处、垃圾桶、窖井无垃圾积存、无臭味，附近地面无污染，无污水及虫蝇滋生等。f) 废品应及时收归至指定地点处理、不得擅自存放在保洁区域内。g) 根据需要对公共场所（含食堂）定期进行消毒。 安 保安保人员