第二章 房地产投资的环境分析

1、1l房地产投资环境是指在一定投资区域内，房地产投资环境是指在一定投资区域内，在一定时期内对投资所要达到的目标产在一定时期内对投资所要达到的目标产生有利或不利影响的外部条件，是投资生有利或不利影响的外部条件，是投资者无法改变、无法控制的。者无法改变、无法控制的。2一、投资环境的含义一、投资环境的含义投资环境是指影响投资活动整个过程的各种投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境况和条件的总和。外部境况和条件的总和。指围绕投资主体存在和变化发展并足以影响指围绕投资主体存在和变化发展并足以影响或制约投资活动及其结果的各种外部境况和或制约投资活动及其结果的各种外部境况和条件的总和。条件的总和。投资环

2、境决定投资的方向、数量和结构。投资环境决定投资的方向、数量和结构。3（一）按与投资的关系：一）按与投资的关系：（1 1）狭义的投资环境：自然环境和社会环境）狭义的投资环境：自然环境和社会环境（2 2）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境）广义的投资环境：自然环境、经济环境、政治环境和社会环境和社会环境（二）按层次分（二）按层次分（1 1）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社）宏观投资环境：指影响整个社会资本运动的宏观社会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域会经济变量和历史文化现实，研究的是全国或大区域范围内的国民经济发展、商业周期的兴衰等，国家的范围内的国民经济发展、商

3、业周期的兴衰等，国家的法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳定。法律制度、国家的经济增长率以及政治与政局的稳定。42.2.中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政治、中观投资环境：研究地区或行业范围内经济、政治、社会和文化因素对投资的影响。社会和文化因素对投资的影响。（1 1）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、）地区投资环境：指投资区域内的自然、经济、社会条件等，如地区的改革开放程度、享有的优惠社会条件等，如地区的改革开放程度、享有的优惠政策、政府的管理水平等。政策、政府的管理水平等。（2 2）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部）行业投资环境：在一定行业中有关投资的外部条件

4、，如行业规模及水平，行业的市场容量及竞争条件，如行业规模及水平，行业的市场容量及竞争状况等。状况等。3.3.微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。微观投资环境：与项目有关的具体的外部条件。（1 1）从行业看：选址）从行业看：选址（2 2）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。）从空间看：当地资源、区位优势的充分利用。（3 3）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、）具体：从投入（供给）看如运输费、水电费、排污费等；从需求看如市场以及竞争对手等。排污费等；从需求看如市场以及竞争对手等。5（三）按涉及的环境要素的特征分（三）按涉及的环境要素的特征分1.1.硬环境：与投资活动直接相关的物质条

5、件、是有形要素硬环境：与投资活动直接相关的物质条件、是有形要素的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和基础的总和，是投资得以进行的必要条件。如自然环境和基础设施等。设施等。2.2.软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、软环境：指对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人文等诸方面的外部条件。人文等诸方面的外部条件。（1 1）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规是）政治条件：是否稳定、社会是否安宁、法律法规是否健全等。否健全等。（2 2）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策的）经济条件：增长速度及稳定性、财政及货币政策的连续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。连

6、续性、市场规模及完善程度、经济允许机制等。（3 3）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。）管理条件：政府的管理水平、办事效率等。（4 4）人的素质：人的文化水准及素质。）人的素质：人的文化水准及素质。（5 5）政策优惠条件：是否给以税收、费用等方便的优惠。）政策优惠条件：是否给以税收、费用等方便的优惠。一个地区总投资环境硬环境一个地区总投资环境硬环境软环境软环境61.1.系统性系统性l投资环境所包含的要素不论是自然的，还是人投资环境所包含的要素不论是自然的，还是人为的，是物质的还是意识的，只要其中的某个为的，是物质的还是意识的，只要其中的某个或某些因素发生变化，都会对直接的投入产生或某些因素

7、发生变化，都会对直接的投入产生影响。这些因素是相互联系，相互作用，相互影响。这些因素是相互联系，相互作用，相互依赖，互为条件的有机整体，其中任何一个因依赖，互为条件的有机整体，其中任何一个因素的变化都会引起其他因素发生连锁反应，从素的变化都会引起其他因素发生连锁反应，从而影响整个系统的变化。而影响整个系统的变化。2.2.动态性动态性3.3.相对性相对性l一、社会环境社会制度社会秩序社会信誉l二、政治环境政治体制与政权问题政治局势政策l三、法律环境法律的完整性、法律稳定性、执法的公正性8l四、经济环境四、经济环境宏观经济环境宏观经济环境市场环境市场环境财务环境财务环境资源环境资源环境l五、文化环

8、境五、文化环境l六、自然地理环境六、自然地理环境l七、基础设施环境七、基础设施环境9一、冷热因素法一、冷热因素法该方法是该方法是19681968年由美国学者提出的，适用于宏观投年由美国学者提出的，适用于宏观投资环境的风析。资环境的风析。从投资者的角度出发，选定投资环境因素，据此对从投资者的角度出发，选定投资环境因素，据此对目标逐一进行评估，并将其由热至冷依次排列。目标逐一进行评估，并将其由热至冷依次排列。通常考虑通常考虑7 7个方面的因素：个方面的因素：1.1.政治稳定性；政治稳定性；2.2.市场机会；市场机会；3.3.经济发展；经济发展；4.4.文化一体化；文化一体化；5.5.法律阻碍；法律

9、阻碍；6.6.实质阻碍；实质阻碍；7.7.地理及文化差距。地理及文化差距。有利（热）：有利（热）：+1+1；不利（冷）：；不利（冷）：-1-1；居中（温）：；居中（温）：0 010该方法是该方法是19691969年由美国学者罗伯特提出的，主年由美国学者罗伯特提出的，主要用于分析影响投资环境的微观因素。要用于分析影响投资环境的微观因素。该方法将投资环境分为该方法将投资环境分为8 8个方面：个方面：1.1.资本抽回限制度（资本抽回限制度（0 01212分）；分）；2.2.对外商的管制和歧视制度（对外商的管制和歧视制度（0 01212分）；分）；3.3.货币的稳定性（货币的稳定性（4 41212分）

10、；分）；4.4.外商股权比例（外商股权比例（0 01212分）分）; ;5.5.政治稳定性（政治稳定性（0 01212分）；分）；6.6.给予关税保护的意愿（给予关税保护的意愿（2 28 8分）；分）；7.7.当年资本可供程度（当年资本可供程度（0 01010分）；分）；118.8.近近5 5年通货膨胀率的高低（年通货膨胀率的高低（2 21414分）。分）。 在每一因素中，又分成若干个小因素，在每一因素中，又分成若干个小因素，根据对环境的影响程度，定出从最差到最根据对环境的影响程度，定出从最差到最好的分类标准，然后打分。如好的分类标准，然后打分。如 资本抽回限制度资本抽回限制度（0 01212

11、分）：分）： 1 1）无限制）无限制 1212分分 2 2）只有时间上的限制）只有时间上的限制 8 8分分 3 3）对资本有限制）对资本有限制 6 6分分 4 4）对资本和红利都有限制）对资本和红利都有限制 4 4分分 5 5）限制繁多）限制繁多 2 2分分 6 6）资本禁止抽回）资本禁止抽回 0 0分分 当得分较高时，环境较好。当得分较高时，环境较好。12 等级尺度法等级尺度法与与冷热因素法冷热因素法相比，指相比，指标趋向具体，量化具有说服力，但只分标趋向具体，量化具有说服力，但只分析东道国的优惠条件，而没有考虑项目析东道国的优惠条件，而没有考虑项目所在地的具体环境条件，其应用有限制。所在地

12、的具体环境条件，其应用有限制。13（一）多因素分析法（一）多因素分析法 该方法也称体制分析法，主要从政治体制、法律体该方法也称体制分析法，主要从政治体制、法律体制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将制和经济体制对外国投资者投资风险的影响出发，将影响投资环境的因素分为影响投资环境的因素分为1111类，再按类，再按5 5级别分别计算：级别分别计算：方法：先对子因素进行分析，然后作出优（方法：先对子因素进行分析，然后作出优（5 5分）、良分）、良（4 4分）、中（分）、中（3 3分）、可（分）、可（2 2分）、差（分）、差（1 1分）的判断。分）的判断。总分：总分：111)2345(iiii

13、iiiedcbawk式中：wi第i类因素的权重；ai、bi、ci、di、ei分别是第i内因素的子因素被评为优、良、中、可、差的百分比。且 1iiiiiedcbak=15，当k=5时，说明投资环境好。14该方法主要针对具体项目，充分考虑投资动机该方法主要针对具体项目，充分考虑投资动机寻找关键因素进行评价。寻找关键因素进行评价。方法：从具体项目的投资动机出发，从影响投方法：从具体项目的投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响投资动机的关资环境的一般因素中，找出影响投资动机的关键因素，然后依据挑选出来的关键因素，采用键因素，然后依据挑选出来的关键因素，采用多因素分析法进行评价。多因素分析法

14、进行评价。15投资动机关键因素降低成本1.适合当地工资水平的劳动生产率；2.土地费用；3.原材料价格；4.运输成本。发展当地市场1.市场规模；2.营销辅助材料；3.文化环境；4.地理位置；5.运输、通讯。获得原材料1.资源；2.当地货币率；3.当地通货膨胀率；4.运输条件风险分散1.政治稳定性；2.国有化可能性；3.货币汇率；4.通货膨胀率。追随竞争者1.市场规模；2.地理位置；3.营销的辅助结构；4.法制建设。获得当地的生产技术和管理技术1.科技发展水平；2.劳动生产率161.1.划分类型及确定权重划分类型及确定权重（1 1）重点因素，）重点因素，w wi i=0.6=0.6市场环境中的购买

15、力水平、市场容量、市场环境中的购买力水平、市场容量、供应量、同类楼盘的分布及其现状等。供应量、同类楼盘的分布及其现状等。财务环境中的项目融资的可能性、融财务环境中的项目融资的可能性、融资成本、税费负担、同类项目的盈利资成本、税费负担、同类项目的盈利水平。水平。自然环境中的地理位置、通讯、给排自然环境中的地理位置、通讯、给排水、交通及其他生活设施条件。水、交通及其他生活设施条件。17（2 2）一般因素，）一般因素，w wi i0.30.3经济环境中的消费结构、居民收入、物经济环境中的消费结构、居民收入、物价指数等。价指数等。资源环境中的劳动力资源条件、原材料资源环境中的劳动力资源条件、原材料供应

16、等。供应等。法制环境中的仲裁的公正性等。法制环境中的仲裁的公正性等。（3 3）次要因素，）次要因素，w wi i0.10.1社会环境中的社会次序、社会信誉等；社会环境中的社会次序、社会信誉等；文化环境中的文化传统、教育水准等。文化环境中的文化传统、教育水准等。182.2.按照多因素分析法，计算投资环境的按照多因素分析法，计算投资环境的总分，最后进行评价。总分，最后进行评价。 对其他类型的房地产投资对其他类型的房地产投资项目，应视具体情况作适当调整。项目，应视具体情况作适当调整。19该方法是以若干特定的相对指标为统一尺度，该方法是以若干特定的相对指标为统一尺度，运用模糊综合评判原理，确定评价标准

17、值，运用模糊综合评判原理，确定评价标准值，得出一个地域在诸指标上与标准的相似度，得出一个地域在诸指标上与标准的相似度，据以评判该地域投资环境优劣的一种方法。据以评判该地域投资环境优劣的一种方法。（一）评价指标（一）评价指标1.1.投资效果系数（投资效果系数（h h）：投资额与在一定时间）：投资额与在一定时间内所获得的利润额的比率。内所获得的利润额的比率。h=p/th=p/t，其中，其中p p为为利润额，利润额，t t为投资额。为投资额。2.2.投资乘数（投资乘数（c c）：投资增量与获利增量的比）：投资增量与获利增量的比率。率。tpc/203.3.边际消费倾向（边际消费倾向（b b）：消费增加

18、额与收益增）：消费增加额与收益增加额的比率。加额的比率。4.4.投资饱和度（投资饱和度（d d）：投资的边际效率与利润）：投资的边际效率与利润之比。之比。5.5.基础设施适应度（基础设施适应度（j j）: :假设基础设施完全适假设基础设施完全适应投资环境项目的需要时为应投资环境项目的需要时为1 1，则：，则：naknakakakjniiinn12211式中：n基础设项目个数； ki第i项基础设施的权重； ai第i项基础设施与1相比的适应度。216.6.投资风险度（投资风险度（f f）：对投资风险的估计。）：对投资风险的估计。7.7.有效需求率（有效需求率（y y）：）：y=y=社会平均利润率或

19、利息社会平均利润率或利息/(/(产品销售收入成产品销售收入成本）本）8.8.国民消费水平国民消费水平(g):(g):某区域内国民收入与居民某区域内国民收入与居民储蓄额之比。储蓄额之比。（二）评价方法（二）评价方法1 1建立评价指标集：建立评价指标集：u uuu1 1,u,u2 2,u,u3 3,u,u4 4,u,u5 5,u,u6 6,u,u7 7,u,u8 8 2 2将评价分为将评价分为5 5级：很好、好、一般、较差、级：很好、好、一般、较差、差，用集合表示为：差，用集合表示为：v=vv=v1 1,v,v2 2,v,v3 3,v,v4 4,v,v5 5 223 3确定各指标确定各指标u ui

20、 i的隶属度。的隶属度。 选出投资比较好的城市或区域，选出投资比较好的城市或区域，对前述对前述8 8个指标的数值，作为评价标准值，个指标的数值，作为评价标准值，依据模糊集的隶属原则，建立隶属函数表依据模糊集的隶属原则，建立隶属函数表达式，用来确定各因素达式，用来确定各因素u ui i的隶属度：的隶属度： cxbacxcxaxb 10, 0, )(11)(式中： 隶属度； c标准值； x变量，a，b分别为经验系数。 )(x234.4.建立模糊关系单因素组合矩阵建立模糊关系单因素组合矩阵r r（n nm )m )nmnnmmyyyyyyyyymnr, ,212222111211其中，n=8，m55

21、.确认每个指标的权重，将单因素矩阵变换为综合评价的复合矩阵b。,21mbbbrab6.相似度：miiliibbk11l=1,2,324该方法又称该方法又称ahpahp法或递阶分析法，具体步骤为：法或递阶分析法，具体步骤为：1.1.由层次分析法确定各环境要素的权重系数；由层次分析法确定各环境要素的权重系数；2.2.由统计分析确定各环境要素的得分；由统计分析确定各环境要素的得分；3.3.计算投资环境的综合得分，计算投资环境的综合得分，4.4.由灵敏度分析（敏感性风析）判断各环境要素由灵敏度分析（敏感性风析）判断各环境要素发生变化对环境分析带来的影响。发生变化对环境分析带来的影响。25设某房地产开发

22、项目，选中了甲、乙、丙设某房地产开发项目，选中了甲、乙、丙三个地块。投资者分别从经济环境、社三个地块。投资者分别从经济环境、社会政治环境、自然环境和基础设施环境会政治环境、自然环境和基础设施环境四个方面进行了调查分析。其环境因素四个方面进行了调查分析。其环境因素可见表可见表1 1所示内容。投资者邀请了所示内容。投资者邀请了2020位位专家对环境要素进行了评分，结果如表专家对环境要素进行了评分，结果如表2 2所示。试进行投资环境的分析。所示。试进行投资环境的分析。26 271.a1.a层因素判断矩阵层因素判断矩阵o-ao-a判断矩阵判断矩阵oa1a2a3a4a11532a21/511/31/5a

23、31/3311/2a41/252128a1b1b2b3b1125b21/214b31/51/41a1b判断矩阵29b b1 1cc判断矩阵判断矩阵b1c1c2c111/3c23130c1d1d2d113d21/31c1d判断矩阵3132l检验公式：检验公式：l l当检验值不满足要求时，需重新判定。当检验值不满足要求时，需重新判定。l该项目判断结果仅该项目判断结果仅b b3 3cc不满足要求。重不满足要求。重新建立判断矩阵，并重新计算。新建立判断矩阵，并重新计算。1 . 01maxnnci331.1.首先求首先求b b层组合权重系数，结果如下表层组合权重系数，结果如下表343536l环境评分值：环境评分值：4321234jjjjjrrrrv37 mjjjvabcdg1甲25. 30827. 06 . 31958. 065. 30163. 05 . 3049. 03252. 3 mjjjvabcdg1乙6 . 30827. 045. 31958. 035. 30163. 08 . 2049. 022