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文档简介
1、房地产企业纳税筹划的几种方法 房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再加上房地产开发周期长,要精确计算各个税种的纳税状况,不但令企业的财务人员头疼,就是税务人员也未必摸得清,这就造成了纳税不精确,税种偏多,整体税负偏重,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法,另一方面,也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划。 (一) 利用临界点进行纳税筹划 纳税临界点
2、筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时,通过增减收入或支出,避免担当较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定,纳税人建筑平凡标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定打算存在着纳税筹划的空间。目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下,原因许多,土地增值税的存在是原因之一。开发商开发一个项目,总要获得一定利润,而利润凹凸又涉及土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多,房价就越高。因此,如何做到使房价在同行中最低,应缴土地增值税最少,所获利润最佳是房地产开发
3、商应当专心考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。依据临界点的税负效应,我们可以对此进行纳税筹划。假如房地产企业建筑的平凡标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上,一是可以通过适当掌握出售价格而避免缴纳土地增值税。正如y市某房地产开发公司建筑一批平凡标准住宅,取得土地使用权所支付的金额为500万元,开发土地的费用为100万元,新建房及配套设施的成本为1000万元,与转让房地产有关的税金为80万元,该批住宅以2410万元的价格出售。依据税法的规定,该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外,还可以加扣(500 100 1000)×20%=320万元。因此,该房地产企
4、业的增值率为(2410-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20.5%.依据税法规定,应当根据30%的税率缴纳土地增值税(2410-500-100-1000-80-320)×30%=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。假如该企业进行纳税筹划,将该批住宅的出售价格降低为2400万元,则该公司的增值率为(2400-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20%.依据税法的规定,该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为2400-500-
5、100-1000-80-320=400万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担400-287=113万元。 同样,房地产企业也可以通过增加扣除项目,利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。正如汕头某房地产开发公司开发一栋平凡标准住宅,房屋售价为1000万元,根据税法规定可扣除费用为800万元。增值额为200万元,增值率为200/800=25%该房地产公司需要缴纳土地增值税200×30%=60万元,营业税1000×5%=50万元,城市维护建设税和教育费附加50×(7% 3%)=5万元。不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1000-800-60-50-5=85万元。假如该房地产公司进行纳税筹划,将该房屋进行简洁装修,费用为200万元,房屋售价增加至1200万元。则根据税法规定可扣除项目增加为1000万元,增值额为200万元,增值率为200/1000=20%,不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1200×5%=60万元,城市维护建设税和教育费附加60×(7% 3%)=6万元。同样,不考虑企业所得税,该房地产公司的利润为1200-1000-60-6=134万元。该纳税筹划降低企业税收负担为134-85=49万元。因为,土地增
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