上海1933老场坊项目市场调研分析报告

1、1933 老场坊项目简介建筑名称：原上海工部局宰牲场建筑地点：虹口区沙泾路10号，29号建设时间：1933保护等级：暂定为四类保护建筑建筑面积：约3.17万平方米建筑层数：5层租金价格： 26元/日/平米物业费用：28元/月/平米租售性质：出租室内层高：2.9-4.2米付款方式：付2押2大楼空间布局奇特，外方内园，东南西北4栋建筑围成的四方形厂区与中间一座24变形的主楼通过楼梯相连。整个建筑高低错落，廊道盘旋，设计精密宛如迷宫，却又次序分明，加工车间采用”无梁楼盖“，在当时是非常先进的技术。荣荣 誉：誉：2004.01 虹口区文物管理委员会列为“虹口区历史遗址纪念地”2005.10 上海市人民

2、政府列为第四批“优秀历史建筑”2006.08 上海创意产业集聚区2007 全国工业旅游示范点2008.10 上海2008年度最佳创意产业集聚区奖2008.11 “2008创意盛典”优秀创意产业集聚区1933旧貌1933新貌沙泾路沙泾路梧州路梧州路周家嘴路周家嘴路溧阳路溧阳路 1933园区主体位于上海市虹口区沙泾路10号、29号，坐落在沙泾港、浦虹港两条水系交汇处。新建路隧道：5分钟可至陆家嘴商圈外滩隧道：三分钟可至滨江外滩轨道交通：十分钟可步行至地铁四号线/十号线 海伦路站周边公交：6、13、14、17、19、25、55、61、63、100、123、145、147、167、220、576、85

3、4、910、922、948项目区位项目区位紧邻四川北路和海宁路等繁华商业主干道；七浦路服饰市场和四川北路商业带近在咫尺。南临南外滩时尚圈，东临北外滩商业圈，西临四川北路商业圈，北临鲁迅公园等，轨道交通4号线围绕而过，距海伦路站不到600米。项目旁的九龙绿地宾馆所给项目带来一定程度上的客流。四川北路商业街南外滩南外滩七浦路七浦路服饰服饰海宁路海伦路北外滩北外滩无论在商业、人文、交通还是休闲娱乐都占据着绝对的地理优势多伦路四川北路绿地九龙宾馆总体规划定位特有的地理位置，使1933老场坊不仅位于都市中枢地带，而且四周路环水绕。恰逢新兴创意产业发展初期，政府和社会给予了极大地支持和关注，可谓是天时地利

4、。所以将其打造为上海新一代创意聚集区，结合经济发展情况，在经过再造后，以全新的面貌“登台亮相”历史遗留建筑，融入现代时尚，成为上海的新地标 吸纳外滩18号的高档时尚，新天地的人气活力，田子坊的艺术氛围，结合创意体验与创意生产，融互动与灵感为一体。拉动创意经济发展开拓创意消费市场挖掘市场创意需求业态定位根据建筑特点、楼群之间关系、功能配套等多方面因素进行分析创意，同时在征得社会及市场需求最重定位涵盖五大产业：1.时尚发布：时尚发布：时装发布会、新闻发布会、新品发布会、知识产权交流会、小型演唱会、明星见面会、电视节目制作场地等。2.创意办公：创意办公：艺术工作室、个人设计师、传媒策划公司、高档画廊

5、、外驻品牌中心、艺术培训中心3.休闲体验：休闲体验：各种品牌订制、品牌商品展示、艺术品现制，雪茄、洋酒品尝4.娱乐总汇：娱乐总汇：创意体验沙龙、高档会所、潮流运动馆、健身场所、陶吧5.配套餐饮：配套餐饮：高档西餐厅、创意餐厅、咖啡厅、酒吧全新的产业布局都在打造产权交流、交易、供需平台，将知识产权通过创意转化为产品，产生交易推动经济高聚集、高增长。策划定位上海最时尚、最年轻力量的百脑汇上海最前卫、最冲动力量的大本营上海最文化、最纯粹、最芜杂精神的聚集地当全上海致力于创意的人们在这里汇聚这里便成为创造的圣堂产品情况1933创意空间园区共5栋楼:l一号楼共五层，主要以商业和少量办公为主l二号楼共三层

6、，以办公为主，已被the pop company集团公司整层租为办公楼l三号楼共四层，是1933项目内部使用办公楼l四号楼共三层，是一个多功能的会展中心大会议厅l五号楼共两层，以办公为主，已被unisono集团公司承租为办公楼，有少量剩余单元面积从50-1300不等，室内层高2.9-4.2米，高效的使用空间（可灵活组合办公空间，大小随意分割），1号楼4号楼2号楼5号楼3号楼产品情况1号楼综合楼一共五层，由商铺、办公、展厅组成产品情况101熊猫商店102雪茄客上海俱乐部103美国偶像服装104库诗家居生活馆106意安咖啡109花花牛西班牙酒吧餐厅110亚洲时代瓷器精品店112兴穆手工119火柴的

7、故事精品店1201933原创力127素租金：6元/平米/日底层商铺处于满租状态，虽然内部采光不是很好，但是利用灯光的打造，使各店铺的招牌特别醒目，有效增加顾客购物欲。f1产品情况203牛市中餐厅206法拉利中国车主会209古妮塔厨艺学校218红意意大利餐厅2f品位之窗上海设计之窗234狠牛创意面馆租金：5元/平米/日有少量阁楼式小型办公室出租，几十平米不等，层高较低，2.2元/平米/日（包含物业费）。空地处放有供顾客休息的桌椅，无形中增加了顾客的停留时间，增加消费机会。f2产品情况301苏浙汇316（现空置，原绝色摄影）租金：5元/平米日f3苏浙汇的入驻，无疑增加了1933的知名度。著名本帮菜

8、+历史建筑的冲击组合大大的提升人气。产品情况413吾度视觉艺术418上海乐昂建筑公司租金：4.6元/平米/日中间是透明的中心园展厅，面积大约700平米，可提供作为展示区或者晚宴场所，价格20万一天。中心圆展厅是1933最受关注的场景。f4产品情况501上海亚茄文化传媒公司503创意产业中心租金：4元/平米/日可在五楼看到四楼中心圆展厅的舞台，采光较好，有较大的阳台，可收费提供拍写真婚纱f5全球传媒业翘楚宏盟集团、雪茄客俱乐部、沪上餐饮经典苏浙汇、绝色婚纱摄影、亚洲知名建筑事务所leo、上海设计之窗、红意意大利餐厅、能猫商店、american apparel、亚洲时代asianera、库诗ken

9、a等红意意大利餐厅能猫商店american apparel亚洲时代asianera 入住企业4号楼会展中心大会议厅产品情况在1933老场坊发展的同时，会展中心也随之发展。会展中心三层楼的建筑采用简洁的线条格式，从而呈现出明朗的风格。而会展中心的外部采用全玻璃材质以展现出其通透的视觉效果，再配合以金属的巧妙运用，使整个会展中心别具韵味。会展中心的内部则多用木质以及石材，彰显其高贵典雅稳重的气质。200平米1.5万/天400平米3万/天600平米5万/天1000平米8万/天1500平米10万/天产品情况5号楼the pop company集团公司整层出租。现余少量办公室，租金为5.5元/平米/天（

10、不含物业费）3号楼1933老场坊项目办公室2号楼unisono集团整栋出租客源分析四川北路、海宁路、多伦路的购物休闲人流绿地九龙宾馆的入住客摄影爱好者主力店的号召力对老建筑慕名而来的游客周边住宅客源参加会议或展会的客群在虹口区政府的大力支持下，为1933的企业建立了绿色审批通道。这个特别的通道包括营业执照、税务登记证以及其他特殊行业的相关许可证的办理。大大降低了承租客的时间和精力，带来更大的利润空间。优惠政策上海上海1930鑫鑫产业鑫鑫产业 园园物业地址：辽宁路244号开盘日期：2007.9标准层面积：1053平米租金价格：均价5元/日/平米物业费用：8元/月/平米租售形式：出租和1933隔浜

11、相望，同属旧厂房改造的产业园区。大楼共五层，整层面积为1053平米，建筑总面积为4109平米。室内层高4米。市场定位为：1.创意办公 2.时尚展示 3.休闲娱乐出租率较高90%，得房率约为70% 竞争个案智慧桥创意产业园智慧桥创意产业园物业地址：广灵四路116号开盘日期：2006.6租金价格：1.8-2.2元/日/平米物业费用：7元/月/平米租售形式：出租一共3幢大楼，整层面积为660平米，室内层高3-4米。1号楼5层、2号楼和3号楼都是2层竞争个案优惠政策：优惠政策：公司注册在虹口区有一定的退税服务。对35岁以上的大学生有退岁政策，免租期从2周1各月不等。智慧桥创意产业园将优势企业、政府政策

12、、社区资源和高效资源共同融合，创造了一般写字楼、格子间不具备的创意元素，并为入园企业提供齐全的配套设施。经营理念：经营理念： 齐全的配套设施完善的后勤服务优雅的商务环境庭院式的办公环境舒适的洽谈休闲区域租金价格:3元/平米/日物业地址：东江湾路188号物业管理费:15.00元/平米/月租售类型：出租付款方式:押三付一楼层面积:900平米总 层 数:11层装修标准毛坯层 高:5米得房率:79%车位数量:100 /只车位费:600.00 /元/月空间空间188创意产业园创意产业园a栋面积100-1398平米不等，室内层高2.8米，总高为6层。b栋面积为60-936平米不等，室内层高3.8米，总高为

13、11层。c栋面积为30-700平米不等，室内层高2.8米，总高为4层。d栋面积为29-1100平米不等，室内层高4米，总高为5层。优惠政策：优惠政策：1.公司招1个上海人政府1年补贴2400元给公司，1个虹口人政府1年补贴3600元给公司，1 个36岁以下虹口人政府1年补贴4500.2.公司税收落户在虹口区有关的退税最多50%空间188创意产业集聚区试试航海市经济委员会授牌的创意产业园区。空间188创意产业集聚区它融合了办公楼和洋房的特有建筑风格，将办公楼的开阔大气和 洋房的精巧雅致相结合，在虹口区打造了一个以研发设计创意和文化传媒创意为主的创意产业园区。1.创意产业园区的发展日趋成熟，规划日益完善。政府和社会对历史遗留建筑比较关注和支持。2.项目周边人流充足。3.业态丰富，满足不同客户需求。4.主力店很好聚集了人气。5.交通极为便捷。6.入驻品牌的质