湖北武汉阜华未来城项目量价模拟及精装修研判

1、本文仅供内部使用，版权归武汉易居投资有限公司所有，未经武汉易居投资有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。阜华阜华未来城项目未来城项目量价模拟及精装修研判 谨呈：湖北阜城房地产开发有限公司 要解决的问题项目住宅部分在不同销售周期内可实现的销售价格；公寓部分装修程度的判断；为解决上述两个问题，我司采用易居中国自主研发的科学模型进行判断，相关结果仅做参考。主要采用的分析模型有：客户产品偏好分析模型克尔瑞客户决策系统客户细分及分布工具产品功能偏好模型价格预测模型报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结 论首先

2、我们对项目情况进行了解，为后续研判的展开提供基础项目基本情况区位核心，商业价值高项目位于街道口核心商圈以内，可视性及通达性极高；捆绑开发，地价成本适宜，紧邻阜华大厦，具有极高的商业价值。位 置：洪山区珞狮南路147号 用地面积：约17360楼面地价：1845元/容 积 率：4.3使用年限：住宅70年、商业40年地块编号：p（2006）059存量用地东：群光广场二期用地；南：理工大学职工宿舍；西：珞狮南路；北：阜华大厦；合计总用地面积22312.64项目基本情况规模适中的都市综合体本案地处武昌核心商业区之内，具有较高的商业及商务功能；建筑采用半围合方式摆放，商业由裙楼方式展开，临街面广，在布局上

3、具有较高的商业及商务功能，使得商业、商务价值最大化。根据用地状况自然分为南北两区，商业裙房地上为23层商业,塔楼为2631层，地下3层，总高度100m。塔楼分为: a、b、c、d、e座：其中a座为还建楼；de座为商住楼，首层架空，bc座为公寓式写字楼，项目是一个较为典型的，集商业、办公、soho、居住于一体的都市综合项目。项目基本情况住宅：户型面积有一定优势产品以中小面积为主，辅以适量的中大户型；从结构看，设计方正、分区合理，部分户型拥有较高附加值，结合当前住宅物业发展趋势看，户型产品在设计上具有一定竞争优势。户型面积规划套数套数比公寓一房4275754%两房5522717%住宅两房72-82

4、29722%三房95947%合计1400100 %项目基本情况商业、商务：前景广阔本案商业体量约4万，产品沿街商业、内商铺组成，项目的商业规划符合区域未来发展趋势；同时4万的核心区商业体量，将继续深化周边商业氛围，并且对进一步推进区域演变进程有重要促进作用。街道口中小型企业扎堆，正由传统的科技、it卖场向复合型的综合性商圈过渡（如江汉路），商业前景广阔，商务功能也逐步提高。项目基本情况市政工程施工与销售周期重叠当前，区域周边的各大市政工程正紧张施工当中，同时规划的地铁以及二环线配套工程整个工期将于本案的销售期重叠，存在一定影响。后期启动先期启动地块预计2010年3月起开始销售，那么，在今年年低

5、前就需进入市场，展开蓄水工作；住宅部分预计2011年中旬交付使用。报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论本案是典型的商业功能大于居住功能项目我们面临的市场境况是什么？市场环境市场继续盘整政策利好的“促销”力度强于任何促销活动，促使市场回暖；目前武汉楼市位于市场复苏阶段，以价换量的“回暖”表明市场仍处于恢复调整阶段。在经历了08年的一系列的价格促销之后，随着09年销量的回升，开发商的心态发生较大转变，折扣大幅度降低，导致近几个月成交价格较去年年底有较大幅度的提升；同时受利好政策效果显现的带动，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场信心

6、在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。竞争关系都市核心区“住宅开发缺席”商业高速发展，居住功能逐步退化，近年周边市场无项目面市，人口逐步向周边板块转移，区域内住宅市场呈现真空状态，2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年樱花大厦、书香门第等鹏程国际阜华大厦鹏程蕙园街道口商圈是以传统商业经营和it产品销售为中心的新兴商业中心，其商业功能比中南商圈更为丰富，后者当前商务功能大于商业功能；区域内不但聚集传统的商业百货、it产品，更有依托周边高校消费力顺势衍生的时尚卖场，商业功能大于商务功能；从城市发展看，居住外迁是必然趋势，街道

7、口这样的核心商贸区有“空心”的态势。居住需求严重外溢因此，我们有必要来认识一下我们的竞争对手竞争关系居住舒适度竞争“泛南湖”板块泛南湖板块内大盘云集，产品主要以中等户型为主；板块内住宅销量名列江南板块前茅，在售项目价格区间多集中在5200-5500 元/，从侧面表明其居住价值是受到市场认可的。泛南湖板块是区内规模最大，配套较为齐全的居住组团，区域内路网丰富，与中心城区衔接度较高；由于泛南湖板块是距中心城区最近的居住板块，具有特殊的区域优势，因此它承接了中心区大量的人口转移，是本案最为核心的竞争板块。泛南湖板块竞争关系投资性竞争中南中北沿线板块该区域目前在售项目主力户型集中在90 以上的2房及3

8、房，后续项目放量基本集中在120以上,如爱尚东亭二期及东湖国际，且后期可供应存量大；板块内在售住宅较少，呈现出“寸土寸金”开发态势，均价较高约7500元/左右，小户型产品的竞争程度较强。中北板块借力于片区未来“武昌商务办公区”和“公共服务中心区”的规划而备受瞩目；中南板块则为历史悠久的商业板块，凭繁荣的商业稳居办公、武汉高端居住、购物休闲之热点，结合现状来看，商务功能已完全超越街道口板块。中南中北板块竞争关系其他竞争光谷、徐东、积玉桥等这些竞争区域宜商宜住，无较大功能偏向，但各种优势突出，对本案所在区域的购买需求也起到了相当的分流作用。光谷区域内高知人群密集，智力产业发达，属于武汉房地产开发的

9、热点地区之一；积玉桥板块以其得天独厚的景观优势及过江隧道的交通优势闻名武昌中心区；徐东板块大型商业扎堆，周边楼盘云集，商住齐头并进；徐东板块光谷板块积玉桥板块竞争关系其他竞争光谷、徐东、积玉桥等这些竞争区域宜商宜住，无较大功能偏向，但各种优势突出，对本案所在区域的购买需求也起到了相当的分流作用。光谷区域内高知人群密集，智力产业发达，属于武汉房地产开发的热点地区之一；积玉桥板块以其得天独厚的景观优势及过江隧道的交通优势闻名武昌中心区；徐东板块大型商业扎堆，周边楼盘云集，商住齐头并进；徐东板块光谷板块积玉桥板块竞争关系整体市场将继续盘整，项目周边强敌环伺，各有所长，本案面临激烈的竞争市场报告整体思

10、路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论为了解答问题，我们需对项目内部及外部的各个维度进行深入研判市场维度客户关注度降低，分流严重长期无住宅项目开发，但商业发展蓬勃，居住功能的弱化使得客户分流严重。近年来区域内无住宅供应，且居住功能逐渐弱化，在竞争激烈的武汉楼市里，逐渐淡出消费者的视野；加之周边各大板块楼市正处高速发展阶段，各类物业充斥，产品创新、景观、规模甚至价格等因素分流了大量的潜在客户。宏观维度市政建设及规划导向商务功能街道口地铁站、立交桥等大型重点工程的修建，可看到区域远期发展将成为一个快速交通中转的，综合性的商贸发展区。商务气息将随着配套设施的完善变得

11、更浓厚，居住氛围将越来越淡薄；街道口近年来发展很快，已经进化为一条黄金走廊，主要表现在交通功能和商业功能两个方面。 从城市交通格局来看，街道口成为了武汉江南片最重要的交通枢纽之一。珞瑜路、武珞路、即将建设的地铁2号线及7号线、二环线将在这里汇集，立体的交通网络形成了充分的流通地利。 街道口是连接东湖新城、南湖新城、光谷高新的枢纽，也是武汉传统的教育文化中心与新兴的城市商业中心的结合点，未来综合性的商贸中心。交通交通商贸商贸产品维度商业价值高，但住宅价值难以体现项目拥有优势区位以及黄金走廊地利，但同样受到这些因素影响，并不见得适宜居住；同时，核心区较高的价格容易对购房者形成挤压，将其继续分流。核

12、心商圈内，土地具有极高价值，也带来了显著的商业（商务）价值，就项目自身来看，这种价值的表现相当突出。但寸土寸金的核心区位也往往打造高密度物业，从产品的规划设计而言并不是以居住为主，相对拥堵的交通和嘈杂的商业环境也一定程度上削减了居住的舒适度；对于购买者而言，这种居住价值的认同感其实较弱。客户维度以较为同质项目东湖春树里为例从年龄段来看，客户具有较高购买力；从客户分布来，项目承接了本案区域人口转移；该项目宜商宜住，以自住型客户为主。客户维度周边人群消费潜力大，投资客占比高区域周边企业扎堆，高校云集，为高知高收人群聚集之地；通过易居中国在武汉长期市场和客户跟踪及共计约十五万的客户数据，并结合当前相

13、关项目的客户情况分析，预计项目未来客户结构中，投资客占比较高；同时周边城市尤其是1+8城市圈客户也将占据一定比例。克尔瑞城市中心区客户分析模型基本判断 商业属性强于居住属性，纯住宅物业需要唤醒市场关注度，且面临各种抗性； 住宅市场的竞争激烈，且主要竞争板块后续存量大，价格及产品战态势严峻； 本案的主要竞争区域从价格和宜居程度上均更有优势； 投资型客户在区域占有相当比重，但从投资功能来看，相对于中南、中北板块，本案的优势并不明显；报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论以下将通过武汉整体房地产市场的走势，并结合项目属性选取周边类比对项目不同销售条件下价格

14、进行预判宏观环境价格短期波动，调整还将持续 09年来，全市商品住宅成交均价保持平稳上涨态势，但随着淡季的到来和调整的继续，楼市要进入上升通道，在探底价格后需保持稳定的价格，以最有效激需求。价格下降期数据来源易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统宏观环境以价换量依然是未来市场格局新开工增幅加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少存货去化期达到最大投资下降存货去化期下降房价企稳需求增长新开工增加投资增幅上升房价收入比上升，投资增加价升量跌价升量跌价量齐跌价量齐跌价跌量涨价跌量涨价量齐涨价量齐涨调整恢复期房地产发展周期钟数据来源易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统市场走势片区未来

15、价格走势判断商品房价格是由供需及各种经济杠杆等因素来决定的，但在资本组合投资日益多样化的现代社会，还会受到利率等金融资产因素的影响 。因此为科学、客观的分析市场价格的走势，我们引入多元线性回归模型进行价格预测。影响房价变动变量有以下几个方面： 房屋销售面积 商业贷款利率 区域居民可支配收入 房屋施工面积 房屋竣工面积数据来源易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统市场走势多元线性模型的应用多元线性模型：建立回归方程 ,引入 影响房价变动的变量和偏回归系数进行显著性检验，利用多元线性回归分析建立商品房平均价格的数学模型 ,分析房价今后的走势；数学模型如下：将下表中，2007-2009 年期

16、间武昌中心区的商品房销售面积（x1）；商业贷款利率（x2） ；居民可支配收入（x3） ；房屋施工面积（x4） ；房屋竣工面积（x5）分别代入，运用多元线性归回模型以及spss等软件计算出偏回归系数bi的值，将偏回归系数的取值代入多元线性方程。时间单价（元/）销售面积（x1）商业贷款利率（x2）居民可支配收入（x3）房屋的施工面积（x4）房屋的竣工面积（x5）2007年591227.437.839189163.3235.572008年624326.995.9410390180.1240.572009年641337.315.9411740153.4245.67数据来源易居中国cric2008中国房

17、地产决策咨询系统市场走势未来1-2年内片区价格增长率运用多元线性归回模型以及spss等软件计算出偏回归系数bi的值，将偏回归系数的取值代入多元线性方程得到未来武昌中心区商品房销售价格水平如下：年份实际价格预测价格误差值2007591258791.13%2008624361502.87%200965561.89%20107255.81.74%则，片区未来1-2年内价格年平均增长率在7%左右。（宏观政策及金融形势等维持当前发展趋势下预测值）。数据来源易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统价格预估判断项目当前时点入市可实现的售价项目各项指标权重各项指标打分得分/权重本案得分权重售价（元/）外

18、部因素品牌产品外部资源品牌产品中北领寓0.60.10.3807070761.17 / 10%6800奥山星座858085841.05 / 20%10000中南路88号828580821.08 / 30%8000东湖春树里838785841.05 / 40%6500本项目93858089-8275.003选取采用市场比较法进行定价，结合项目性质，选取内环线中南路88号、奥山星座、中北领寓、东湖春树里四个具有可比性的楼盘作为比较样本，通过评比打分，得到本项目可能实现的市场价格。数据来源易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统通过市场比较法，得到本案住宅物业，当前时点入市可实现的销售价格为82

19、75元/（未考虑还建部分）。价格预估根据项目2010年三月入市推算溢价因子系数溢价（元/）备注自然增长率7579.25武汉楼市稳定，理性发展易居增值打造4331营销、包装合计11910.25预计本案在09q110q1均价可达到9185.25元/去化周期在10-12个月数据来源易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统溢价因子系数溢价（元/）备注自然增长率141158.5武汉楼市稳定，理性发展项目成熟升级10827.5易居增值打造10827.5营销、包装合计342813.5正常周期（销售期12个月左右）更长周期实现价值阶段提升（销售期22个月左右）预计本案在09q110q4均价可达到1108

20、8.5元/去化周期在22个月左右价格判断 如果住宅销售周期在12-14个月，则可实现的销售均价在元/； 如果住宅销售周期在30个月左右，则可实现的销售均价在元/。注：以上价格为理性模型推导结果，未涉及后期受市场波动及各种不可抗因素影响；同时由于甲乙双方信息的不对称，以上价格仅作参考。基于易居中国cric2008中国房地产决策咨询系统、对城市发展的研究以及易居中国长期对武汉市场的跟踪分析，运用数学模型进行模拟判断得到：注：未考虑还建安置部分。报告整体思路项目属性及现状竞争关系及市场环境开发条件判断可实现价格判断装修建议结论公寓楼的发展方向居住？投资？！从区域发展看，由于正逐渐向商业、商务功能转化，住宅可能存在以下几种形态：其中，除了纯居住方向自用型客户较多外，其余两种多为投资客户购买，因此必然存在价格门槛的限制。同时商住用途的写字间、酒店式公寓在未来使用中的装修风格和功能规划也与住宅有相当大的差异。纯居住商住两用，并更偏商务酒店式公寓，后期转为商务酒店精装修物业的利弊极有可能成为“鸡肋”以居住用途为主的物业，装修可能是提升附加值的方式之一；通过集中采购和装修，可增加相应的利润点；通过装修和室内设计可能弥补产品设计的某些缺陷；利弊均有，对开发企业要求较高，极有可能成为项目的“鸡肋”。