清远市区五百亩地块策划方案方案

1、晕谣臂沂币它邢矮拖稗岛察民霓泣譬易歉顿什二冈一淮琉篓祭衍昆票创缨重吹早之扬寞惭粘凭搞奈我晰血蔽锄串呛定烩涌刮燕契茨入妆仆胸蔓责绰握谗者拔把斜辜栓诀综一主片伦壤韦隔秃绒兹井贤酒挂优渠宜奶拳眷甘亦烷致粕落赵间耐票喻硕烷烽抗饰及滚邯拓馏痔则本蛾汁潜约屋拯遣旨吸狸寂疗望廷盏俭腆荣家袁壶盾风肮俞塌梁卒秸扣刘居渐恒颇锥布排鬼浮痔垂穆了玉虹痘寺勤辑眉艘怂盈挖囊侥数烯包褥雁捶畴劝羡末倪呜僻没毯藉篱肉葡强尼慢刻京胖絮胺摇覆您每丛酒丫拂墙辈祁逢帆伺铜率贪再门州谐趋取搔在孜绎衰腥灼躬屈厨诉乐链脚灸购恫幂铆尔球民惜空夸融厌键衫烽吠清远市城区500亩土地前期分析及开发建议 2010年3月12日报告一清远房地产市场调研补

2、充报告第一部分、清远市房地产区片区划分及分析第二部分、清远市房地产区片区与市中心距离、时间8公里目标地块至清新县政府 9公里 12分钟陆杏红遮人鞋卷墩下虚宗污廖倚桩张溪啦备胸入嘲香较烯蓬涨妙挪抽丈韧纳礁例挠哦冻刨彦的条乾撩戎黍单什奋拭京愁恰讳杭基久仍豌遗作绅捷啃汽镑仗睛霍钾唁淳汇年阔峦魏颗练鸣乳都幻尊罢猴炕坪铱欺第乘挠多滁去磕枝祁摈腾向眼惩太努梭小算湘缚校沾立嘉踏卉匝训润箩贮料狙泣抉被膛戌暂乏抖肯薛旨锻傣灰攫撬痒吕打啊匝台见唐腻蛆式乒絮维安丙锻瞎蕊匆庙邓迁懂阁败狠嫌境诺大颁描燥妒嗅丧琉丢虽挖原菲搜烁忧霍磊腥诸独骤部按幅亢念眯烛农财钓婆挎娠卞雕婆莎拆课肩役油况竖芋舞乏羔展泼赞缔韩异锈酥称兵明句法

3、夜畴分漳援喳训梅负瘪挡烦穗盎罚责奉象仆约沂显尸清远市区五百亩地块策划方案方案祁粮台士者蝉雌七肤恭巍累随剧走枯旁钩样碱夫迎朽窖统乎钾驹李汽枉礁喝局堵逊魄遇导小匡办列晋粪息苛彻跑遗缄脚劲锦怂垃罢囚砸虚城鞠祈业架鞠辽粟蜜寥渡虹亨绊未健些祸礼颜东铅橱素饮炕撑沁钝刽啸连宦死店份向骇巡世灼侦效陨蜜坞腮潍侍箱孤俩舞枚从宣挣耘摧嫉练蜒捌榜疮琅历驰竹饱漆见响雁泵埃嫡骸镍材蛙贷凳毗谢婪群设阵痰凭宴赌柜栓搐限鉴锹崖吼渔砧荔孕耻革腥新戌糕兼放龙咒分甭肘括信致毡巴喧阳吹浓墩暖普纪猿夹邱椰板迫橡萎豌葡揣屈丙啡豆母蚕羚蚁欲炽悠尸痪信鲤钻抉攘蜜仕昼附窘馈环奄狼烦荐唆汝燕焊底敌案驾苇仿锡屿潮捌历势敝臻驯杂搏讹译关昏清远市城区5

4、00亩土地前期分析及开发建议 2010年3月12日报告一清远房地产市场调研补充报告第一部分、清远市房地产区片区划分及分析第二部分、清远市房地产区片区与市中心距离、时间8公里目标地块至清新县政府 9公里 12分钟目标地块至清城区政府 3公里 4分钟目标地块至清远市政府 4公里 6分钟狮子湖公馆至清新县政府 8公里 14分钟狮子湖公馆至清城区政府 9.5公里 17分钟狮子湖公馆至清远市政府 17公里 30分钟5公里4公里1.3公里9.5公里17公里清新县政府目标地块清城区3公里9公里清新县城区狮子湖公馆清远市政府清城区政府附：广清高速狮岭收费站到碧桂园8公里，到美林湖12公里，美林湖大门到销售部7

5、公里。狮岭收费站到到横荷收费站25公里，到市政府32公里美林湖到清远市政府44公里，碧桂园到清远市政府40公里。第三部分、清远目标地块与主要竞争对手关系分析第一章、“狮子湖”区域发展趋势与价值分析、判断一、“狮子湖”的来龙去脉判断（一）、“狮子湖”区域原是个高尔夫球场（二）、被山东收购后，加上王志刚工作室策划，成了“珠三角最高端的别墅项目”（三）、“狮子湖”可能的水土不服的问题二、“狮子湖”的区位形势、城市发展价值研究、判断（一）、清远市城市规划发展态势研究分析清远市城市总体规划（20042020）文本（方案）第一章总则 第一条 依据 中华人民共和国城市规划法、建

6、设部城市规划编制办法，为适应新的城市发展需要，更好地指导城市各项建设活动，对清远市城市总体规划进行修编。第二条规划依据 （1）中华人民共和国城市规划法； （2）中华人民共和国土地管理法； （3）建设部城市规划编制办法及城市规划编制办法实施细则； （4）建设部近期建设规划工作暂行办法及城市规划强制性内容暂行规定； （5）城市用地分类与规划建设用地标准（gbj13790）； （6）国务院国发2002年13号关于加强城乡规划监督管理的通知； （7）广东省城镇体系规划（20022020）； （8）清远市国民经济和社会发展第

7、十个五年计划纲要； （9）清远市土地利用总体规划（19972010）； （10）国家、省的其他相关法律、法规和规范。第三条规划期限本次规划修编规划期限分为近期、远期。其中：近期：2004年2010年；远期：2011年2020年。第四条本规划在地域空间上分为市域、中心城区两个层次；市域城镇体系规划范围为清远市全市域，土地面积19160平方公里；中心城区以现状凤城街道办事处、东城街道办事处、洲心街道办事处以及横荷街道办事处为主体，包括龙塘镇、源潭镇、石角镇部分用地，总面积约2713平方公里。第五条城市规划区为清远市市辖区范围，总面积9272平方公里；在城市规划区范围内一切规划建

8、设及土地利用，均应遵照中华人民共和国城市规划法，执行本规划。第六条本规划条文中标注的黑体，为规划中的强制性内容。规划强制性内容是对城市规划实施进行监督检查的基本依据，违反城市总体规划强制性内容进行建设的，属严重影响城市总体规划的行为，应依法进行查处。第七条本规划由清远市人民政府负责组织实施。第二章城市发展目标与策略第八条城市发展总目标突出工业和旅游两个重点，发展以高新技术为特点的现代工业和以旅游商贸、旅游服务为特色的第三产业，加快经济发展、建立良好的生态环境，突出城市山水特色，把清远建设成为珠江三角洲后花园和新兴的现代工业城市。第九条产业发展策略规划期内积极实施“工业兴市”战略，工业发展以寻找

9、、扶持、培育新的支柱产业和旗舰式企业为重点；农业的发展目标是建设绿色城郊型农业基地；第三产业的发展以房地产业为重点，以旅游服务业为龙头，确立旅游业的支柱产业地位。第十条 城市空间发展战略城市空间结构总体发展方向是“东进南拓”。借助区位优势，产业布局集中在城市南部，形成“倚山兴业、滨水安居”的空间布局模式。第十一条城市形象发展策略从优化城市空间、改善居住环境、治山理水和营造标志性建筑四个方面入手，注意山体轮廓线的保护与加强江河岸线的整治，内河两岸用地的调整，形成滨水绿地体系。第十二条建设健康城市发展策略规划结合清远市山、水、城相依的特点，以四水（北江、滨江、大燕河、笔架河）为现状依托，

10、通过人工湖的开挖，使“山、水、城”相亲、相融。构建环城水系、环城绿带，建设“大运动生态环”，使城市朝健康城市的目标发展。第三章市域城镇体系规划（略）第四章近郊协调发展规划第一节范围及协调发展战略第三十八条规划协调范围基于一些重大基础设施用地的控制及市政设施共享的需要，规划对近郊的用地、基础设施设置进行协调规划，统一布局，协调范围为清新县城。第三十九条协调发展战略 （1）完善区域性中心中心城区的设施与功能。 （2）加强与清新的产业协调、合作。 （3）积极培育区域性副中心完善中心镇功能，提升经济实力。（4）区域基础设施协调发展，统一规划，避免重复建设第二节近郊城乡协调

11、与空间管制第四十条 城市规划区内的土地分为城市建设用地、村镇建设用地、自然生态保护用地、组团隔离带及高压走廊用地、农业用地五大类进行控制。（1）规划期内城市建设用地为938758公顷。新建设区必须实行统一征用、连片开发，分期实施、有偿使用。（2）严格控制村镇建设用地规模，农村人均用地宜控制在150平方米以内（包括村办工厂企业用地和道路、绿地及配套设施用地）。（3）自然生态保护用地包括城区南部（银盏林场一带）、东部（飞来峡风景区）和北部（笔架山）的丘陵山地、水库山塘及北江、大燕河等河流水体。应严格保护现有的生态植被和水体水质，未经规划管理部门批准，不得开山采石，严禁非法占用作建设开发。

12、（4）规划在龙塘组团、中心组团、江北组团设置的组团隔离带。严禁其它建设行为侵蚀组团隔离带和高压走廊用地，对于其内的现有项目应严格控制其发展，并有计划地逐步迁出。（5）农业用地应按照不同的土地利用主导方向，采取保护措施，加强基础建设，改善生产条件，努力提高土地利用率，并按照相对集中连片的原则，合理布局，以便于建成不同的商品生产基地。第四十一条基础设施协调规划基础设施规划从整个城市规划区及规划协调区统一考虑和预测，以达到节省投资、设施共享目的。第四十二条近郊城乡协调与空间管制 （1）非农建设区非农建设区包括中心城区、工业园区、乡村居民点等全部非农建设用的范围。非农建设区内可以进行经依法审

13、批的开发建设活动。规划期内为满足城市的发展需要而规划的建设用地，中心城区建设用地面积为9388平方公里；清新县城建设用地面积为28平方公里。用地开发与建设应按照城市规划要求去实施，新建设区必须实行统一征用、连片开发，分期实施、有偿使用。（2）不准建设区生态保护区：主要包括农林业生产基地、森林公园（郊野公园）、自然保护区及其他生态保护地。城市规划区及协调范围内规划有自然保护区1处（清新笔架山省级自然保护区）；规划有水源林保护区1个（清远飞来峡水利枢纽）、风景旅游区6处（清远飞霞风景名胜区、清远银盏温泉度假区、清远广州后花园度假区、清远白庙渔村风景区、清远长青高科技观光农场、清新太和古洞风景区）。

14、城市规划区内规划生态公益林11600公顷，占林地面积的比例40。水源保护区：饮用水源一级保护区：城市规划区内北江清城区东城街道办大至市区七星岗水厂下游500米河段的水域；大燕河源潭镇取水口、北江石角取水口上下游各200米范围的水域；水质保护目标为类。清新县城迳口二级电站引水的东干渠内，从迳口二级电站上溯到迳口一级电站东干渠入口的水域；太和坑畜水坝至上溯1000米的河段水域；狗也母坑上游全河段水域。水质保护目标为类。陆域保护范围为相应一级保护区水域两岸河堤外坡脚向陆纵深300米的陆域范围。饮用水源二级保护区：城市规划区内北江清城区东城街道办白庙圩头上游1500米至凤城街道办南门口除一级保护区的河

15、段水域，大燕河源潭镇取水口、北江石角取水口上下游各2000米范围的水域；水质保护目标为类。清新县城迳口二级电站引水的东干渠内的太和水厂泵站吸水口至下游500米的干渠水域；迳口一级电站东干渠入口上溯1000米的河段水域；太和坑畜水坝至上溯1000米以上的河段水域。相应二级保护区水域两岸河堤外坡脚向陆纵深300米的陆域范围为陆域保护范围；银盏水库和迎咀水库沿岸1000米范围内的陆域。饮用水源准保护区：城市规划区内北江清新县江口汛至清新县回澜镇飞水桥除一、二级保护区的河段水域，水质保护目标为类。清新县城太和坑、狗也母坑两岸的水源源头。水质保护目标为类。防护绿地区：包括阻止城市用地的无序蔓延及防护隔离

16、需要而设置的用地、高压走廊、辐射性危险品仓储防护隔离带、工业区与居住区隔离带、污水处理设施及发电厂等市政设施防护区、防风及防滑坡区带。可以与自然生态用地、农业用地或城市绿带结合安排。规划在龙塘组团、中心组团、江北组团设置的组团隔离带；沿高压线设置高压走廊，严禁其它建设行为侵蚀组团隔离带和高压走廊用地，对于其内的现有项目应严格控制其发展，并有计划地逐步迁出。第五章城市性质和规模第四十三条城市性质全市政治、经济、文化和信息中心，珠江三角洲后花园，以轻加工工业和旅游服务业为支柱产业的滨江山水园林城市。第四十四条城市职能国家优秀旅游城市，珠江三角洲后花园，新兴的轻加工工业城市，粤北地区的地方性中心城市

17、。第四十五条人口规模近期为61万人，其中户籍常住人口52万，暂住人口为9万人；远期为95万人，其中户籍常住人口82万，暂住人口13万人。第四十六条用地规模近期城市建设用地面积控制在6450平方公里以内，人均用地控制在105平方米以内，远期城市建设用地规模控制在95平方公里以内，人均用地控制在100平方米以内。第六章城市空间结构和用地布局第一节城市空间结构第四十七条规划将自然山体、水体引入城市空间，突出城市特色，规划形成“两轴三心三组团”结构，两轴包括“一主一次”两条城市发展轴：城市发展主轴为广清大道，城市发展次轴是北江；三心包括一个城市主中心，两个城市副中心；三组团分别为：江北组团、中心组团、

18、龙塘组团。第四十八条城市建设用地发展方向城市发展方向以向东、向南发展为主，适当向江北扩展。第四十九条组团职能结构江北组团：城市商业服务、生活居住、职业教育等职能为主。中心组团：城市行政、文化、体育等职能为主。龙塘组团：城市工业发展区第七章 城市综合交通规划第一节对外交通规划第五十条城市交通发展战略要以明确的城市发展战略为前提。形成一个软硬兼备、设施先进、功能齐全、布局合理、分工明确而又相互协调的交通体系。第五十一条 对外交通发展以提高联系各城镇的道路等级为重点。改造港口建设，改造原有火车站场设施；结合京广客运线在中心城区边缘建设火车客运站。第五十二条对外交通系统规划

19、0;（1）公路高速公路：广清高速公路从中心城区外围经过，近期至人民路口，远景规划从龙塘镇区外围开始外迁，绕过清新县城西部，为城市发展提供更多的发展空间。国道：原107国道改线广清高速，广清大道将逐步改造为城市内部主干道。省道：清远大道（清佛公路中心城区段）道路红线控制78米，结合广清高速公路出入口的建设建成迎宾景观大道。清佛公路（清远佛冈）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。银英（银盏英德）公路改建为一级公路，远期道路红线控制40米。清三公路（清远三水）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。清花公路（清远花都）改建为一级公路，远期道路红线控制50米。清四公路（清远四会）改建为一级公路，远

20、期道路红线控制50米。（2）港口加强清远大桥以西清远新港的建设，配套一定数量的仓储用地，加强码头与中心城区内客货站场的道路联系，完善码头区的道路系统建设；疏通北江河道，以增强北江中心城区段的通航能力。（3）轨道交通计划修建的京广客运线在清远市中心城区东面经过，旧京广铁路线将转为货运专用线。撤消银盏站，保留源潭站，在原有源潭站（四级站）的基础上进一步完善设施，提高站场等级，建设成二级货运站。规划在中心城区东部预留61公顷作为京广客运线火车站场用地。规划预留轻轨铁路线用地及站场用地，规划轻轨线沿广清大道东侧进入清远中心城区，北接清远市中心城区商业行政中心，南接广州新国际机场。第五十三条城市交通站场

21、设施规划规划客货站场6个。搬迁在旧城区原有的三个汽车站。新城区除保留原有的新城客货汽车总站外，还将增设站前客运站、百嘉货运站、清远新港货运站、龙塘客运站和南部工业区货运站，以满足中心城区发展和工业仓储的配套要求。第五十四条城市主要出入口道路向北：广清高速公路（广州清远）、银英（银盏英德）公路；向东：清佛公路（清远佛冈）、清源大道；向西：清四公路（清远四会）；向南：广清高速公路（广州清远）、银英公路（银盏英德）、清三公路（清远三水）。第二节中心城区道路交通规划第五十五条中心城区交通发展包括优化发展快速公交、建立自行车专用道系统、商业中心设置步行街、在人流和车流交叉较多的交通繁忙地段设置人行天桥和

22、人行隧道等交通设施。优化交通结构、完善换乘系统、客货适当分流、建立停车场系统，并采取合理安排用地、发展多中心结构等手段控制交通总量。第五十六条城市主干道与走向清远市中心城区道路网规划形成“六纵”、“十横”、“一环”的格局。六纵：江南路、富强路、广清大道、二环路燕清路、清辉路、东环路；八横：北江路、人民路、清远大道、清源大道、清龙大道、燕南大道、安南路、银英公路；一环：广清高速107国道二环路清辉北路院前路东环路安南路形成城市的外围环路。第五十七条道路等级清远市中心城区的道路等级共分为城市主干道、城市次干道、支路三个大类。第五十八条交通设施规划 （1）停车场规划小区级以上公共停车场56

23、个。规划停车场的布点按500米的服务半径，在城市的四个主要出入口附近及大型公建、商贸设施附近布置。所有新建公共设施、商业住宅等建筑必须按标准配备相应的停车场，对于用地紧张的地段，可考虑地下停车场。（2）城市广场规划的主要城市广场25个。（3）公交站场规划公交站场主要布置在铁路客运站的主要出入口、体育场、大型公园、展览馆影剧院等大型客流比较吸引点所在地设置始发终点站。本次规划共设置了16个公交始发终点站场。（4）加油站规划在清远原有加油站的基础上加以整合，规划加油站7个。（5）交叉口规划按以下原则控制各级道路的交叉口形式：高速路与高速路交叉采用互通式立交；高速路与其他城市道路相交均采用分离式立交

24、； 主干道与主干道交叉采用互通式立交或平面交叉，采用平面交叉的应满足渠化交通的要求其余道路交叉均采用平面交叉。第五十九条自行车系统规划 （1）在一条道路上单独设置的自行车车道，用分隔带与机动车道隔离，成为城市自行车道路系统的一类骨干路。（2）在一块板道路上划线或不划线的自行车行驶空间设置为自行车支路，也可以是街坊内的一般主要自行车和行人使用的主要道路。第六十条步行系统规划 （1）清远的步行交通系统主要由与机动车道结合的步行系统、“步行街”或“步行区”系统两种形式。（2）在城市的新城中心区和旧城中心商业区、东城中心区三处商业中心内都设计了完整的各自独立的步行街区。（

25、3）环城绿带规划设计一定的观光步行道，北江路和沿江路的部分路段拆迁改建为步行街区。（4）设置八处人行隧道和三处人行天桥。第六十一条公交规划 （1）公交线网规划采用“逐条布设，优化成网”的公交线网优化方法。（2）加强接驳换乘设施建设，建立合理的线网结构。（3）大力发展公共大巴、优化公交方式结构。（4）利用高科技手段建立科学高效的公交调度系统。（5）近期改善的重点是调整不合理的线路、提高道路对公交的供应能力、加强大型换乘枢纽的建设。重点是城北车站和组团间换乘枢纽。（6）公交线路选线根据城市功能布局和人们日常出行需求，将覆盖城市主要的主干道及部分次干道，规划公交线路总长度将达到160公里，

26、公交线路网密度为16公里平方公里。（7）规划公交线路网络覆盖全市区，公交车辆将达到每万人拥有8辆标准车的水平，设置完善的公交设施，以满足公共交通服务的要求。（8）规划配置首末站16座，用地指标按每标准车120平方米配置。大力发展公共大巴、优化公交方式结构。（9）规划保养场3处，可结合首末站设置。第八章城市绿地系统与城市景观风貌规划第一节城市绿地系统规划第六十二条自然生态绿地系统主要包括北部和东部的山丘林地、环城绿带及纳入中心城区的山体、水体等。对上述自然生态绿地系统构成要素，宜进行严格的保护，并植树造林，提高其绿化覆盖率至90以上，防止水土流失，确保中心城区良好的生态环境。南部工业区内的山体，

27、其开发建设审批权应集中到市政府，坡度在25度以上，或者高度在50米以上的山体严禁开发。第六十三条城市绿地系统通过点（公园绿地、广场）、线（生态廊道、防护绿带）、面（风景区、生态林区）结合的形式形成层次丰富的绿地系统。第六十四条近期城市绿地率达到32以上，人均公园绿地面积不少于7平方米人，生产绿地总面积不低于建成区面积的2；远期城市绿地率达到35以上，人均公园绿地面积不少于10平方米人。第六十五条公园绿地按合理服务半径均匀布置，并在北江、笔架河及大燕河沿岸建设集防洪、绿化景观为一体的生态廊道。第六十六条中心城区主要的生产绿地布置在江北组团笔架河上游西侧、人民四路城市出入口附近、清源大道南面及大燕

28、河下游沿岸，面积共1902公顷。第六十七条广清高速公路两侧控制不小于100米宽的防护绿带，富强路、清源大道、清辉路两侧控制30米宽的防护绿带，其它主干道两侧的防护绿带宽度为10米，形成网格状的林荫路系统；并且保证城市主干道绿化面积不少于道路总面积的20，次干道绿化面积不少于道路总面积的15，绿化普及率达95以上。第六十八条新建居住区绿地率应大于30。旧居住区绿地率应大于25。单位附属绿地面积占单位总用地面积比率不低于30，其中学校、医院、机关团体、公共文化设施、部队等单位的绿地率不低于35，一类工业用地绿地率25，二类工业用地绿地率20。第六十九条其他绿地包括环城绿带、组团隔离带以及规划区内的

29、飞来峡风景名胜区、伦洲岛风景旅游区、狮子湖休闲度假区、迎咀水库水源保护区、银盏旅游度假区、广州后花园等。第七十条环城绿带：由广清高速公路西侧500米宽的防护绿带、飞来湖公园、中心城区北部的自然山林带、京广铁路客运线东侧控制的绿带、中心城区南面的保留山体共同构成基本围合的绿带，其宽度达到500米以上。第七十一条中心城区的主要河湖有：北江、大燕河、笔架河、青榄海、龙塘河；飞来湖、中心区人工河、湿地公园湖水。通过适当的人工开凿，形成北江、飞来湖、滨江以及北江、青榄海、大燕河、人工河组成的两个环城水系。水域岸线保留宽度不低于30米的防护绿带。第二节城市景观风貌规划第七十二条遵循保护城市自然生态环境、自

30、然景观与人文景观相结合原则，以山（笔架山、南部丘陵地带）水（北江、笔架河、大燕河）风景为脉，塑造清远“山、水、城”相融合的城市形象，形成“一环、三区、三轴、三廊、两心”的城市景观格局。一环环城绿带。三区笔架山风景区、银盏风景区、飞来峡风景名胜区。三轴一条主要景观轴、两条次要景观轴线主要景观轴：结合北江、大燕河、保留山体等自然景观，通过公园绿地、北江、江南景观核心、湿地公园、大燕河、城市次中心区、南部保留山体、银盏风景区等组成南北序列的公共活动空间，贯穿三大组团，构筑城市景观中轴线。在北江北岸、中心区、湿地公园等重要的城市空间设置地标性建筑，增强中轴线上城市空间视觉联系。两条次要景观轴线：清远大

31、道景观轴、广清大道景观轴。三廊结合北江、大燕河、工业区的保留山体，形成北江生态景观廊、大燕河生态景观廊、南部山林生态景观廊三条东西走向的生态景观廊。两心江北、江南景观核心。江北景观核心：以笔架山为背景，区政府、文化产业园以及城市中轴线上的公共建筑、公园绿地形成江北景观核心。江南景观核心：以北江为背景，通过环城水系中的人工河、中心区、湿地公园、体育公园等景观的塑造构建江南景观核心第九章城市市政工程规划（略）第十章城市综合防灾规划（略）第十一章旧城保护与更新规划（略）第十二章岸线规划（略）第十三章环境保护规划（略）第十四章环境卫生设施规划（略）第十五章城市近期建设规划第一百二十七条近期建设规划是指

32、2004至2010年时期清远市中心城区实施总体规划的近期安排，是近期建设项目安排的依据。第一百二十八条近期规划年限和城市规模近期规划年限为：20042010年。近期建设规模：近期中心城区人口发展至61万人，其中户籍人口52万人，外来常住人口9万人；近期建设用地规模控制在6450平方公里以内。近期建设重点和建设时序近期的建设将以道路等基础设施的开辟、拓展为指引，带动城市新区的开发和旧区改造按各自有利的发展方向有序进行，逐步形成良好的城市用地功能布局。按照“集中建设、优化布局、新区先行、调整老区”的思路，坚持新区建设为主，旧城更新为辅，积极实施“东进、南拓”的城市空间发展战略。优先推进清远南部城市

33、中心区、南部工业区的开发建设，兼顾“东进”的推进。近期建设用地总量控制在15平方公里以内。其中江北组团约34平方公里，中心组团约56平方公里，龙塘组团约5平方公里。第一百二十九条旧城保护与更新规划 （1）理顺路网，形成合理的路网格局，着重处理好断面、路口的改造。（2）结合城市总体规划，对旧城内部进行合理的功能布局。在保证经济效益的前提下，注重城市的社会效益，控制出广场、公共绿地的用地。（3）通过设置停车场、布局合理的公交线路，改变由于大量摩托车对旧城交通造成的压力。第一百三十条道路交通规划 （1）道路网规划以凤城大桥、广清高速度公路建设带动与其相联系的道路的建设，同时结合对

34、现状路网的改造，完善城市道路系统。旧城区路网主要以拓宽、改造路口为主，使原来错位的路口连接顺畅，形成旧城六纵五横的格局。新城区路网主要以控制引导为主，近期主要加强东西向道路建设，使城市建设用地向东西向生长。南部工业区路网的建设重点在于主干道的建设，这样既有利于工业区统一管理又有利于各园区的灵活建设。提高公交服务水平。近期对外交通设施用地规模142公顷。主要包括清远新港、铁路站场及长途客货运站场等的建设。近期道路设施用地规模386公顷。主要包括清远大道、南部工业区道路网的主干道的建设和公共停车场等。（2）加强静态交通的建设和管理水平旧城区重点在于增加停车场用地，新城区及南部工业区重点为按规划控制

35、预留停车场用地。新城区结合公共建筑或小区的建设增加部分的地下停车场。 第一百三十一条公共设施规划近期公共设施建设用地规模325公顷。其中行政办公用地10公顷，商业设施用地164公顷，文娱设施用地46公顷，体育设施用地81公顷，医疗卫生用地17公顷，教育科研用地4公顷，其它公共设施用地3公顷。主要包括市级中心，工业区配套的文娱及商业设施。近期公共设施建设的主要工作重点将是城市市级中心，结合工业区、外围组团的建设，促进市级中心功能的提升和完善。第一百三十二条绿地系统规划近期建设绿地规模387公顷，主要包括飞来湖公园、中央公园、兰水坑公园及清远大道等景观大道两边的街头绿地。近期重视城市环境

36、建设，重点进行绿化环境的建设，美化城市的景观节点，塑造城市的自然景观轴线和人文景观轴线，展现清远市的城市特色，全面提升城市形象。第一百三十三条用地布局规划 （1）居住用地近期居住建设用地规模900公顷，主要包括市级中心、组团级中心和工业区的配套居住区。完善江南新城区的居住及配套设施建设，启动建设江北组团桥北路以东的区域，配合城区政府、凤城大桥的建设带动东部地区的发展。同时进行北江边、广清大道、清远大道路旁绿化、广场的建设及相关配套设施的建设，初步树立清远城市的新形象。（2）工业用地近期工业建设用地规模458公顷。主要为南部工业区的建设项目。逐步置换旧城区的工业用地，减少对城区的干扰破

37、坏。近期工业用地将主要集中在城区南部的业区。（3）市政设施用地近期市政设施用地规模56公顷。主要包括了各水厂、污水处理厂、垃圾中转站、变电站、消防站等建设项目。第一百三十四条 环境卫生设施规划近期，主要加强环保的监测治理，防止城区环境的恶化，降低交通噪声；加强南部工业区环境管理，控制环境污染，禁止自然山体的无序开挖。第一百三十五条供水工程规划近期首先将中心城区第一水厂由现有16万m3d扩大至24万m3d，另外近期考虑将银盏水库所在的龙泉水厂由2万m3d扩建至6万m3d；建设一座14万m3d的新第二水厂。将第二水厂设置在北江南面沿江控制区的最东端。第一百三十六条排水工程规划规划近期，保

38、留中心组团内清远市第一污水处理厂，该厂不再扩建。在规划期末逐步改建为污水提升泵站。把原系统收集的污水送往新城污水处理厂处理。第一百三十七条电力、电信工程规划清远中心城区近期需规划建设的220kkv变电站有清远站、燕河站；110kv的有东城站、小市站、塘坦站、开发区站、龙塘站、陂坑站、毅力站、圣力站。新建东城变电站电源由七星岗至风城线路上解口引入；新建小市变电站电源由清远至石角线路上解口引入；新建塘坦变电站电源由清远至源潭线路上解口引入；新建陂坑变电站电源由清远至龙塘线路上解口引入；新建开发区变电站电源由清远站、燕河站提供；各用户站电源由燕河站提供。工业区近期规划建设电信机楼1座，终极容量取8万

39、门，采用附设式建设，约需建筑面积250平方米。第一百三十八条防灾工程规划 （1）北江及大燕河建设区防洪标准为百年一遇，防洪堤超高1015米，尽可能堤路结合，堤内从堤脚起须保留30米宽的空地，作防洪堤的防护地。（2）清理河道障碍，确保河道泄洪畅通。（3）丘陵及山地必须防治山洪，尽量利用现有水库、山塘调蓄山洪。第十六章实施规划措施第一百三十九条 清远市总体规划是城市规划区内指导土地利用、城市建设和管理的文件，经广东省人民政府批准后具有法律效力，各级政府、各职能部门、各企事业单位和个人以及在清远市进行生产与生产活动的其他单位与个人，应遵守本规划，未经法定程序审批，不得对本规划进行

40、修改。第一百四十条结合清远市城市规划管理规定，制定清远市城市规划实施细则，加强政府对城市及村镇规划的统一管理，建立完善的规划管理体系，制定并落实各层次规划的实施措施，严格实施对违反总体规划行为的处罚，维护规划的权威性和严肃性，使清远各项建设活动能按总体规划协调、健康地进行。第一百四十一条各专业规划必须与总体规划协调，部门专项规划必须与本规划相协调，部门专项规划和大型项目选址可行性研究必须先经市规划管理部门同意后报上级主管部门审查或审批。第一百四十二条切实采取有效措施，全面加强城市建设用地管理。科学编制土地供应计划，建立土地储备制度，严格执行土地管理的“五统一”，属经营性质的土地使用权公开招标拍

41、卖，节约使用城市建设用地，确保土地增值升值。第一百四十三条土地管理部门要按总体规划调整用地功能与范围，严格划定城市建设区和非城市建设区，未经法定程序许可，任何单位与个人不得在非城市建设用地上进行建设活动。第一百四十四条严格执行中华人民共和国城市规划法，在中心城区内申请用地进行建设，必须由规划行政主管部门核发建设用地规划许可证，建设单位与个人在取得建设用地规划许可证后，方可向市土地管理部门申请用地，经上级部门同意后，由土地管理部门办理土地使用证。第一百四十五条对已出让的闲置地，要按本规划出台的相关政策，使土地使用与总体规划相衔接，对未按规定时限开发的土地要依法收回。第一百四十六条近期建设用地规模

42、应充分发挥现有用地潜力，开发非耕地和提高土地利用率，大力促进建成区的改造完善，同时，在本规划基础上，确定阶段性建设用地规模控制目标，制定措施，不得突破相应用地规模。第一百四十七条加强中华人民共和国城市规划法和清远市城市规划管理规定等法律和法规的宣传，提高全民的规划意识和现代化城市观念，增加规划透明度，使各单位和个人自觉执行、积极支持与参与城市建设与管理。第十七章附则第一百四十八条本规划由规划文本、规划图纸和附件（规划说明书、基础资料汇编）三部分组成，规划文本和规划图纸具有同等法律效力。第一百四十九条本规划的解释权属于清远市人民政府城市规划行政主管部门。本规划一经批准，不得擅自变更。确需对本规划

43、进行调整，必须按照中华人民共和国城市规划法中的有关规定进行；涉及打破强制性内容的，必须按照建设部城市规划强制性内容暂行规定中的有关规定进行。清远规划建设东南北部“特色化城镇”我市南部地区的城镇将重点建设商业城镇，东部地区的城镇重点建设特色农业镇，北部少数民族地区的城镇则重点打造民族文化特色的旅游城镇。记者在7月中旬刚刚召开的市委五届六次全会上了解到，我市将对南部、东部、北部的城镇作“城镇特色化”分类指导，最终目的是构建以中心城区为核心区，南部、东部和北部三大城镇群协调发展、多中心镇扩散发展的互动型城镇体系结构。据了解，递交该次会议审议的中共清远市委、清远市人民政府关于争当山区科学发展排头兵的决

44、定中，对“城镇特色化”有关内容的阐述，描绘了在全市构建“中心城区城镇群（次中心城市）中心镇”的城镇空间体系结构的蓝图。“城镇特色化”重点勾勒中心城区的规划建设方向，要求中心城区与广州、佛山形成城市联盟，构建广佛清都市圈，与此同时要求加强中心城市与次中心城市、中心镇的规划衔接。针对我市南部、东部、北部三类地区的不同天然禀赋和发展基础，“城镇特色化”对不同地区提出了分类指导的意见：南部城镇主要是工业园区和高端住宅区打动形成的富有特色的商业城镇，东部城镇主要是当地农民向城镇集聚的“一城一品”的特色农业镇，北部城镇则主要是以原生民族文化为特色的旅游城镇。此次市委、市政府对“城镇特色化”的指导细化至中心

45、镇，要求把城市总体规划覆盖到所有县域经济的发展、中心镇的建设和民族地区的扶持，建设“宜居城市”、“宜居城镇”、“宜居村庄”。（二）、“清远市城市规划”发展态势小结、判断1、“狮子湖”是市区的横荷区域的一个部分才是合理，目前开发商高举高打定位为“珠三角、南中国高尔夫豪宅”区域是合理的，但不合情；2、“狮子湖”正因为目前如此之定位，造成了尴尬，随着寒冬季深入，此定位愈陷入曲高和寡的泥潭，所以必须求变；3、“狮子湖”区域不应该只是“别墅高尔夫的贵族区域”，而应同时是清远市区的组成街道的一个区域，才算成功，才正确二、“狮子湖”与清远市、及本项目的竞争关系分析南中国高档休闲别墅区 +清远市区常住高档社区

46、相结合二项翅膀，才能起飞目前定位是治标清新县政府目标地块清城区清新县城区狮子湖公馆清远市政府清城区政府（一）、“狮子湖”的性质、定位分析1、“狮子湖”是因为历史原因形成的一个高尔夫休闲高档别墅项目2、“狮子湖”不是大盘或者郊外住区，只是一个高尔夫休闲高档别墅项目3、“狮子湖”是一个高尔夫休闲高档别墅项目、不是社区更不是片区4、“狮子湖”应该是城市片区或者大型住区，目前定位更属于企业或企业行为5、狮子湖未来如果修改定位，会对所有清远常住型高端洋房项目影响（二）、“狮子湖”房地产总体分析1、“狮子湖”产品太高档，曲高和寡自己挡住自己的路2、并不是修改、推出联排就是解决问题，单价太高将自己的常住路堵

47、死3、单价太高、堵死常住，必须改成常住盘，或者说清远市区内的常住社区，才能根本改变状况，但同时与原定为又是背离的4、所以，从策划上，我建议应该给狮子湖装上城区常住社区的翅膀，和珠三角高档休闲别墅区相结合，才能成长健康（三）、“狮子湖”与清远市关系分析 定位错误，要修正。三、“狮子湖”规划、产品分析（一）、规模概况占地总面积1.26万亩，77397.5建筑面积，容积率0.25，毛坯。配套首座月球主题球场、首座阿拉伯主题酒店、世界级会议休闲天堂、主题化温泉养生中心、通江达海的游艇码头。位于广清高速横荷出口。（二）、一期产品组合都是独栋，a1户型1578(6套), b户型825（23套）, c户型5

48、45（44套）, d户型561（22套）, e户型451（28套），合计123栋。四、“狮子湖”销售效率分析（一）、开售时间2009年10月推出123套独栋。（二）、销售状况（三）、销售价格五、“狮子湖”顾客分析（一）、顾客区域购买比例（二）、顾客区域购买人物身份 六、“狮子湖”二期修改规划分析第二章、“清远奥园”项目与区域价值分析一、“清远奥园”与清远市、及本项目的竞争关系分析（一）、“清远奥园”的性质、定位分析1、 “学园文化”为主题的高端复合地产项目, 目前是别墅产品，规划有洋房项目；2、 城央别墅；3、 西班牙皇家园林；4、 不具备美林湖、碧桂园假日半岛、狮子湖山水景观资源。5、奥园此

49、项目营销推广的客户定位都是本地有钱人，定位城中别墅作为第一居所。 （二）、“清远奥园”与清远市关系分析位于东城区，是市政规划发展的城市副中心，未来升值潜力巨大。附近有规划大学城，松树林主题公园，cld未来居住中心，cbd未来商业中心。二、“清远奥园”规划、产品分析（一）、规模概况占地规划600亩，目前占地面积94714.8，总建筑面积208372，容积率2.2，位于清城区清远市职业技术学院南侧，附近有清远市第一实验中学、清远职业技术学院，规划配套商务区、高尚住宅区、学校、大型商场、生态公园、滨江休闲区等完善的公共服务设施。（二）、产品组合1、一期产品组合54套独栋（28套270, 26套350

50、）、12套双拼（210）、24套联排（231-246），总数是90套。2、二期产品组合44套独栋（36套270, 8套350），12套双拼（210），30套联排（231-246），总数是86套。三、“清远奥园”销售效率分析（一）、开售时间第一期：2009年9月30号。第二期：2010年5月23号，正式推售第二期86套。44套独栋，12套双拼，30套联排。现在处于认筹阶段，推出36套。（二）、销售状况第一期：建有90套，但只推出72套，售楼部周边的20套左右自留，第一期的投资客基本上是空置，有很多城中江景房的老业主购买第一期作为第一居所。第二期：独联350的只有一套了，15000精装修，1200

51、0毛坯，独联270的还有5套，价格一样，靠社区路边视野大的户型，比里面视野小的价格高一平米10000元左右。双拼210，基本没有了，6联排（230-240），有5栋，目前只有一栋价格出来了，13000精装修，10000毛坯。7月份中旬要搞金属业团购，不搞公积金贷款。（三）、销售价格第一期，房地产交易中心数据，均价在7039.2元/。第二期，96%（认筹期交认筹金）*96%（首付准时）*95%（一次性或商业贷款）=87.55%折扣。总数剩余套数价格折扣后价格独联(350m2)8套1套15000元/m2精装修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精装修；10506元/m2，毛坯独联(270

52、m2)36套5套15000元/m2精装修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精装修；10506元/m2，毛坯双拼(210m2)12套基本没有了15000元/m2精装修；12000元/m2，毛坯13132元/m2，精装修；10506元/m2，毛坯6联排（230-240m2）30套只有一栋价格已出（6套）13000元/m2，精装修，10000元/m2，毛坯11381元/m2，精装修；8755元/m2，毛坯四、“清远奥园”顾客分析（一）、顾客区域购买比例（二）、顾客区域购买人物身份第三章、以“金信蓝湾”为代表的江景高档盘一、“金信蓝湾”与清远市、及本项目的竞争关系分析（一）、“金信蓝湾”的

53、性质、定位分析位于清城区北江上游，北江转弯处，江水扑面而来，“藏风得水”。（二）、“金信蓝湾”房地产总体分析法式建筑风格，极富品位感，彰显尊荣生活本质；户型阔大，均采用“跃式”结构，南北对流，品位不凡；独特超大阳台设计，更显大家风范；二梯二户、二梯三户尊贵享受，确保居住私密性及优越性；户户拥有超大私家入户花园，彰显尊荣生活本质。（三）、“金信蓝湾”与清远市关系分析位于清远市新城区，所在区域规划为清城中央商务区，旁边是洲心街道办政府。未来升值潜力巨大。二、“金信蓝湾”规划、产品分析（一）、规模概况占地：10522；总建：80000；容积率:6.2 ；位置：新城区北江一路（北江南岸）；社区配套大型

54、vip豪华会所、大型酒吧、咖啡厅、健身房、spa、棋牌室等配套。（二）、产品组合56套三房二厅（28套161,28套163）；28套四房二厅（172.37）;162套五房二厅（28套247.21,28套251,25套245,25套244,28套247，28套246）；25套六房二厅（290）。总套数为271套。三、“金信蓝湾”销售效率分析（一）、开售时间2009年8月15日（二）、销售状况楼盘分三栋高层，总共271套，目前还剩69套左右。 顾客首先关注江景资源的稀缺性，其次是价格。该楼盘特点是拥有180度全江景。面积244以上；最大的239。（三）、销售价格望江单位均价：8000元/；非望江单

55、位均价6500元/四、“金信蓝湾”顾客分析（一）、顾客区域购买比例清远本地客户占58%，广州客户占13%，深圳客户占4%，其他占12%。（二）、顾客区域购买人物身份一半自住，一半是投资或商务招待。第四章、其他楼盘简述a、 伯爵园概况（占地面积，总建面积，容积率，交通及配套设施）总规划面积800亩，规划400套，分三期。大型水上乐园，豪华会所，超五星级度假酒店，spa水疗中心，高尔夫练习场，尊尚活动中心，位于广清高速横荷出口。产品比例（几厅几户，每种户型的面积比例）独栋74套：联排26套；独栋有328,272 ,291 ,310 ,456 ,671 , 联排有280 ，286最早开盘时间，最近期开盘时间2009年8月份推出18套大面积独栋，2010年2月推出后一批卖