广东湛江房地产市场调查报告

1、湛江市场调查报告part 1湛江市概况 湛江市，旧称广州湾，是一个富有亚热带风光的美丽海港城市，1984年被国务院定为我国首批对外开放的十四个沿海城市之一。现辖雷州、廉江、吴川三个县级市和徐闻、遂溪两个县以及赤坎、霞山、坡头、麻章四个区，有一个国家级经济技术开发区和5省级开发试验区。全市有105个乡镇、21个街道办事处、1618个村民委员会。全市总面积12470多平方公里，总人口700.71万人。1、行政划分：四区+五县+经济开发区廉江雷州湛江徐闻遂溪吴川 湛江市是粤西和北部湾经济圈的经济中心。 大西南出海通道的物流中心。 广东省西部和北部湾地区的交通中心。 湛江东临南海，西靠北部湾，南出太平

2、洋，是亚太经济圈中重要的战略位置。2、经济地位：区域优势明显北部湾经济圈粤西经济圈湛江海上物流中心双经济圈核心广东西部交通中心3、总体经济规模不够大，人均gdp低于全省平均水平n08年gdp数据：1050亿元，比上年增长10.1% ，省内排名第9，全国排名第75;n08年人均gdp数据：15300元，比上年增长9% ;n人均gdp相当于广州市的18.9%。数据来源：湛江统计局，下同4、工业占主导，农业为全省第一，凭借港口优势，出口业务不断扩展第一产业(农业)08年gdp：235亿元，比上年增长5.2%，占整个gdp的22.4%第二产业(工业) 08年gdp ：500亿元，比上年增长10.3%，

3、占整个gdp47.6%第三产业(服务业) 08年gdp ：315亿元，比上年增长13%占整个gdp30%2008年湛江市外贸进出口总额为33.2亿美元，与上年相比（下同）增长29.3%，其中进口16.9亿美元，增长52.2%，出口16.3亿美元，增长11.7%。 分析：从数据看出湛江的第一产业生产值虽为全省第一，但在产业该转移的大势下，第一产业在国民生产总值中的比例逐步减少，第二产业及第三产业的生产值已经大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的优势不断扩展进出口业务，为湛江带来客观的经济收益。5、第二产业行业分布 从工业企业的产品产量增长值可以看到，年增长率在10%以上的为石油加工业、石油和天

4、然气开采业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业等，上述行业已成为工业发展的主要推动力。产品名称单 位绝对数比上年增长天然原油万吨342.7847.7天然气亿立方米53.3514.4配混合饲料万吨146.961.1食用植物油万吨23.35-60.4成品糖万吨106.84-10.5卷烟亿支132.502.7人造板万平方米58.2427.3家具万件284.63-17.3机制纸及纸板万吨13.224.8原油加工量万吨450.534.3汽油万吨83.8411.4柴油万吨210.399.2燃料油万吨105.4910.4液化石油气万吨16.2012.8农用化肥万吨28.68158.9日用玻璃制品

5、万吨3.1110.5交流电动机万瓩8.21-9.2据湛江统计局数据，第二生产力主要行业是海洋石油与天然气开采、制糖、电力生产、建材、食品、医疗、机械仪表、化工等。其全年产值已超过1000亿元，占全市规模以上工业总产值的90以上。6、总体规划布局：“提升核心，西扩东拓，北推南进”n“提升核心”：主城建设区调整完善，提升中心城市功能。湛江经济技术开发区内存在大量的尚未建设的用地，且处于城市建设用地的核心地段，近中期内通过进一步开发未建设区，调整优化用地功能结构，重点加强区域性中心城市功能配套。n“西扩东拓”：西部麻章城区、临港工业园区已有一定基础，且用地条件较好，有利于与现有基础设施的衔接，规划建

6、设的重大基础设施基本都从建成区西部穿过，对麻章城区、临港工业园区及湛江经济技术开发区的扩展有极大的拉动作用。海湾东部坡头有大型国有企业南海西部石油公司，随着海湾大桥的建设，军港基地的扩建，坡头区将会出现较快的发展势头。n“北推南进”：城市北部已具有相当的建设基础，同时，赤坎老城区压力有待疏解，这使城市北翼的空间开发具有充实的必要性与可行性；南翼东海岛结合湛江深水港的开发，建设港口工业及物流园区，同时发展海岛旅游，潜力很大。核心提升核心，西扩东拓，北推南进6、总体规划布局：建设宜居海湾城市n三步一公园五步一绿地将湛江建设成宜居海湾城市 。 “建设百姓城市、打造绿色家园”为目标，坚持“生态优先、绿

7、地优先”城市规划建设理念，走“以人为本、绿化惠民”的生态园林建设之路，基本形成了以金沙湾观海长廊、中澳友谊花园、金海岸观海长廊为主的西海岸生态绿廊景观；以南桥公园、北桥公园、海田公园为主的赤坎滨河绿轴生态景观；以南国热带花园、绿塘河湿地公园、霞湖公园为主的城市绿心园；以三岭山公园、东坡荔园为主的城市郊外生态公园；以“三纵五横”为主干道的绿色景观线以及散布于小街小巷中的各类小绿地、小游园等，构建了“点、线、面”相结合的城市绿色网络。 宜居海湾城市6、总体规划布局：主干道改造工程的开展n道路建设：主要为新建坡头奋勇大道，连接坡头区和海湾大桥路段；新建新湖大道，连接建设路和疏港大道路段；新建疏港公路

8、二期，连接港务局大门和疏港大道一期。扩建北站路和站前路。所谓路通财通，为城市打开经济命脉。主要道路进行改造湛江港是我国西南沿海港口群唯一的亿吨大港，进一步确定了大西南出海主通道的优势和地位，标志着湛江港正以跨越发展的姿态向区域性航运中心和物流中心奋进。 钢铁、石化两个“巨无霸”型工业项目落户东海岛。广州与湛江未来将通过“钢铁+石化产业基地”的模式,联合打造粤西产业。 海湾大桥二期动工，打通湛江“任督二脉”-霞山与雷州，对改善湛江市交通环境、提升城市竞争力、推进湛江市工业化进程具有十分重大的意义。7、未来发展前景小结：n湛江处于粤西和北部湾经济圈的经济中心，地理位置优势明显，交通便利；n城市整体

9、经济总量较低，但经济发展增速相对较快；n城镇人均可支配收入较低，人民总体消费水平中等偏下；n产业主力由第一产业向第二产业转移，出口业务不断扩展；n未来沿海港口的发展，标志着航运、物流的发展；钢铁、石化两大型工业项目的落户，以及海湾大桥的开通，多个大型项目相继落户湛江，湛江作为粤西经济的中心地位更加明显加强。part 2湛江房地产概况1、本地房地产发展迅速，本地发展商占据主要市场，整体开发水平不逊色于一线城市n湛江市华信房地产开发有限公司- 城市假日n湛江市广恒房地产开发有限公司 -君临海岸n广州航道局有限公司湛江房地产开发部 -滨海园n湛江万象房地产开发有限公司 -金沙湾n湛江市锦绣华景房地产

10、有限公司 -锦绣华景2、城镇居民人均可支配收入偏低，消费力偏弱分析：从数据看出湛江城镇居民人均收入水平偏低，但从04年的743元/月，到06年的871元/月，再到08年的1030元/月，人均可支配收入均有稳步增长 。（单位：元/年）3、市区一手住宅均价稳步增长分析：从数据看出，从08年至今，湛江房地产的均价一直处于稳步增长的状态，09年第三季比08年第一季时已有42%的增长。（数据来源：湛江房管局）4、08年供过于求，09年销售势头旺盛（单位：万平方）分析：从图上据看出，08年房地产市场总体为供应量大于需求量的态势，但从09年开始，由于总体经济回暖，变为需求量大于供应量，从09年第二季开始销售

11、面积维持在较高的水平；由于市场活跃，房价节节上升，导致第三季度再度出现供过于求的局面。（数据来源：湛江房管局）08年09年头三季度住宅预售面积64.65万平方79.15万平方住宅销售面积37.35万平方57.11万平方比例56%72%5、二手住宅成交量有所起伏，但价格稳步上升分析：数据显示湛江二手住宅均价从08年开始震荡走高，销售面积除09年第一季度较低外，其余均保持平稳，整体成交价格稳步上扬。part 3湛江房地产区域分析湛江房地产项目主要分布区域 湛江市分为四区五县一开发区，目前的一手楼盘主要集中在三大区域：赤坎、霞山以及开发区。 随着近年多项省市优势发展政策扶持的利好消息刺激下，湛江市的

12、房地产进入了高速发展的快车道，各区域房地产也根据自身不同的需求呈现出不同面貌，形成了赤坎区、霞山区及开发区三大板块湛江房地产的发展主要集中在三大板块板块一：赤坎区板块二：霞山区板块三：开发区湛江房地产主要集中在以下三大板块：u 中心商务城区 赤坎区u行政、商业中心 霞山区u 新城未来新核心区 开发区三大房地产板块分布开发区开发区赤坎区中心商务城区板块特色：传统老区、现代新城该区域是湛江传统的老城区，配套齐全、生活便捷，随着观海北路一带会展中心、体育中心、图书馆等众多行政单位的投入使用及民大海景酒店及金沙湾广场等众多五星设施的即将落成以及君临海岸、金沙湾、观海一号等众多名优楼盘的相继开盘，赤坎区

13、成为湛江的中央商务区已经指日可待。赤坎区中心商务城区传统老区赤坎区海滨大道以西是湛江传统的老城区，配套齐全、生活便捷，其中好又多超市、湛江区首家沃尔玛超市等均落户于此。但由于景观及资源所限，该片区较少有一手商品房，现阶段该片区可售一手商品房处于真空阶段。传统老区赤坎区中心商务城区现代新城赤坎区海滨大道以东区域，随着观海北路一带会展中心、体育中心、图书馆等众多行政单位的投入使用及民大海景酒店及金沙湾广场等众多五星设施的即将落成，以及君临海岸、金沙湾、观海一号等众多名优楼盘的相继开盘，使赤坎区东部城市豪宅社区群的聚居地，成为湛江的中央商务区已经指日可待。现代新区项目名称规模户型比例销售价格销售情况

14、金沙湾新城占地29万，总建36万总货量720套一房60套占总量8两房60套占总量8三房180套占总量25四房180套占总量25五房240套占总量335500元/（毛坯）余货为5期少量四房、五房单位滨海园占地5.5万，总建18万总货量780套两房80套占总量10三房420套占总量55四房120套占总量15五房160套占总量206000元/（毛坯）小户型基本售罄，余货基本为四房以上单位君临海岸占地8万，总建26万总货量600套两房30套，占总量5三房210套占总量35四房270套占总量45五房90套占总量158000元/（毛坯）售出近9成，余货基本以四房以上单位为主荣基翠堤湾占地3.7万，总建12

15、.5万总货量676户一房28套占总量4两房28套占总量4三房320套占总量47四房300套占总量455200元/售出近8成，余货以大单位为主丽湾名邸未知未定，基本为三房150m2以上大户型单位未定/未定，以大单位为主赤坎区域重点楼盘情况:代表楼盘：滨海园地理位置：赤坎区观海路北1号 开发商：中交广州航道局有限公司湛江房地产开发部 占地面积：5.5万多平方米 总建：约18万平方米规划住户：780户 建筑规模：19-30层高层洋房共 9栋建筑特点：采用点式围合的规划布局，围合中央庭院面积约1.6万平方米，户型设计以南北朝向为主，将项目丰富的“海景”和“园林”的资源发挥至极至 户型面积：88m2两房

16、、122133m2三房、167m2四房及176m2的五房 销售状态：售出超过9成，余货基本以167m2以上的四房为主 均价：6000元/（毛坯）代表楼盘：君临海岸地理位置：赤坎区观海路北10号 开发商：湛江市广恒房地产开发有限公司 占地面积：8万多平方米 总建：约26万平方米规划住户：1315户 （合并后600套）建筑规模：28-31层高层洋房共 14栋小区配套：拥有约2.5万的中庭花园小区绿化率高达39%以上。小区单元有90%以上可以看到近、远处的海景。 户型面积：88m2两房、130158m2三房、144204m2四房及250m2以上的五房 销售状态：售出近9成，余货基本以150m2以上的

17、四房为主 均价：8000元/（毛坯）代表楼盘：荣基翠堤湾地理位置：赤坎区军民路19号 开发商：湛江市荣基房地产开发有限公司 占地面积：3.7万多平方米 总建：约12.5万平方米规划住户：1016户（合并后676户） 建筑规模：8栋2728层高的高层洋房组成周边配套：沃尔玛超市、好又多超市、市十七中、金沙湾一中、大天然酒楼、市第一人民医院、中国银行等举步即达。 户型面积：48m2一房、73m2两房、113130m2三房及159172m2四房 销售状态：售出近9成，余货基本以150m2以上的四房为主 均价：5200元/起（毛坯）代表楼盘：金沙湾地理位置：赤坎区金沙湾 开发商：湛江万象房地产开发有限

18、公司 占地面积：29万多平方米 总建：约36万平方米规划住户：3628户 建筑规模：共分6期开发多为30层高的高层洋房周边配套：康体、休闲等配套设施一应俱全，是现时湛江市最大型的万人社区。 户型面积：60m2一房280m2五房 销售状态：15期基本售罄，余货只有约20套180m2以上的四房、五房单元 均价：5500元/（毛坯）赤坎区市场现状小结该区为湛江市的中心城区，其中海滨大道以西为传统旧城区，交通便捷，生活配套齐全，但由于缺少景观及空间的支持，现阶段一手商品房基本没有，而海滨大道以东因拥有众多市政配套支持及海景资源突出，现被打造为城市中央商务区，现时包括君临海岸、观海一号、金海湾等众多大型

19、高端豪宅社区均位于该区域，是现时湛江时的顶端豪宅社区群；该豪宅社区群基本为占地超过3万平米的大型园林社区，有超过70商品房为150m2以上的大户型单位，单位售价一般在55008000/m2之间，高于湛江时整体平均水平；开发区板块特色：行政中心、商业中心该区是湛江的行政中心、商业中心，随着沃尔玛、广百、友谊城、国贸等众多品牌纷纷落址此区，使该片区的大型购物中心、娱乐中心的不断增多，该片区正在成为湛江最具都市感、最耀眼的繁华商圈，但受景观及资源所限，该区域大型社区商品房较少，一般以小户型的单体楼为主，售价略低于湛江市平均水平霞山区行政、商业中心项目名称规模户型比例销售价格销售情况金港华庭占地7千，

20、总建3万总数量224套两房90套占总量40三房134套占总量605500元/（毛坯）售罄泰汇广场占地3.8万，总建9.9万总数量608套一房32套占总量5两房192套占总量32三房224套占总量36四房160套占总量284600元/（毛坯）售出超过8成，余货以四房以上的单位为主万洲花园占地1.5千，总建5.5千总数量268套一房56套占总量21两房74套占总量27三房138套占总量524800元/（毛坯）售罄霞山区域重点楼盘情况:代表楼盘：金港华庭地理位置：霞山区友谊路12号 开发商：广东嘉粤建设集团有限公司 占地面积：7千多平方米 总建：约3万平方米规划住户：224户 建筑规模：4栋18层小

21、高层洋房周边配套：湛江市第四人民医院（港区医院）、港湾医院、湛江第二技工学校（水运技工学校）、20小、30小、6中、21中、海港市场、工农市场 户型面积：128148m2三房两厅 销售状态：售罄 均价：4200元/毛坯（二手价格）代表楼盘：泰汇广场地理位置：霞山区工农路23号 开发商：湛江市泰基房地产有限公司 占地面积：3.8万多平方米 总建：约9.9万平方米建筑规模：6栋32层高层洋房配套：设置有幼儿园，3万平方米的地下停车场，外有超市、商场、临街商铺高6.6米，65米宽的八字大门气派大方。周边酒店、银行、中小学、市场、医院和公园轻松移步就至 户型面积：44m2一房、6487m2两房、104

22、133m2三房及150m2四房 销售状态：已销售超过8成，余货以133m2以上的三房、四房为主 均价：4600元/毛坯霞山区市场现状小结该区也为湛江市的老城区，其中市政协、火车站、汽车站等均在该区，是湛江市的行政中心，随着近年沃尔玛、广百、友谊城、国贸等众多品牌纷纷落址此区，使该区同时成为商业中心，但受景观资源、土地资源等制约，该区的商品房多为单体楼，售价低于湛江平均水平，房地产处于湛江时较低层位置。该区域现时在售楼盘较少，且因受土地制约制约，多以单体楼为主，户型面积多集中于80130m2的两房、三房单元，售价一般45005500/m2之间，由于总价较低，现可售货量较少。开发区板块特色：新城市

23、核心，现代化、都市感强位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江重点发展的区域之一，现时该区域一手房地产市场处于断货状态，但未来供应量较大。开发区新城市核心项目名称规模户型比例销售价格销售情况城市假日花园占地8万，总建40万总数423套三房186套占总量44四房138套占总量32五房99套占总量245500元/（毛坯）售罄，户型面积主要为127200m2锦绣华景占地16万，总建40万总数896套三房280套占总量31四房388套占总量43五房228套占总量265700元/（毛坯）售罄，户型面积主要为68222m2御景豪庭占地7千，总建4万总数208户三房52套占总量2

24、5四房154套占总量755500元/（毛坯）售罄，户型面积主要为150250m2开发区重点楼盘情况:代表楼盘：城市假日花园地理位置：开发区绿华路16号开发商：湛江市华信房地产开发有限公司 占地面积：8万平方米 总建：40万平方米规划住户：423户 建筑规模：18层小高层洋房共 14栋小区配套：近2000休闲会所，会所设施包括有游泳池、健身室，桌球室，乒乓球室，阅览室，咖啡吧等。是湛江的唯一一家仅供业主享受的社区会所。 户型面积：127144m2三房、153180m2四房、200m2五房 销售状态：售罄 均价：5500元/毛坯（二手价格）代表楼盘：锦绣华景地理位置：开发区绿华路12号 开发商：湛

25、江市锦绣华景房地产有限公司 占地面积：16万多平方米 总建：约40万平方米规划住户：2500户 建筑规模：一、二期为14栋8层洋房组成，三期由8栋28层高层洋房组成。配套：整个小区的绿色覆盖率约40%，小区智能化生活设施包括：一卡通系统、闭路监控系统、小区周界防范系统、电子巡更系统、背景音乐系统等 户型面积：126136m2三房、150171m2四房、222m2五房 销售状态：售罄 均价：5700元/毛坯（三期电梯洋房二手价格）开发区市场现状小结是湛江区新兴的城市中心区域，位于赤坎区与霞山区之间，拥有资源共享及政策优惠等多项优势，是未来湛江发展的重点之一，现时包括皇冠假日酒店、中国城等众多湛江

26、知名品牌酒店均云集于此。现时该区域一手房地产市场处于断货状态，但未来供应量较大。该区域在售楼盘较少，现时处于断货状态，但由于地理位置优越，既然可享受双旧城区的便捷生活又拥有区域未来发展的优势，故较受市场认可，现时二手价格约55006000元/m2，价格与湛江时平均水平相约。 由于拥有丰富的景观资源，相比珠三角其它城市，产品性价比十分高，其产品质素不逊于一线大城市。当地房地产产品特点：n景观资源丰富，高层住宅几乎都能望海；n小区车位配比充足，基本达到1：1以上；n多为小区楼盘，小区规划统一，人口密度低，活动空间大；n整体设计注重舒适性，多为入户花园或大露天设计；n 户型设计相对较为单一，以舒适型

27、居住产品为主，面积集中在中大户型；n小区楼宇大部分朝向都以南北向为主，并且都具有较好的景观资源。湛江房地产产品质素不逊于一线大城市湛江房地产市场特点：本地开发商占有本地房地产市场的大部份资源；居民收入两极分化，企事业单位公务员为购房主力；房地产开发投资稳定增长，住宅投资增速加快；受国家金融调控政策的影响，开发商资金来源比重减少，开发能力减弱；住房价格稳步上涨；土地开发速度放缓，购置成本增长加快；空置房消化能力增强，空置消化速度创历史新高；房地产区域分布相对集中在新开发区。湛江当地客户购房特性分析语录：我现在有3间屋，居住不成问题但是每个月几千元的公积金放着不买楼又浪费，还不如卖掉其中一间换套新

28、房更好，新房当然不能比之前的差，我是希望在开发区买一套，因为开发区未来的发展前景不错，有升值的空间。而且离我上班的地方坡头只是一桥之隔，上下班也十分方便。重视投资价值，注重生活质量，需求便捷的交通关键词：公积金、有发展前景、工作方便客户：陈阿姨置业意向：150平方米四房置业预算：约100万年龄：42岁职业：南油职工家庭结构：一家四口居住区域：赤坎工作区域：坡头客户访谈：46语录：住了几十年的楼梯楼现在年纪大了，迟点就爬不动楼梯了，想换一个大型社区住，大社区管理又好，晚上又有活动的空间但是希望买个好点的，免得到时人口太杂，最好都是高素质的人士。向往大社区的生活环境、对物业管理的要求高、看重同质而

29、居的居住社区氛围。关键词：物业管理、同质而居、大社区客户：黄先生置业意向：三房，120平方米左右置业预算：60万年龄：57岁职业：私企高层干部家庭结构：一家四口居住区域：霞山区工作区域：赤坎区客户访谈：语录：在外面工作的朋友有能力买房的都买了，家人住在遂溪镇，自己有能力当然想家人搬出来大城市住得舒服点，如果让我选，我当然希望买望海的三房单元，稀缺景观基本是买一间少一间了。希望为家人营造一个良好的居住环境，渴望大城市的生活，注重景观资源。关键词：大城市、望海、稀缺景观客户：陈先生置业意向：三房，120平方米左右置业预算：约60万年龄：35岁职业：私企主家庭结构：一家三口居住区域：遂溪县工作区域：湛江客户访谈：客户范围：企事业单位员工占湛江房地产市场半壁江山n南油职工：因福利较好，与当地普通居民收入差距较大，几乎每个南油职工都拥有3套以上的住房，约占市场25。n五区四县：周边县区较富裕的人群，希望能住进城市享受城市的奢华，约占市场19。n公务员：同南油职工，约占市场31。n外区客户：因旅游业并不发达，外来购房者基本是因工作需要而购房，约占市场8。n市区居民：多为私企主或在外工作回来的，除以上两类很少有本地购房者，约占17。这里上上下下都是我们同事买的，南油的可能占了40吧，除了这里我在观海路还有2套住房 南油陈阿姨这里的房价比上年升了很多，