年秦皇岛海滨地产市场分析报告71p

1、秦皇岛项目营销、规划简报秦皇岛项目营销、规划简报报报 告告 提提 纲纲各区域项目整体情况简报各区域项目整体情况简报典型项目营销规划参考典型项目营销规划参考1 12 2项目地图项目地图绥中绥中黄金海岸黄金海岸南戴河南戴河北戴河北戴河一线海景房山海同湾海天翼时间海白金海岸北戴河住宅戴河国际戴河庭院南戴河瓴澜非常海欧洲金海岸戴河新城海巢夏都海岸泊度紫澜香郡滨海新城黄金海岸澳景蓝湾时代海岸戴河首领秦市区秦市区秦市区金梦海湾一号金梦海湾第一关一线海景房山海同湾海天翼时间海白金海岸各区域项目简析各区域项目简析基本信息基本信息项目名称山海同湾建筑面积105万占地面积46万容积率1.85 基本信息基本信息项目

2、名称白金海岸公寓建筑面积50.88万占地面积18万容积率2.53 基本信息基本信息项目名称海天翼建筑面积59万占地面积19万容积率2.5 基本信息基本信息项目名称时间海建筑面积127.3万占地面积34万容积率3绥中滨海绥中滨海经济区经济区绥中产品推售情况绥中产品推售情况各区域项目简析各区域项目简析60%60%金梦海湾1号产品推售情况产品推售情况各区域项目简析各区域项目简析秦市区金梦海湾一号金梦海湾第一关秦皇岛市区秦皇岛市区北戴河住宅秦皇国际戴河庭院北戴河区域北戴河区域产品推售情况产品推售情况各区域项目简析各区域项目简析秦皇国际秦皇国际泊度滨海新城南戴河区域南戴河区域南戴河瓴澜海巢非常海夏都海岸

3、欧洲泊度金海岸紫澜香郡戴河新城滨海新城各区域项目简析各区域项目简析产品推售情况产品推售情况首期泊度滨海新城各区域项目简析各区域项目简析南戴河瓴澜海巢非常海夏都海岸欧洲泊度金海岸紫澜香郡戴河新城滨海新城2万平时代海岸奥景蓝湾黄金海岸黄金海岸黄金海岸澳景蓝湾时代海岸戴河首领各区域项目简析各区域项目简析产品推售情况产品推售情况1、项目定位以休闲度假为主，侧重海景资源依赖程度；2、项目中小规模，以区域级度假模式启动。项目特征项目特征1、产品以距离海景资源线性关系为价值梯度排列；2、户型面积区间整体偏小，以度假公寓为主；3、户型设计上注重景观因素；4、户型创新以赠送空间为主，如花厅、阳台及纵向loft产

4、品特征产品特征1、根据各户型看海关系作为确定价格的首要因素；2、度假公寓产品注重总价，居家类产品注重单价；3、各项目价格策略大多以低开高走为主。关键字：关键字：1、客户主要来源为北京客户，各本地客户相对较少；2、北京等外地客户置业目的主要为投资及度假需求；3、唐津辽等外埠客户有增加趋势，但不明显。客户特征客户特征价格特征价格特征区域模式区域模式+ +公寓产品公寓产品+ +海景价值海景价值+ +投资度假投资度假报报 告告 提提 纲纲各区域项目整体销售情况简报各区域项目整体销售情况简报典型项目营销规划参考典型项目营销规划参考1 12 2蓝色海岸阳光海岸黄金海岸假日公寓戴河庭院金梦海湾金梦海湾no.

5、1no.1澳景蓝湾半岛假日公寓倚海45金海岸秦皇国际山海同湾山海同湾秦新悦蓝山夏都海岸紫澜香郡高尔夫项目泊渡东山新天地金海戴河首岭东山帝景海岸葡萄庄园海天翼海天翼大地顾问秦皇岛代理项目一览表大地顾问秦皇岛代理项目一览表典典 型型 项项 目目 分分 析：析：典典 型型 项项 目目 分分 析思路：析思路：结合祥云岛项目体量及定位目标，我们选取大地公司代理的若干项目，就整体规划评价、销售概况、客户构成等几个方面做简要阐述。绥中绥中- -山海同湾山海同湾绥中绥中- -海天翼海天翼秦皇岛秦皇岛- -金梦海湾金梦海湾1 1号号绥中绥中- -山海同湾山海同湾地块解析地块解析-区位区位地处绥中滨海经济区、北倚

6、长寿山、东靠止锚湾，西望老龙头，南面坐拥渤海湾天然、生态的一线海湾资源。项目概况：项目概况：位于绥中滨海经济区由21幢百米高层全海景度假私邸、2座五星级海景温泉酒店、10栋酒店别墅、2条地中海风情商街组成距海70米、滨海大道将楼盘与沙滩隔开一期：1#、2#、3# 二期：5#、6#、22#、25#、26#目前，项目左侧商街已投入使用，包括发廊超市、快餐店及圣托里尼主题酒店等总占地：总占地：4646万平米万平米容积率：容积率：1.851.85总计：总计：3131层层绿化率：绿化率：35.1%35.1%山海同湾：山海同湾：成功完善了绥中经济区成功完善了绥中经济区首席地中海风情海湾度假城首席地中海风情

7、海湾度假城形象。形象。是绥中区滨海经济区标志性建筑之一。是绥中区滨海经济区标志性建筑之一。321581819202122711169121761015252326地块指标分析地块指标分析项目名称山海同湾建筑面积46万占地面积105万容积率1.85配套 2大海滨五星级酒店、 2条地中海休闲商街、 1.3万平米酒店会所、 3.9万平米地中海园林一期一期二期二期楼号物业类型主力面积区间1#-3#高层43、635#6#高层70-9022#26#高层43、63楼号总套数开出套数1#1#7007006956952#2#7007006956953#3#7007006956955#5#510510508508

8、6#6#268268949422#22#75175126126125#25#75175152152126#26#751751734734合计合计51315131420342035#楼b1户型送花厅一期1#、2#、3#共2100套房源主力户型时间轴2010.6.2011.6第一期第二 期第三期第四期价格走势58005000首期配置：无总规模46万平米，21栋34层精装海景私邸，首期推出3栋2085套，销量1568套；二期推出5栋楼盘，分别为5#6#22#25#26#楼，共3031套房源，截至目前为止已售1372套，二期左侧商街及圣托里尼主题酒店投入使用时期已过销售旺季并未对楼盘销售起到应有的推动

9、作用，但由于市场形式不容乐观、以后各期开发规模根据销售情况及销售速度而定。43635#、6#：70-9022#-26#：43、63山海同湾的开发进程山海同湾的开发进程物业类型：海景公寓 均价：5000元/销量：1568套物业类型：海景公寓价格：5800元/ 销量;1372套 推售楼盘待定体量二期：5#6#22#25#26#共3031套房源配套：左侧上街、圣托里尼主题酒店容积率：容积率：1.85 ，层高：，层高：34层层 开发进程项目启动区项目启动区启动期户型推售状况、二期户型面积及配比启动期户型推售状况、二期户型面积及配比321581819202122711169121761015252326

10、回形的开发策略回形的开发策略一一 期期 二二 期期 481286464601696316436550422673032742121626147157581639603611451919807494179494551434811354567531721613318511225选择理由：选择理由：1.1.地处经济区中心区域，形象最好地处经济区中心区域，形象最好2.2.沿途滨海大道、近海，交通通达、提高区域知名度沿途滨海大道、近海，交通通达、提高区域知名度3.3.项目外围更好地树立良好形象打造地标性建筑，相对绥中市场状况房源推售量相对适中项目外围更好地树立良好形象打造地标性建筑，相对绥中市场状况房源

11、推售量相对适中备注：二期启动的同时，备注：二期启动的同时，为了更好地配合推售工作，为了更好地配合推售工作，周边配套不断完善，利用个性配套带周边配套不断完善，利用个性配套带动销售动销售开发策略项目启动区项目启动区- -启动区配套启动区配套会所，左侧上街及圣托里尼主题酒店投入使用，沙滩娱乐休闲配套包括无会所，左侧上街及圣托里尼主题酒店投入使用，沙滩娱乐休闲配套包括无边际游泳池、栈桥、啤酒屋、海滩休闲会所及其他海上娱乐设施，做好一边际游泳池、栈桥、啤酒屋、海滩休闲会所及其他海上娱乐设施，做好一期业主入住准备工作及一期园林规划配套、应当在启动期建成并投入使用期业主入住准备工作及一期园林规划配套、应当在

12、启动期建成并投入使用理由2：根据目前推售进度及市场需求、产品创新及营销方式创新是维持提升产品销售成绩的最佳方式；山海同湾通过提高项目品质来增强客户购买信心的同时加强体验式营销手段让客户更好的享受度假海景私邸的休闲生活。理由1：会所可直接用作售楼处，既高档，又无须花钱建售楼处一期左侧商街配套一期左侧商街配套右侧商街配套右侧商街配套圣托里尼主题酒店圣托里尼主题酒店圣托里尼主题酒店圣托里尼主题酒店销量情况销量情况分期分期年度年度销售额销售额主力产品主力产品价格区间价格区间备注备注一期2010年44135677143635000距海远近决定楼盘价格二期2011年4150129065#、6#：70-90

13、22#-26#：43、635800客客 户户 概概 况况置业客户年龄占比分析置业客户年龄占比分析10%36%40%14%2530岁31-40岁41-55岁55岁以上置业客户年龄分析置业客户年龄分析：41-55岁占比40%，3140岁占比36%，55岁以上占14%，2530岁占 10%由此图表示由此图表示：3155岁家庭、收入稳定的客户为主力群体客客 户基本信息分析户基本信息分析客客 户户 概概 况况置业客户职业占比置业客户职业占比12%18%36%7%21%6%公务员国营领导私营业主教师企业高管其他置业客户职业分析置业客户职业分析：私营业主和企业高管占比较大，分别为36%、21%，国营领导占1

14、8%，公务员占12%、教师和其他占13%由此图表示由此图表示：本项目客群家庭收入水平处于较高层次客客 户基本信息分析户基本信息分析客客 户户 概概 况况客户置业动机分析客户置业动机分析37%26%22%11%4%休闲度假投资保值度假养老常住企业会所客户置业动机分析客户置业动机分析：休闲度假占37%、投资保值占26%、养老占22%、常住占11%，企业会所占4%由此图表示由此图表示：作为新兴滨海经济区休闲地产项目，休闲度假及投资保值难以区分，两种动机占比总和为63%、由于项目地处区域自然环境较好、空气清新，客户置业度假养老及常住占33%、其中包括本地及其他区域客群。客客 户基本信息分析户基本信息分

15、析客客 户户 概概 况况客客 户需求特征分析（户型、单价、总价）户需求特征分析（户型、单价、总价）客户置业户型面积区间分析客户置业户型面积区间分析54%25%14%7%40-60平米60-80平米80-100平米100平米以上客户置业户型面积区间分析客户置业户型面积区间分析：4060占54%、6080占25%、80100占14%、100以上占7%由此图表示：由此图表示：将近一半的客户偏好于60以内的小户型 、喜好大户型客户也控制在100平以内客客 户户 概概 况况客户置业户型分析客户置业户型分析58%20%20%2%零居室一居室二居室复式客户置业户型分析客户置业户型分析：零居占54%、一居、二

16、居分别占20%、复式占7%由此图表示：由此图表示：一半以上客户偏好于零居户型、其余客群对一居和二居需求对等客客 户需求特征分析（户型、单价、总价）户需求特征分析（户型、单价、总价）客客 户户 概概 况况客户置业均价价格区间分析客户置业均价价格区间分析20%35%28%17%50005500元550060006000650065007000客户置业均价价格分析客户置业均价价格分析：50005500￥占20%、55006000￥占35%、60006500占28%、65007000￥占17%由此图表示由此图表示：5500-6500￥比较容易受目标客户群体接受，较低层次均价及较高层次均价仅受少量两端层

17、次客群接受，因此针对项目客群合理的价格区间55006500￥之间客客 户需求特征分析（户型、单价、总价）户需求特征分析（户型、单价、总价）客客 户户 概概 况况客户置业总价区间分析客户置业总价区间分析47%30%21%2%20-30万元30-50万元50-80万元100万元以上客户置业总价区间分析客户置业总价区间分析：2030万占47%、3050万占30%、5080万占21%、100万以上占2%由此图表示：由此图表示：作为休闲度假产品、总价价格控制在50万以内比较容易受客户接受、客群质量属于较高层次的 客客 户需求特征分析（户型、单价、总价）户需求特征分析（户型、单价、总价）客客 户户 概概

18、况况客客 户偏好分析（资源、产品、交通）户偏好分析（资源、产品、交通）根据客户问卷调查计算结果表明根据客户问卷调查计算结果表明 客户置业偏好排列顺序依次为1.海景资源2.社区配套3.户型特色及功能4.交通通达5.人文环境结论：1.距海远近是客户的首选因素2.完善的社区配套满足客户置业动机需求也是至关重要的，因此完善休闲旅游配套设施是带动产品成交的必要条件3.提高户型舒适休闲功能及观海效果无疑是提高产品性价比的必要手段4.通达的交通带动目标客群区域扩张5.作为新兴滨海经济区、人口、规模并未成形，人文环境有待进一步塑造提升典典 型型 项项 目目 分分 析思路：析思路：结合祥云岛项目体量及定位目标，

19、我们选取大地公司代理的若干项目，就整体规划评价、销售概况、客户构成等几个方面做简要阐述。绥中绥中- -山海同湾山海同湾绥中绥中- -海天翼海天翼秦皇岛秦皇岛- -金梦海湾金梦海湾1 1号号地块解析地块解析-区位区位地处绥中滨海经济区核心位置，地处绥中滨海经济区核心位置，为区域未来经济发展创造无限潜为区域未来经济发展创造无限潜力力。绥中绥中- -海天翼海天翼总占地：总占地：25.7万平米万平米容积率：容积率：1.3总计：总计：33层层绿化率：绿化率：30%海天翼海天翼海天翼海天翼项目定位：成功树立了绥中滨海经区高端形象项目定位：成功树立了绥中滨海经区高端形象是绥中滨海经济区是绥中滨海经济区超现代

20、标志性建筑之一超现代标志性建筑之一。地块指标分析地块指标分析一期占地一期占地6.7万平米万平米建筑面积建筑面积14.5万平方米万平方米容积率：容积率：2.0主力户型主力户型55平米平米配套：昆仑酒店配套：昆仑酒店二期占地二期占地19万平米万平米建筑面积建筑面积59万平方米万平方米容积率：容积率：2.5配套：商业街、大型超市、医院、配套：商业街、大型超市、医院、学校等学校等超现代建筑融汇天海之间，银翼造型五星级酒店如鲲鹏之翼，超百米高层曲面公寓，傲立双湾。主力户型：一居格局，通透明亮，卧主力户型：一居格局，通透明亮，卧室、客厅、书房功能整合，室、客厅、书房功能整合，连通空连通空间价值，落地景观窗

21、，间价值，落地景观窗，3.6米观海米观海阳台阳台，于澳洲水润园林中悦读海天写，于澳洲水润园林中悦读海天写意。意。创新户型：两室两厅格局，全明设计，主创新户型：两室两厅格局，全明设计，主卧室双明窗，次室、客厅直通彼此独立露卧室双明窗，次室、客厅直通彼此独立露台，特有明卫设计，台，特有明卫设计，20米奢华双阳台，米奢华双阳台，270度观景空中花园度观景空中花园，于海天阔景中品，于海天阔景中品味尊荣人生。味尊荣人生。分期规模主力户型时间轴2011.7第一期第二 期14.559价格走势8800首期配置：会所总规模74万平米，首期启动14.5万平米，配置只有五星级昆仑酒店。配套和社区氛围不能充分展示，以

22、后各期规模逐渐递增，销售速度加快。万m255平米的零居海天翼的开发进程海天翼的开发进程物业类型：（公寓 ） 配套：（昆仑酒店）价格：（均价8800元/平米）销 量：（125）一期占地一期占地6.7公顷公顷建筑面积建筑面积14.5万平方米万平方米容积率：容积率：2.0主力户型主力户型55平米平米配套：昆仑酒店配套：昆仑酒店block2开发进程选择理由：选择理由：1.位于九江河与渤海交汇入口处，地理位置好位于九江河与渤海交汇入口处，地理位置好2.在绥中区域里距海最近，沙质好，海水干净。在绥中区域里距海最近，沙质好，海水干净。户型所占比例面积区间 a44.84%55.18-55.33a16.59%5

23、5.18-55.19b4.58%48.89c4.58%52.91d&g9.03%53.31-53.48e8.02%42.87-42.88f4.58%70.38-70.54k8.31%92.7-248,标准层113.08j9.46%91.76-382.5，标准层116.47-116.48启动期的户型、面积及配比启动期的户型、面积及配比项目规划效果项目规划效果销量情况销量情况总量分期分期年度年度销售额销售额主力产品主力产品价格区间价格区间备注备注一期2011年65910540元55平米零居30-116万二期客客 户户 概概 况况成交客成交客 户基础特征分析户基础特征分析年龄年龄年龄年龄数量

24、数量比率比率2525岁以下岁以下97.32%25-3025-30岁岁118.94%31-4031-40岁岁3528.46%41-5541-55岁岁5544.72%5555岁以上岁以上1310.57%合计合计124100.00%本案客户年龄段主要集中在3155岁，占比在45%；3140岁的年轻客群比例在28%。区域区域数量数量比率比率北京北京8265.6%辽宁辽宁2016.0%葫芦岛葫芦岛118.8%秦皇岛秦皇岛54.0%其他其他75.6%合计合计125100.00%客客 户户 概概 况况面积区间面积区间数量数量比率比率40-6040-60平米平米9878.4%70-8070-80平米平米54.

25、0%100-120100-120平米平米2721.6%合计合计125100.00%本案购房者以异地客户居多，且置业目的多数均以休闲度假为主，因此，40-60平米的小户型颇受大众青睐，占比78%100-120平米的大户型观景视觉效果突出，得到注重景观质量的客户认同，占比22%。客客 户户 概概 况况成交客成交客 户基础特征分析户基础特征分析面积面积户型户型数量数量比率比率a a6350.4%b b75.6%d d64.8%e e97.2%f f64.8%g g64.8%j j64.8%k k2116.8%合计合计125100.00%a户型面积小，总价相对来说较低，购买此户型客户占到50%。k户型

26、面积大、观海效果好、总价高，成交量占17%，可满足于具有经济实力且注重生活品质的客户。其他户型成交数量相对平均。客客 户户 概概 况况成交客成交客 户基础特征分析户基础特征分析户型户型总价区间总价区间数量数量比率比率30-4030-40万万2419.2%40-5040-50万万7056.0%50-6050-60万万64.8%80-9080-90万万64.8%90-10090-100万万43.2%100-110100-110万万1512%合计合计125100.00% 绥中区域尚未得到多数客户的认同，因此，特别是异地客户在置业中不会投入太多资金，只要可满足自身置业需求即可，本案在同区域竞争项目中虽

27、品质高，但单价也高，总价在40-50万元内的房源，与本案客群的置业目标相符，成交量占56%。客客 户户 概概 况况成交客成交客 户基础特征分析户基础特征分析总价总价置业目的置业目的客户数量客户数量比例比例度假度假8769.6%投资投资3528.0%其他其他32.4%合计合计125100.00% 客户的置业目的主要集中在休闲度假，共占比到69%，以北京等外地客户为主；另外，投资保值的客户也占到28%，以此为首要目的的客户多为当地客户。客客 户户 概概 况况成交客成交客 户基础特征分析户基础特征分析置业目的置业目的成交原因成交原因客户数量客户数量比例比例距海近、景观好距海近、景观好10281.6%

28、品质高品质高43.2%升值潜力大升值潜力大1411.2%其他其他54.0%合计合计125100.00% 距海近、观海效果好是本案的最大优势，因此而购买的客户占到比例颇高，为82%，其次，看重项目在整个绥中区域升值前景的客户比例占到11%。客客 户户 概概 况况成交客成交客 户基础特征分析户基础特征分析成交原因成交原因客客 户户 概概 况况客客 户偏好分析（资源、产品）户偏好分析（资源、产品）根据客户问卷调查计算结果表明根据客户问卷调查计算结果表明 客户置业偏好排列顺序依次为1.海景资源2.户型特色及功能3.项目配套4.人文环境结论：1.距海远近是客户的首选因素2.提高户型舒适休闲功能及观海效果

29、无疑是提高产品性价比的必要手段3.完善的社区配套满足客户置业动机需求也是至关重要的，因此完善休闲旅游配套设施是带动产品成交的必要条件4.作为新兴滨海经济区、人口、规模并未成形，人文环境有待进一步塑造提升典典 型型 项项 目目 分分 析思路：析思路：结合祥云岛项目体量及定位目标，我们选取大地公司代理的若干项目，就整体规划评价、销售概况、客户构成等几个方面做简要阐述。绥中绥中- -山海同湾山海同湾绥中绥中- -海天翼海天翼秦皇岛秦皇岛- -金梦海湾金梦海湾1 1号号地块解析地块解析-区位区位金梦海湾一号目位于金梦海湾规划新区1地块，北侧规划中的岭前街，东接文盛路，南对景观路及浩瀚海洋，西临山东堡大桥，并可遥看城市森林公园。秦皇岛秦皇岛- -金梦海湾金梦海湾1 1号号总占地：约总占地：约1111万平米万平米容积率：容积率：2.22绿化率绿化率42.60%，建筑密度建筑密度12.54%金梦海湾一号金梦海湾一号项目概况：项目概况：金梦海湾一号目位于金梦海湾规划新区1地块，北侧规划中的岭前街，东接文盛路，南对景观路及浩瀚海洋，西临山东堡大桥，并可遥看城市森林公园。一期总建面180662，主力户型为110两居，容 积 率 2.22，绿