成都九里堤块论证报告

1、成都九里堤地块成都九里堤地块论证报告论证报告宏观分析l从政策走向来看，主要是“抑制过快”，而不是“抑止上涨” ，政策主调仍是“求稳发展”l从调控方向来看，主要打击投资和投机购房，同时增加保障性住房和中小套型普通商品住房的供应量l从总体趋势上看，房价、地价短期内下跌的可能性较小。l2010年的房地产市场将仍然保持平稳发展，预计地价、房价将呈现稳定上升的态势，土地供应量、成交量以及商品住宅供应量都可能将高于2009年，商品住宅成交量可能略低于2009年，商品住宅市场供求关系将实现相对平衡。一、政策走向分析二、市场走势分析 经过2009年的报复性反弹，导致2010年年初商品住宅市场进入休整期，成交量

2、极度萎缩，但从2010年13月的成交量走势来看，市场恢复较快，成交量呈现逐月上涨的趋势，说明市场有效需求不仅依然存在，并呈现逐步增长。2009年1月2010年3月各月日均成交量2009年1月2010年2月各月房价走势 从房价走势来看，自2009年以来，成都市主城区房价逐步上涨，至2010年1月达到7796元/的最高点，2月房价虽略有下降，但仍保持相对平稳，稳定在7500元/水平线上。地块基本情况 九里堤地块位于成都市金牛区九里堤片区，地块东侧临千禧花园住宅小区，周边主要为居民生活小区。 地块周边路网成熟，向北通往金府路及北三环，向西通往交大路，向东通往星汉路和九里堤北路。 该地块地处成熟住宅社

3、区，生活便利，配套设施齐全，周边已形成了“人人乐”、“沃尔玛”等超市为主的社区商业中心。人人乐人人乐人人乐人人乐九里堤成熟生活圈专业市场区域专业市场区域 该地块虽然靠近金府路专业市场区域，但由于处于九里堤成熟生活圈，并不受金府路环境影响，各项生活配套齐全，街区环境安静，居家氛围良好，具有“闹中取静”的特点。 地块占地18.3211亩（合12214.08），总容积率2.6，总建筑密度24%，建筑高度77米。1、优势l周边路网成熟，交通便利l处于九里堤成熟生活圈，生活配套完善，居住氛围好。地块地块swot分析分析2、劣势l地块向北靠近金府路专业市场，大区域氛围较差l地块面积较小，地块形状异形，不利

4、于环境打造与合理布局3、机遇l金府路专业市场拥有大量个体经营户，可成为项目稳定客源l周边在售项目多为尾盘，区域内商品房源少，产品稀缺性较为突出4、威胁l金府路片区存有部分商业用地可作商业产权住宅开发l沙西线片区、五块石片区汇集品牌开发商，地块所在区域竞争力相对较弱。周边市场情况一、在售项目九峰花园锦城名都兴元绿洲 近期在九里堤片区，该地块周边主要有以下在售项目：九峰花园、华宇锦城名都、兴元绿洲、金府soho、金府国际。金府soho金府国际1、九峰花园 九峰花园位于金府路，为1栋32层的高层住宅项目，占地面积11.23亩，建筑面积4.1万，容积率5.6，规划用户414户。 该项目位于金府路，商业

5、氛围浓厚，但多以商品贸易为主，缺乏生活配套，项目占地面积小，缺乏打内部环境的条件。 受项目自身条件限制，该项目定位中低端。户型主要集中在套一、套二户型，中小户型总房源占79%。套一户型集中在5565，套二户型集中在7088。 该楼盘自2009年10月开盘销售，已完成313套，占总量76%的房源销售，现已进入尾盘销售期。目前该项目剩余房源多为120大户型产品，由于区位环境和产品自身条件不支持，大户型产品滞销严重，近期销售均价5600元/。2、金府soho 金府soho位于金府路，为一幢31层的高层建筑，占地6.61亩，总建筑面积6.86万，14层为商业，517层是商务公寓，1831层为写字楼。

6、其商务公寓以40年商业产权中小户型为主，面积集中在4292，定位经济型住宅。目前住宅和写字楼的销售均价皆为6300元/3、金府国际 金府国际位于金府路，由2幢高层、1幢多层组成，占地21.53亩，总建筑面积12万，集商业、写字楼、住宅为一体的综合性项目 其商务公寓以40年商业产权中小户型为主，面积集中在50120，定位经济型住宅。目前销售均价为5680元/对比分析 金府路沿线项目都具有地块面积小，沿线居住环境差，开发的住宅产品多数为商业产权等问题，这类项目主要依靠小户型低价产品实现销售。本地块对比这类项目具有社区环境好、地块面积相对较大、住宅产权等多方面优势。 金府路沿线地块取得时间都较早，具

7、有土地成本优势，其开发的产品特征较为模糊，宜商宜住，其较低的售价水平（55006300元/）对投资者具有较强的吸引力。 虽然目前已知的几个沿线项目已基本处于尾盘期，在九里堤地块形成销售条件阶段，基本上不会形成威胁，但不排除未来一段时间，该区域将有商业用地转型开发。4、华宇锦城名都2期 该项目分两期开发，总占地102亩。锦城名都2期位于交大路，由5栋33层高层和2栋32层高层组成，占地面积56.82亩，建筑面积19万，规划用户2027户。 该项目位于交大-九里堤核心圈层，临近以沃尔玛为主的社区商业中心，居住氛围良好。 该项目定位城西中高端产品，大围合布局，在区域在售项目中具有明显的内部景观优势。

8、 该项目以套二、套三户型为主，分别占49%和42%，有少量套一户型。套二户型面积集中在6088，套三户型集中在110120 该楼盘自2008年10月开盘销售，现已进入清盘期，近期实现销售均价69007100元/。对比分析 华宇锦城名都是该片区目前唯一由品牌开发商开发的中高端住宅产品，其在区位环境、开发商品牌、项目品质等多方面都具有优势，因此其大、中户型的售价水平可以在该区域处于领先（70007200元/）。 九里堤地块不具备打造与锦城名都品质相当的产品，九里堤地块土地面积较小，不具备打造较佳的内部景观条件。但九里堤地块可利用产品差异化可创造较高的产品价值，如开发售价高、销售速度快的小户型产品。

9、5、兴元绿洲 兴元绿洲位于九里堤新泉路，由8栋22层高层组成，占地面积100.34亩，建筑面积38万，规划用户4333户。 该项目位于九里堤成熟生活圈，交通便利，定位为中端住宅项目。 该项目户型区间相对均衡，套一（集中在45）占30%，套二（集中在7888）约占40%，套三（集中在90122）占30%。 该项目自2007年3月开盘销售，当年完成销售1500套，12.5万，后因2008年市场萧条，销售不畅，至2009年才基本完成销售，目前处于清盘期，近期实现销售均价6200元/，剩余房源销售均价6900元/（套二、套三），7300元/（套一） 据了解，兴元房产前期开发项目存在大量质量问题，客户满

10、意度低，对其售价有所影响。 与九里堤地块处于同一区位环境的兴元绿洲项目，其最明显的优势便是其地块面积较大，但其缺陷相当明显，包括：容积率高、项目品质低，建筑质量问题（目前现房销售尤为明显）、公司口碑差（成都市诚信企业排名倒数），在诸多不利条件下，该项目仍可实现套一7300元/，套二6900元/的售价。 对比兴元绿洲项目，九里堤地块可利用青年房产的品牌价值、产品品质以及产品差异化（中小户型产品）实现与兴元绿洲项目相当甚至更高的产品价值。对比分析二、周边二手房情况 九里堤地块周边二手房价格集中在62008000元/,距九里堤地块较近的九里苑和千禧花园（集中为120170大户型)目前二手房价格在62

11、006300元/水平，由于该区域缺少新房源，因此二手房价格增长较快，约在50元/月。 九里堤地块周边二手房开发年代较久，户型面积一般相对较大，中小户型房源较为稀缺，售价也相对较高，而大户型二手房源较多，受总价影响，其可实现的单价一般都较中小户型房源低500元/。 九里堤地块在区位环境上与周边二手房源并没有太大区别，九里堤地块可通过打造适宜客户需求的中小户型实现相对二手房更高的溢价。l年代较久的住宅小区二手房源售价集中在60006500元/；l次新房二手房源售价集中在65007000元/；l中小户型房源售价集中在7000元/以上；l大户型房源售价集中在60006500元/；l精装小户型房源售价范

12、围在80008500元/。 城北2009年9月2010年1月成交量较新增供应量多出56%，供应量严重低于需求量。总结 九里堤片区2009年9月2010年1月成交量为新增供应量的1倍多，自2009年12月以来已无新增供应量，该片区的供求关系更为紧张，而未来该片区将因无充足土地资源而加速这种紧张的供求关系。1、九里堤片区市场需求量巨大，但供应量严重偏低，未来在该区域开发，由于产品的稀缺性，可实现的售价和销售速度都将有所保障。2、该区域目前的产品特征来看，中小户型销售速度快，非金府路沿线项目基本上都可实现7000元/左右的售价。3、目前在售房源基本都是尾盘，对九里堤地块基本不构成影响，该片区新供应土

13、地资源少，未来竞争弱。4、由于区域供应量低，五块石片区、沙西线片区未来可能会对九里堤片区客户群形成吸引。地块投资论证一、项目定位 从本地块的地缘特征来看，地块位于九里堤成熟生活圈，居住氛围浓厚，但周边以中端住宅为主且靠近金府商贸圈，缺乏打造中高档住宅产品的开发环境，且地块自身不具备打造高品质产品条件，适宜开发经济型住宅产品。 该地块周边购房需求量较大，目标客户群主要锁定金府商贸圈、五块石商圈的个体经营户为主，以及九里堤片区首置（租房转换）购房群体。 从公司资金运作的角度考虑，该项目属于“快销型”产品，需要快速开发，快速回笼资金，从产品特征上，需要开发总价低，具有投资与自住价值兼具的住宅产品，且

14、能相对实现较高溢价。 从自身条件来看，地块形状异型，楼栋布置狭促，景观用地小，如打造面积较大的户型产品，难以对相应购买群形成吸引，且缺乏对未来周边片区（五块石、沙西线）大中户型房源的竞争力；该区域纯居类中小型房源较为稀缺，九里堤地块可对金府路片区小户型房源形成鲜明优势。 1、对比周边40年产权住宅： 周边在售40年产权小户型住宅目前售价在56806300元/，据调查40年产权住宅与70年产权住宅的相差比例在1620%，单价差距在9001400元/，据此推算该地块2010年小户型售价预计可达66007300元/2、对比周边70年产权住宅 周边70年产权住宅售价在60007000元/，经对参考项目对比研究并经修正后，本地块目前中等户型产品房价预计可达6800元/3、对比二手房住宅 周边二手房多数为20002004年所建，年代相对较早，对比修正本地块目前大、中户型房价预计可达67006800元/4、房价增长率 20042006年成都市主城区房价平均增长率10.62%，2007年房价增长率42.65%，2008年房价增长率-16.27%，2009年房价增长率30.21%。二、售价分析综述1、该地块位于九里堤成熟生活区，开发条件成熟，至2011年周边基本上无同类项目，产品稀缺性明显。2、该区域个体经营户集中，外来人口多，投