0306写字楼市场研究深圳分区域市场研究龙岗区龙岗商务市场现状及趋势

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2021-11-62021-11-6龙岗商务市场现状及趋势龙岗商务市场现状及趋势 深圳东商务新起点撰写人：姚潭振撰写人：姚潭振指导人：刘宇、刘昱指导人：刘宇、刘昱本报告是严格保密的。2前前 言言南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展 p龙岗在深圳整体发展的作用：作为深圳东部的核心区域，在龙岗中心城的基础龙岗在深圳整体发展的作用：作为深圳东部的核心区域，在龙岗中心城的基础上，加强与惠州、粤东北等东部地区的联系，发挥向粤东地区经济辐射的作用。上，加强与惠州、粤东北等东部地区的联系，发挥向粤东地区经济辐射的作用。p深圳20

2、30城市发展策略提出，未来深圳应充分考虑区域发展的要求，发挥重要空间区位的作用，提出“南北贯通、西南北贯通、西联东拓、中心强化、联东拓、中心强化、两翼伸展两翼伸展” 策略，使深圳成为珠三角发展高新技术产业、高端制造业和现代服务业的核心区域。本报告是严格保密的。3作为深圳东部的核心区域，未来影响粤东北的核心引擎，龙岗未来商务发展十分重要。本报告主要从写字楼市场的角度探究龙本报告主要从写字楼市场的角度探究龙岗商务的现状与未来。岗商务的现状与未来。本报告是严格保密的。4报告内容报告内容1 1区域定位及整体规划区域定位及整体规划2 23 3商务发展历程及现状商务发展历程及现状未来商务发展趋势预判未来商

3、务发展趋势预判本报告是严格保密的。5u 区域发展现状u 发展机遇与利好1 1区域定位及整体规划区域定位及整体规划本报告是严格保密的。6u 区域发展现状u 发展机遇与利好1 1区域定位及整体规划区域定位及整体规划本报告是严格保密的。7地理位置地理位置龙岗区位于深圳市东北部，内部连接深圳主城区、西靠宝安，与深圳各区衔接紧密；东北紧临惠州、东莞，是深圳通往粤东北的必经之地；整体来看，龙岗地处珠三角核心地带，是深圳与东莞、惠州乃至粤北区域联系的纽带，地里位置十分重要。龙岗内连深圳主城、西靠宝安，北靠惠州、东莞，是连接深圳龙岗内连深圳主城、西靠宝安，北靠惠州、东莞，是连接深圳与粤东北的纽带，未来将成为深

4、圳辐射粤东北的核心区域与粤东北的纽带，未来将成为深圳辐射粤东北的核心区域惠城惠城惠阳惠阳东莞东莞罗湖罗湖宝安宝安福田福田龙岗龙岗本报告是严格保密的。8区域功能分布区域功能分布龙岗区内各区功能分工明确，其中龙岗中心城承载区域行政、龙岗区内各区功能分工明确，其中龙岗中心城承载区域行政、文化、商务核心文化、商务核心cbd区域的功能区域的功能行政、文化、商务核心行政、文化、商务核心区域区：区域区：龙岗中心城工业集聚区：工业集聚区：坪山、坪地、坑梓等区旅游产业区：旅游产业区：南澳、葵涌、大鹏，主要经营滨海旅游、客家文化产业物流配送基地：物流配送基地：平湖文化产业基地：文化产业基地：以大芬油画村为代表龙岗

5、地大物博，依据区域资源及位置不同，各区功能分工明确，产业差别较大；龙岗中心城主要承载着行政、文化、商务核心区域的功能，处于众星捧月的核心区域。本报告是严格保密的。9经济发展经济发展总体总体：龙岗经济平稳快速发展，总：龙岗经济平稳快速发展，总gdp发展速度排名深圳前发展速度排名深圳前列，前景良好列，前景良好 龙岗gdp总量不断走高，增长速度均在10%以上，经济平稳快速发展。 对比深圳各区历年gdp增长速度，龙岗区gdp增速排行前列； 2011年龙岗gdp增速11.5%，十分可观。备注：数据均来源于深圳统计年鉴本报告是严格保密的。10产业结构产业结构：第二产业占主导，第三产业比重较少，不利于：第二

6、产业占主导，第三产业比重较少，不利于商务写字楼市场发展商务写字楼市场发展 第二产业占据龙岗经济主导，目前已形成家具、家电、自行车、汽车电子、精细化工、金融产业等产业基地； 高新技术产业是龙岗的第一支柱产业，名气云集：比亚迪、st、新天下、方正、雄韬等。从龙岗历年三大产业发展比重来看，第三产业占比较少，对甲级写字楼需求难以提供较有利的支撑。备注：数据来源：龙岗统计局本报告是严格保密的。11u 区域发展现状u 发展机遇与利好1 1区域定位及整体规划区域定位及整体规划本报告是严格保密的。12资料来源：资料来源：2011年龙岗推进特区一体化建设工作方案年龙岗推进特区一体化建设工作方案关内外一体化关内外

7、一体化特区扩容、关内外一体化，促进区域内各种基础设施建设，特区扩容、关内外一体化，促进区域内各种基础设施建设，长足促进区域经济发展长足促进区域经济发展2010年6月2日，深圳市政府正式公布了国务院关于广东省关于延伸深圳经济特区范围的请示做出批复的消息。根据批复：从2010年7月1日起，深圳经济特区范围扩大到深圳全市，将宝安、龙岗纳入特区范围。“一体化”涵盖内容：规划管理的一体化、城市建设一体化、公共服务一体化以及生态保护的一体化； 一体化必将促进龙岗基础设施、配套建设、市政交通等的建设，推动龙岗的城市化进程，缩小与罗湖、福田等区域的差距； 伴随龙岗区域形象、影响力、经济发展，区域内经济发展与商

8、务需求进一步旺盛。本报告是严格保密的。13世界大运世界大运大运带来龙岗交通等基础设施建设与城市建设，有利于龙岗大运带来龙岗交通等基础设施建设与城市建设，有利于龙岗城市功能完善城市功能完善第26届世界大学生运动会将在深圳举办，政府投资1800亿打造这场世界大学生盛宴： 1415.85亿用于交通系统，包括轨道和道路交通的建设城市美化工程，预计将投入数百亿元人民币 地铁地铁3 3号线号线/ /深惠路扩建深惠路扩建双向八车道双向八车道20102010年建成年建成地铁地铁3 3号线延长线号线延长线20122012年后建成年后建成中心城中心城东部过境通道东部过境通道双向六车道双向六车道20132013年通

9、车年通车龙岗北通道龙岗北通道双向六车道双向六车道20102010年建成年建成水官高速水官高速双向十车道双向十车道20102010扩建扩建深汕高速深汕高速近期建设近期建设盐排高速盐排高速双向六车道双向六车道已建成通车已建成通车红棉路红棉路双向六车道双向六车道地铁地铁1212号线号线20152015年建成年建成作为大运会中心地带，大运必将促进龙岗城市建设的运动；交通网络、基础市政设施的建设，必将极大地改善龙岗的整体城市功能。本报告是严格保密的。14增强区域影响力，促进龙岗餐饮、旅游等产业发展增强区域影响力，促进龙岗餐饮、旅游等产业发展从历史来看，大型体育赛事发展对城市经济发展促进作用十分明显，历史

10、上伦敦奥运会、北京奥运会等的举办均带动了城市一系列产业经济的发展，同时对城市复兴、影响力打造作用显著。2011年世界大学生运动会的举办：年世界大学生运动会的举办： 大运场馆等设施未来将有利于龙岗大运圈旅游的形成，带动龙岗其它区域如南澳等地的旅游发展； 大运赛事举办、全球瞩目龙岗，有利于改善龙岗城市形象，增加区域影响力； 借势大运，有利于物流、信息业、金融、咨询、高端商务等高层次的第三产业发展； 总结：总结：大运会对龙岗经济升级发展、城市影响力打造有十分重要的作用。本报告是严格保密的。15深圳城市升级带动龙岗发展深圳城市升级带动龙岗发展：成为深圳辐射粤东地区的核：成为深圳辐射粤东地区的核心区域，

11、未来有望成为珠三角东部心区域，未来有望成为珠三角东部cbd城市升级城市升级城市城市核心区核心区东莞东莞惠阳惠阳香港香港强化福田、罗湖等中心城强化福田、罗湖等中心城区的发展，使之成为深圳区的发展，使之成为深圳以及区域经济发展的极核以及区域经济发展的极核 东部中心在龙岗中心城东部中心在龙岗中心城的基础上，发挥向粤东的基础上，发挥向粤东地区经济辐射的作用。地区经济辐射的作用。与香港合作，成为与香港合作，成为珠三角区域内生产珠三角区域内生产性服务中心。性服务中心。惠城惠城前海中心前海中心东部核心：东部核心：龙岗中心城龙岗中心城立志建设可持续发展的全球先锋城市，深圳城市必将升级，伴随而来的是各区分工发展

12、；龙岗龙岗辐射粤东北、前海连接香港，两者并驾齐驱，“一心两翼”共同推进深圳发展。本报告是严格保密的。16 区位优越、经济基础雄厚区位优越、经济基础雄厚：地理位置得天独厚、区域gdp平稳快速发展，高新产业民企云集，经济发展基础良好；发展利好不断：发展利好不断：深圳扩容、关内外一体化；大运会举办在即、龙城世界瞩目，系列机遇有利于龙岗基础设施建设及城市更新进程，促进整体发展！总结总结依托优越的区位、独特的地段优势依托优越的区位、独特的地段优势借势区域潜力无限的产业基础借势区域潜力无限的产业基础龙岗城市将继续保持高速发展龙岗城市将继续保持高速发展将成为深圳经济强区！将成为深圳经济强区！本报告是严格保密

13、的。17u 商务总体发展情况u 写字楼市场分析2 2商务发展历程及现状商务发展历程及现状本报告是严格保密的。18u 商务总体发展情况u 写字楼市场分析2 2商务发展历程及现状商务发展历程及现状本报告是严格保密的。19 发展趋势：发展趋势：深圳商务发展经历了自东向西的历程：从罗湖福田南山宝安，形成各类商务圈，总体沿深南大道分布； 产品档次：产品档次：产品档不断提升，甲级、超甲级写字楼广泛分布，更不乏超顶级与个性化超级写字楼 ，典型案例如中心区卓越世纪中心、南山区智慧广场等； 开发模式：开发模式：看好工商物业价值，开发商自持物业、单一产权经营成为趋势，如深圳新地标京基100、卓越世纪中心1、2号楼

14、等采用租赁形式。中 心 区中心西区宝 安 区南 山 区罗 湖 区盐田区龙岗区人民南商圈地王商圈中心区高端商务圈成长型企业商圈高新科技园商圈前海中心区发展阶段发展阶段深圳写字楼市场渐已成型，深圳写字楼市场渐已成型，“商务西进商务西进”趋势明显，趋势明显，城市扩张也将赋予龙岗商务更多的机会城市扩张也将赋予龙岗商务更多的机会？本报告是严格保密的。20龙岗商务市场目前处于发展初期，仅相当于深圳市龙岗商务市场目前处于发展初期，仅相当于深圳市0104年的水平，但部分项目品质已与关内超甲级写年的水平，但部分项目品质已与关内超甲级写字楼持平字楼持平p政府前期造势政府前期造势p住宅用地出让住宅用地出让p基础设施

15、建设基础设施建设p公共设施建设公共设施建设规划期、启动期规划期、启动期成型发展期成型发展期阶段阶段标志标志时间时间p政府公建建设政府公建建设p中高档住宅建设中高档住宅建设p住宅和写字楼商业用地出住宅和写字楼商业用地出让让p公众对新区前景不确定公众对新区前景不确定p写字楼大量开发写字楼大量开发p星河世纪、中国凤凰大星河世纪、中国凤凰大厦等商务公寓出现厦等商务公寓出现p地铁一号线投入使用、地铁一号线投入使用、图书馆、音乐厅等建成图书馆、音乐厅等建成p大型商业开发大型商业开发p区域基本成熟区域基本成熟p公众对区域确立信心公众对区域确立信心p区域成为城市中心，成为区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎

16、城市经济发展引擎p福田福田cbdcbd新推出的写字新推出的写字楼项目，全部都是以统一楼项目，全部都是以统一业权形式出现的，例如星业权形式出现的，例如星河发展中心、嘉里建设广河发展中心、嘉里建设广场、港中旅大厦等场、港中旅大厦等项目项目建设建设基础设施基础设施住宅、基础设施住宅、基础设施写字楼、商业写字楼、商业大型综合体、大型综合体、大型的大型的mallmall1997-20012001-20042004-20092009-2015乙级写字楼市乙级写字楼市场接受度较高场接受度较高甲级写字楼接受度提高，甲级写字楼接受度提高，但对于顶级写字楼接受度但对于顶级写字楼接受度有限有限顶级写字楼市场接顶级写

17、字楼市场接受度较高受度较高办公办公项目项目居住居住项目项目20052005年高端商务公寓、年高端商务公寓、酒店式公寓开始出现、酒店式公寓开始出现、发展发展发展初期发展初期快速发展期快速发展期顶级城市公寓豪宅开始顶级城市公寓豪宅开始出现，发展出现，发展中海华庭、雅颂居等高中海华庭、雅颂居等高端住宅不断出现端住宅不断出现龙岗目前阶段龙岗即将步入阶段 深圳福田，十年历程，从规划到成型，至今已成为深圳经济发展引擎； 在深圳整体成熟发展的基础上，本区发展速度将加快，预计3年内达到快速发展期； 2010，以超甲级写字楼正中时代广场入市为标志，龙岗进入甲级写字楼元年的新阶段！本报告是严格保密的。21 龙岗中

18、心城是承载着龙岗区行政、文化及商务发展的中心功能区域； 目前以龙城中心区为核心，形成龙城中心区板块、龙城次中心以及大运板块； 龙城中心区是龙岗政务、商务的核心区域，写字楼最集中，档次最高。 龙岗政治经济文化中心 深圳次级行政中心、商贸中心 先进工业园区及高科技工业园区的生活配套功能 服务大运的体育新城 集中商业文化中心高尚住区 龙岗生活配套中心 提供商业服务功能 龙岗商务分布龙岗商务分布“一主两次一主两次”，龙岗中心城商务主要集中在龙城中心区，龙岗中心城商务主要集中在龙城中心区，次中心、大运板块为商业、生活配套集中区域次中心、大运板块为商业、生活配套集中区域本报告是严格保密的。22天安数码新城

19、海关大厦 新城市商务大厦正中时代广场正中时代广场维百盛大厦志联佳大厦创兆大厦鹏达摩尔城万象天成紫薇公寓俪景中心珠江广场风临国际民生东都德丰大厦龙岗主要写字楼分布图龙岗主要写字楼分布图写字楼分布特征：写字楼分布特征：甲级、综合体等集中分布在龙岗区文化甲级、综合体等集中分布在龙岗区文化中心一带；乙级及商务公寓环绕分布中心一带；乙级及商务公寓环绕分布代表核心商务圈代表核心商务圈代表次中心商务圈代表次中心商务圈本报告是严格保密的。23u 商务总体发展情况u 写字楼市场分析2 2商务发展历程及现状商务发展历程及现状本报告是严格保密的。24产品分析产品分析低端写字楼项目占主导：低端写字楼项目占主导：以商务

20、公寓、乙级写字楼为主，以商务公寓、乙级写字楼为主，甲级写字楼产品较少甲级写字楼产品较少类型类型项目项目/ /地块地块自用率自用率建筑面积建筑面积（）（）办公面积办公面积（）（）标准层（）标准层（）品质档次品质档次租售模租售模式式甲级甲级写字写字楼楼正中时代广场10000029243120-1600甲级租售摩尔准层700甲级租珠江国际中心26594.35 甲级租天安数码新城2.50%36000084112.1整层3570，主力332-535类甲级售乙级乙级写字写字楼楼海关大厦50%以上7.3万68000120-1600乙级租新城市商务大厦9-12层自用,自用率44%/1

21、5000标准层2400乙级租志联佳大厦自用率10%/15000标准层903，主力100-130乙级租商商务务公公寓寓珠江广场 a1a2栋20000028000标准层903，主力100-130商务公寓+甲级售万象天成25000021000主力户型40商务公寓售紫薇公寓/10000主力户型：90-110三房110-130或四房商务公寓租俪景中心/8782811600一房43-45，二房63-65商务公寓租甲级写字楼较少甲级写字楼较少乙级乙级及商及商务公务公寓、寓、商住商住楼多楼多本报告是严格保密的。25外围广告林立， 设施杂乱，影响产品档次与形象紫薇公寓紫薇公寓底商主要是移动营业厅，打印社，与报关

22、有关的商家为主，较低端，影响整体形象 海关大厦主要以事业单位为主，企业较少 新城市商务大厦入住率极低，且均为小型企业新城市商务新城市商务大厦水牌大厦水牌新城市商务大厦新城市商务大厦海关大厦水牌海关大厦水牌档次较低配套不完善档次较低配套不完善：区域内许多写字楼产品档次不高，：区域内许多写字楼产品档次不高，商业配套杂乱，导致空置率高，整体形象差商业配套杂乱，导致空置率高，整体形象差海关大厦海关大厦本报告是严格保密的。26新项目，新起点：甲级写字楼及综合体项目的出现，新项目，新起点：甲级写字楼及综合体项目的出现，使得产品档次提升，开启商务新未来使得产品档次提升，开启商务新未来甲级写字楼甲级写字楼a4

23、公寓公寓a3公寓公寓a2商务商务写字楼写字楼a1商务商务写字楼写字楼皇冠假日酒店皇冠假日酒店关键字：关键字： 紧邻龙岗中心城紧邻龙岗中心城第一排（龙翔大道）第一排（龙翔大道） 龙岗唯一大型综龙岗唯一大型综合体，合体，20万建面万建面 毗邻龙岗区政府、毗邻龙岗区政府、紧靠龙城广场紧靠龙城广场 龙城商务、文化龙城商务、文化最中心地段最中心地段珠江广场珠江广场，是深圳珠江地产在龙岗中心城开发的“地王地王”项目项目，也是政府为大运会配套大运会配套的重点项目。项目以五星级酒店为龙头，集酒店、办公、商业酒店、办公、商业于一体的大型国际商务旗舰综合体项目，总建筑面积达20万平米。珠江广场作为大运配套的龙岗首

24、座综合体项目，突破了龙岗写字楼单一的物业类型，提升了珠江广场作为大运配套的龙岗首座综合体项目，突破了龙岗写字楼单一的物业类型，提升了龙岗商务市场的整体形象。龙岗商务市场的整体形象。项目一项目一珠江广场珠江广场本报告是严格保密的。27项目名称正中时代广场正中时代广场地理位置龙城大道与龙福大道交汇处建筑类型超甲级写字楼总建筑面积111630楼 高a座126m，b座115m外立面中空low-e南玻玻璃大 堂双大堂，b座大堂1000，采用高档黄洞石空调vav电梯迅达电梯车位比107：1纯商务商业配套迅达电梯，宽阔电梯厅1000阔绰大堂，顶级石材明亮生态办公空间超甲级写字楼正中时代广场的出现，弥补了龙岗

25、甲级写字楼市场的超甲级写字楼正中时代广场的出现，弥补了龙岗甲级写字楼市场的空白，开拓了龙岗商务的新篇章！空白，开拓了龙岗商务的新篇章！项目二项目二正中时代广场正中时代广场本报告是严格保密的。28客户分析客户分析住宅调控不断、工商物业价值逐渐被认可，具体表现住宅调控不断、工商物业价值逐渐被认可，具体表现为投资客对本区关注度加重为投资客对本区关注度加重 对比珠江广场前后客户置业用途，可知投资客比例加大明显a3栋栋2010年年11月开盘月开盘a2栋栋2009年推出年推出 宏观背景下，住宅市场不断受到调控，龙岗工商物业的被关注度亦得到提升龙岗工商物业的被关注度亦得到提升； 随着关内工商物业逐渐稀缺、售

26、价不断上涨，部分投资客购买需求被挤压至本区域部分投资客购买需求被挤压至本区域； 目前本区域工商物业尚处于较低水平，购买门槛相对较低购买门槛相对较低，同时，客户对本区域升值本区域升值空间空间较为看好。本报告是严格保密的。29vsa、入驻客户行业、入驻客户行业前后对比：伴随龙岗产业转型与经济发展，客户行业变化明显，金融投资客客户增多高端客户及外区域客户增多，对区域市场认可度提高高端客户及外区域客户增多，对区域市场认可度提高截至目前，正中时代广场a座租赁成交客户龙岗本地占比27%，其余均为外区域客户：外区客户增多，看好龙岗市场，外区客户增多，看好龙岗市场，来此拓点是成交最主要原因来此拓点是成交最主要

27、原因。b、客户来源区域、客户来源区域本报告是严格保密的。30c、租赁面积分析、租赁面积分析前后对比，客户租赁面积发生了极大变化，大面积租赁客户增多：客户实力变强、承租能力变强，对本市场认可度提高。vs总结：总结： 随着龙岗产业转型与升级，客户对本区域市场认可度提高，区域内外区域对商务写字楼的需求日渐明晰与旺盛，商务市场日趋旺盛。关内优质品牌企业竞驻龙岗，单个租赁面积持续增大关内优质品牌企业竞驻龙岗，单个租赁面积持续增大本报告是严格保密的。31价格走势价格走势售价稳步上升，工商物业受到市场追捧，珠江广场、售价稳步上升，工商物业受到市场追捧，珠江广场、天安数码新城多次成为深圳月销售冠军天安数码新城

28、多次成为深圳月销售冠军40004000800080001200012000160001600020000200000 0售价售价（元（元/ /）时间轴时间轴2008年年 2009年年2010年年2011年年珠江广场天安数码新城 区域内项目价格不断走高，市场对本区域项目认可度上升11月a3栋公寓开盘实现毛坯均价18000元/的售价！p 在深圳住宅限购背景下，工商物业热度上升，市场售价提高；p 客户对龙岗区域价值逐渐认可，龙岗商务环境提升！ 根据深圳房信网信息： 龙岗珠江广场成为深圳2010年10月写字楼销售冠军本报告是严格保密的。32正中时代广场、天安数码新城等写字楼项目的集中出现，正中时代广场

29、、天安数码新城等写字楼项目的集中出现，拉升了区域内租金水平，但整体还处于较低水平拉升了区域内租金水平，但整体还处于较低水平单元：元/月区域内原类甲级项目普遍租金水平正中时代广场正中时代广场a座、珠江广场等项目目前租金水平座、珠江广场等项目目前租金水平（尚未推出）龙岗天安数码新城珠江广场 目前a3在售，a1、a2小业主租赁正中时代广场 a栋租赁摩尔城，目前尚未推出，对外报精装90元/月罗湖、福田区域一般租金水平罗湖、福田区域一般租金水平南山、宝安区域一般租金水平南山、宝安区域一般租金水平本报告是严格保密的。33总结总结 目前以类甲级为主，总体档次不高； 甲级、综合体项目逐渐出现，拉伸了区域产品档

30、次水平 外区域客户本区域项目关注度上升； 客户行业及实力有大幅提高 销售价格以及片区租金处于较低水平，目前呈稳步上升趋势产产品品客客户户价价格格趋势：趋势：p 未来甲级、综合体甲级、综合体将不断出现，直至成为主流；p 区域外实力客户比例加重实力客户比例加重，认可本区域写字楼价值；随着本区域客户对此认知将提认知将提高高p 未来有比较大的提升空间，逐步缩小与关内差距逐步缩小与关内差距总结：总结： 目前龙岗商务发展尚处于雏型阶段，但在产品、售价等方面目前皆出现新的突破性发展，商务转型发展趋势明显。本报告是严格保密的。343 3未来商务发展趋势预判未来商务发展趋势预判本报告是严格保密的。35一、整体发

31、展：一、整体发展：伴随区域发展，商务需求将不断攀升，伴随区域发展，商务需求将不断攀升，将快速缩小与关内甲级写字楼的差距将快速缩小与关内甲级写字楼的差距产业升级势在必行：产业升级势在必行： 深圳政府对对“互联网、生物、新能源互联网、生物、新能源”三大战略性新兴产业的扶持不遗余力，目前已初具规模效益； 龙岗区将大力扶持新能源等新兴产业，必将带动区域产业升级； 产业升级对促进总部规划等有着十分重要的作用！大运在即，设施落地：大运在即，设施落地： 大运赛事等发展对区域基础设施推动有重大作用，有利于投资环境塑造； 大运举行，全球瞩目龙岗，必将带动龙岗餐饮、旅游、商业、通讯等商业服务发展伴随城市整体影响力

32、的提升，商务需求必然攀升。伴随城市整体影响力的提升，商务需求必然攀升。p 写字楼发展离不开经济基础及第三产业发展；p 在龙岗雄厚经济基础上，产业升级、大运会影响力、深圳整体城市等契机，必将刺激龙岗商务需求； 龙岗商务发展水平，接近关内，指日可待！龙岗商务发展水平，接近关内，指日可待！本报告是严格保密的。36二、经营模式：二、经营模式：2011年龙岗写字楼以纯租赁为主；年龙岗写字楼以纯租赁为主；2012年及以后销售供应量或将猛增，市场竞争会异常激烈年及以后销售供应量或将猛增，市场竞争会异常激烈 根据深圳市龙岗区旧改中长期规划纲要(2008-2020年)，龙岗区现有建成区约220平方公里，亟待城市更新的旧工业区和私宅用地共计约72平方公里，占深圳城市更新总用地的35%。 2011租赁为主：租赁为主：在单一产权趋势愈渐明显的背景下，2011年龙岗租赁项目供应量呈井喷式供应，正中a座、珠江国际中心、鹏达摩尔城等齐聚供应，市场竞争激烈； 2012及未来销售为主及未来销售为主：未来龙岗将出现大量旧改地块供应，2012年后将出现星河雅宝园等多个综合体项目，从资金等层面考虑，预测未来销售型工商物业竞争激烈预测未来销售型工商物业竞争激烈！本报告是严格保密的。37三、分布趋势：三、分布趋势：龙岗商业物业将形成以龙城中心区为龙岗商业物业将形成以