.08.08西双版纳旅游度假区博誉地产曼贺蚌项目汇报75p

1、前前 言言 “ “曼贺蚌曼贺蚌”地块建设项目是秉承西双版纳旅游度假区的开发宗旨、提高农民生活品地块建设项目是秉承西双版纳旅游度假区的开发宗旨、提高农民生活品质、带动农村经济发展的重点项目。为了能更好的开展项目工作，博誉房地产开发公司质、带动农村经济发展的重点项目。为了能更好的开展项目工作，博誉房地产开发公司前期调配了大量的人力、物力对曼贺蚌相关区域进行了实地测量和考察，且完成了针对前期调配了大量的人力、物力对曼贺蚌相关区域进行了实地测量和考察，且完成了针对曼贺蚌地块的概念性规划，并于曼贺蚌地块的概念性规划，并于20102010年年3 3月月2222日向曼贺蚌村村民代表和村干部作了日向曼贺蚌村村

2、民代表和村干部作了“曼贺曼贺蚌蚌旅游经济下的民族发展旅游经济下的民族发展”的专题方案汇报，策划理念得到了参会代表的基本认可，的专题方案汇报，策划理念得到了参会代表的基本认可，目前方案已根据代表们的意见进一步进行了细化和完善。目前方案已根据代表们的意见进一步进行了细化和完善。 博誉地产现已组建了专业的策划、规划团队，对项目进行了前期的规划定位工作，博誉地产现已组建了专业的策划、规划团队，对项目进行了前期的规划定位工作，我们相信在整个团队的一致努力下、在博誉地产先进文化理念的指导下、在西双版纳旅我们相信在整个团队的一致努力下、在博誉地产先进文化理念的指导下、在西双版纳旅游度假区管理委员会的大力支持

3、和监督下，项目将打造成为区域内极具民族特色、具有游度假区管理委员会的大力支持和监督下，项目将打造成为区域内极具民族特色、具有可持续发展价值的旅游产品。可持续发展价值的旅游产品。第一部分：项目背景一、西双版纳旅游业发展趋势一、西双版纳旅游业发展趋势 作为东盟贸易的桥头堡，西双版纳与东盟国家之间已初步建成了通往澜沧江-湄公河次区域流域各国的水、陆、空交通网，在推动贸易区建设进程中有着区位、资源的先天优势和开放前沿等优势。在省委、地方各级政府的推动下，西双版纳的区域经济发展已取得骄人成绩，特别是旅游产业的发展更是令人瞩目。 海陆空旅游线路形成，桥头堡优势彰显 2009年，全州共接待国内外旅游者664

4、.18万人次，同比增长15.1%。其中：接待海外旅游者13.49万人次，同比增长37.8%； 口岸入境一日游29.02万人次，同比增长47.2%；接待国内旅游者621.67万人次，同比增长13.5%。全州旅游业总收入(预计)48.5亿元，同比增31%。其中：旅游外汇总收入5692.66万美元，同比增长44.8%；国内旅游收入44.63亿元，同比增长30.7%。完成旅游相关行业税收6972.9万元，同比增长18.7%。民航共飞行16665架次，同比增长17.3%；全州a级以上旅游景区(点)共接待游客391.11万人次，同比增长24.2%。 20102010年西双版纳旅游工作的发展目标是：年西双版

5、纳旅游工作的发展目标是：全州接待国内外游客全州接待国内外游客750750万人次万人次，同比，同比增长增长11% 11% 以上；以上；接待海外游客接待海外游客2020万人次万人次，同比增长，同比增长30%30%以上；接待国内游客以上；接待国内游客700700万人次万人次, ,同比增长同比增长10%10%以上以上; ;旅游总收入突破旅游总收入突破5050亿元，同比增长亿元，同比增长12%12%。 在区域大环境的发展背景下，西双版纳旅游地产开发势如破竹，西双版纳旅游度在区域大环境的发展背景下，西双版纳旅游地产开发势如破竹，西双版纳旅游度假区二期的规划开发也应运而生。假区二期的规划开发也应运而生。 二

6、、景洪城市发展规划情况二、景洪城市发展规划情况 在城市发展战略上，以东方水城为打造目标，以沧江片区为核心，全面推进嘎洒、橄榄坝两大片区的副中心功能，在城市空间布局上，完善中心区，适当向完善中心区，适当向西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼弄枫四个功能区，形成西发展，加强江北、嘎栋、嘎洒和曼弄枫四个功能区，形成“一主四副一主四副”组团组团式城市结构形态。式城市结构形态。 通过对城市各功能片区的打造，将景洪打造成为集热带雨林、民族特色、水乡魅力、休闲度假、美食文化等功能特点为一体的文明和谐城，把景洪从一个传统的观光旅游城市打造转型为休闲度假、商务会议、康体疗养、娱乐购物天堂。按此规划，预计在预计在20

7、202020年，将景洪城市控制面积建至年，将景洪城市控制面积建至200200平方公里、景洪平方公里、景洪( (嘎洒嘎洒) )片区发展到片区发展到6060平方公里，橄榄坝片区平方公里，橄榄坝片区3030平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。平方公里，沧江一带布置各种旅游设施。至至20202020年城市居住人口达年城市居住人口达6060万，以此挑战万，以此挑战1010年后的旅游市场。年后的旅游市场。 一主四副的东方水城大规划战略一主四副的东方水城大规划战略集历史人文、宗教、民俗、生态旅游休闲度假疗养康体、商务会议于一体的旅游度假区 西双版纳旅游度假区二期开发依托资源优势，以景洪城市总体规划为指导，坚

8、持和谐开发，着力营造“山水合一”、“天人合一”环境，二期规划与建设展现“热、傣、水、边”特色，以挖掘片区在地理环境、文化积淀和历史发展共同作用下所蕴含的特质主线，以热带独特的自然环境、浓郁的民族风情、优越的区位优势为基点，拓展片区的区域特色，把片区规划成为凸显历史、宗教、民风、水景，设施现代、服务把片区规划成为凸显历史、宗教、民风、水景，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等为一体完善、生态优良、文化独特的集观光旅游、休闲度假、疗养体训、会议商务等为一体的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假区。的文化品位高、民族风情浓、人居环境佳的旅游度假区

9、。 争取至争取至20202020年，建成区面积达到年，建成区面积达到10.4310.43平方公里，人口规模达到平方公里，人口规模达到3660036600人，旅客接人，旅客接待规模达到待规模达到60006000人次人次/ /日。日。 三、西双版纳旅游度假区二期规划定位三、西双版纳旅游度假区二期规划定位本案本案 区域开发情况区域开发情况 当前，西双版纳旅游度假区二期规划已全面结束，已进入热火朝天的施工建设阶段，区域内较具影响力的旅游项目南传佛教文化苑已进入二期开发，西双版纳州民族博物馆已进入装修阶段，避寒山庄度假产品已全面投入开发，勐巴拉娜西歌剧院即将迁入这些旅游产品的开发将进一步拉动区域的旅游人

10、气，而正元地产住宅项目、山水林溪、会展中心等项目的开发将引来众多本地客户的入住。这意味着西双版纳度西双版纳度假区二期城市副中心的功能日趋呈现，旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升。假区二期城市副中心的功能日趋呈现，旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升。西双版纳度假区二期城市副中心的功能日趋呈现西双版纳度假区二期城市副中心的功能日趋呈现旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升旅游热潮即将兴起，板块价值将大幅度提升（三）区域背景对项目开发的启示（三）区域背景对项目开发的启示1 1、以西双版纳旅游度假区二期的规划战略作为引导和出发点；、以西双版纳旅游度假区二期的规划战略作为引导和出发点；2 2、结

11、合周边区域的项目情况，做好改善区域条件的功能配套；、结合周边区域的项目情况，做好改善区域条件的功能配套；3 3、保护和完善当地生态自然环境，发掘和传承本土文化资源；、保护和完善当地生态自然环境，发掘和传承本土文化资源；4 4、结合地理环境和地块状况，、结合地理环境和地块状况，站在国际化的视野高度，规划具有可持站在国际化的视野高度，规划具有可持 续发展的旅游项目；续发展的旅游项目；5 5、全面按照开发区管委会的战略部署，积极推动片区的整体开发建设。、全面按照开发区管委会的战略部署，积极推动片区的整体开发建设。第二部分：地块价值分析第二部分：地块价值分析一、区域价值分析一、区域价值分析本案本案 地

12、块西南部为南传佛教文化苑、南部位置为西双版纳州民族博物馆，北部为曼景法村和规划建设的宣慰步行街，西边位置紧接即将迁入的勐巴拉娜西歌剧院。地块周边自然环境极为优美，古村寨具有丰厚历史底蕴和宗教氛围，文化特色浓厚，周边覆盖的都是城市极具代表性的文化建筑，可开发价值和文化塑造价值极高。生态生态民俗民俗宗教宗教展览展览商娱商娱二、地块状况二、地块状况 地块为曼贺蚌老村，一直以来是到西双版纳旅游的众多游客必经之地，村寨内保留着丰富的原生态景观，与外界的山水田园交相辉映，像个隐逸的世外桃源，傣味农家乐一直是景洪高端消费群体常来之地，地块南北缓坡起伏、视野开阔，开发价值极高。三、项目地块三、项目地块swot

13、swot分析分析s s 优势优势西双版纳旅游度假区规划范围，有较强的发展势头前景；项目地块拥有优越的原生态自然景观、古村寨人文景观；南传佛教文化苑屹立南侧，是极具宗教文化的风水宝地；紧邻州民族博物馆，能吸引众多州内外游客的观光消费；西侧紧邻勐巴拉娜西歌剧院，带来充足的旅游消费人气；地块属于西双版纳较为知名的旅游景点，保障了旅游人口的持续性。w w 劣势劣势整个区域正在进行开发打造、配套不足，板块认知度不高；o o 机遇机遇西双版纳旅游人口与日俱增，为项目的持续发展形成大力支撑；在景洪城市大规划战略背景支持下，曼弄枫片区飞速发展，为区域内的项目创造了巨大的升值空间；南传佛教文化苑的扩建、州民族博

14、物馆对外开放、勐巴拉娜西剧院的迁入都将为区域带来旺盛人气，推动片区旅游经济的发展，并与项目形成功能互补；t t 挑战挑战如何在保持生态自然景观的同时，又实现旅游价值和商业价值，与周边产品相互辉映，成为项目定位的一大难点；到区域旅游的游客多为短线式旅游，如何让他们留下来成为本案乃至区域项目需到区域旅游的游客多为短线式旅游，如何让他们留下来成为本案乃至区域项目需考虑的关键因素。考虑的关键因素。四、项目地块定位四、项目地块定位集吃、住、玩、购、赏、为一体的傣文化体验街区 凭借曼贺蚌古村寨原生态的自然景观、纯朴的民风民俗，傣味农家乐的名声绯凭借曼贺蚌古村寨原生态的自然景观、纯朴的民风民俗，傣味农家乐的

15、名声绯外，每年成千上万的游客必经此地，在这些优势的强势推动下，曼贺蚌有充足的条外，每年成千上万的游客必经此地，在这些优势的强势推动下，曼贺蚌有充足的条件成为了集吃、住、玩、购、赏于一体的傣文化体验第一街区。而博誉地产在此优件成为了集吃、住、玩、购、赏于一体的傣文化体验第一街区。而博誉地产在此优势功能基础上的打造，则是在势功能基础上的打造，则是在对功能和环境上进行完善的同时，提升板块的民族性、对功能和环境上进行完善的同时，提升板块的民族性、文化性和品位的国际性。文化性和品位的国际性。西双版纳又一条黄金旅游线路即将诞生 在南传佛教文化苑、西双版纳州民族博物馆、勐巴拉娜西歌剧院等人气旅游点的支撑下，

16、在项目地块优越的先天条件支持和博誉地产全新新文化理念打造下，各类旅游配套日趋完善。一个集历史文化、宗教文化、民族风俗、生态体验于一体，满足数一个集历史文化、宗教文化、民族风俗、生态体验于一体，满足数万人群吃、住、游、玩、购，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集旅游度万人群吃、住、游、玩、购，设施现代、服务完善、生态优良、文化独特的集旅游度假区即将诞生假区即将诞生。 这也将意味着，西双版纳旅游度假区西双版纳旅游度假区2 2期将全面成为区域内享誉盛名的又一条黄期将全面成为区域内享誉盛名的又一条黄金旅游线路，板块价值全面升级。金旅游线路，板块价值全面升级。五、本案产品的切入点五、本案产品的切入

17、点填补区域空白、改变短线旅游的现状 当前区域内的旅游仍然是以短线旅游为主，众多游客到区域旅游仅仅以饮食消费、宗教文化游览、有限的工艺品购物、民俗村的观光为主。即使勐巴拉娜西歌剧院、州民族博物馆等项目建成后，区域内仍缺乏让游客留下长住、持续消费重复旅游的相关资源配套，要改变这一形势，必须有更多独具个性的体验点、更必须有更多独具个性的体验点、更完善的配套设施、更好的旅居场所、更具国际品位的品牌昭示。完善的配套设施、更好的旅居场所、更具国际品位的品牌昭示。承载留下游客的功能深挖持续性、重复性的旅游价值资源 区域内的生态、宗教、民俗、文化博览等旅游配套已日趋健全，但吸引游区域内的生态、宗教、民俗、文化

18、博览等旅游配套已日趋健全，但吸引游客长期驻留的配套尚有待改善，博誉地产曼贺蚌项目的打造将全面针对这一空客长期驻留的配套尚有待改善，博誉地产曼贺蚌项目的打造将全面针对这一空白，白，提供更多让游客居住下来享受悠闲时光、体验异域风情的功能场所，全面提供更多让游客居住下来享受悠闲时光、体验异域风情的功能场所，全面展现西双版纳的安逸生活，以一站式的生态旅居功能，强化区域旅游的持续性展现西双版纳的安逸生活，以一站式的生态旅居功能，强化区域旅游的持续性和重复性。和重复性。第三部分：产品定位第三部分：产品定位 项目开发共分为两大功能组团，包括曼贺蚌新村和博誉地产项目打造用地。曼贺蚌新村为当前曼贺蚌老村83户村

19、民的回迁用地，将以社会主义新农村的指导方式进行打造，满足村民的生活、商品经营与投资需求；项目打造用地占地169亩，为博誉地产全额投资打造的自主用地，产品为旅游度假产品。 产品分布：产品分布：项目打造地块项目打造地块曼贺蚌新村曼贺蚌新村总平面图总平面图鸟瞰图鸟瞰图一、各地块开发使用说明一、各地块开发使用说明（一）曼贺蚌新村：（一）曼贺蚌新村： 响应国家建设社会主义新农村，同时改善曼贺蚌村民的生活环境，更好的发扬傣族文化，由西双版纳博誉房地产开发公司全额投资、统一打造“曼贺蚌新村“，地块位于整个地块东北侧。 博誉地产将为曼贺蚌村民建盖统一的一楼一底傣式民居，新居每户统一的一楼一底傣式民居，新居每户

20、350350左右，占地面积左右，占地面积0.750.75亩。亩。1 1、土地来源：、土地来源：博誉地产开发用地的土地资源来自管委会用于冲抵博誉房地产公司投资曼贺蚌新村建设资金的土地；2 2、开发理念：、开发理念：旨在打造集档次、民族、旅游等为一体，与周围环境交相辉映、和谐发展的旅游地产项目。是提升民俗村的整体档次，增加吸引外来游客的新亮点；3 3、开发方式：、开发方式：由西双版纳博誉房地产开发有限公司全额投资、策划及操作。（二）博誉地产项目打造用地（二）博誉地产项目打造用地（一）项目打造地块：（一）项目打造地块：项目打造地块项目打造地块 博誉地产改造地块南邻曼贺蚌民俗村，西接即将建设的勐巴拉娜

21、西歌剧院，北面是规划开发中的宣慰步行街，东接规划建设中的曼贺蚌新村，面积169亩，整个地块闹中取静，具备较好的商业价值和居住价值；二、产品定位：二、产品定位：二）项目打造地块产品定位：二）项目打造地块产品定位：基营式生态旅游、东南亚体验式居住基营式生态旅游、东南亚体验式居住 基营式度假指从客源地出发到达某一目的地，以该目的地为根据地，分别游览与该目的地相邻的景点，然后从该目的地返回客源地(目的地需具备完善服务设施)；生态基营式具有：彰显区域核心旅游品牌、区域功能升级、与国际市场形成对接；彰显区域核心旅游品牌、区域功能升级、与国际市场形成对接；东南亚体验式居住不但能强化区域文化特色，也助于推动区

22、域的品牌价值，与国际市场形成互动。 产品针对的客源为：产品针对的客源为：国内外背包族游客、普通游客、侨居版纳的东南亚客户。 基营式生态旅游在项目存在的可行性：基营式生态旅游在项目存在的可行性：1）西双版纳旅游度假区的规划定位全面迎合了州内外客群的旅游需求，将区域资源特点最大化呈现；2）南传佛教文化苑、州民族博物馆、勐巴拉娜西歌剧院、宣慰步行街、避寒山庄等涵盖了宗教、文化、生态、民族风情、商业的旅游项目开发,为区域旅游业的繁荣创造了必然条件，无论是对背包客还是对普通游客都具有较强的吸引力；3）各大旅游项目的开发必然使得各类配套日趋完善，吃、住、购、游加上身心体验、服务内容的健全，满足了基营式旅游

23、的全面需求；4）项目地块本身就一直具备着较大的游客吸纳量； 东南亚体验式居住的可行性：东南亚体验式居住的可行性： 源于东南亚各国与西双版纳的地缘关系，使得西双版纳境内居住着众多的东南亚客群，版纳的文化、生活与他们极为相似，而安定的社会环境、良好的投资环境让他们产生居住版纳的心理需求； 优越的区域环境、资源优势和发展趋势强化了他们的购买心理； 侨居版纳的东南亚客户入住板块之内，也是项目文化旅游的一大亮点，能有效吸引游客的好奇心，同时东南亚侨民入住后，能有效的加强区域的国际化效应，提升区能有效的加强区域的国际化效应，提升区域的品牌高度；域的品牌高度； 推动东南亚文化商业在区域内的持续发展，提供文化

24、交流平台；推动东南亚文化商业在区域内的持续发展，提供文化交流平台； 产品物业形态：产品物业形态： 专门针对东南亚针对东南亚（缅甸、老挝、泰国）各国在版纳侨居的高消费人群订制各国在版纳侨居的高消费人群订制，类型为小独栋别墅，面积在200左右，建筑风格结合东南亚风格和傣式风格，注意景观的打造和生态氛围的营造，将传统居住文化体现其中。1）东南亚风情别墅：（小独栋）东南亚风情别墅：（小独栋）2 2）四合院别墅：）四合院别墅： 汲取中国传统的四合理念，项目在建筑风格不变的条件下，布局围合式的建筑形态，增强邻里之间的互动交流，让居住氛围更为融洽，生活韵味更加浓厚。3 3）民族风情小客栈：）民族风情小客栈：

25、 在文化步行街的二楼及以上布置具有东南亚文化风情或具有傣族文化的小型客栈，满足观光游客的住宿需求，装修、装饰上充分利用傣族日常生活中的元素，如竹编生活用具、燕子巢穴、傣陶、傣锦等生活用具，还可布入傣族古老的织布机等，让游客现场体验其中乐趣。4 4）具有民族特色的便捷式酒店）具有民族特色的便捷式酒店/ /国际青年旅社国际青年旅社 引进国际青年旅社的意义：引进国际青年旅社的意义：1）提升区域旅游价值和旅游品位，促进周边商业配套的发展；2）全球400万vip客户，年均3000万的住客量，联动式的网络营销能促进周边旅游消费；3）众多国内外背包客的慕名未来，能为项目迎来良好的口碑传播；4）为旅游度假区的

26、的游客建立一个让他们能真正住下来、留下来的场所，从而推动区域旅游经营的持续发展； 引入国际青年旅社的可行性：引入国际青年旅社的可行性：1）国际青年旅舍一般成立在世界各个旅游人气较旺的城市，而版纳作为国内外知名的旅游胜地却没有国际青年旅社的存在；（省外各大旅游城市、省内昆明、丽江等旅游城市都建立了国际青年旅社，西双版纳也同样需要）2）西双版纳年均700万的旅游人口，数十万的外国游客需要一个国际青年旅社的存在，越来越多的背包客来到版纳，他们喜欢居住国际青年旅社；3）项目地块毗邻南传佛教文化苑、州民族博物馆和勐巴拉娜西歌剧院，周边配套日趋完善，符合国际青年旅社的选址要求；4）功能完善的旅游配套、互动

27、氛围以及项目本身的定位条件适合国际青年旅舍居住群体的吃、玩、游、购等需求；5 5）真正具有原生态特色的风味酒吧）真正具有原生态特色的风味酒吧 虽然景洪目前有许许多多的酒吧，但能真正反映原生态特色，具有傣族文化韵味的酒吧却并不多，这跟酒吧本身所处的商业繁华区的区域特点有很大关系，项目内的酒吧全面针对区域内的元上台环境特点和朴实的人文气息，打造真正具有原生态韵味的风情酒吧，符合国内外游客的审美情趣。6 6）泰国餐厅、咖啡、茶餐饮店）泰国餐厅、咖啡、茶餐饮店 突出区域文化特色，提升板块形象，满足众多外来游客及区域住户的消费需求；7 7）小型超市、便利店、东南亚商品超市）小型超市、便利店、东南亚商品超

28、市 满足区域住户的生活需求以及游客的购物需求，要求装修特色具有本土风味，诸如丽江的四方街超市。体验式居住区效果示意：体验式居住区效果示意：（二）曼贺蚌新村产品定位：（二）曼贺蚌新村产品定位： 曼贺蚌新村的开发主要为曼贺蚌新村的开发主要为解决曼贺蚌民俗村迁出的解决曼贺蚌民俗村迁出的8383户户居民的居住问题。曼贺蚌新村居民的居住问题。曼贺蚌新村的建筑将统一建成一楼一底的的建筑将统一建成一楼一底的傣式民居，每户建筑面积约为傣式民居，每户建筑面积约为350350，占地，占地0.750.75亩左右。亩左右。曼贺蚌新曼贺蚌新村村 搬迁说明：搬迁说明： 博誉地产已联合曼贺蚌村委会，成立了专门的“曼贺蚌项目

29、”搬迁小组，经过对83户村民挨家挨户的沟通与协调，现已达成初步的搬迁认可协议，在接下来的工作环节中，博誉地产将全面遵照政府部门关于保障搬迁居民可持续性收益的指示，加强与曼贺蚌村遵照政府部门关于保障搬迁居民可持续性收益的指示，加强与曼贺蚌村民的协作，达到互惠互利的搬迁目标。民的协作，达到互惠互利的搬迁目标。 产品形态：产品形态： 曼贺蚌新村的打造将全面响应国家建设社会主义新农村的政策，在改善曼贺蚌村居民生活环境的同时，整个新村的打造遵循统一规划、整体布局统一规划、整体布局的原则，在保证当地居民生活的舒适性的同时，结合西双版纳旅游度假区二期的大规划定位和曼贺蚌村的地缘特点、区域特色，打造既具传统傣

30、式建筑特色，又具有现代居住气息的产品，打造既具传统傣式建筑特色，又具有现代居住气息的产品， 打造目标：打造目标： 博誉地产在曼贺蚌新村的开发过程中，将以尊重村民生活习惯和居住环境为出发点，以持续合作、互利共赢为前提条件，通过对新村的开发打造，加深与村民的情感，以使加深与村民的情感，以使双方形成良好的合作愿景，促进后续项目的的稳步开展，双方形成良好的合作愿景，促进后续项目的的稳步开展，共同携手达成将整个项目开发和运营的成功！曼贺蚌新村立面参照曼贺蚌新村立面参照（参照曼喃新村建设）（参照曼喃新村建设）曼贺蚌新村立面参照曼贺蚌新村立面参照（参照曼喃新村建设）（参照曼喃新村建设）曼贺蚌新村立面参照曼贺

31、蚌新村立面参照（参照曼喃新村建设）（参照曼喃新村建设） 曼贺蚌新村建成后的投资收益预算：曼贺蚌新村建成后的投资收益预算：曼贺蚌新村沿街商业面积：160001600083户家庭每户约有：193193沿街商铺。整个项目建成运营后预计租金价格为 6060元元/ / /月月在南传佛教文化苑、勐巴拉娜西歌剧院、州民族博物馆以及博誉地产项目打造用地建设全面完成，文化步行街正式开放后，曼贺蚌新村的底层铺面的价值将得以全面体现曼贺蚌新村每月总共租金收益为：曼贺蚌新村每月总共租金收益为：16000160006060元元/ /= = 9696万元万元年收益为：年收益为： 960000960000元元1212月月=

32、 = 11521152万元万元每户居民月收益为：每户居民月收益为：193193 6060元元/ /= = 1.151.15万元万元每户居民年收益为：每户居民年收益为： 193193 6060元元/ / 1212月月= = 13.913.9万元万元 曼贺蚌新村建成的意义：曼贺蚌新村建成的意义：改善曼贺蚌居民生活条件，提升区域形象建设；改善曼贺蚌居民生活条件，提升区域形象建设；进一步进一步对傣族传统文化及人文风俗形成升级；对傣族传统文化及人文风俗形成升级；曼贺蚌新村建成后，借助周边的商业氛围，曼贺蚌新村建成后，借助周边的商业氛围，为农民提供了更多自主经营条件以及商为农民提供了更多自主经营条件以及商

33、业出租条件，将大大增加农民收益，改善其教育、医疗卫生等条件。业出租条件，将大大增加农民收益，改善其教育、医疗卫生等条件。改善曼贺蚌居民的生活氛围，以社会主义新农村的建设思路，塑造曼贺蚌新村居民改善曼贺蚌居民的生活氛围，以社会主义新农村的建设思路，塑造曼贺蚌新村居民安居乐业的生活氛围。安居乐业的生活氛围。（三）文化步行街定位：（三）文化步行街定位：广场广场步行街步行街 在在当前曼贺蚌老村的主干道以及项目地块与勐巴拉娜西歌剧院交界处之间，构建一条文化步行街区，步行街西北面衔接宣慰步行街，南面紧邻州民族博物馆和南传佛教文化苑，西面交叉位置为勐巴拉娜西歌剧院，在交叉口位置布置小型歌舞广场，达在交叉口位

34、置布置小型歌舞广场，达到聚纳人气的效果，同时该广场也将到聚纳人气的效果，同时该广场也将成为区域内游客和居民互动、联欢、成为区域内游客和居民互动、联欢、休憩的公益场所，在节庆日也可用作休憩的公益场所，在节庆日也可用作活动场地；活动场地； 产品定位：产品定位：南亚风情第一街南亚风情第一街以国际性的商业文化步行街打造，提升区域的国际品位，呼应项目以国际性的商业文化步行街打造，提升区域的国际品位，呼应项目的整体定位高度，突出项目产品的文化特色，加强旅游的配套功能。的整体定位高度，突出项目产品的文化特色，加强旅游的配套功能。 步行街经营业态：步行街经营业态：传统与国际的结合，传统与国际的结合， 凸现东南

35、亚现代、高端的经营档次凸现东南亚现代、高端的经营档次 引入国际、东南亚或本地中高端特色品牌，满足游客、本地居住客群的生活购买和体验需求，并达到聚集人气、文化提升、品牌传播的效果。 经营类型分为：经营类型分为：特色餐饮、休闲娱乐、日常购物等。 步行街业态示意：步行街业态示意： 国际品牌快餐店：国际品牌快餐店： 步行街区内引入德克士、肯德基或麦当劳等国际品牌快餐店，形成良好的国际品牌传播，完善区域功能配套，带动周边商业人气。 泰国餐厅泰国餐厅 为满足项目定位，区域内专门引入泰国餐厅，满足游人和本案东南亚侨居客户的消费，增强项目形象特色，提升国际品位。（可将版纳较为知名的泰国财春青餐厅引入步行街内）

36、 东南亚特色咖啡店东南亚特色咖啡店 引入在景洪较为知名的美美咖啡、湄公咖啡等餐饮店，借助其在外国人心目中的品引入在景洪较为知名的美美咖啡、湄公咖啡等餐饮店，借助其在外国人心目中的品牌地位，发展区域外国游客的常驻。牌地位，发展区域外国游客的常驻。 东南亚特色酒吧东南亚特色酒吧引入具有东南亚特色的风情酒吧，增强区域内夜生活的氛围、情调和乐趣。 小型超市、便利店、特色餐饮小型超市、便利店、特色餐饮满足游客、常驻游客、东南亚侨居群体和本地居住群体的生活所需，凸现整体特色。 与南传佛教文化苑的互动：与南传佛教文化苑的互动： 与南传佛教文化苑形成互动，每逢游客较多的节假日，从南传佛教文化苑请出僧侣到步行街

37、为游客制作代表祈福的贝叶经、菩提叶纪念签等，增强区域的文化和宗教氛围，提升区域的民族特色，达到更好的影响效果。 民族工艺品市场搬迁转移民族工艺品市场搬迁转移 源于当前景洪民族工艺品市场面临搬迁，众多经营缅玉、民族手工艺品、珠宝玉器等商家面临重新寻找经营地的需求，博誉地产将在项目的文化步行街内为民族工艺品市场的商家预留铺面，进行招商，进行持续经营，推动文化步行街的快速运营。 广场功能运用：广场功能运用： 与勐巴拉娜西交接处的广场用于传统节日的文化演出、文化展示和居民活动集结。包括傣族武术、女性盘头、活动集会等功能表演。沿街商业效果沿街商业效果示意示意第四部分：项目案名第四部分：项目案名南国御州南

38、国御州一、主推案名：一、主推案名： 案名诠释：案名诠释：南国向来是人们向往的地方，直观给人一种温暖的感觉，同时也表明了项目南国向来是人们向往的地方，直观给人一种温暖的感觉，同时也表明了项目的方位特征；的方位特征；御：对帝王所用之物的敬称，高贵之意。御：对帝王所用之物的敬称，高贵之意。南国御州这一案名富有贵气色彩，朗朗上口，便于推广。南国御州这一案名富有贵气色彩，朗朗上口，便于推广。3232数理暗示：池中之龙，风云际会，一跃上天，成功可望（吉）数理暗示：池中之龙，风云际会，一跃上天，成功可望（吉）( (加哈宛加哈宛: :天和地的分界线天和地的分界线) ) 备选案名：备选案名：加哈宛秘加哈宛秘南亚

39、走廊南亚走廊第五部分：项目经济效益评价第五部分：项目经济效益评价一、投资估算一、投资估算 按项目打造地块按项目打造地块169169亩计算，容积率亩计算，容积率1.761.76左右，进行投资估算，其中：左右，进行投资估算，其中：土地成本：包括土地征用费、土地出让金等全部费用按土地成本：包括土地征用费、土地出让金等全部费用按6060万元万元/ /亩计算。亩计算。前期费用：估算前期费用：估算8484元元/ /平米。平米。基础设施配套费：因本项目品质较高，估算基础设施配套费：因本项目品质较高，估算150150元元/ /平方米。平方米。建安工程费：结合高品质的多层和别墅，平均土建成本为建安工程费：结合高

40、品质的多层和别墅，平均土建成本为13001300元元/ /平方米。；平方米。；管理费：按每平米管理费：按每平米20元计算。元计算。不可预见费：本项目在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算不可预见费：本项目在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算 外支出，预计在外支出，预计在1000万万营销费用：包括广告、推广宣传、销售代理、销售人员工资福利营销费用：包括广告、推广宣传、销售代理、销售人员工资福利 等。按销售收入等。按销售收入5%进行计算。进行计算。预计本项目打造地块总投资约为（加上税费）：预计本项目打造地块总投资约为（加上税费）：5.55.5亿元亿元 二、销售收入预估：二、销售收入预估：经济指标

41、经济指标占地面积占地面积( (亩亩) )169169占地面积占地面积112554112554总建筑面积总建筑面积187005187005花园洋房面积花园洋房面积5480554805商业面积商业面积6749967499观光村面积观光村面积4190641906企业会所企业会所1799517995销售额销售额物业类型物业类型面积面积( () )单价单价( (元元/ /) )销售额销售额( (元元) )商业67499674995000元/337495000337495000花园洋房54805548052800元/153454000153454000观光村41906419064000元/16762400

42、0167624000企业会0三、销售利润估算三、销售利润估算比率比率计算基数计算基数金额（元）金额（元）计算说明计算说明营业收入6.586.58亿元亿元投资估算4.524.52亿元亿元营业税5%营业收入3292865032928650销售收入销售收入* *税率税率城建税7%营业税2305005523050055营业税营业税7%7%教育附加税4%营业税13171461317146营业税营业税4%4%土地增值税1%营业收入65857306585730预缴预缴地方基金0.40%营业收入26342922634292印花税0.04%营业收入263429263429销售收入销售收

43、入* *税率税率契税3%出让地价26871002687100地价合同额地价合同额3%3%企业所得税25%应缴纳所得额3413340034133400总利润*25%曼贺蚌新村不产生销售收益未计在内，去除其开发成本，实际最终利润比该数据低。曼贺蚌新村不产生销售收益未计在内，去除其开发成本，实际最终利润比该数据低。四、建设期投资费用及税金四、建设期投资费用及税金项目类别项目类别计量总额计量总额/ /成本（元）成本（元）税目税目税率税率产生税金（元）产生税金（元）1 1、征地费用、征地费用1.0141.014亿元亿元（按（按6060万元万元/ /亩计）亩计）契税契税3%3%30420003042000

44、印花税印花税0.05%0.05%50700507002 2、建安工程费、建安工程费243106500243106500（按（按13001300元元/ /计）计）营业税及附加营业税及附加3.33%3.33%80225158022515印花税印花税0.03%0.03%7293272932企业所得税附征企业所得税附征2%2%48621304862130建安工程类包含：建安工程类包含：a、土建含门窗、外墙漆 b、桩基 c、单体土建 d、设备购置、安装e、消防 f、智能化 g、监理h、桩基检测 i、沉降观测 j、大门 、道路3 3、基础设施费、基础设施费2805075028050750营业税及附加营业税

45、及附加3.33%3.33%934090934090印花税印花税0.03%0.03%841584154 4、测量、勘察、测量、勘察、设计费、监理费设计费、监理费1125396111253961营业税及附加营业税及附加5.55%5.55%618968618968印花税印花税0.05%0.05%56275627企业所得税附征企业所得税附征2%2%225079225079测量、勘察、设计、监理类包含：测量、勘察、设计、监理类包含：a a、测量费用 b、方案设计费 c、施工图设计费 d、施工图审查 e、方案景观设计费 f、建设监理费 g、勘查费 h、人防质监 i、人防工程施工图审查费 j、工程质量监督费

46、 、设计审查费 、设计合同鉴证费 、设计合同印花税 、测绘费5 5、前期开发及其他、前期开发及其他1570842015708420营业税及附加营业税及附加5.55%5.55%871817871817印花税印花税0.05%0.05%78547854企业所得税附征企业所得税附征2%2%314168314168前期开发类包括：前期开发类包括：a a、绿化景观及其他 b、省图c、可研性报告6 6、售楼部、售楼部20000002000000营业税及附加营业税及附加5.55%5.55%111000111000印花税印花税0.05%0.05%10001000企业所得税附征企业所得税附征2%2%4000040

47、0007 7、管理费、管理费37401003740100（计入营业税）计入营业税）8 8、财务费用、财务费用18700501870050（计入营业税）（计入营业税）9 9、策划、销售费用、策划、销售费用1975719019757190（按按3 %3 %提点计）提点计）营业税及附加营业税及附加5.55%5.55%10965241096524印花税印花税0.05%0.05%98799879企业所得税附征企业所得税附征2%2%3951443951441010、推广费用、推广费用1317146013171460（按（按2%2%提点计）提点计）营业税及附加营业税及附加5.55%5.55%731016731016印花税印花税0.05%0.05%65866586企业所得税附征企业所得税附征2%2%263429263429五、销售期间税金五、销售期间税金项目项目税目税目计税数量计税数量/ /金额金额税率税率税金（元）税金（元）销售收入销售收入（658573000658573000元）元）a、营业税及附加6585730006585730005.55%5.55%3655080236550802c、印花税6585730006585730000.05%0.