节前工程部设施、设备的保障工作资料

1、第8页共8页节前工程部设施、设备的保障工作一、加强设备设施管理，确保安全运行设备设施管理在物业管理中重要性管理好物业设备设施是关系 到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备设施的 运行管理，首先应熟悉小区（大楼）的各类管线，结构的分布情况，因 为它是设，备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设 备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵、电梯、 消防设备、消防监控设备及消防设施、安全防范系统、交通设施、整 个小区的监控设备、中水设备、排水系统等设备设施性能要做到了如 指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行 跟踪、监测，记录，消除设备设施存

2、在的隐患，日常管理要根据物业 设备设施运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天 黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设 备设施负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发 挥设备设施的使用价值。（一）电梯系统；它的安全有效运行尤为重要，在对电梯的管理中需 采取维修保养外包形式，由有资质的专业维保公司确保电梯正常运行 和日常维保任务。物业的电气工程师、技术人员对其工作进行监督检 查，做好相应的协助配合工作。（二）消防安全系统；消防设备设施、器材完好率必须保证100%消防责任重于泰山。定期巡视，定期检测。（三）给排水系统；对供水、排水设备设施要每天巡视记

3、录齐全。委托专业公司维护保养。二、建立管理体系，提高设备设施管理水平俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备设施管理就必 须建立和完善设备设施管理体系，对设备设施进行规范化、标准化、 专业化的管理，具体如下：1、建立设备设施管理质量体系。设备设施管理是一项长期性，综合 性的工作，对设备设施管理要引入IS09001质量管理体系，如建立机 房管理制度，供、配电管理制度，设备设施日、周、月巡查制度；设 备设施维修制度等，对设备设施进行规范化、标准化管理操作并严格 执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和 管理水平。2、建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备设

4、施管理考核，督查机制.制定设备设施管理考核标准，如设备设施上 要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保 持清洁不得堆放杂物等，定期做好重点设备设施的日巡并做好记录，不定期对各小区（大楼）的设备设施进行现场检查、考核，做到优胜劣 汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。3、建立设备设施档案。物业的设备设施结构复杂，管线纵横，对设 备设施原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备设施系统的资 料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并 在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。一些重大设备设施发 生故障时需原生产厂家维修时，通过设备设施台账

5、及时与生产厂家和 联络人取得联系，为设备设施能及时维修赢得宝贵时间。 故对设备设 施建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专 业化、科学化管理，使设备设施管理适应现代化管理需求，同时为设 备设施的及时维修，确保设备设施的完好与使用安全提供科学依据。4、建立设备管理体制1）、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设 备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式， 结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因 素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工 作效率，体现先进性。2）、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法

6、规、条例；必 须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。3）、加强设备管理体系的人员培训教育工作、 提高员工的职业道 德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用 维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管 理工作计划中。4）建立完善的设备管理规章制度 规范的物业管理企业设备管 理规章制度应主要有以下几种：（1）设备管理岗位责任制度。（2）设备基础资料管理制度。（3）设备运行和维护保养制度（4）设备检修制度。（5）固定资产管理制度。（6）培训教育制度。（7）特殊设备管理及应急制度。（8）各类机房、变配电房的出入。5、对特种设备设施及重点设备的管理（如电

7、梯、变频泵等），要严 格按照国家标准，地方标准进行维护保养，要和有资质的专业公司来 签订维护保养和维修合同；由专人负责巡视并认真做好巡视记录三、加强基础管理，作好设备设施维修养护工作设备设施在于管理，好的设备设施若得不到及时维修保养， 就会 常出故障，缩短其使用年限。对设备设施进行维修保养是保证设备设 施运行安全，最大限度地发挥设备设施的有效使用功能，因此，对设 备设施进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维 修相结合即：1、坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备设施用好、养 护维修好、管理好；“四会”即是对设备设施会使用（合理使用）、会 保养（规范化保养）、会检查（全面

8、的检查）、会排除故障（科学的排 除故障），“五定”即对设备设施进行清洁，润滑、通风、检修时做到 定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设备设施采用预防性 维修，防止设备设施出现故障，对一般设备设施做好日常维修保养。2、注重安全管理。对设备设施进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操 作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防 护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意 识，防止意外事发生，因为设备设施管理最基本和最重要的要求是保 证设备设施体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。3、结合实际、节能

9、降耗。物业管理企业必须建立适合于自身特点的 设备设施维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则， 有计划，有步骤地进行，做好设备设施的预防性维修保养，将设备设 施故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备设施维修中提出节能改 造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料， 修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备设施使用寿命的目的， 从而降低设备设施运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业 主的权益。四、以人为本、提高员工综合素质一流的设备设施有赖于一流的管理人才， 在智能化程度较高，硬 件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备设施管理中的作 用尤显突出，因此，以

10、人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支 技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓， 而培养一支 高水平的管理队伍，应坚持做到：1、树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的 技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备设施管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去， 至真至诚为业主服务，确保设备设施运行安全。2、提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作 效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训， 对员工做好传、帮、带，即根据设备设施性能特点由老员工搭配新员 工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，

11、对设备设 施进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员 的业务技能，使员工能满足各岗位要求。我国的物管行业要顺应潮流，尽快适应这种产业结构的变化，以 现代高科技为基础，知识、技术密集，结合国家和各物管企业的具体 情况对国内外先进的设备管理经验和方法加以消化和吸收， 使设备管 理工作逐步同国际接轨，以适应市场竞争激烈的要求。总之，随着物 业管理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自 身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术 应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好 的工作和生活环境，使其物业保值、增值。五、对设施设备进行制度

12、化管理1、首先要做好设施设备的制度化管理。一是要建立健全员工的岗位 职责制度。对所有涉及到的岗位以制度进行明确。 如空调技术员管理 职责、电梯技术员岗位职责、配电运行岗位职责等，告诉员工该去做 什么。2、是要建立各系统运行作业指导书，如建立中央空调制冷系统操作 运行指导书、电梯操作作业指导书、高压配电作业指导书等，告诉员 工对各系统设施设备怎么去操作。同时，作业指导书还要对如何处理 各系统可能出现的异常情况进行规定，如给排水系统异常情况处理、 各类泵系统异常情况处理、电梯各类故障应急处理等都要予以明确规定O3、是要建立详细的设施设备维护作业指导书，如发电机保养维护作 业指导书、消防主机保养维护

13、作业指导书、 测量仪表自检作业指导书 等，对各类系统日检、周检、月检、季检、年检等计划性检修内容进 行详细规定与指导。尤其是春、秋两季的设备设施大修、检修工作一 方面要确保制冷或供暖设备开机前的性能正常，另一方面要确保供暖 或制冷设备停机后的良好保养，确保来年正常运转。同时，对需外包 进行维护保养的设施设备做出明确规定并严格执行。为了使以上各项制度真正落实，还要加强监督与检查环节。除按 规定接受外部审核外，我们积极开展内部审核，建立日常服务检查制 度与绩效考核管理制度，强化各项制度的执行力度，用制度化措施确 保设施设备的规范管理。六、做好设施设备的节能降耗管理1、加强日常管理，完善规章 制度，

14、要求员工高度重视节能 工作，树立“节能降耗，从我做起”的观念，从日常工作中节 省能源，减少浪费，从而提高工程人员节约意识。2、按照节能降耗措施对设备设施进行节能。3、工程维护部主管制度设施设备节能降耗措施，并实施节方案，督其执行情况 重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容， 工程维护部专业管理人员必须了解主要用电设备的数量、运行情况；4、 了解各种能源的收费标准，推广节能观念、意识和方法； （防止 不必要的浪费，对工作人员进行节约意识教育， 养成随手关灯、 关水的好习惯，杜绝浪费） 。5、对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的 方法，同时也是最有效的方法，定期对用电、用水及其它能源消 耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。6、应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整、 （如：园区灯开关时