《关于汽车站物流广场项目的可行性分析报告 》

1、关于汽车站物流广场工程的可行性分析报告第一章、前 言一、公司及运作团队概况本公司从成立开展至今，主要从事货物运输及汽车客运站的经营，在珠三角范围内，现已成功运作了石岩、沙井、松岗、公明等数个汽车客运站，同时在湖南的邵阳及多个城市中亦成功运作了数个汽车客运站，其运作理论及理论经历在同行业中，虽不说是手屈一指、独领风骚，但良好的口碑、夯实的根基、强劲的实力、坚强的后盾，已让同行业们刮目相看而始终遥遥领先。本公司秉着“平安第一、顾客至上的宗旨，竭诚与广阔商家精诚合作、携手共创美妙明天。为进一步倾情打造*汽车站的整体形象和效果，最近我司又吸收了另一支运作团队的热情加盟，为本司又增添了新的血液和活力。这

2、支精英般的生力军，主要任务就是在*汽车站现有闲置的场地和商铺上，专业运作*汽车站物流广场。该运作团队在短短的数年内，已成功地运作过石岩物流园、运辉物流园、大京九物流基地、宏发田寮物流园等多个物流市场，上述几个工程前期招商非常成功、后期永续经营和经济效益亦非常可观和良好。因此，这支运作物流园的专业团队的参加，对整个*汽车站的成功炒作，无疑是如虎添翼、锦上添花。二*汽车站及物流广场概况一、*汽车站概况1、*汽车客运站座落在*大道南、紧邻文化广场、*新医院及行政中心区。车站占地面积44.2亩，总建筑面积17270.6平方，按国家二级车站标准投建，设计日可发送旅客500010000人次。现开通了镇内和

3、市内等多条交通道路，并部分开通了至湖南、湖北、广西、重庆、四川、河南、江西等各长途班车。该车站风光宜人、环境优雅，并将配有大型超市、连锁餐饮、酒店宾馆、休闲娱乐等附属设施和配套工程。2、美中缺乏的是，*汽车站自经营至今，镇内与市内多路公交汽车虽已开通，但始终没有进入本站上、下落客。再加之*本地只有两万多人口、外地也只有四万多人口，区区不到十万人口的人流量又怎能撑起一个二级汽车站的客运吞流量呢？根本就满足不了汽车站的旅客日发量，其供不应求的黯然场面便倏然跃入人们的视眼。不难看出，内外交困等因素进一步加深了本汽车站的人流稀小和生意上的惨淡经营。与此同时，更让人触目怵心的是，这种清淡的气氛和惨淡的经

4、营，正以风卷残云之势迫使汽车站内大量的场地和商铺无人问津而日益凋蔽。因此，兵贵神速般地突变这一惨淡场面便显得迫在眉睫而任重道远了。二、物流广场概况*汽车站物流广场是在*汽车站的根底上，顺应时代的需求应运而生的。在公司的指导下，由专业的团队人员理论运作。*汽车站物流广场总规模方案为一万多平方米左右，分为一、二期开发，第一期现有铺位50多个，总建筑面积在4000平方米左右不包括停车位。广场内配有水电、网络、消防、监控、停车场等根底设施和餐厅、休闲、宾馆等配套工程。是投资创业者的首选之地和理想乐园。三、在*开展物流市场工程的整体思路及宗旨凭着我们丰富的实际操盘经历和对*及周边数镇物流市场消费潜力的把

5、握及长远预测，我司更看好*汽车站物流广场的后期收益。我们方案投资xx年，在工程前三年多的市场培育期包括招商期投入资金1000万元，5年收回本钱，收益期7年，工程直接效益900万元。本着企业开展自身的同时，为社会、为政府尽自己应尽一份责任的宗旨，特别在镇经贸办孔主任的大力引领和支持下，开展*汽车站物流广场工程更显得弥贵珍重而任重道远。因此我们将全力以赴、信心十足地把*汽车站物流广场打造成一个代表*形象的“dg西部物流第一城。第二章 目前dg地区物流市场行业概况一、dg市物流市场现状及将来开展趋势先从地理位置出发，目前珠江三角洲主要以广州、深圳为龙头的物流货运市场，而置身于两地中间的dg那么以电子

6、制造业驰誉全球。因此，众多的厂家和充足的货源，便成为两地众多物流、货运公司虎视眈眈的对象。而对以运输货物而形成的物流市场简称物流广场而言，那么形成了以广州沙太路两旁、深圳清水河一带为重心，以其它各区域性物流区为补充的开展格局，致使大批dg、珠海，惠州等地的众多货源，不得不舟车劳苦地运到广州和深圳两地整装待发。从目前珠三角的物流行业开展趋势来看，珠三角的物流中心应该在dg，除却其它要素外，纯从经济的角度出发，dg众多而兴隆的制造业，足以吸引众多的物流企业前来开展和经营，从而支撑起其珠三角物流中心的地位。尽管夹在广州、深圳两个“巨人中间多少有些为难，但凡在广州和深圳的物流公司，根本上都会在dg设点

7、，有些在dg的分公司规模甚至比总部还大，这已经足够说明dg在珠三角物流业的重要地位和中心位置。所幸近年来dg的物流市场行业已有急起直追之势，除了dg市内南城区的华博物流中心、高盛物流园、南信物流中心、龙骏货运市场；东城区的昌运仓储园、南华物流园；万江区的国通货运市场、厚德福物流园、爱迪停车场等之外，又有凤岗物流园、大朗物流中心、塘厦的利丰货运市场、常平的大京九物流基地、大岭山的展意物流中心、厚街的荣兴货运市场等专业市场如雨后春笋般涌现出来，dg境内这些物流专业市场的开展已遍布大半个dg。在dg境内物流市场分布有两个重心：一个是以凤岗、塘厦、常平为主的东部；一个是以南城、万江、厚街为主的城区。东

8、部有凤岗物流园、利丰货运市场、大京九物流基地等。城区那么有华博物流中心、高盛物流园、龙骏货运市场、国通货运市场等；其中南城、万江位于dg市内的城区，工厂数量少、规模小，自身的货源非常匮乏，而日常的货源主要来自于紧邻dg西部的各个镇区如高步、望牛墩、中堂、麻涌、沙田、*、道滘等镇。而*作为座拥上述数镇的中央位置和必经地带，不言而喻拥有庞大的物流消费潜力，却一直以来没有属于自己的物流专业市场，实为一大憾事。如今，物流市场已以星星之火化燎原之势向各个镇区蔓延，我们初步统计过，dg现有1/3以上的镇都有小的或即将成立的物流市场，这就进一步说明原以广州、深圳为霸主的物流园行业逐渐向dg区域化开展，更为重

9、要的是*作为dg新经济增长点而迅猛崛起的城镇来说，更将拥有宏大的物流消费市场，因此开设*汽车站物流广场工程是整个物流园行业向着区域化开展的必然、亦是市场迫切需求的必然。各镇区的物流专业市场相对于广州、深圳、莞城内的市场而言，具有租金低，风险小、经营本钱低、运输本钱少、客户终端化、递送货物便捷等诸多优点。因此，在镇区经营和开展的物流公司凭借市场优势和潜力，争取把所在区域的终端消费客户“一网打尽。二、*周边物流市场租赁条件一览表大致数据小结：以上为邻近*镇周边的物流园，其中南城区和万江区的物流园离本镇可谓是咫尺之远，厚街及大朗各镇的物流园那么相对有了些间隔 。“向阳树木先逢春、近水楼台先得月，不难

10、看出万江区和南城区的物流园内的物流公司对*汽车站物流广场的开展意向还是比较大的。与此同时，虽然上述各物流园的租金价位较高，那是因为他们运作和开展了好多年，少那么二、三年，多那么十来年。而*汽车站物流广场初步定价在十几元钱左右，并赠予免租期。超低的租金、较长的免租定会吸引众多物流商家的青睐和进驻。第三章、*汽车站物流广场的运作成功的市场支持一、*及邻近数镇的经济概述1、*镇毗邻珠江口，地处粤港经济走廊腹地，经济开展趋势良好。目前为止，全镇共有各类企业150多家，其中包括台湾台玻集团、亚洲制药公司、香港理文集团等国际知名企业。各企业主要产品以纸制品、玻璃、纺织服装、皮具袋品、电子电器、五金医药等为

11、主。还有即将在该镇启动的珠三角最大的钢材市场华南国际钢铁物流园，将进驻近千家企业，年销售额将达300亿以上，极大地促进了本镇经济的飞越和物流业的蓬勃开展。2、邻近数镇的经济概述：、麻涌镇位于珠江三角洲黄金腹地，是广州市与dg市的交界枢纽地。除外乡企业外，外资企业便达80多家，如海龙纸业、德永佳纺织公司、可耐福建筑材料公司等都是国内外知名企业。全镇现已形成了以粮油食品加工、纺织制衣、化工、高档玻璃建材、太阳能电池、电子、造纸、包装印刷、五金等产业为支柱的外向型经济构造。、望牛墩镇与dg市中心相连，位于广深经济走廊中部，是香港、深圳通往广州最快捷通道的必经之路。镇现有国内外企业100多家，其中丹威

12、塑胶、冠洋电子、惠邦油墨等企业那么响誉于海内外，并逐步形成了以纺织、塑胶、服装、五金、化工、造纸、电子、机械等为主的产业链条。、道滘镇位于dg市西部，广深高速公路横跨镇区，水陆交通非常便利。该镇现有外资企业达196家，首饰、电子、五金、橡胶、制衣、皮革、化工等行业异军突出、快速崛起。等等。二、物流市场的空白及蕴藏的宏大商机综合*镇及邻近数镇的经济开展状况和趋势。不难看出，这么广阔的货源市场一定蕴藏着宏大的物流商机和开展潜力，一定能给物流企业们带来滚滚财源。更有甚者，到目前为止，*及邻近的数个镇区还没有一个规模化、专业化、市场化的物流园。而众多的厂家所消费的充足货源，急需通过物流及货运公司向外运

13、输和流通，就目前*镇及邻近数镇的物流公司来看，亦是少之又少、相当匮乏。因此*汽车站物流广场在*镇政府的大力支持下横空出世、闪亮登场，无疑以“山雨欲来风满楼之势，强劲地填补了这一宏大的物流市场的空白，其蕴藏的宏大商机和美妙“钱景简直是无可限量。第四章、*汽车站物流广场工程开展的必要条件和潜在的商机及前景一、南城、万江各物流园及其它物流园对*开展物流市场工程的影响1、南城、万江各物流园对*开展物流市场工程的影响在dg城区已靠近西部，物流企业主要分布在南城区和万江区两地。先以南城区的华博物流园为例，它是一家从楼盘启建开场，便以物流园的形式进展构建。比较适应广阔物流企业的入驻，经过调研分析，它的商户主

14、要来源于：广州和深圳的物流商户来此设点办公，作为货物的中转基地；物流行业的第三方商户，就是那些较小的公司收到货物后，自已又没有相应的专线运输，于是把货物“炒给开通专线的物流公司，从中牟取微利；省内外专线的商户，他们货物主要来自于各个镇区，在各个镇区设点或办事处，把他们相应货物全部集中到一起，再装专线进展运输。再以万江区的国通货运市场为例，这是一家运作了七八年之久的货运市场，目前为止几乎没有空铺，是整个dg市目前经营最为良好的一家物流园。通过实地考察和调研，不难发现它的商户主要来源于：广州和深圳的物流商户来此设点办公，作为货物的中转基地；从其它物流市场搬移过来的商户，第三方的商户较多；较多的一部

15、分专线其主要货源那么来自于高步、麻涌、道滘、*等镇。综上所述，南城区和万江区的物流园区内的物流公司，在经营上对*汽车站物流广场构不成任何威胁，但在诸多方面反到有利于它的开展：一、南城区和万江区内的华博物流中心、龙骏货运中心、高盛物流园、国通货运中心等专业物流园都处在dg城区偏靠西部地带，这种大气候的形成更增强了商户们到这一地带投资经营的宏大信心；二、南城区内的物流公司离*还有些间隔 ，辐射力不够，但其为了垄断生意、扯断第一手货源，那么就会不失代价地到各镇区设立新的网络点，其中也包括到*来设点。三、万江区内的物流公司虽然离*镇较近，但所收的货源大多数来自于*及其周边数镇，他们为防止客户流失和更好

16、地近间隔 为客户效劳，就会在*设点或创办分公司，这就为*物流广场的招商成功积累了根底，也促进了*物流广场后期的繁荣稳定开展；四、假如在*汽车站物流广场确实找不到相应的物流公司，商户便可以到这两点寻找运输合作伙伴，这无疑对*汽车站物流广场是一个很好的供需补充。2、其它物流园对*开展物流市场工程的影响dg范围内如大岭山的展意物流中心、常平的大京九物流基地、塘厦的利丰货运市场等物流市场。相对来讲，其产生的影响远不如南城区和万江区内的物流公司对*汽车站物流广场的影响，但是也不排除一些商户来*投资开展，而且这种时机率亦相当地高，因为全球化、信息化、交通化的运作形式，已让更多的物流企业不得不去选择新的开展

17、点和经济增长点。据理解，广州和深圳的物流公司，经过高速和国道，在*中转货物的事情已是不胜枚举，然而目前有了一个正规化、专业化的物流广场的出现，可想而知，他们来此设点经营的信心将会倍增许多，从而最终选择在*汽车站物流广场萌芽开展。二、*汽车站物流广场工程开展的必要条件综合考虑其它几个物流市场的开展，结合*本镇的情况，我们得出结论：在*开展物流专业市场必须满足以下几个条件：1、当地政府的全力支持这主要是考虑到*汽车站物流广场定位为区域性物流专业市场，主要消费圈为*本镇及邻近数镇，这就离不开政府在政策上、在工商税收上、在宣传推广上、在协调当地各物流公司进驻*汽车站物流广场等方面给予大力指导和支持。2

18、、开发商的大力投入常言道：“兵马未动、粮草先行，也就说，要想真正运作好此工程，绝对离不开开发商的大力投入和周密运筹，其中包括在根底设施、市场推广、广告宣传、市场管理等各方面付出宏大的心血和资金。3、一支有着丰富专业市场运作经历的团队去运作这个工程这个工程的成功，其先决条件就是招商，招商成功亦就意味着市场成功了一半。而没有一支经历丰富的专业招商团队，就不可能把握住行业的市场心态和商户的流动意向，也就不可能把握住最正确的招商时机。因此，招商工作讲究一鼓作气，一气呵成，一旦延误战机，那么势必影响整个工程的投资和开展。我们目睹过几个差强人意的物流园工程，就是因为没有专业的团队运作而导致。像：大岭山的展

19、意物流中心。4、*汽车站物流广场工程在选址上的要求由于物流广场是一个特殊的行业，所以在选址等方面要求较高，一般所选位置交通非常兴隆，且不能太偏僻，要有一定的人气，同时还需要较大的停车场地，这将给招商和物流广场前期的经营带来很大的便利。综上所述，*汽车站物流广场的选址最终座落在场地宽阔、交通兴隆、管理严格的*汽车站内。三、*汽车站物流广场工程开展的商机及前景通过数年来，我们这个团队对dg各镇的详细调研及对大京九物流基地成功操盘运作的经历来看，目前*是最适宜开展中型规模专业市场的一个镇。不仅是因为其本身的根底设施、交通便利、厂家密布等诸多条件，更有镇政府对此工程的高度重视和大力支持以及*各界人士对

20、它的渴盼和厚爱。以物流市场为例消费购置潜力*汽车站物流广场可以幅射的区域内人口及企业数五镇人口总数是95.9万人,平均按每人300元/年的最低物流消费量保守估算：95.9万人*200元/年=1.918亿元/年五镇总企业数为696可能还有多，平均每个企业按100万/年的最低物流消费量保守估算：696家*1000000元/年=6.69亿元/年按物流行业内平均35%除税及交通、租金、通讯、吃饭、人员工资等的纯利润计算：1.918元/年6.69元/年35%=3.0128亿元/年而以上还是直接计算*周边五镇，没有包括紧邻的中堂、高步等镇，其实稍远一点的镇多少还是可以幅射一部分的。且以上数字还没有包括五镇

21、各商业公司、党政机关、事业单位等的消费。可见周边数镇对物流具有庞大的市场消费潜力，远远能满足得了*汽车站物流广场一期4000平方米的经营规模，这一点对商户而言有着无穷的吸引力。而随着物流业消费程度的上升，更会使*汽车站物流广场做旺、做大、做强，有更广阔的开展前景。2.*汽车站物流广场工程的市场定位*汽车站物流广场工程的市场定位应非常明确，综合了各种因素考虑，先期定位以*本镇为中心，力争把整个*镇的市场根本开发出来。待它迈向成熟时再加大力度辐射到麻涌、望牛墩、沙田等周边数个镇，从而形成对整个dg物流行业、特别是dg西部的物流行业造成宏大的影响力。3.*汽车站物流广场工程的开展前景*汽车站物流广场

22、工程的开展可以按时间的先后顺序分成四个阶段：一、在招商期间，*汽车站物流广场有一个重要的商户来源，就是万江区的国通货运市场。因为国通货运市场中的商户的大部分生意均来自*及邻近数镇，那么*假如建立物流专业市场，国通货运市场中大部分有实力的商户就会在*汽车站物流广场设立一个分店，占据一个位置，然后观察哪个物流市场更合适自己的开展，再加深在哪个物流市场内永续经营。另外据我们的团队在招商时，各地的商户谈起对*的感觉而言，到*汽车站物流广场全面开工和启动时，商户进驻率一定能到达80%左右。二、在开业后的市场培育阶段，鉴于*及周边数镇具有雄厚的市场根底，假如招商和初期经营得当的话，其商户的生意一定会很火爆

23、。这就要求招商时不仅要吸收一些大户，而且招商对象的门类一定要齐全。三、一年半后，物流广场经营已完全稳定，可能在第一期的根底上开发*汽车站物流广场二期工程，这实际应称得上是*汽车站物流广场的开展期。四、假设干年后，dg的物流行业一定能和广州及深圳平分秋色，*汽车站物流广场辐射力亦会从一镇的市场扩张到其周边数镇，商户们的红火生意区域跨度也会愈来愈广，这也是*汽车站物流广场开展的成熟期。第五章、*汽车站物流广场工程运作成功所需的各方支持一开发商的详细运作力度开发商要想成功运作好此工程，必须以“风物长宜放眼量的长远目的出发，高瞻远瞩、脚踏实地做好每一件工作，其中在详细运作方面更要加大力度。详细细化起来

24、就是加强资金投入力度、广告宣传力度、市场推广力度、社会关系融洽力度、理论招商力度、科学管理力度等方面。二镇政府的详细扶持力度*汽车站物流广场作为代表*镇一张亮丽的名片，镇政府肯定会对此给予足够的重视和扶持，详细细化起来主要表如今交警查车时，在不违背法律的根底上给予足够的通融和方便、在税收、工商方面给予适当的优惠、在治安巡逻方面给予大力的支持、在市场推广方面给予适当的广告、媒体资源。第六章、 *汽车站物流广场工程详细投资、经营方案略第七章、*汽车站物流广场工程经济效益分析1工程资金投入预测表单位：万元2工程租赁收入预测表单位：万元注：1本表格完全按90%的入驻率计算：2全按15元/平方米月平均价

25、格除税后计算。3按90%的入驻率计算，总租金是：4000平方米*15元/平方米/月*90%=5.4万元/月4本表没有计算租金的增值递增。由上述两个表格可知： 开展商的租赁收入到第17个月后趋于稳定，每月的租金收入大约为：5.4万元 开展商到第35个月后推广及工程投入趋于稳定，每月为8万元。综上所述：由所附收支预测平衡表可知，公司前期需投入大量资金作市场开拓培育，到第五年能完全收回投资，以后每年的纯利润为100万元。第八章、工程风险因素识别一、政策法规风险国家相关法律法规对物流园行业和物流运输业的法规政策的出台，势必会影响到该工程的运作，特别是不利于物流园及物流运输业开展的法律法规的出台，将会给

26、本工程致命一击，根据最近消息的理解，以及对物流行业法律法规的预测，暂没有什么不利于物流园行业和物流运输业不利的法律法规条文的出台。因此，本工程在运作当中极少可能遇到这些政策法律性风险。二、市场风险就物流园行业和物流运输业在外界大环境极端不利的情况下，日益萧条而萎缩，将会致使本工程毁于一旦。然那么纵观当局世界和中国经济的开展进程和态势，不难看出，经过xx年全球性的金融危机洗礼后，经济的开展及各行各业都在逐渐回暖，向着良性的方向稳健而行。因此，这种市场风险在我们忧患的意识下、在客观存在的经济优势下，其可能发生的概率将会微乎其微而缺乏道矣。第九章、*汽车站物流广场工程的社会效益分析一、对本公司的经济效益的分析对本公司而言，*汽车站物流广场的成功运作，首先会填补好*汽车站内闲置的场地和商铺，随着相关工程和人员的引进，将进一步带动整个