工程维保组工作手册

1、页码：共30页 第35页工程维保中心工作手册实施日期： 年 月 日编制人：版本号码：a审核人：使用部门：修改状态：0托斯卡那物业服务中心工程维保中心工作手册 目 录一、简介及职责简介.第3页工程维保中心组织架构.第4页工程维保中心职责.第5页工程维保中心主管岗位职责.第6页工程维保中心班长职责.第7页二、工作标准内务管理制度.第8页日常维修服务标准.第9页上门服务标准.第10页日常巡检标准.第12页工程维保中心考核细则.第13页柴油发电机运行管理规程.第14页柴油发电机维保规程.第15页配电房管理规定.第16页三、作业指导书强电系统作业指导书.第17页弱电系统作业指导书.第19页给排水系统作业

2、指导书.第20页装修管理作业指导书.第22页空调系统作业指导书.第23页二次供水管理指导书.第24页生化池设备管理指导书.第26页交接班管理作业指导书.第27页电气工作票作业指导书.第28页项目接管验收作业指导书.第30页停电应急作业指导书.第32页停水应急作业指导书.第33页燃气异常应急作业指导书.第34页托斯卡那物业服务中心简介 托斯卡那物业服务中心，位于南宁市青秀区仙葫大道91号，专注于从事高端物业服务的专业公司。托斯卡那物业服务中心所服务的小区被评为“20102011亚洲房地产十大最佳国际宜居金奖别墅”等殊荣。 托斯卡那物业致力于高端物业管理的探索，将高星级酒店式服务与高端物业管理有机

3、的结合，在酒店式高端物业服务过程中秉承给业主提供“满意+惊喜”的质量方针及服务理念，按国家示范小区标准，推行并完善高品质的标准化服务模式及流程，达到用心服务，追求精致，创造完美，满足客户要求并超越客户期望。公司全员致力于为【托斯卡那】业主营造高品质的生活氛围，让业主享受24小时英式管家的尊贵服务，从而将【托斯卡那】打造成国内物业管理典范居住国际社区。托斯卡那物业拥有一支高素质、专业化的管理团队，“以客户为中心，以员工为第一”的管理理念贯穿于日常管理工作中，管理紧紧围绕服务的同时，我们真诚关注并尊重员工的个人发展，不断帮助员工提高专业素质和服务技能，发挥员工的积极性和创造性，让员工与公司共同成长

4、、进步、共赢及共创辉煌！项目技术指标：总用地面积：约24.6万平方米，计容积率总建筑面积：约913万平方米，容积率：约0.37，绿化率：约711，覆盖率：约171，总户数：151，商业面积：约4434平方米，住宅面积：约8.37万平方米，酒店面积：约5.7万平方米。工程维保中心组织架构班 长强电系统专业负责人弱电系统专业负责人给排水系统专业负责人土建系统专业负责人综合维修负责人强电系统维修员弱电系统维修员综合维修员主 管人员配置：主管1人，班长1人，强弱电系统负责人1人，强弱电系统维修员1人，给排水系统、土建系统专业负责人1人，综合维修负责人1人，综合维修员4人。工程维保中心职责一、工程维保中

5、心任务工程维保中心是实施小区物业工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程维保中心的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主创造安全、文明、舒适、方便的居住环境的基本保证和坚强后盾，是反映小区服务水准，良好形象和声誉的重要标志。二、工程维保中心职责1、负责小区供电系统、发电机、消防系统、空调系统和给排水系统的运行管理，设备维护、保养和故障检修。2、负责小区通迅系统、供气系统、对讲系统、防盗监控系统，消防监控系统的设备维护、保养和检修。3、负责小区装修设施，装饰灯具的维护保养工作。4、负责小区清洁机械的检修保养工作。5、负责小区停车场管理系统和设施的维护保养及检修。6、负责为小区内业

6、主、住户提供有偿服务工作。7、负责对小区内各项遗留保修工作负责联系处理。8、负责小区委外工程和二次装饰工程的审批、监督、验收等工作。9、负责小区在建工程的前期跟进工作和工程接管验收工作。10、完成领导交办的其它工作。工程维保中心主管岗位职责一、基本职责1、负责供电系统、供水系统、空调系统、备用发电机组、灯光和消防监控系统的正常运行。 2、定期对备用发电机组、给排水系统、消防系统、空调系统、防盗报警系统设备进行检查、维保、保养，使之随时处于安全、完好状态 。 3、编制小区机电设施设备的维保、保养计划。 4、适时建立机电设备台帐管理资料，达到巡查记录、运行记录、维保记录等资料齐全。5、负责工具设备

7、的保管维护工作，及时跟踪工程维保材料使用情况，准确预计物料使用，审查出库领用手续，所有物品必须以旧换新。6、负责工程维保中心员工培训和考核评估工作；学习和采用新技术、新方法，不断提高业务水平。7、根据公司维保保养规定制定维保保养计划，定期对小区公共配套设施进行维保养护。8、完成公司领导交办的其它工作。二、日常工作要求1、每日工作：每日检查工程维保中心交接班记录和值班记录；每日了解维保进展和完成情况；每日检查派工单的完成情况。2、每周工作：每周周一检查各系统的运行记录和保养情况；每周周六检查派工单的汇总情况和完成情况；每周周六上午9：00至9：30召开工程维保中心例会。3、每月工作：每月28日检

8、查每月汇总的派工单和工程保修单，完成工程维保中心月报表，完成工程维保中心下月排班表，完成下月工程物料的采购计划；每月1日检查各系统的月保养记录和保养情况；每月30日编制好抄录当月小区和施工的水、电表。4、每年工作：每年12月上旬制定部门下年的设备年保养计划；每年12月中旬完成年总结；每年12月下旬检查各系统的年保养情况和记录；每年11月制订下年的部门资金使用预算。工程维保中心班长岗位职责1、协助部门主管负责供电系统、供水系统、空调系统、备用发电机组、灯光和消防监控系统的正常运行 。 2、协助部门主管定期对备用发电机组、给排水系统、消防系统、空调系统、防盗报警系统等设备进行检查、维保、保养，使之

9、随时处于安全、完好状态。3、日常维保、维修工作安排；落实执行部门编制的机电设施设备的维修、保养计划。 4、协助部门主管建立健全的机电设备台帐管理资料，达到巡查记录、运行记录、维保记录等资料齐全。5、协助部门主管负责工具设备的保管维护工作，及时跟踪工程维保材料使用情况，准确预计物料使用，并提前完成出仓领用手续，所有物品必须以旧换新。6、参与工程维保中心员工培训和考核评估工作；学习和采用新技术、新方法，不断提高业务水平。7、根据公司维保保养规定制定维保养护计划，定期对小区公共配套设施进行维保养护。8、完成公司领导和部门主管交办的其它工作。内务管理制度1.0 目的：使工程维保中心工作规范化、标准化。

10、2.0 适用范围：工程维保中心全体员工。3.0 职责：3.1 部门主管负责制度落实、检查、考核。3.2 部门班长负责具体实施、跟进、检查。3.3 部门员工按制度执行，并自检、互检。4.0 管理内容4.1 值班室管理4.1.1 值班人员每天交班时要负责打扫室内卫生、环境清洁。4.1.2 接班人员接班时要检查室内卫生、环境清洁、清点物品。4.1.3 值班人员每天认真填写值班记录、工作记录表、交接班记录、派工单等记录。4.2 对讲机接听4.2.1 对讲机呼人时，称呼加姓或职务，呼叫技工要叫全名。4.2.2 对讲机接听时要说“收到，请讲”。4.2.3 接听完毕回答“收到”“明白，马上执行”等用语。4.

11、3 会议4.3.1 部门开会4.3.2按时参加会议，做好会议记录。4.3.2会议期间应遵守会议纪律，尊重会议主持，不做任何妨碍会议进行的事情。日常维修服务标准1.0 目的 规范日常维修工作、提高工作效率。2.0 适用范围 适用工程维保中心日常维修管理工作。3.0 管理内容3.1 电气类维修3.1.1 电气简易安装、维修：因为故障需要敷设明线，更换开关、插座（包括有线电视插座），一般灯具就位，安装排气扇，简易排气扇，简易设备的安装接线，灯管灯泡更换（一般由业主提供照明器具）。2小时内完成，特殊情况4小时内完成。3.1.2 检修电路：跳闸送电，线路漏电、短路，无电检修，有线电视信号检查，户内电话连

12、接线协助检查更换。4小时内完成，特殊情况8小时内完成。3.2 给排水类维修3.2.1 排水管道：疏通下排管，更换地漏盖，修补更换防气罩，洗手盆、洗菜盆下排管漏水，地漏反冒，地漏口修补。2小时内完成，特殊情况8小时内完成。3.2.2 给水管道：更换水龙头，清洗水龙头滤网，给水管渗漏，热水管渗漏，水制维修、更换。2小时内完成，特殊情况8小时内完成。3.2.3 一般防水补漏：天面、卫生间、外墙、窗台局部渗漏。8小时内完成，特殊情况两天内完成。3.3 土木类维修3.3.1 门窗维修：锁坏、生锈、开启不顺、普通木门饰面板维修、划花、受污染、合页松动、损坏。4小时内完成，特殊情况8小时内完成。3.3.2

13、墙面、天花装饰维修：墙面、天花裂缝修补，油漆脱落、起泡，墙面、天花污染，普通墙纸修补、更换，普通饰面砖脱落、破损，墙面渗水。4小时内完成，特殊情况8小时内完成。3.3.3 地面装饰维修：普通面砖修补、地面砖污染、普通地脚线修补，普通木地板修补。4小时内完成，特殊情况8小时内完成。3.3.4 家私维修：普通衣柜、书柜、桌椅修补、橱柜拉手、合页、锁扣的维修，其他家私的简易维修。24小时内完成，特殊情况8小时内完成。上门服务标准1.0 目的规范工程维修人员上门服务的标准2.0 适用范围托斯卡那项目3.0 内容3.1.0 准备工作3.1.1 精神风貌及个人仪表3.1.1.1 工作时必须佩戴好工号牌，统

14、一佩戴在左胸位置，不得歪扭。3.1.1.2 面部、双手必须清洁，着装整洁，口气保持清新，不得有异味。3.1.1.3 不得佩戴眩目饰物、留长指甲；不准蓄长发、烫发，头发不得有头屑。3.1.1.4 使用文明用语，不得讲粗话。3.1.2 器材准备3.1.2.1 带工具、鞋套、派工单、特约服务标准上门。3.1.2.2 根据派工单内容或报事人反馈，准备相应材料及工具，如疏通机、应急灯、人字梯、鞋套等。3.1.2.3 接受派工时注意查看是否有工程维保中心内其它人员已上门服务，如有则向当事人仔细咨询报事情况，并作好相应准备。3.2.0 上门时间要求3.2.1 15分钟内上门，比预约时间提前至少3分钟到达报事

15、户位。3.2.2 确定能在15分钟之内上门的不需预约。3.2.3 不能在规定时间上门的按照规范用语电话预约：您好，我是*工程维保中心*，打扰您一下，请问您是*先生吗（或*女士家吗）？（确定是所找到的人后）实在对不起，因*原因不能马上来为您处理*问题，但我们能够在*分钟/小时后准时上门处理，您看如何？如果业主不同意改变上门时间，交工程主管或客户服务部处理。3.3.0 进户前的准备3.3.1 轻敲入户门或按门铃通知业主（业主不在时，请通知客户服务部与业主另行预约）。3.3.2 业主开门后的自我介绍：用语“你好，我是工程维保中心*，因*事情公司安排我来给你处理，可以进来吗！征得业主用意，穿好鞋套进户

16、。3.3.3 服务过程中个人仪态职业化3.3.3.1 敲、关门注意力量与节奏。3.3.3.2 文明用语不离口，注意语言艺术，声调要自然、亲切。3.3.3.3 面带微笑，眼睛注视对方，点头认可。3.3.3.4 站立挺直，不得倾斜；双手不能插兜、背手、交叉胸前。3.3.3.5 不准使用业主户内的卫生间、电话；不准抽烟、喝水、吃东西。3.4.0 现场勘察3.4.1 听取业主对事情的描述。3.4.2 非有偿服务类，立即开始处理。3.4.3 仔细检查属于有偿服务项目时，应告之业主并出示物业公司特约服务收费标准，征得业主同意后进行服务。3.4.4 如有较大难度的报事，应通报班长。3.4.5 质保期内的工程

17、，在一个工作日不能处理完成的，则告之业主转成协调单继续跟踪。3.4.6 如因差材料，需要购买后处理类，则约好时间，待业主购回通知处理。3.4.7 因其它原因未能完成的派工单及协调单应及时给予跟踪，直至工作完成后，按派工单（协调单）内容填写正确，并由业主签字认可。3.5.0 处理前的准备3.5.1 检查施工区域作好成品保护，不得损坏业主户内物品，将工具放在事先准备好的垫布上，不能直接放在业主的户内。3.5.2 维修过程中认真查看，如预见性判断会损坏的物品，必须告知业主，征得同意后才进行维修。3.5.3 涉及安装工程，应详细咨询安装维修位置是否有隐蔽管线、载荷的满足，征得业主同意作业。3.5.4

18、较重物品安装还要考虑建筑材质的载荷满足问题。3.6.0 处理过程中与业主的交流3.6.1 工程管理情况（如：公区维护、专业系统、特约服务项目）。3.6.2 了解业主的服务需求。3.7.0 处理完毕3.7.1 清理工作区域。（维修完毕将使用工具清点完毕，并将维修现场清扫干净。）3.7.2 维修完毕，先自检，确定维修好后，通知业主验收：“*先生（女士），你的*问题处理完毕，请验收”。3.7.3 向业主交代使用过程中的注意事项。3.7.4 请业主对派工单签字确认。3.7.5 告别用语：*先生（女士），如需帮助请及时与我们联系。再见！日常巡检标准1.0 目的规范物业服务中心工程维保中心员工日常巡检工作

19、2.0 适用范围托斯卡那项目3.0 管理内容：3.1 值班人员必须按规定的时间巡视检查辖下的设备、设施。3.2 值班人员外出巡检，必须随身携带对讲机和必备工具，随时保持联系。3.3 值班人员每次巡检均须在相应的巡检记录表依顺序做好巡查情况和结果记录。3.4 值班人员应根据设备的具体运行情况，对“手动”档运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。3.5 发现设备仪表（电流表、电压表、压力表、湿度表）等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。3.6 发现有不正常的噪音、压力、湿度、振动、泄露等又不能迅速排除

20、的，必须立即报告工程主管，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。3.7 工程主管每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。工程维保中心考核细则序号标准内容奖惩细则评分标准1爱岗敬业工作勤奋、品行优良、业绩突出有具体表现的加2分/次2团队意识1、主动分享工作心得2、提高员工士气及工作效率显著加3分/次3创新能力1、解决技术难点或历史遗留问题2、创造新技术、新观念、新的管理建议对公司发展有效的加5分/次4受到表扬的行为1、受到业主口头或书面表扬的2、受到公司口头或书面表扬的加5分/次5荣获殊荣者1、荣获专业组“明星榜”员工的2、为公司争光添彩的加5分/次6

21、其它应奖励事件公司或部门认为需奖励的其它事件加5分以上/次7个人仪容仪表1、未按公司要求着装2、违反物业服务中心员工着装礼仪规范的扣1分/次8信息沟通1、未接听电话、对讲机且在10分钟之内没有回复的2、隐瞒工作信息、工作交接不清，不及时沟通造成不良影响的扣2分/次9个人行为规范1、早退、擅自离岗的2、未按规定时间就餐的3、影响同事之间团结的扣2分/次10公司规章制度违反物业服务中心员工奖惩制度第4.3.1的相关条款的扣2分/次违反物业服务中心员工奖惩制度第4.3.2的相关条款的扣3分/次11执行力1、执行不力，不服从上级安排的2、恶意顶撞上级后果严重的3、未按时、按质、按计划、按要求完成工作任

22、务的扣3分/次12对客服务1、被业主或其他部门有效投诉，经查实拒不悔过的2、未按上门服务标准进行服务，并给业主带来不满意的3、影响维修服务品质的其他行为扣5分/次13其它应惩罚事件公司或部门认为需惩罚的其他事件扣5分以上/次柴油发电机运行管理规程1.0 目的保证操作的安全和正确性.2.0 适用范围柴油发电机机组的操作.3.0 工作程序3.1 检查3.1.1 必须是在机组未运行前进行。3.1.2 润滑部份:检查润滑机油油位,尽量保持油位在接近油位“高”位置,但不可超过,只能使用发电机指定机油。3.1.3 冷却水部分:检查引擎冷却水位,水位应在散热水箱盖下约5厘米位置,换水后一定要加注适量防锈水。

23、3.1.4 燃油部分:确定油箱中有足够的燃油,以及燃油系统管路无渗漏,并且到引擎的管路畅通。3.1.5 启动部分:检查蓄电池的端电压是否正常,电解液面过低,可添加适量相同比重的电解液。3.2 启动3.2.1 手动启动3.2.1.1 在柴油机控制面板上把控制选择旋钮置于“手动”位上,即激发控制系统及启动系统,5秒后启动引擎,启动后，启动马达将自动脱离,引擎回转达高速,柴油机间作进入工作状态,当柴油机控制板上的电压表读数为“400+10v”,频率为50hz+1hz时,合上柴油发电机控制柜上出线空气断路器,在配电房按送电操作程序进行,进入发电运行状态.3.2.1.2 若引擎无法顺利启动,启动马达将于

24、20秒后脱离引擎机构,再次启动需等候两分钟待启动马达冷却后,重新启动,若三次不能启动发电机则需进行故障排除.3.2.2 自动启动3.2.2.1 自动启动的工作,检查发电机电源输出箱上把“断路器”置于“on”上,柴油发电机控制面板上把控制选择开关置于“自动”位置,如此可实施自动启动.3.3 停机3.3.1 在柴油发电机控制面板上把控制选择旋钮置于“停止”位上,直到引擎停止,柴油发电机停机。柴油发电机维保规程1.0 目的及时处理故障，确保发电机良好技术性能。2.0 适用范围柴油发电机组维保工作。3.0 柴油发电机维修保养工作程序3.1 班长负责柴油发电机的维修保养。3.2 主管每年12月制订下年度

25、年度保养计划，并按运行情况制定中修、大修计划。3.3 班长按年度保养计划要求进行维保工作安排，并将维保情况记录于柴油发电机保养记录表，零部件更换及大修情况同时记录于柴油发电机故障记录表。3.4 故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报，限期解决。3.5 班长提供工作指导及检查监督。4.0 相关记录4.1 年度保养计划4.2 柴油发电机故障记录4.3 柴油发电机保养记录表配电房管理规定为了加强配电房的安全管理，促进供电系统的正常运行，促使配电房管理人员操作的规范化，特制定本制度。 一、坚持“谁主管，谁负责”原则，严格落实配电房管理制度

26、。强电系统负责人为配电房安全责任人。 二、配电房的工作人员按规定选配，并接受必要的工作培训，要获得相应的操作证件。工作人员要严格遵守操作规程，严守岗位职责，严禁私自离岗，要做好有关材料的登记工作，落实好交接班手续。 三、密切配合维修组，认真做好电路维修时的用电管理工作，确保维修期间的用电安全。 五、落实防盗、防火、防破坏、防治安灭害事故等具体措施。 六、定期对本部门进行安全检查，发现隐患及时报告服务中心并整改。 七、增强保密观念，不得向无关人员泄露配电房设备情况。 八、做好对电器设备的日常维护工作，禁止让电器设备超负荷使用和带病运转。以上制度配电房工作人员必须严格遵守，对失职人员将根据情节轻重

27、给予转岗、待岗、解聘等处理，对造成严重后果的将追究责任人法律责任。九值班人员必须遵循职责条例进行工作，圆满完成一切任务。十值班人员在值班期间必须精神集中从事值班工作：    1、不许闲聊、取笑、打闹。    2、不许干私活。    3、不带与工作无关的人员进入配电房。    4、不得私自脱离工作岗位。十一、在值班期间，必须严格执行各项规章制度并保持工作场所和设备的文明整洁。十二、凡是供电系统的事故（不论性质如何），均应及时报告主管和上级领导。十三、每天巡检时打扫室内卫生，做到

28、工作场所和设备环境清洁整齐十四、相关记录 低压配电房巡检记录表强电系统作业指导书1.0 目的保证小区内的强电设施、发电机组处于良好运行和备用状态2.0 适用范围托斯卡那项目高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属强电设施的运行管理。3.0 职责3.1 负责供配电设备运行的清洁、操作、巡视、检查、记录、异常情况报告及供配电的维修、保养。3.2 班长负责设备的综合管理及上述工作的检查监督。3.3 部门主管负责对上述工作的检查监督。4.0 管理制度4.1 对停用一月以上的设备，在恢复送电前，必须作绝缘电阻测试，并填写绝缘电阻测试记录；4.2 配电室维修作业时，应由工程维保中心主管签发电气工作票；4.

29、4 配电柜作业时应先断电源，悬挂“有人工作、严禁合闸”标志牌，一人操作，一人值守进行监护，过程中严禁带电作业；4.4 柴油发电机出现故障时，按工程报事派工流程进行处理，并填写柴油发电机故障记录。5.0 维护保养要求5.1 每年4月、11月冬、夏季用电高峰前对强电系统进行保养，并对用电负荷测试；5.2 柴油发电机保养频次：5.2.1 发电机运行保养每月2次；5.2.2 控制屏维修保养每半年1次；5.2.3 保养工作完毕后，应按照柴油发电机保养记录表内容作好相关记录。5.3 强电箱、配电柜保养频次：5.3.1 每半年进行1次保养工作；5.3.2 保养工作完毕后，应按照配电柜、控制柜保养记录表内容作

30、好相关记录。6.0 配电室巡检标准6.1 住宅配电房：1次/天；6.2 商业配电房：2次/天；6.3 按照相关低压配电房巡检记录表内容作好相关记录。7.0 相关记录7.1 年度保养计划7.2 电气工作票7.3 绝缘电阻测试记录7.4 柴油发电机故障记录7.5 柴油发电机保养记录表 7.6 配电柜、控制柜保养记录表7.7 低压配电房巡检记录弱电系统作业指导书1.0 目的1.1 保障小区弱电设施设备处于最佳运行状态。1.2 规范弱电系统维保程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的维保、保养。2.0 适用范围 适用于物业管理辖区内的弱电系统。3.0 管理制度3.1. 系统主机管理，分设管理员和操作员

31、权限，管理员权限分别由工程维保中心主管、弱电组长及安管部主管管理，其他人员用操作员权限作业；3.2 系统监控软件的运行，应严格按照中控室设备操作手册执行；3.3 设备出现故障时按照报事处理流程执行，并在防盗报警对讲系统故障处理登记表上作好记录；设备故障处理超过8小时，必须通报工程维保中心主管、安管部主管。4.0 维护保养要求4.1 每半年/1次对中控主机、楼栋联网设备箱、设备输入输出参数进行全面维护，并将维护情况记录于报警对讲系统半年保养记录上；4.2 每半年/1次对周界电视监控系统灵敏度进行校对、保养，要求相关参数符合标准值，并将情况记录于周界报警及监控系统半年保养记录表上；5.3 每半年/

32、1次对中控室系统及物业服务中心各安防电脑主机、线路进行全面检查、维护；5.4 每半年/1次对车管系统主机清洁、线路、挡车器机械进行维护保养；5.5 小区背景音乐系统外围设备将每年进行1次维护，并将情况记录于背景音响系统检查测试记录表；5.6 每季度年进行1次户内安防系统功能测试，并将情况记录于户内安防系统功能测试表。6.0 相关记录6.1 年度保养计划6.2 值班记录6.3 防盗报警对讲系统故障处理登记表6.4 对讲报警系统半年保养记录6.5 周界报警及监控系统半年保养记录表6.6 背景音响系统检查测试记录6.7 户内安防系统功能测试表给排水系统作业指导书1.0 目的确保给、排水管网及设备处于

33、良好运行状态，保证供水符合卫生标准及供水的连续性2.0 适用范围托斯卡那项目给排水系统。3.1 管理制度3.1.1 生活水池、水箱检查口应加盖上锁，钥匙由资料员保管，开启必须征得工程维保中心主管的同意，并登记在值班记录上；3.1.2 停水保养或检修前必须提前1天发出停水通知；3.1.3 定期对生活供水减压阀进行检查和调整；3.1.4 消防管道应保持正常水压，管道上的阀门处于开启状态；消防管道、消防阀门、消防箱、消防栓、消防接合器应有明确的标识。3.2 维护保养要求3.2.1 每半年对二次供水水池及水箱清洗、消毒，每年须对卫生许可证进行年检；3.2.2 每半年对主排水干管、天井屋面、雨排等排水管

34、道进行检查清理，并在每年雨季到来前对所辖区域屋面、雨排等进行检查清理；3.3.3 每半年对所辖区域生化池进水口进行检查和清掏；3.3.4 每半年对消防给水管、泵接合器、消火栓、消防自动喷淋系统进行压力检查；3.3.5 每半年对生活、消防水泵进行一次全面保养；3.3.6 每半年对消防水泵和喷淋水泵进行试运行；3.3.7 每半年对水泵房进行一次全面保养3.4 维护保养标准3.4.1 二次供水水池、水箱清洗按国家规范执行，采样送至卫生防疫部门检验，合格证存档并公示。3.4.2 阀门无锈蚀、无渗漏、转动机构灵活。3.4.3 生化池沉沙池出气管畅通，沉沙池沉淀物不超过容积的40%。3.4.4 生活及消防

35、等水泵内无泥沙和杂质；叶轮、轴承、口环等零件运行无异响；水泵无渗漏；底阀等铁铸件无锈蚀；阀门、开关灵活；传感器信号正常，压力表指示准确，表盘清晰；联轴器连 接螺丝和橡胶垫圈无损坏，盘根无渗水等。3.4.5 消火栓及消防阀门无锈蚀、无渗漏、转动机构灵活；湿式报警阀及末端放水阀能正常报警等。3.5 巡检标准3.5.1 给水系统主管道、阀门、二次供水系统的水池、水泵、水箱以及管道巡检每月/1次；3.5.2 水泵房巡检每天2次。4.0 相关记录4.1 年度保养计划4.2 值班记录4.3 排水系统季检表4.4 水泵半年保养记录4.5 消防安全检查表4.6 给水系统月检记录4.7 水泵房巡检记录装修管理作

36、业指导书1.0 目的确保业主装修期间房屋结构安全和园区外观的整洁有序2.0 适用范围托斯卡那项目装修管理3.0 装修管理制度3.1 业主办理完装修手续后，由工程维保中心将业主户内的设施设备进行试运行，运行检查情况记录于设备移交表、通关水试验表和冷热水管试压测试记录并请业主或业主委托的装修负责人签字确认。3.2 对装修期间进行检查，发现违反装修管理相关行为时，立即进行制止，并发出违章整改通知书；对于可能对后期使用会带来隐患的施工，发出提醒整改通知书；检查情况记录于装修检查表。3.3 对户内给水管道铺设完成后，要求必须进行耐压试验，并记录于冷热水管试压测试记录，同时请装修负责人或业主签字确认。3.

37、4 装修完成后，由工程人员对进行电气线路绝缘检查和户内其他设备的功能试验，并将检查结果记录于装修验收表。4.0 检查标准4.1 按照住宅室内装饰装修管理办法、南宁市物业管理办法以及托斯卡那业主手册、装修安全及环境维护协议所规定的禁止行为对违规行为进行违章整改通知书的发放。4.2 按照装修检查表的检查内容进行检查。4.3 对于施工中需要进行动用气割或电焊作业的，要求装修公司负责人必须事前先办理动火申请，做好火灾防范措施后，方才允许进行施工，否则予以立即制止。5.0 相关记录5.1 设备移交表5.2 通关水试验表5.3 冷热水管试压测试记录5.4 违章整改通知书5.5 提醒整改通知书5.6 装修检

38、查表5.7 动火申请5.8 装修验收表空调系统作业指导书1.0 目的 规范空调系统维修保养工作，确保空调系统各项性能完好。2.0 适用范围 适用于物业管理辖区内各类空调系统的维修保养。3.0 管理制度3.1 主管负责制定年度保养计划并检查该计划的执行情况。3.2 班长负责组织执行年度保养计划并组织、监督该计划的实施。3.3 工程维保中心具体负责中央空调的维修保养。3.4 负责在制冷、供暖期前对空调主机控制系统做一次全面维护保养。3.5 户内模式转换、设备故障，按照报事处理流程执行。4.0 维护保养要求4.1 每年2次对空调主机、控制部份进行维护保养，记录在空调系统保养记录表。4.2 每年2次对

39、循环水泵、电机、仪器仪表、管道阀门进行维护保养。4.3 每年对供冷、采热模式转换时并清洗过滤网。5.0 相关记录5.1 空调系统保养记录表5.2 年度保养计划二次供水管理指导书1.0 目的 规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。2.0 适用范围 适用于物业管理辖区内的二次供水管理工作。4.0 管理内容4.1 二次供水管理要求4.1.1 每月5号之前检查小区内每个水池，并将检查情况记录在值班记录上。4.1.2 二次供水管理由专人负责，水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可的健康证。4.1.3 每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池周围及顶盖应清洁、干净。4.1.4 水池

40、应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员应持有卫生防疫站认可的健康证。4.1.5 清洗消毒水池时应提前两天通知客服，由客服通知有关用水部门和用户做好储水准备。4.2 水池清洗消毒安全注意事项4.2.1 在水池内作业时，光源需采用36v以下的安全电压，最好用手电筒或应急灯。4.2.2 抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。4.2.3 水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应马上离开水池到外面呼吸新鲜空气。4.2.4 上下水池时应把紧扶手、爬梯，严防跌落。4.3 水池清洗消毒前的准备工作4.3.1 灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。4.3.2

41、潜水泵、应急照明灯或手电筒。4.3.3 扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4.4 水池清洗消毒程序4.4.1 排放水： a) 排放水时应提前关闭水池进水闸阀。 b) 为确保用户正常用水，排放干水池的时间应控制在1.5小时以内。4.4.2 清洗消毒： a) 清洗： 铲出水池内各种沉积物。 用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗。 如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。 b) 消毒： 用扫把或尼龙刷蘸取灭菌净水溶液或防疫站配制的消毒溶液，依次反复刷洗消毒；之后将水池盖好封闭半小时。 用清水冲洗一遍整个水池排出消毒水溶液； 重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液。 c) 注

42、水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池内注水，达到调定的水位后加盖上锁。4.5 取样送检4.5.1 用干净的矿泉水瓶从水池中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。4.5.2 水样当天由机电维修部主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。4.5.3 如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池直至合格为止。4.6 水池清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在水池清洗消毒记录表内，并于每次小区内全部水池清洗消毒工作结束后3天内由专人把记录整理成册交工程维保中心存档，保存期为两年。5.0 相关记录5.1 水池清洗消毒记录表生化池设备管理

43、指导书1.0 目的：保证设施设备处于安全完好工作状态。2.0 适用范围：生化池设施设备管理。3.0 职责：3.1 部门主管负责完好标准制定、检查考核。3.2 部门班长负责组织人员维护保养、检查、督促。3.3 部门全体人员负责设施设备、检查、维护、保养、自检。4.0 工作程序4.1 部门要按规定周期、项目，对设施设备进行检查、维护保养。检查中发现问题要及时处理、汇报，处理不了或人员材料等缺少，需要支持时马上向部门班长、主管汇报。4.2 部门班长、主管接到支持请求要马上到现场组织协调工作，如本部门解决不了及时向上级汇报请示。4.3 检查工作分为日检、周检、月检、不定时检查，具体按有关制度执行。4.

44、4 设备的维护保养，按年度保养计划执行。5.0 相关记录5.1 年度保养计划交接班管理作业指导书1.0 目的 规范工程维保中心员工交接班管理，便于工作开展。2.0 适用范围 物业工程维保中心员工3.0 管理制度3.1 交接班时，接班人员提前15分钟到岗位进行岗位交接。3.2 岗位人员在值班期间，应将本班的当值情况详细记载于值班记录本，在交接班时应将重要事项向接班人员交待清楚各个细节，及注意跟进的事项。3.3 原则上只有接班人员在值班记录本上签名后，如特殊情况由班长同意后，交班人员才可以下班。3.4 接班人员应将上班交接下的值班物品和工具查点清楚，如有缺的物件和工具在值班记录本上登记注明。3.5

45、 不准迟到或早退，交班前应打扫清理好值班场地的卫生。3.6 凡有下列情况不得交接班，必要时立即通知工程主管到场处理：3.6.1 设备记录与实际运行状况不符时。3.6.2 接班人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。3.6.3 设备发生故障而在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。3.6.4 设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。4.0 相关记录4.1 值班记录电气工作票作业指导书1.0 目的工作票制度是保证电力生产安全的重要组织措施。加强现场管理，规范作业人员的行为，确保人身、电网和设备安全。2.0 适用范围 电力系统在运用中的配电线路设备上及相关场所的所有工作。3.0 管理内容3.

46、1 工作票的填写与签发3.1.1 工作票由工作负责人填写。一张工作票中，工作票签发人和工作许可人不得兼任工作负责人。3.1.2 工作票应使用黑色或蓝色的钢笔或圆珠笔填写，内容正确，字迹清晰、工整。禁止随意涂改工作票；若有个别错、漏字需要修改，应将错误内容划上双删除线，在遗漏内容处做插入标记，在旁边空白处填写正确内容并签名；操作术语及设备名称、编号不得修改。3.2 工作实施3.2.1 停电检修，工作许可人应在线路可能受电的各方面都拉闸停电，并接好操作接地线后，方能发出许可工作命令。3.2.2 许可开始工作的命令，应通知工作负责人，其方法可采用当面通知、电话下达和派人送达。电话下达时，工作许可人及

47、工作负责人应记录清楚明确，并复诵核对无误。对直接在现场许可的停电工作，工作许可人和工作负责人应在工作票上记录许可时间并签名。工作负责人应得到全部工作许可人的许可后，方可开始工作。3.2.3 禁止约时停、送电。3.2.4 工作许可手续完成后，工作负责人、专责监护人应向工作班成员交待工作内容、人员分工、带电部位和现场安全措施，进行危险点告知，并履行确认手续，装完工作接地线后，工作班方可开始工作。工作负责人、专责监护人应始终在工作现场，对工作班人员的安全进行认真监护，及时纠正不安全的行为。在线路停电时进行工作，工作负责人在班组成员确无触电等危险的条件下，可以参加班组工作。3.2.5 工作票签发人或工

48、作负责人，应根据工作现场的安全条件、施工范围、工作需要等具体情况，指定专责监护人和确定被监护的地点及具体工作，并填入工作票的对应栏中。3.2.6 带电作业必须设专人监护，监护人应由具有带电作业实践经验的人员担任，监护的范围不得超过一个作业点。并在工作票上注明监护人的姓名及其监护的作业点。3.2.7 专责任监护人不得兼做其他工作。专责监护人临时离开时，应通知被监护人员停止工作或离开工作现场，待专责监护人回来后方可恢复工作。若专责监护人必须长时间离开工作现场时，应由工作负责人变更专责监护人，履行变更手续，并告知全体被监护人员。3.3 工作终结和恢复送电3.3.1 工作完工后，工作负责人应检查线路检

49、修地段的情况，确认在设备上没有遗留的工具、材料等，再命令拆除工作地段所挂接地线。接地线拆除后应即认为线路带电，不准任何人再进行工作。3.3.2 工作终结后，工作负责人应及时报告所有工作许可人，报告方法有当面报告和用电话报告，电话报告时应复诵无误。3.3.3 当设备检修工作完毕，工作负责人已向工作许可人办理终结手续，如果发现新的问题需要处理，则应重新办理工作票，履行工作许可手续和采取安全措施后方可开工。3.3.4 工作票终结后，工作许可人在工作票上加签“已执行”。并归档保存。项目接管验收作业指导书1.0 目的 规范项目移交流程2.0 适用范围托斯卡那项目3.0 管理内容3.1 移交手续：3.1.

50、1 移交以书面手续为准，各分部工程按实物、资料、功能运行状态、清洁状态、提供技术培训、提供备用材料和专用工具等6方面办理移交。3.1.2 实物移交代表保管责任移交。3.1.3项目移交开始后，但施工方频繁进出、小区日常管理方式难以进行实物保管的情况除外。3.1.4 物业接管项目现场、功能系统投入运行不表示分部工程已经移交。3.2 分部工程类别3.2.1建筑土建：按建筑设计施工说明。3.2.2门窗：按建筑设计施工说明。3.2.3给排水：按室内给排水、室外给排水、消防供水系统等施工设计说明。3.2.4强电：按变配电室、供电线路、备用电源、照明、防雷等施工设计说明。3.2.5弱电：按安防监控系统、楼宇对讲系统、入侵报警系统、巡更系统、门禁系统、车管系统、通信系统、有线电视系统、网络系统、火灾报警及消防联动系统等施工设计说明。3.2.6燃气系统：按国家相关规范等施工设计说明。3.2.7园林景观：按绿化、硬铺、水景、围墙、公共场所等施工设计说明。3.3移交准备3.3.1综合检查参加人：物业部、工程部、监理、总包单位和各主要分包单位，其中，物业负责提工作要求，工程部负责组织实施。物业提出检查计划、检查表格，整改