武汉青山区房地产市场调研报告

1、武汉青山区武汉青山区房地产房地产市场调研报告市场调研报告2012.2城市概况城市概况城市经济城市经济城市规划城市规划城市篇武汉城市概况城市概况- -区位区位中部地区中心城市吴家山经济开发区武汉经济开发区东湖开发区国家级经济开发区武汉1+8城市圈省会城市城市概况城市概况- -交通情况交通情况对内交通对内交通过江通道长江上从上游到下游依次有军山大桥、白沙洲大桥、鹦鹉洲大桥（在建）、长江大桥、长江二桥、二七大桥（在建）、天兴洲大桥、武汉阳逡长江大桥和一条长江隧道，杨泗港过江通道已纳入规划。同时汉江上也陆续建起武汉外环汉水桥、沪汉蓉铁路桥（在建）、汉江三官大桥（拟建）、长丰桥、知音桥、铁路桥、月湖桥、

2、江汉一桥、晴川桥。轨道交通市政未来规划的轨道交通网有12条线路。除1号线吴家山至堤角为轻轨外，其余11条线路都是地铁。目前武汉市进入轨道交通建设高峰期。武汉城市圈城际铁路规划城市概况城市概况- -城市人口城市人口 武汉户籍人口年均增长10万人，年均增长1.38。 预计2020年武汉常住人口将达到1180万，其中户籍人口约940万。数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报城市概况-城市人口数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报未来10年，20-55岁占总人口的65%人口红利阶段，20-55岁占总人口的60%l武汉在现在及未来10年将享受人口红利期带来的城市高速发展。l享受人口红利的主要人群

3、（45-55岁）占15%，10年后将增长为16%。城市概况-人文明代成化十年汉水改道最终确立了三镇鼎立的格局。明清时为全国“四大名镇”之一。天津条约汉口开埠。汉口由传统商业市镇向近代都会转型。汉阳钢铁厂成为当时亚洲最大的钢铁联合企业。创建了我国首家系统完备的军工厂汉阳兵工厂。1911年10月10日，武昌起义爆发于武昌，打响辛亥革命的首役。三国时期，在武昌和汉阳筑有江夏和却月古城。唐代已是著名商埠。城市历史城市概况人文主城构建以观光游览和商务会展为主的核心旅游区。主城构建以观光游览和商务会展为主的核心旅游区。郊区构建以休闲度假和生态旅游为主的环城游憩带。郊区构建以休闲度假和生态旅游为主的环城游憩

4、带。主要城区休闲及人文景观：主要城区休闲及人文景观：东湖风景区、琴台周围景点、黄鹤楼周围景点、汉口城市景点主要郊区休闲及人文景观主要郊区休闲及人文景观 ：龙泉山八王寝、道观河风景区、盘龙城遗址、木兰山风景区主要非物质遗产，非物质景观主要非物质遗产，非物质景观木兰传说、龙舞、汉剧、楚剧、湖北评书、湖北大鼓、湖北小曲、木雕船模、汉绣；武汉码头文化、武汉市井文化、武汉特色方言、武汉绢花、贱三爷民俗故事、黄陂泥塑、绿松石雕、高洪太铜锣东湖风景区黄鹤楼周围景点琴台周边景点汉口城市景点主要城区休闲及人文景观东湖景区城市旅游城市概况城市概况人文人文 武汉是我国重要的教育中心城市，高等教育机构82所，高等教育

5、水平居全国第三，在校大学生人数全国第一。 武汉拥有科研机构106 所，1个国家实验室（武汉光电国家实验室），1个p4实验室，16个国家级重点实验室，1项国家重大科技基础设施（华中科技大学脉冲强磁场），在汉中国科学院与工程院院士56名。武汉高校分布图武汉大学华中科技大学华中师范大学中国地质大学教育科研城市概况城市概况城市经济城市经济城市规划城市规划城市篇城市经济城市经济-gdp-gdp分析分析l 近5年期间，武汉市gdp快速增长，涨幅在15%-26%之间，在2009年受经济危机影响，增长速度有所放缓。l 2011年是武汉大力推进“工业倍增计划”第一年，2011年人均gdp突破一万元。数据来源：国

6、民经济和社会发展统计公报城市经济城市经济- -产业特征产业特征2011年武汉实行工业强市战略，实施“工业倍增”计划。5年实施总投资50亿元以上的工业项目14个。2011年，全市工业总产值达到8500亿元。汽车、钢铁、电子信息、装备制造四大产业产值均突破千亿元；产值过百亿元企业12个，比2006年增加5个。高新技术产业产值达到3200亿元。数据来源：武汉市国民经济和社会发展统计公报城市经济城市经济- -城市化水平城市化水平l2011年湖北省第六次人口普查领导小组和省统计局联合发布了第六次人口普查数据。武汉常住人口已突破千万。城市经济城市经济- -人均消费力人均消费力数据来源：武汉市国民经济和社会

7、发展统计公报城市概况城市概况城市经济城市经济城市规划城市规划城市篇城市规划城市规划现有城市格局现有城市格局两江三镇功能格局：汉口商业贸易武昌文化教育汉阳工业制造两江三镇地理位置：武昌于长江和汉水交汇处，（长江以南的市区部分）。汉阳长江以北、汉江以南市区部分。汉口长江西北、汉水以北的市区部分。城市规划城市规划现有板块格局现有板块格局目前武汉有11个重要的商业和商务板块：汉口核心区-主要包含武广商圈、江汉路商圈和王家墩中央商务区。其中王家墩中央商务区是现在及未来武汉市城市建设的重点项目之一。武昌核心区-依托中南商圈、沙湖、东湖等先天优势，近邻徐东商圈和东湖，过江隧道贯通、岳家嘴立交以及轨道4号线的

8、建成，将进一步提升板块的居住和投资价值。光谷版块-以光谷商业圈、国际企业圈、现代金融圈组成迅速崛起的格局。南湖板块-受到中南商圈，街道口商圈、光谷商圈的辐射，依托自身高校密集，人口集中的优势，有很大发展潜力。硚口板块-凭借区位、辐射力强的市场、丰富的存量资源和较为完善的基础设施，依托汉口核心区的商业辐射作用实现发展。白沙洲板块-的商业配套相对较为落后，但随着万科、福星惠誉等大开发企业的进驻，配套将不断完善。汉阳四新版块-武汉新区的核心组成部分，在武汉新区总体规划中被确定为三大功能组团之一，未来规划中将定位于一个生产性服务中心，文化旅游中心和现代化的商住新城。经济开发区-受到王家湾商圈辐射，临近

9、汉阳四新开发区和沌口产业区，加上10年来的发展，已经城市态势初步成型。吴家山板块-在政策高度扶持下，依托王家墩商圈快速崛起。金银湖板块-是武汉王家墩商务区的延伸和拓展，国内外大型企事业单位、集团总部集办公和商务活动于一体的商务中心区。盘龙城板块-根据武汉市城市经济发展规划，将建设成集现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区为一体的新兴城镇。城市规划城市规划规划发展愿景规划发展愿景2010-2020年武汉城市总体规划l1+6：优化城市空间布局，主城区建设基本控制在三环线以内，6个远城区各集中规划建设一座中等城市规模的新城。l多轴多心： “多轴”是指沿常福、汉江、盘龙、阳逻、豹澥

10、、纸坊方向布局6大新城组群，形成轴向组群结构；“多心”是指建设四新、鲁巷、杨春湖3个城市副中心和常福、吴家山、盘龙、阳逻、九峰南、纸坊北6个新城组群中心。l六楔入城：控制大东湖、武湖、府河、后官湖、青菱湖、汤逊湖等6大放射形生态绿楔，深入主城区内部，成为联系城市内外的生态廊道和通风走廊。包括阳逻新城、北湖新城，重点发展化工、纺织业和港口运输等。包括盘龙新城和横店、武湖等组团，重点发展航空物流和综合居住。包括吴家山新城、蔡甸新城和走马岭、黄金口、金银湖等组团，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；包括常福新城、纱帽新城和薛峰、军山等组团，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等。

11、包括纸坊新城以及黄家湖、青菱、郑店、金口和五里界等组团，重点发展教育科研和现代物流。包括豹澥新城、流芳组团，重点发展光电子、生物医药、机电一体等高新技术产业。集中发展金融商贸、行政管理、科学文化、信息咨询、旅游休闲等现代服务业。总结总结武汉作为中部城市中心，中部崛起战略的实施，城市化进程加大，基础设施建设投入增加，交通发展迅速，将推进武汉市经济高速发展，提升武汉市人均收入水平和消费能力。随着武汉城市定位的提升以及1+8城市圈融合进程的加快,为武汉房地产市场的发展创造更多的机遇。武汉整体市场认知分析武汉整体市场认知分析青山区域市场分析青山区域市场分析“徐东徐东”商圈市场分析商圈市场分析市场篇市场

12、篇主要供应板块主要供应板块因此，把房地板块的划分为以下四个板块:（武昌区、青山区、洪山区）（硚口区、江汉区、江岸区）（汉阳区）（黄陂区、新洲区、东西湖区、蔡甸区、汉南区、江夏区、新洲区）市场供应量市场供应量年份200620072008200920102011供应面积9941021105787810591441成交面积9621144545120410761154供销比1.03:10.89:11.93:10.72:10.98:11.24:1u2008年 ，受宏观调控政策影响，成交量出现了大幅度下滑，供销比达到1.93:1。u09年量价齐升，且达到了供不应求的局面，供销比达到0.72:1，去化市场存

13、量。u2010年，供销比再度恢复平衡，市场存量很少。u20112011年，市场供应环比略年，市场供应环比略涨，同比增长涨，同比增长10%10%，而成交，而成交较去年持平，市场整体呈较去年持平，市场整体呈供大于求。供大于求。市场供应量市场供应量 2009年下半年以来，武汉市土地市场供应量放量增加，根据开发周期，目前正好处在2009 年放量供应的土地转换为住房供应量的高峰期，预计未来住宅新增供应量还将持续攀高。 市场供应量市场供应量 2011 年，住宅新增供应量方面，黄陂、洪山和东湖高新区分别以165.73 万、162.32 万、142.01 万位列前三；硚口区新增供应最少，以32.33 万的体量

14、居最末位，整体供应量呈升高的趋势。土地供应量土地供应量 2011 年，武汉土地市场共成功出让土地205 宗，同比增加6 宗；全市土地成交金额534.65 亿元，同比减少29%。土地供应量土地供应量 2011年，黄陂、新洲、汉南、江夏等郊区板块地成交放量，整体净出让规模占全市圁地交易量的40%；武昌、洪山、青山的武昌板块用地持续供应，整体成交占全市癿27%。政店为加快对汉阳四新、洪山南湖、白沙洲板块癿开収建设，推进洪山、汉阳两区圁地成交，出让规模高居前两位，分别为2963.44，2860.95。 土地供应量土地供应量武昌板块武昌板块土地供应量土地供应量汉口板块汉口板块土地供应量土地供应量汉阳板块

15、汉阳板块土地供应量土地供应量郊区板块郊区板块土地供应量土地供应量郊区板块郊区板块市场成交量市场成交量武汉武汉2011年月度商品房成交量价走势（单位：万，元年月度商品房成交量价走势（单位：万，元/） 2011年商品房成交量1154.50万方，与去年维持相同水平；成交均价7735.08元/，同比增长14.36%;( 由于2011年商业办公类成交占比增加从而提升整体成交均价) 2011年商品房市场 在6月份达到成交顶峰，7-8月也保持80万方以上成交水平；市场下行信号从“银十”开始凸显。成交价格基本在7000-8500元/之间波动。 市场成交量市场成交量n2011 年，按销售周期推算，各城区消化应为

16、2009年土地放量，洪山区成交面积最大，为175.45 万；其次是黄陂区和江夏区，分别为142.65 万、111.98 万；受供应和限购等影响，中心城区武昌区成交量不理想；n2011 年，武昌区积玉桥万达广场、绿地国际金融城、华润置地公馆、复地东湖国际等万元以上高端楼盘陆续开盘或加推，整体推高区域均价；供应类型供应类型主力户型主力户型。 武汉武汉2011年商品住宅供应结构图（单位：万）年商品住宅供应结构图（单位：万） 武汉武汉2011年商品住宅各房型供应结构图年商品住宅各房型供应结构图 客群分析客群分析武汉武汉2011年商品住宅各品类供应分布图（单位：）年商品住宅各品类供应分布图（单位：） 武

17、汉武汉2011年商品住宅各品类供应结构图年商品住宅各品类供应结构图 新政表现新政表现 相较2010 年，2011 年调控力度加强，从供应、需求、房价、信贷、土地等全方位对楼市进行调控，手段严厉、力度加强，对市场产生较明显冲击，市场成交量价被抑制，其中以一线城市为代表的市场促销加剧，降价趋势开始蔓延。 u国八条：二套首付6成以上，利率不低于1.1倍；三套停贷；u部分银行首套房首付提升值4成，利率多上浮5%-10%；u部分银行停贷；u国八条：户籍限购2套，非户籍最多1套；u限购令向二三线城市蔓延，各城市相继出台“限购令”；u限购令短期不放松；u国八条：608个城市出台房价调控目标；u发改委督促销售

18、过程明码标价；u国务院多次强调控制房价；u国八条：1000万套，11月底前全部开工；u住建部重申保障房开工标准，并要求年底前完成基础结构的施工；u控制工地性质，保障房、自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；u控低价，溢价超过50%的需上报；u对有土地闲置，捂盘等特定行为的开发商进行限制；n本次楼市调控，但相较于一线城市而言，武汉市场受影响程度相对较小，在市场加大本次楼市调控，但相较于一线城市而言，武汉市场受影响程度相对较小，在市场加大供应、项目稳价销售、加大促销力度等多方面因素的推动下，供应、项目稳价销售、加大促销力度等多方面因素的推动下，2011 2011 年亦取得了千

19、万年亦取得了千万方的销量，销量同比降幅亦低于一线城市；方的销量，销量同比降幅亦低于一线城市；n随着调控的持续、刚性需求的逐步释放，市场竞争激烈程度、销售压力都将加大；n从当前政府态度看，楼市后续调控暂不会放松，市场面临的宏观环境依旧较为严峻，武汉市场2012 年特别是上半年的压力依旧较大。 新政表现新政表现武汉整体市场认知分析武汉整体市场认知分析青山区域市场分析青山区域市场分析“徐东徐东”商圈市场分析商圈市场分析市场篇市场篇区域市场现状区域市场现状供应分布供应分布从目前格局看，东西差异较大，项目主要集中在西南。其一，西边临近发展完善的武昌，生活和交通相对成熟。其二，东边是老城区，大部分地块尚处

20、在整体拆迁规划中，开发机会多。区域市场（住宅）现状区域市场（住宅）现状供应量供应量楼盘名称百隆东方城福星惠誉 青城华府宏昌玲珑汇剑锋御花园（烂尾楼）新长江香樟林（世纪香樟林） 奥山世纪城天伦107公馆大华铂金华府 锦绣龙潭 青城国际 江南春城二期地址黄陂汉施公路与巨龙大道友谊大道与工业路交汇处东南友谊大道和建设二路交汇青山建设九路内建设十一路工人村桥头二七大桥与和平大道交汇107街坊园林路北300米工业路28号和平大道与建设三路交汇和平大道与建三路交汇开发商武汉市百隆房地产开发有限公司福星惠誉房地产宏昌投资剑锋置业集团世纪东方奥山世纪新天伦置业大华人和龙潭置业 国豪正承中驰物业类型普通住宅、公

21、寓、商业普通住宅、公寓、商业普通住宅、商住楼住宅普通住宅 住宅、商业住宅、商住楼、商业普通住宅、公寓普通住宅、公寓普通住宅、商业普通住宅建筑类型板塔结合、 小高层、 高层 高层、超高层高层小高层高层高层、超高层板塔、小高层、高层高层、超高层高层高层板塔、高层占地面积（万）38420平方米 7.31.30.4358.70.92.81.81.611.4总建筑面积（万）149400平方米 274.80.755.31501.912.56.56.530总户数126427284311424643000（当期250）2391220662578947容积率3.33.731.823.122.23.83.642.

22、5绿化率80%40.2%35%35%42%30%30%32%35%35%30%销售均价（元/）住宅起价4000，均价4700；商铺13000-160008300住宅均价8300，酒店式公寓均价83005600540095008100住宅均价9400，公寓均价7700-820083009000住宅均价8900、商业租金16000元/月，150元/平/月销售率85%51%45%21%84%10%10%17%6%61%85%区域市场区域市场（商业）（商业）现状现状供应供应量量市场情况商业价格从西往东依次递减，靠近武昌徐东商圈位置的商业价格差距明显。（如：奥山世纪城）商业销售中返点模式相比传统商业销售

23、模式更受消费者青睐。楼盘名称福星惠誉 青城华府宏昌玲珑汇 奥山世纪城 天伦107公馆青城国际 江南春城二期锦绣龙潭利加华庭地址友谊大道与工业路交汇处东南友谊大道和建设二路交汇二七大桥与和平大道交汇107街坊和平大道与建设三路交汇和平大道与建三路交汇工业路28号青山友谊大道1003号（现代花园a区北侧）开发商福星惠誉房地产宏昌投资奥山世纪新天伦置业国豪正承中驰龙潭置业武汉利加房地产开发有限公司物业类型住宅、公寓、商业住宅、商住楼住宅、商业住宅、商住楼、商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业住宅、商业商业体量（万）6.40.6350.70.60.81.78面积区间（）60-30040-20025-80

24、50-400/80-30020-30060-70层高（米）3.9-5.13-555/6/5销售均价（元/）17000170003500020000-30000/商业租金16000元/月，150元/平/月/预计20000以上开盘时间2010-09-262010.112011-10-15预计2012年3月预计2012年3月二期只租不售待定预计2012年中销售率90%44%51%/售罄32%/区域（住宅）市场现状区域（住宅）市场现状供求关供求关系系 全年1-11月总供应量为46.34万方，成交量为24.49方，供求比为1.89：1。全年呈现供给过量而需求不足的状况。1月份供求比为全年最大，达到10.

25、78：1，供应远大于成交量。区域市场现状区域市场现状成交价格成交价格n2011年,青山市场1-8月成交均价一直维持在8000元/平米以上，后受到政府调控影响出现下跌；n小于90平米及90120平米户型成交价格相对平稳，120平米以上房型下半年成交均价呈明显下降的趋势；区域产品表现区域产品表现规划规划目前在售个案多数体量普遍较小，建筑面积多在30万平米以内，奥山世纪城是唯一一个体量过150万的项目以小高层、高层建筑为主，大多项目采取点式或2-3单元拼接的排排座式的规划布局。目前城市基本无多层产品的供应，整体向小高层、高层的过度阶段基本完毕区域产品表现区域产品表现建筑建筑建筑风格单一，基本以现代元

26、素为主；立面单调、处理简单、缺乏品质感；整体颜色搭配混杂，不能彰显项目品质。建筑风格单一，品质尚有较大提升空间建筑风格单一，品质尚有较大提升空间区域产品表现区域产品表现户型户型从户型面积看，户型区间从60-140平米，总体而言，仍区域内主打性价比产品，飘窗、入户花园等飘窗、入户花园等面积赠送是户型设计主流方向。面积赠送是户型设计主流方向。从梯户比看，户型以户型以2t42t4为主，辅助少量为主，辅助少量2t32t3户，个别项目有户，个别项目有2t52t5户设计；户设计；从单元数看，高层及小高层产品均以点式或高层及小高层产品均以点式或2-32-3个单元拼接为主。个单元拼接为主。区域产品表现区域产品

27、表现园林园林基本园林绿化的营造都采用平铺，硬质铺装过多，缺少层次，绿植硬质铺装过多，缺少层次，绿植搭配单一；搭配单一；绿植栽种稀疏，或后期物业维护不到位，导致现存大量枯树，影响美观，缺少私密性；园区普遍缺少小品搭配，细节表现与产品定位相差甚远。本土开发商对项目的开发品质以及附加值的塑造缺乏创新！本土开发商对项目的开发品质以及附加值的塑造缺乏创新！营销推广表现营销推广表现营销形象营销形象影响了项目的整体形象定位。营销推广表现营销推广表现提升营销水准，实现差异化营销，是本提升营销水准，实现差异化营销，是本区域营销思考的重点。区域营销思考的重点。l情景营销、实景营销（准现房、样板区及样板间）等营销模

28、式已成为区域内众多开发商的选择，但普遍实现水平一般。l网络营销及户外营销也是当地重要的营销手段之一。区域市场现状区域市场现状客群分析客群分析 青山区属于武汉的工业区，经济格局相对单一，缺乏吸附能力； 土地使用功能划分不清晰，城市环境急需改善，缺少投资客群； 基础设施陈旧，生活配套不够完善，导致本区域内经济基础较好的消费群体外流。地缘性客户为主地缘性客户为主区域市场现状区域市场现状客群分析客群分析普通上班青年，基层工作者，区域内拆迁户，周边城市新移民者；具有一定经济基础或各自家庭收入稳定的青年夫妻，年龄在25-30岁之间； 区域内面临拆迁的住户； 周边三四线城市新移民者； - 此类客群的总价承受

29、能力相对有限，被挤压到较偏区域。 - 需求面积：50-90二居区域市场现状区域市场现状客群分析客群分析52私营业主以国企中年夫妇为主，年龄集中在30-50岁左右，收入较高，事业已有一定成就。-具有一定的经济基础，属于首次改善型置业；-需求面积：110140三居为主。必须南北通透，喜欢大面宽短进深的户型-注重私密性，要有公共活动空间、喜欢物业服务好的小区。区域市场小结区域市场小结 项目集中在西南，东边开发贫瘠，开发机会较多。 住宅主流户型集中在80-90 的两居/90-120 三居，商业热销户型集中在30-90。 住宅销售均价8000元/平米；商业销售均价20000元/平米。 主流产品为板塔结合

30、的高层、超高层。 从区域市场格局来看，本案所属地块目前处于相对弱势。 从规划、产品、营销角度看，区域整体开发水平一般，有较大提升空间。武汉整体市场认知分析武汉整体市场认知分析青山区域市场分析青山区域市场分析“徐东徐东”商圈市场分析商圈市场分析市场篇市场篇“徐东徐东”商圈商圈市场环境分析市场环境分析区域价值分析区域价值分析徐东商圈汉口、汉阳、武昌三镇被长江汉水自然分割，呈“三足鼎立”之势，从传统意义上看，汉口为商业中心，汉阳是工业中心，武昌则为科教文卫和政治中心。经多年的发展和营造，武汉已基本形成初具规模的七大零售商圈，徐东商圈为其一：汉口2个：中山大道商圈、武广商圈；武昌4个：徐东商圈徐东商圈

31、、中南商圈、街道口商圈、鲁巷商圈；汉阳1个：钟家村商圈徐东商圈位于武汉内环线主干道。主要由购物中心、大型超市等构成。 随着商圈周边交通和生活配套的日益完善，该区域房地产发展也随之崛起，不少中高档楼盘开始涌现徐东商圈位置图徐东商圈位置图徐东商圈“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析区域价值分析区域价值分析 徐东商圈入驻商家众多徐东商圈入驻商家众多。徐东平价、国美电器、麦德隆、欧亚达、金马、好美家及销品茂等都属不同商家，各种业态发展均衡，层次丰富。故此行业内竞争较激烈，商故此行业内竞争较激烈，商家改革创新意识较强，其发展速度也较快，更好地促进了徐东区域的商业发展。家改革创新意识较强，其发展速

32、度也较快，更好地促进了徐东区域的商业发展。 徐东商圈主要是以徐东平价、沃尔玛、麦德隆、好美家、欧亚达、金马等众多业态的大型专业卖场为支撑，其商业形式是以大型专业卖场为主，同时也形成了一个多业同时也形成了一个多业态、多卖场扎推的效应，有效地聚集了较旺的人气，促进了徐东的发展。态、多卖场扎推的效应，有效地聚集了较旺的人气，促进了徐东的发展。商圈特色商圈特色“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析区域价值分析区域价值分析发发展前景的利好得到众多开发商的青睐，展前景的利好得到众多开发商的青睐，如地产大鳄万科、华润、保利等，加如地产大鳄万科、华润、保利等，加上已经在售的项目，徐东商圈可谓百上已经在售

33、的项目，徐东商圈可谓百花齐放、众星云集。花齐放、众星云集。东边毗邻青山区，目前发东边毗邻青山区，目前发展较为滞后，而徐东商圈展较为滞后，而徐东商圈刚好凭借已有的城市资源刚好凭借已有的城市资源吸引了大部分青山区经济吸引了大部分青山区经济实力较强的客户到此置业实力较强的客户到此置业西边靠近中西边靠近中南商圈，两南商圈，两大商圈有实大商圈有实现融合互补。现融合互补。北边的沿临江大道，是武汉的重要交通道路之一，未来可连接青北边的沿临江大道，是武汉的重要交通道路之一，未来可连接青山滨江商务区，促进徐东和青山经济互补。山滨江商务区，促进徐东和青山经济互补。西南面是武昌的著名景点西南面是武昌的著名景点沙湖，

34、丰富的沙湖，丰富的景观资源为徐东板块的发展锦上添花。景观资源为徐东板块的发展锦上添花。“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析区域价值分析区域价值分析徐东商圈区域住宅在售项目一览楼盘名称楼盘名称保利才盛景苑保利才盛景苑万科金域华府万科金域华府华润置地橡树湾华润置地橡树湾福星惠誉水岸福星惠誉水岸优活城（二期）优活城（二期）美林青城梧桐道二美林青城梧桐道二期（尾房）期（尾房）天佳大城小院天佳大城小院二期二期开发商开发商 武汉市柴林房地产开发有限责任公司 武汉市万科房地产有限公司华润置地（武汉）发展有限公司武汉福星惠誉置业有限公司 武汉山水美城置业有限公司湖北珠江房地产开发有限公司武汉天佳大自然

35、环保科技发展有限公司建筑类型建筑类型板楼 高层 板楼、小高层 、高层 32f板楼 高层 2933f板楼 塔楼 高层 29f30f板楼、超高层33f板楼、多层、小高层、高层（7、11、18f）高层占地面积（万）占地面积（万）3.965.919.68.32.16.31总建筑面积（万）总建筑面积（万）13.462047.6407.5103.1容积率容积率3.43.22.544.83.51.73户型面积范围（）户型面积范围（）90-17065-13687-17463-13785-9285-88/16550-90车位比车位比6941：0.45203412002：1325200交房标准交房标准毛坯精装修，

36、标准1500元/平米毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯销售均价（元销售均价（元/）9000120001200093001000012000待定开盘日期开盘日期2011年11月三期2011年9月三期2011年2月2010年底2011年5月/9月2011年1月预计2012-6-1销售率销售率84%90%90%95%70%96%/交房日期交房日期2012年11月2013年初 （少量已入住） 2012-112012年底2013年5月2012-2-1/1、价格水平：目前徐东板块住宅均价在9000-12000左右，价格高于武昌区整体均价水平。-板块内大牌开发商云集，竞争异常激烈，不少项目都采取明升暗降的营销手法，故板块

37、实际成交均价要低于报价均价。-如华润橡树湾，较11年底销售均价整体上提1000元/平米，实际销售时可以享受10个点的优惠政策，同时还有8折房源竞拍措施等。2、开发情况：徐东商圈是武汉重点商圈之一，因其优越的地段和成熟的商圈使得本板块大牌开发商云集，像万科、保利、华润等在全国有一定知名度的企业均在此板块，与青山区形成强烈对比，同时对青山区购房客户产生较大分流，青山有经济实力的客户大多选择在此购房。“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析区域住宅在售项目一览4、物业供应特征：n高容积、高层以及超高层产品

38、为区域主导产品，小高层、多层产品甚少，只有美林青城梧桐道在二期将推出鲜有的4栋小高层和2栋多层产品。n物业类型丰富，除普通住宅，本板块内loft、soho产品较为普遍。n户型供应丰富，从刚需客户到改善型客户在本板块都有较多的选择。目前区域在售项目的户型供应主力以60-90平米两居和110-130平米三居为主。1、建筑风格多样，差异化较大区域内现有项目建筑风格丰富多样，如福星的现代风格，华润的学院派风格等；华润橡树湾的商街通过立面的设计，颜色的搭配以及石材和面砖的修饰呈现出人文气息较强的学院派人文商街氛围。产品分析华润橡树湾福星惠誉水岸万科金域华府“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅

39、市场分析住宅市场分析2、园林表现参差不齐。板块内园林重视程度不一，拥有众多开发经验的知名企业从园林的设计到细节都做的较为精细，如华润；但本土开发商出品的园林普遍还是缺乏品质感和灵动性。随着更多品牌开发商进驻，竞争将随之加剧，未来本区域的园林也将成为产品竞争的焦点。产品分析华润（下左）：根据景观节点的不同设置小品 万科（下右）：有小品设置，但是呈现的品质不高美林青城：有简单绿植和水景搭配，但细节部分做的较粗糙，实现度不好“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析3、以投资和首改户型为主，但户型设计普遍存在缺陷。产品分析主流户型区间60-90两居和110-130三居。本板

40、块户型普遍存在周正、通透问题，尤其针对改善型户型的设计更是不合理，不能达到有效通透和采光，容易产生户型抗性。福星惠誉水岸国际福星惠誉水岸国际95两居南北向各带一个阳台且赠送飘窗。缺陷：不够方正，不利于南北空气对流，居住舒适度较差。华润橡树湾华润橡树湾143四居赠送飘窗及空中花园。缺陷：对改善型户型而言，两个卧室朝北，大大降低居住品质。且通透性相当差“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析营销分析情景营销、实景营销等一线城市营销手段成为本区域营销重点，部分项目实现较理想，如华润的学院派人文商街以及样板间。4、营销手段多样化，营销意识强烈。万科售楼处华润学院派人文商街“

41、徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析营销分析极少项目在营销操作和实施上能保持一致，营销手段无法传递项目品质感，以至项目定位和推广差距较大。大部分项目营销中心大气，外围形象品质感较差，和项目档次相差甚远。5、营销模式丰富，包装多样化，但实现水平不一。华润活动展板万科售楼处沿路道旗万科项目围挡外围形象保利工地围挡形象“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析个案分析1、华润置地橡树湾区域现有产品标杆2、万科金域华府区域品牌开发企业“徐东徐东”商圈市场环境分析商圈市场环境分析住宅市场分析住宅市场分析个案研究个案研究华润置地橡树湾华润置地橡树湾项

42、目基本信息项目基本信息项目位置项目位置 武昌长江江畔杨园段武昌长江江畔杨园段（原国棉二厂）（原国棉二厂） 总体规模 总120万方，一期占地8.3万，建面40万物业类型 住宅+普通住宅 容积率 2.44总户数 4664户，一期1343户 车位1200户型面积 87-174平 梯户比 2t4 交房标准 毛坯 开发分期 三期开盘时间 一期2011年2月目前销售价格 12000元 去化率 /一期一期个案研究个案研究华润置地橡树湾华润置地橡树湾n区位区位紧邻徐东商圈核心之地，地理位置优越；南面靠主干道和平大道，直通高铁站；外围交通网络四通八达；华润置地橡树湾项目总占地面积19.6万方，总建筑面积47.6

43、万方；总体规划总户数4664户，主要为29-33层的高层板楼；n规模规模个案研究个案研究华润置地橡树湾华润置地橡树湾产品情况产品情况: :学院派建筑风格的差异化使得橡树湾在徐东商圈板块独树一帜， 成为板块关注的焦点。但户型却存在较多缺陷，不方正且通透性较差，尤其针对改善型置业的户型，两室朝北的设计容易引发户型抗性。客群特征客群特征: : 青年置业、首改及投资是客群主力。133三居三居87 两居两居147四居四居营销情况营销情况: :因品牌熟知度及系列化流水线产品原因，华润首期推出产品定价11000元/ 成为徐东商圈住宅标杆项目。实景营销和情景营销的结合得到众多消费者的青睐，价格策略：高价入市（

44、树立项目高端形象）+高折扣（实现快速销售） 实际成交均价在10000元/。个案研究个案研究华润置地橡树湾华润置地橡树湾学院学院派人派人文商文商街街样板样板间间个案研究个案研究华润置地橡树湾华润置地橡树湾成为板块焦点原因：成为板块焦点原因：品牌开发企业，国资委背景，实力雄厚；有成熟的产品线、差异化的建筑风格获得客户青睐；实景营销更易使客户感知项目形象及品质，有利于凸显项目形象。高价入市的价格策略奠定区域标杆项目。存在的问题：存在的问题：项目位置昭示性弱，沿主干道的引导系统指示性不强；户型不周正，采光差，尤其针对改善型户型难以实现真正的南北通 透，容易产生户型抗性。项目简析项目简析个案研究个案研究

45、华润置地橡树湾华润置地橡树湾对本项目的启示对本项目的启示通过塑造自身差异化的产品路线引发市场关注，获得市场认可。通过塑造自身差异化的产品路线引发市场关注，获得市场认可。通过产品自身价值打造，优化户型格局，对位客户需求。通过产品自身价值打造，优化户型格局，对位客户需求。个案研究个案研究万科金域华府万科金域华府n规划指标：规划指标：楼盘名称万科金域华府地址武昌徐东销品茂旁，友谊大道与才茂街交汇处开发商武汉市万科房地产有限公司物业类型住宅、精装公寓 建筑类型板楼、小高层 、高层 层数（f）32层开发分期三期占地面积（万）5.9总建筑面积（万）20总户数1800容积率3.2绿化率0.35产权年限70小区配套中小学，商场，娱乐场所等；车位比1：0.45交房标准精装修标准1500元/平米销售均价（元/）均价12000销售率0.9开盘日期40796交房日期2013年初 （少量入住）户型面积范围（）住宅65-136；公寓50-80梯户数住宅2t4、公寓3t19个案研究个案研究万科金域华府万科金域华府n区位区位紧邻徐东商圈核心之地；东乘高铁站，向西是武汉大道，直抵天河机