2006年东莞市叠馨居项目策划总案.

1、致:东莞市黄江镇房地产丿|:发公同，巾厉疗询衿佝段公HlMlt公国Alta ttinuMmnwnftMUun. a5hdiiwa#i-*ia方时（1貨任慎店阳场实祜乂怡令公目近几年来的实畀対所面。的 *. 血侨况进入譯入貝侔分忻佥通过忖论丸“出的台方* 力的AH9力下*i&it达列促祈“韵本方XitfttilftitttiA.antwiiXttunAB.厲it产t住机勵经计佶也C.事公|业务Htihrun*市场耐况反愤D.車公nJKHBD实项H策划总案41屈*盛效7、项目槪述*- *Mt ftRW3i552力朱fl ft fl(MT4I CM6 tr儿IlfMI个 F 儿M 力户SZ

2、SflltM. -M-斤交力户&Ben：处平方*-5.iv方录at ，Avnaane产君n公airt*nttu* wnviMKa n;込tt”黑cftt力事朋帘*AIIttlZ I.*il llUhU!KJQ MfiHhRft的使7WC*. !h金.4UE OWJtoHlRJtKAMH IVtW&iAU 金40人1八9人铃&人UlOr/j人.www. fdcsky. cn拿4Hi: AQA trflnm1OHOt-. iawR100KOHO.- - -:rtT5OflgwIMXIM:ISOMt1OK1W运用申场比较总豪定顼体均价价格定位I_VtHiwww. fdcsky

3、 cn13三.客户分析卜自住性客户分析 投资性客户分析投资的理由*正茶氏:正址尺兌正园的第18仔 /屮方*左血.!#*中PMIBI位捕*较M的第化豪息HUKtelfr向单位*规龙岸性不大.因北内向位将月贰一崔的整升价恪段期景观様野的大卜ftA4i的离tt制定价於.价可冷30元/平方来左右.fltHWFtttt因*主汽车咅舸位穩血此曲倫值上有所別化. 程址雄值住50元/F方未左右.G阿饬伟 y 力糸wvw. fdcsky. cn客户分析自住性客户分析（舍id壇件旳权、业目第石户类5!P MA)4C8人员?5站岁.外制东#1-5H上虑地近协区MtML小EVa w*. E. .大令玄化为千力搐利余W

4、XKA&W22 35岁.，（东*3比.上Mttifi,价格、S.H,环M*flX卓年昱車2精如馬中专文化为主.交鼻关注龟槎86tt算輕白1125釦岁13 &*. *大令以上文化ISlt 1SX.1M刊 条志尊H力砂*2RiJR位、E. dBW&公交寂A品詹弘小金3加上tftiL wm文化水平枚征.iixitmtt体城市iijsa公交IB書fl主雯关注*wa,i rwBww5UTtt宅烷ttS. *-户B 值企业主与门外饨及港01 外目人士中高*为主WW B年Attvvra主鼻黄注东n日托rwaiiw位、 展、 柱馆、K*.户0 tfr*&信投资性客户分析a*am

5、分it位价構.WftVV私管业王址市生沽及公交駅倉36岁以下畀或简家 g客户分析3UT住王豪关注电桃及就传啊业目羽Aeiwww. fdcsky. cn客户分析投资客户写真为什么要投责*项目？投责客户量关心的It是投贵回报的问凰.投责裔債相対于住宅回高. 大.WttiR住宅相对耒iW较小且目館三市塔发JR较快. 投贵住宅巳日渐猜刑客户的认可左这种情况下.只要恰客户算期縑.算细帳引导其投资的成功車相蛊髙 加之本M目可办理钱行按掲.也可以引号轻济实力抬对较砌的拓户投资做 房东改他们的投资現念.客户分析引异投责客户速择水M目投责的理由:投资风总低较債区内其他同质樓血总价格低儒參.琐目所在片区居住坏境较

6、为成熟.滞左的組房大覃便投资本瑣目區擅髙且较 *定樓价低.转手客u且豪用少、减小了投责风购.先K的业理、投资无后优.投资的理由wvw. fdcsky. cn四、策略形 成A 项目SWOT图解项目推广策略推广切入点劣务左目的劣静FWiETlBtliML因*項目汝于江件 g”農www. fdcsky. cn项目SWOT分析优勞tt.，序.WiABMWUKrtftltA.的釧卩J人5 夕 K价ffh MHRHN*k(toWd*.OMIItAKr?H J才繼乂事“ RiStP 4fl 一骰投贺燮極业购买君与俊曲者相分离相IB已经成为膺产经囂者共识刁技照 这条线索.剖析这三种荐销主題会发现三种营馆主18

7、全部是国绒一个概念来援 作.秋是给消费者信心.投资本項目必定衿高額回报”.以位作为描广主題.无非表达这样的意思：这么好的位你以后租赁牧租 也可以.等荷房子价格住上涨再卖也可以.怎么样都让你有好的回报.推广切入点以包装修作为推广主題即购买本项目发展商左收取装修材料成本的基砒上.义务 为购买者的徇业进行保质保的装惨 表达的意黒慣类似：即你只抹放心购实.其 他的包括發修.我都会1*到你満意.超抵的餐修完善的售后服务今后你！8租出 去还不容易.租个好的价格太简了 总之也是给消费老一个信心.軟理能够得到 良好的回报相对周边民膺安全管理差.卫生差的机会.我们可以推出类似酒店式公寓-钱 理的方式.创迭一个紆

8、适的.真正适宜居住的生活环境以投资回报率作为推广主越號捷最原始的保底的方式来确保投资客的收益作为本W目的權广主应该如何制作.恩路同样是绕如阿给购房的消密者雲大的投斎制心.wvw. fdcsky. cn兔wvw. fdcsky. cn30五.鸽售方式确定广吿制媒介投放第略广告推广阶段第酪广吿主理二经纪制主动出击投石问路终端拦戲JKJ摸瓜经纪制的俏普特色一.广告制r。躺侨伟燈站”来www. fdcsky. cn媒介投放策略31员工架构及预计销售进程扼活电户祗子机麵仕1r2006年8月t2006T8月11月t_42006年订 -事销期收尾清盘2006年4月32（2006 年 4 月2006 年 8

9、月）传播思路m駅播广的作用理为侵刖大众刘禺目的注感同样有效的区分彷堵形成 ML 立的个性化的崽您支押.脳食必顼符合项目定位.sBajt岀台实施 1.从3”中如开饰逹MldC*居Z於娥上ffilff竹册11迥为烈沐 期咏*未为VJW凰.。2.環场包集从卜实魏导亦.堺肆.迥食许个義完I。3. Htkm.AffflXZr ?.给合辭。用矣报ifl.较文 4 n aaiiHHir, 5.开i ou*rofrcia.肚人气 私斛ZNP为匚第二阶段：强销期（2006年8月2006年11月）传播思路目的，讥囚品料彭魚引发債好.刮激购买.实施广吿衫式以梅纸.DHA邮.户外.电民芻.Rra法定大型节假日期间发

10、布促俯广吿WWW. fdcsky. cn广吿推广阶段策路第一阶段：形象建立期www. fdcsky. cn广告推广阶段策略!第三阶段：收尾清盘期（2006年11月2007年1月）传播思路目的：完戒悄售计划.11升业界口购实施U推出全聚广吿进一步1S升楼盘莫誉度2、典型喜户口碑效应3.完善的售后能务效应谱养典型客户.为部分业主的入住取受进行重传用週讲述他们生活.唐住的 故事讲述他们为什么透择ASK 可以充分沒注金居能新优势 启动篡户 管Ml液是姜将利益返还给書户.让客户告诉广吿推广阶段策路斋户项目的口砂36投资客系列广告2：主标1L（締资*论？ - ikig没有克養的找資切入点.的理;确的枚研区

11、 Mta：发现投资員舍週週.ffl无从堪朴一smftvs斤n的生活址套- 高回梅車-投资凤脸一岸車宪豪砌世*理彖声式外）一経松出IB或岀一韓次畀找投赍机令投资客系列广告3：主标矗I*论第三一万不鼻橫覆无谢资产的存任价值标16,没有虔空一切郷ft实实移&的资*正文真正的无怡也产不是虑无的盛念.宅$熬不貝H的实休.O那依彫右刑设产创ifi巨大的 直济价值.有时険速才sn的关st类沼店lUHfttfS比财釣投-yz广告主SHrr *躺忻伟矣www. fdcsky. cn38广吿主sn投资客系列广告如主标曲，m资本论来的谱本来洁费取恵.投语的时族不幼漣旬marMIE：关不如投w*!正文：Mtt

12、 d系： 阎边工业發济的is步发震， 越来雄多的并条打工宥.高凤次的*千此.进冊带采无可顒的；&!来.的傍本仪療（ftVS的来来.果一件用 好不过的事fir.自居住者系列广告|主标H：MKFH：Mt done卯一一切3J8均不应态戏静止状态ID便税外力迫 使它改变復斡出态也决不n能正文 M 线于T-*fieKft子不用禅生活在循孵柜的HI押怪搐下了！ilS书里遇蕙ftie辻思娄事尺在细丽的1!用上屯！it9aiKt4&Vft&色的空*!JB1AF&芳中. 也风竝电!沒有人絶改変戮的生緒顼园为这里昆1的天一r*舲侑伟矣www. fdcsky. cnV广告主範2 i

13、金対饰伟3巾矣wvw. fdcsky. cn40自居住者系列广告2：主标我们有踊法！副标JI：生活01的厦升速度与白我窍力成正比.与白钱絶力不构成 f比钢关系正文，3越过一百个人力.但只H两三个人ffKift的5!力.现衽他们和ftttiiftvs）里車受成m的绪契.tt找世石能力的人不一定能補右这獰的芙好生 话.www. fdcsky. cn自居住者系列广告3：王标IL fttfltfiWttii!制标H： raw done*三定一 車旻生活与业是一W相耳依白的力.它m的大小相專 方向相同并冃互为吸引.正文*生话屋用的.*!&- 高冬厦的工作不堪.词逸的生 从工厂埶（ftSffi：不

14、1210几分仲的帛權.在谊条略上.我可以怎車反購希10不同的生潘方 武.广吿主範3投资、自居住者合并系列广告1：主标n：首期？万賞崩东!fl 资没有號特的戡光思能行？正文 佢绝将贸*肚在ou讥 我有足几塔的发展 林城 市的租*我有钱眼光ftwtftft东.让钱的nsitf升！AB HIRE万龙/立K松受 1边大草徇业警理凭檢资小 回權快也；0片www. fdcsky. cn广吿主範3投资.自居住者合并系列广告 6主标2酋万.散厚心解标JE，咸功、没有父甸的分車乞超行？正文|经2多年釣奋斗.终于有衔戍软空rflrtrt 看父花白的头发満时110 总金山起隼的许诺一HA.钱长大了一走始你买一*新房

15、子.it父母恳开笑颔.W-Mfttt自am；lTS的心島埒干UOTevs酋期？万斤/测桂松业nizi；va的租房大早 冬活*套齐今 小户燮大生 活简介:经处制是国称何最为标准的房地产侑售方式在伙灵国凉竹蓉-白多年的 历史.由于其貝有投入少、域险厳收益岛的优势，近几年来已越来为田内 外各界人士所目.在以縊配制行销时，由于矗紀处在工作过思中.积累了大It的准客户名亂.形成了庞大的務门网络.故可什对I!标物业的II标情况从自 己的客户网络中挑选出町能对该物业有兴趣的客户，1*（接向他推捋哎介绍他到 现场看楼.这种方式获禅的FI标客户什对性很强.根准.成交承很高.我公呵在国内房地产商胡化进程中成功引进

16、林制井便紐纪人成为房地 产角傅的主力罕.公诃現有持牌注圖弊紀28人，焰训经配员60$人.同时分布 金以东堯为主的八九个楼盘中療作.处尸代理厅业中东免直钳之录，结合黄江 市场的特点和您居櫻盘的现状，我公司决定主艮采用经纪制的背悄方法，具 体实施方奚如www. fdcsky. cn电严t怜 Z 巾矣55www. fdcsky. cn二.经纪制46主动出击鏡紀员主动出击.寻找目标客户ISH标市场细分各经妃员弃俎织地深入老住宅 X、片字*、工 厂、商铺等地寻找客户并对H进行本M目的宜传推广.现场解决准客户一 空韋向性问!引尽他们购买的兴趣，并主动邀请客户亲临害楼处观.此方法使我们变被动的在创楼处.等客

17、户为枳极上动的进入市场 找客户 r 这是单以广吿方式推广无法做到的.安排稱、三名经紀员对已购买客户工作、生活、消费区域投石MK.tt对琦期已成交的客户it行分析.比毎位购买客户工伤、生活、消 貝区域俗话说-物以类聚,人以群分-对已购买客户的T.作、 生活、 消 费区域安It商、 三名姫紀员进行枚传椎广.一旦反快牧好.BP刘安排更务 的轻紀员对逮区城加大宜传力度.此方法可以对本的淆在准客户群体做接、竹效的推广宜传.从 而灌免了itr工作的自目性.www. fdcsky cnwww. fdcsky. cn严 2 空投石问路45对本巧目周樓盘的已看樓客户终螺拦:地产业俗语不买棲疔不看樓“.但卸何让所

18、有M场上 因买幔而朴楼的客户也謹够来本項R規了解、对比罐购这-K是 利用广售冷广tiw的克而利用绘配制就可uw伦这-*an的绘妃员无处不任.饱对不会放过任鞫一个町以j拽到冷客八的工作 地点（包松对周逋同质樓盘傅樓处的看樓客户终増拦載）在我钉以住的实际m售过乳中证朗了此方法 J 找到的希慢客户准 備度髙.对本巧目客户庄地产怖行业.-个1们成功的樓fib中*户介饵*户购买的比例占总购买客户的20% 罚本公可所代理轿告过的段H般均 可达到以上比例.因为不论是我丫】的经紀员（tt）还MftKJ的常件助 理（二线）.郴经过本公可*业培训貝有崗超的的吿技巧及眼务jftiH.与自己的客户都能輪便立段好的关柬及信惯感取得转介昭.任我10以性的实际傅售过程中证期了比方法寻找到的看樓客户说交 期何短.*淖TH HPWWW. fdcwvw fdcsky. cn顺藤摸瓜I终端拦截经纪制销儕特色本公吋任运用经紀制做地产WWilW中枳*T KW的炖絵，巳形成 诧口己 的特色.除以上主动出击、投石问路、终斜拦傲 啟篇摸瓜第孑找客户方面的特 色外，在粉害技巧中还有以下主豪特色.