房地产企业责任成本管理交流与探索

1、成本管理精细化之一成本管理精细化之一 房地产企业责任成本管理房地产企业责任成本管理 交流与探索交流与探索行业竞争激烈行业竞争激烈宏观经济调控宏观经济调控企业利润趋薄企业利润趋薄管理精细化需求管理精细化需求资资 本本土土 地地项项 目目资本增值能力资本增值能力项目开发能力项目开发能力房地产企业的核心竞争力房地产企业的核心竞争力企业获取资源的能力企业获取资源的能力企业运营能力企业运营能力各专业的管理能力各专业的管理能力专业间的集成能力专业间的集成能力具体项目操作能力具体项目操作能力企业综合管理能力企业综合管理能力成本管理能力房地产企业的成本房地产企业的成本资金成本 项目建造成本 管理成本成本管理分

2、解组成土地成本 形成责任成本形成责任成本管理为核心的现代管理为核心的现代企业成本管理体系企业成本管理体系宗旨：宗旨：聚焦：聚焦： 房地产项目全成本管理房地产项目全成本管理房地产项目成本归集房地产项目成本归集序号成本项目可售面积单位成本（元/m2）产品1产品2产品3建筑面积可售面积一一土地获得价款土地获得价款二二开发前期准备费开发前期准备费三三主体建筑工程费主体建筑工程费四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间接费开发间接费开发成本开发成本九九 期间费用期间费用项目总投资项目总投资项目发展项目发展施工施工规划设

3、计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理盈利总目标盈利总目标 成本是一系列经营过程结果的迭加； 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调； 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合；房地产成本作业过程房地产成本作业过程：房地产项目成本的形成房地产项目成本的形成管什么？怎么管？目标成本责任成本房地产企业责任成本管理体系房地产企业责任成本管理体系建立合理的目标成本建立合理的目标成本-控制标杆控制标杆将目标成本分解成责任成本将目标成本分解成责任成本-控制依据控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中将成本控制落实到各业务操作环节中实施控制实施控制量

4、化的控制指标与评估量化的控制指标与评估-控制落到实处控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩控制结果考核与绩效考核挂钩-结果为导向结果为导向 责任成本管理总体思路责任成本管理总体思路目标成本一、目标成本的设立一、目标成本的设立1 1、目标成本的概念目标成本的概念目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本的控制标杆实现的成本目标；是项目成本的控制标杆 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的据

5、预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。成本指标。目标成本体现目标成本体现 “ “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。的成本管理宗旨。目标成本要体现先进性和严肃性目标成本要体现先进性和严肃性 一、目标成本的设立一、目标成本的设立2 2、目标成本的设定原则目标成本的设定原则 符合项目（公司）盈利需求符合项目（公司）盈利需求符合项目产品定位，达到合理的性价比符合项目产品定位，达到合理的性价比符合市场原则符合市场原则 销售销售成本成本项目定位项目定位产品标准产品标准盈利盈利公司行为

6、专业体现3 3、目标成本确定的过程目标成本确定的过程1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算目标成本测算1 13、方案设计确定产品标准目标成本测算目标成本测算2 24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算目标成本测算3 34、施工图设计确定目标成本确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约横向制约一、目标成本的设立一、目标成本的设立偏偏差差成本信息成本信息月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息 反馈反馈 设立目标成本（审批及修订设立目标成本（审批及修订）二、目标成本的日常管理二

7、、目标成本的日常管理pdca总目标总目标 我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。制，才能实现降低成本的目的。 我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。体系。结论：结论：三三、目标成本如何实现、目标成本如何实现责任成本 责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强责任成本体系旨在提高公司全员成本管理意识及水平，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调不同专业、不同流程之间的合作和沟通，形成分工负责、有机协调的成本管理体系，体现结果与过程并重的原

8、则的成本管理体系，体现结果与过程并重的原则 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助责任成本体系旨在明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。责任成本管理体系责任成本管理体系责任责任成本体系的概念成本体系的概念责任责任成本的分解原则成本的分解原则1 1、将目标成本分解成、将目标成

9、本分解成目标成本控制责任书目标成本控制责任书，对各项目费用的责，对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，形成成本控制的指引成成本控制的指引2 2、将目标成本分解成、将目标成本分解成合同控制清单合同控制清单，将合同签订、履行的责任，将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的落实到合同责任部门，以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成完成3 3、以成本形成主体作为成本责任主体以成本形成主体作为成本责任主体4 4、形成对成本控制结果的量化评估体系、形成对成本控制结果的量化

10、评估体系5 5、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（、最终使责任成本的履行结果纳入绩效考核体系（kpikpi），以此确），以此确保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标保责任的履行和目标成本的严肃性，从而落实项目预期目标责任成本管理体系责任成本管理体系按成本归属确定成本责任按成本归属确定成本责任序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一一土地获得价款土地获得价款投资部二二开发前期准备费开发前期准备费发展部三三主体建筑工程费主体建筑工程费设计部工程部采购部四四 主体安装工程费主体安装工程费五五 社区管网工程费社区管网工程费六六园林环境费园林环境费七七配套设施费配套设施费八八开发间

11、接费开发间接费项目部开发成本开发成本九九 期间费用期间费用财务部营销部项目总投资项目总投资总经理总经理按合同责任确定成本责任按合同责任确定成本责任分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同产品技术部施工图设计合同园林景观设计合同专业设计合同地质勘察合同测绘合同建安工程合同三通一平工程施工合同项目工程部试桩检测合同单独施工的桩基础工程合同建筑安装施工总承包合同 园林景观合同 园林景观工程施工合同集中采购合同外墙装饰材料采购合同采购部门窗制作安装合同电梯采购安装合同发电机采购合同通风空调设备采购合同 企业标准企业标准 标准设计（产品、部品）标准设计（产品、部品） 建造标准化

12、（工序、做法）建造标准化（工序、做法） 采购体系采购体系 集团集中集团集中 区域集中区域集中 公司定点公司定点 研发体系研发体系 新产品新工艺新产品新工艺 产品成本研究产品成本研究 数据库数据库 案例库案例库制度体系制度体系 分层级分层级 分专业分专业 全过程全过程责任成本管理支持体系责任成本管理支持体系2、 责任成本管理指引责任成本管理指引3、 目标成本责任分解书目标成本责任分解书4、 责任成本控制指南责任成本控制指南目标成本责任管理指导书.doc责任成本指南.doc体系介绍责任成本管理支持体系责任成本管理支持体系1、目标成本管理制度目标成本管理制度1、 责任成本管理量化评估指标责任成本管理

13、量化评估指标2、 责任成本履行结果评分表责任成本履行结果评分表3、考核与奖惩制度考核与奖惩制度量化评估指标责任成本评分表考核评估责任成本管理支持体系责任成本管理支持体系某公司奖惩制度因地制宜 循序渐进 全面性与均好性责任成本管理决策体系责任成本管理决策体系企业成本策略企业成本策略 要产品，而不是作品 成熟产品的复制成本策略是企业经营策略之一，取决于企业领导的决策 合理的部门架构合理的部门架构 明确的部门分工明确的部门分工 足够的专业力量配置足够的专业力量配置 公司成本管理系统的建设公司成本管理系统的建设 全员的成本管理意识全员的成本管理意识 动态成本信息反馈系统动态成本信息反馈系统 成本月报制

14、度成本月报制度 对成本对成本“实际实际+ +预测预测”的预估能力的预估能力 定期的成本管理评估和检查定期的成本管理评估和检查责任成本管理体系实施保障责任成本管理体系实施保障建立成本管理的目标建立成本管理的目标-确定确定目标成本目标成本落实管理目标的实现落实管理目标的实现-分解分解责任成本责任成本确保管理控制的结果确保管理控制的结果-整个项目运作过程的责任成本管理整个项目运作过程的责任成本管理以结果为导向的考核评估以结果为导向的考核评估专业技术手段与保障措施专业技术手段与保障措施内内 容容 归归 纳纳p 房地产成本管理是企业行为（策略房地产成本管理是企业行为（策略管理）管理）p 房地产成本管理需

15、要全员、全过程的努力房地产成本管理需要全员、全过程的努力p 房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段房地产成本管理需要落实到具体的管理工具和手段p 企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩企业成本管理要与责任部门绩效考核谨慎挂钩p 房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力房地产企业成本管理的效果集中体现了企业的运营能力总总 结结房地产项目成本管理成为企业未来的生命线房地产项目成本管理成为企业未来的生命线责任成本管理案例分析责任成本管理案例分析一、专业管理方法介绍专业管理方法介绍1、设计工作如何控制成本？、设计工作如何控制成本？2、招投标工作如何控制成本？、招投标工作如何控制成本？案例1：设计阶段 成本管理案例2：招投标工作 成本管理二、责任成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？、目标成本合理吗？2、动态成本信息失真？、动态成本信息失真？