押品评估操作要点08

1、押品评估操作要点押品评估操作要点20102010年年8 8月月 目目 录录公司信贷业务中涉及的主要押品类型公司信贷业务中涉及的主要押品类型主要评估方法及原则主要评估方法及原则主要风险和注意的问题主要风险和注意的问题一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 第一、第一、中国工商银行抵（质）押物（权）评估管理办法中国工商银行抵（质）押物（权）评估管理办法（工银发（工银发20051332005133号）号）v 一、总则v 抵（质）押物（权）价值评估是指我行内部评估人员内部评估人员根据各类抵（质）押物（权）的特点，综合考虑其市场价格市场价格、变现难易程度变现难易程度及其他各种影响

2、抵（质）押物（权）价值的不确定因素，运用适当的评估方法定期或不定期定期或不定期地对抵（质）押物（权）进行评估认定的过程，包括在贷款发放前对借款人拟提供的抵（质）押物（权）的初次评估初次评估，贷款发放后的抵（质）押物（权）价值跟踪的重新评估重新评估。一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 一、总则（续）v 除上市流通的股票、低风险业务上市流通的股票、低风险业务规定的抵（质）押物（权）外，所有法人客户向我行贷款所提供的抵（质）押物（权）都必须进行价值评估。v 对于已经发放的抵（质）押贷款，在贷款期限内，如果重新评估确认的抵（质）押物（权）价值不足，原则上要求借款人追加担保追

3、加担保或或提前归还不足值部分的贷款提前归还不足值部分的贷款。一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 二、评估方法及时间v 抵（质）押物（权）价值评估的基本方法为市场比较法、市场比较法、收益还原法和重置成本法，收益还原法和重置成本法，可根据抵（质）押物（权）的类型、特点、在评估过程中所处的状态、评估时的市场条件及资料收集情况等因素进行选择。如以上三种方法不能满足评估需要，可根据实际情况采用其他的评估方法。v 当发生以下事项时，重评监控周期未到时仍需对抵质押物权进行价值重估：v 1、押品价值相对市场价格已经大幅下降下降；v 2、借款人财务状况恶化财务状况恶化或发生信贷违约事

4、件；v 3、评估人员认为需要重评的其他事项。一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 第二、第二、中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估流程管理办法管理办法（20082008年年3 3月起执行）月起执行）v 一、岗位设置及基本流程v 1、押品价值评估角色包括评估调查人、评估测算人、评评估调查人、评估测算人、评估审查人和评估审定人。估审查人和评估审定人。同一人不得在一笔流程中担任两个以上角色。v 2、评估调查人、测算人均由客户经理担任，其中测算人须取得我行内部评估资质。审查人由取得我行内部评估资质的授信审批部门人员担任，审定人由取得

5、我行内部评估资质和授权的人员担任。一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 二、评估调查v 1、评估调查包括评估资料搜集和现场调查，由评估调查人完成。v 2、资料中必须包括以下内容：v 押品权属资料押品权属资料v 押品照片押品照片v 现场勘察记录表现场勘察记录表v 外评报告（以上资料扫描至押品系统）一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 三、评估资料录入与价值初评v 1、进行现场勘察v 2、录入押品信息卡v 3、对中介评估报告进行形式审查（台帐中）和技术审查v 4、对押品价值进行初步测算v 5、撰写测算报告一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品

6、价值评估制度与办法v 抵质押物评估的目的v 一是在贷款发放前，运用评估技术确定抵押物的真实价值，为确定贷款的最终发放额度提供参考依据；v 二是在抵（质）押物关系存续期间，按照我行办法的规定，定期或不定期对抵（质）押物进行价值评估，以监控抵（质）押物存续期间其价值变化情况，及时量化和化解风险，提高抵质押担保质量，以保障我行债权安全。一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 第三、第三、关于加强抵（质）押物（权）价值重评工作的通知关于加强抵（质）押物（权）价值重评工作的通知 一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v二、各类型押品重新评估要点二、各类型押品

7、重新评估要点v 1 1、土地使用权、土地使用权v （1 1）如现状和价值与上次评估勘察日变化不大，仍按上）如现状和价值与上次评估勘察日变化不大，仍按上次审定价值评估，但应说明该押品是否存在未按时开发而次审定价值评估，但应说明该押品是否存在未按时开发而被无偿收回的风险。被无偿收回的风险。v （2 2）如该土地上已建在建工程（抵押时没有建筑物），）如该土地上已建在建工程（抵押时没有建筑物），在建工程按照规划面积全部建成并无法办理抵押登记，土在建工程按照规划面积全部建成并无法办理抵押登记，土地价值直接评估为零。如在建工程可以办理抵押登记，或地价值直接评估为零。如在建工程可以办理抵押登记，或一部分土地

8、建有在建工程，评估办法见在建工程的评估要一部分土地建有在建工程，评估办法见在建工程的评估要点。点。一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v 2 2、在建工程（未竣工验收）、在建工程（未竣工验收）v 在建工程价值抵押在建工程面积在建工程价值抵押在建工程面积单位建安成本单位建安成本建筑工程部分占建筑工程部分占建安成本百分比建安成本百分比（1 1综合费率）综合费率）v 抵押在建工程面积：已建成未销售的有效抵押在建工程面积；抵押在建工程面积：已建成未销售的有效抵押在建工程面积；v 单位建安成本：根据河北省建筑工程造价定额，各种类型建筑单位建单位建安成本：根据河北省建筑工程造价定额

9、，各种类型建筑单位建安成本估算为安成本估算为900-1400900-1400元元/ /平米，其中多层砖混不超过平米，其中多层砖混不超过10001000，多层框，多层框架不超过架不超过12001200，高层不超过，高层不超过14001400；v 建筑工程部分占建安成本百分比：通常不超过建筑工程部分占建安成本百分比：通常不超过8080；v 综合费率：指在建工程中包含的开发商利润、管理费等，通常取建安综合费率：指在建工程中包含的开发商利润、管理费等，通常取建安成本的成本的1010。v 在建工程评估价值在建工程价值在建工程评估价值在建工程价值- -法定优先受偿款（建筑工程欠款法定优先受偿款（建筑工程欠

10、款等）等）一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v3、现房（已竣工验收）v抵押现房价值=相似房屋市场价格的90%抵押面积v4、办公、工业及商业用房地产v上次评估价值扣除房屋折旧（房产仍正常使用，与上次评估时没有较大变化）一、我行押品价值评估制度与办法一、我行押品价值评估制度与办法v5、机器设备v上次评估价值扣除折旧（机器设备仍正常使用，与上次评估时没有较大变化）v6、不良贷款对应押品v评估价值应类似清算价值或残余价值，清算价值为考虑快速变现、处置税费等因素后的价值。残余价值时指机器设、房屋建筑物等拆零变现价值。二、公司信贷业务的主要抵（质）押物类型二、公司信贷业务的主要抵

11、（质）押物类型v 房地产房地产：居住用房、办公用房、商业用房、工业用房、在建工程等其他用房；v 土地土地：居住用地、工业用地、商业用地、办公用地、其他用地；v 流动资产流动资产：应收帐款、存单、银行承兑汇票等；v 商品融资项下大宗商品质押：商品融资项下大宗商品质押：黑色金属类、有色金属类、能源类、化工品类、纺织品类、农产品类及其他商品三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v 房地产评估的基本方法有成本法、市场法、收益法。房地产评估的基本方法有成本法、市场法、收益法。v 1 1、市场法、市场法v 适用范围适用范围：房地产市场发达、有充足的具有可比性房地产交易实例 ；例如：商业

12、用房、住宅等v 注意事项：评估结果是指房产和土地的合计价值注意事项：评估结果是指房产和土地的合计价值v 公式：公式：pf= pbpf= pba ab bc cd d容积率修正容积率修正土地使用年期修正土地使用年期修正 pf pf待估房地产的价格待估房地产的价格 pb pb可比实例房地产价格可比实例房地产价格 a a交易情况修正系数交易情况修正系数 b b交易日期修正系数交易日期修正系数 c c区域因素修正系数区域因素修正系数 d d个别因素修正系数个别因素修正系数 注意：通常选取注意：通常选取3 3个比较实例个比较实例三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v 评估过程中存在

13、的问题：评估过程中存在的问题： 一是可比较实例缺乏真实性； 二是选取的比较实例缺乏可比较性； 三是使用市场法测算的评估值为房地合一价，不要再加土地价值；三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v 2 2、收益法、收益法v 适用范围适用范围：适用已出租并能产生收益的房地产；或可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估 ，例如：宾馆、酒店、办公用房、商业用房等v 注意事项：评估结果是指房产和土地的合计价值注意事项：评估结果是指房产和土地的合计价值公式：公式： 年租金收入取实际租金；年租金收入取实际租金； 房屋维修费通常取年租金收入房屋维修费通常取年租金收入6 6； 管理费通常取年租金

14、收入管理费通常取年租金收入2 2-6-6； 房产保险费通常取房产重置价的房产保险费通常取房产重置价的22； 房产税取年租金收入房产税取年租金收入1212； 其他税费包括营业税、城镇土地使用费等，通常取年租金收入其他税费包括营业税、城镇土地使用费等，通常取年租金收入6 6； 房地产报酬率为房地产报酬率为8 8-12-12之间，通常取之间，通常取1010； 收益年限取房产剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。收益年限取房产剩余使用年限和土地剩余使用年限低者。niirripv1)1 (三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-房地产房地产v 3 3、成本法、成本法v 适用范围：适用范围：适用于自建

15、自用房或市场流动性较差的非收益性房地产的评估 ，例如：工业厂房。v 公式：公式：评估值=重置全价综合成新率v 注意事项：测算结果是单指房产价值，土地价值另行测算。注意事项：测算结果是单指房产价值，土地价值另行测算。v 评估过程中存在的问题：评估过程中存在的问题： 一是在评估时虚增抵押物单位面积建安成本，以高估抵押物的价值； 二是价值测算时不计提折旧； 三是把装修费用加入抵押物价值，以虚增评估价值； 四是采用成本法评估一般为地上建筑物的价值，求取房地产价格时需对应加上土地使用权价格。三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v 土地使用权评估的方法主要有五种土地使用权评估的方法主要有

16、五种：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。 v 常用的评估方法常用的评估方法： 1 1、成本法、成本法：适用近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地价值测算。 2 2、基准地价系数修正法：、基准地价系数修正法：对于政府公布了基准地价体系且该基准地价的地区可采用该方法。三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v成本法成本法 基本公式：价值取得成本+后期投入开发成本 取得成本包括已支付土地出让金、契税或土地转让款等； 后期开发成本指取得土地后继续投入的拆迁、平整、配套等开发成本，应有票据为证。 三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v

17、基准地价修正法基准地价修正法 基本公式：宗地地价基准地价使用年期修正系数容积率修正系数（1区域及个别因素修正总和）开发程度修正 土地还原利率通常取6-8。 三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-土地土地v 注意事项注意事项：v1、以土地使用权抵押的，要分析是否为依法出让的土地使用权。对于附有地上建筑物的国有划拨土地使用权抵押，抵押物价值应剔出须补缴的土地出让金，同时适当降低抵押比率，不接受集体所有使用权抵押。v2、不接受闲置2年以上的空地抵押。三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-商品融资项下存货评估案例商品融资项下存货评估案例 商品融资是指基于我行委托第三方监管人对借款人合法

18、拥有的储备物、存货或交易应收的商品进行监管，以商品价值作为首要还款保障而进行的结构性短期融资业务。v 企业名称：企业名称：石家庄市恒瑞纺织有限公司v 押品简介押品简介：该公司因需采购原材料，向我行申请办理商品融资500万元，以其库存棉花为质押。 v 需提供资料：需提供资料： 1、购销合同、付款凭证、发票复印件 2、出厂证明、订（提）货单 3、质检报告 三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-商品融资项下存货评估案例商品融资项下存货评估案例 评估方法：v 根据工银冀办根据工银冀办200888200888号文规定质物价值以商品进价或成本价、本地号文规定质物价值以商品进价或成本价、本地区过去六

19、个月中最低市场价两者中的低价确定区过去六个月中最低市场价两者中的低价确定v 成本法：通过客户提供的近期购买原棉的增值税发票确定税前价格，成本法：通过客户提供的近期购买原棉的增值税发票确定税前价格，评估时可根据运费发票适当考虑运费成本，以税前价格最低价确定成评估时可根据运费发票适当考虑运费成本，以税前价格最低价确定成本法押品价值。本法押品价值。v 市场法：综合考虑原棉等级、产地等因素，通过查询我行商品融资网市场法：综合考虑原棉等级、产地等因素，通过查询我行商品融资网以及行外权威棉花网站与之品质接近的原棉近以及行外权威棉花网站与之品质接近的原棉近6 6个月市场价格，以最个月市场价格，以最低价确定押

20、品价值。低价确定押品价值。v 最后以成本法和市场法孰低原则确定市场法押品价值。最后以成本法和市场法孰低原则确定市场法押品价值。三、主要评估方法及原则三、主要评估方法及原则-商品融资项下存货案例商品融资项下存货案例v 商品融资风险防范：v 权属风险防范 出质人拥有完全所有权，不存在货款、税收等纠纷 查看购销合同、海关报关单、出厂证明、订（提）货单、增值税发票、付款凭证等 质物之上不存在其他抵质押权 到当地县（区）工商局查询，必要时质押同时作抵押登记 是否已经出售？v 质量风险防范 不同批次商品质量差异是否很大 通过第三方进行抽检或每批都检四、主要风险和注意的问题四、主要风险和注意的问题v 主要风险v 1、押品的权属风险 权属的明确性和权益的完整性v 2、调查环节的操作风险 v 3、评估环节的操作风险v 4、市场波动风险四、主要风险和注意的问题四、主要