杭州金色海岸地产项目调研报告69PPT

1、“金色海岸金色海岸”项目调研报告项目调研报告项目概况项目概况建筑规划设计建筑规划设计结构结构设施设备设施设备物业管理及社区配套物业管理及社区配套景观设计景观设计项目定位项目定位营销推广营销推广 一、项目概况一、项目概况 滨江滨江金色海岸位于上城钱塘江北岸钱江新城内金色海岸位于上城钱塘江北岸钱江新城内, ,西兴大桥（三桥）和西兴大桥（三桥）和复兴大桥（四桥）之间，之江路与姚江路的交界处。楼盘由复兴大桥（四桥）之间，之江路与姚江路的交界处。楼盘由1313幢幢18182828层层不等的高层住宅和一个不等的高层住宅和一个50005000多平方米的五星级会所组成，配有室内室外游多平方米的五星级会所组成，

2、配有室内室外游泳池、俱乐部、时尚健身美容等高尚配套设施，金色海岸由国际著名的会泳池、俱乐部、时尚健身美容等高尚配套设施，金色海岸由国际著名的会所管理公司进行酒店式管理。所管理公司进行酒店式管理。 建筑用地面积建筑用地面积约102.96亩（68643）建筑占地面积建筑占地面积10929.73总建筑面积总建筑面积219456.69219456.69（不含底层架空层建（不含底层架空层建筑面积：筑面积：33803380）地下室建筑面积51156.9其中：车位面积16842地上面积100406公 寓162462.95商 业464.8会所及配套5372容容 积积 率率2.45建筑密度建筑密度15.9%绿地

3、面积绿地面积24162绿绿 地地 率率35.2%楼楼 层层18层， 2024层高高 度度57米， 75.5米层层 高高3.0米总总 户户 数数569户车位车位943个（东区地下637个、西区地下275个；地面车位31个）车户比车户比1.66：1楼楼盘盘基基本本介介绍绍二、规划建筑设计二、规划建筑设计2.1.1设计思想规划理念：规划理念：开放大气的开发理念开放大气的开发理念 ：金色海岸的开发建设，在规划和建筑的造型、风格、色彩上，体现了钱塘江的历史文脉和大气、开放的杭州城市精神。建筑的个性是开放和大气的，尺度是与江景相适的；水系是重要的表现内容外环境的钱塘江，楼盘边的新塘河，围绕建筑开挖的人工水

4、景等等通过先进的规划理念来营造城市花园景观。 钱江新城内极为稀缺的规模型临江住宅区：钱江新城内极为稀缺的规模型临江住宅区：短进深的“长方形”沿江地块，背山面水，拥有近千米的江景。整体规划两排大围合高层建筑，实现全景观规划。 高层低密度大围合建筑，景观最大化：高层低密度大围合建筑，景观最大化：15.9的建筑密度，2.45容积率，融合澳大利亚黄金海岸海景住宅设计理念，通透、明亮以及景观最大化。城市花园，立体绿化，营造更多绿色风景：城市花园，立体绿化，营造更多绿色风景：紧邻新塘河景观绿化带，临江之江大道绿地；两万余平方米围合园林、电梯厅空中花池立体景观，形成社区高绿视率。空中花园别墅，真正国际寓所无

5、限风光：空中花园别墅，真正国际寓所无限风光：点式楼全复式、板式楼复式大宅，是杭州空中别墅的集聚地。特设的顶层复式带私家泳池的极品豪宅更是纵览无限风光，体验人生高处风景。金色海岸鸟瞰图金色海岸鸟瞰图2.1.2总平面布局 由于小区地块被新塘江分成东西两片区，为加强其整体感，采用相似空间布置手法，即以条式住宅和点式住宅相结合：东区以四栋条式高层住宅呈s形沿东西向分布，其北面以弧形及直线形条式住宅围合成一个巨大的椭圆形中心绿地，其中布置独立会所、景观小品等元素；其西南角为一圆形平面的点式住宅，俯瞰江面，颇有一支独秀之感。西区北面的2栋弧形条式住宅围合，且与东区的大弧成s形条式高层住宅遥相对应，连成一体

6、，南面以4栋点式高层作开放式围合，西区中心绿地，其中布置室外泳池，景观走廊等元素。东西两区以两条具强烈轴线感的道路相连，浑然一体。金色海岸总平参考图2.1.3道路交通道路交通组织设计道路交通组织设计: 小区采用几乎是满铺地下车库的布置方式，使人车分流得以完美的体现，小区周边是车路线，机动车由富春江路和俑江路进入小区后很快进入地下车库停车，人员从地库乘电梯可直接入户，或通过楼梯进入庭院，庭院绿地是属于行人的，与周边车行道完全分开，保证了安全，也有利于集中绿地、水体环境的营造，提高了居住环境的质量，自行车库设在西区11号楼地下夹层及地下室。 2.1.4停车系统 西区主入口设在富春江路，东区主入口设

7、在甬江路上，城市主干道遥江路和云江大道只设人员出入方便门，不设机动车出入口。 东西区各有少量地面停车，大量停车主要在地下车库解决。东区地下车库停车位637个，共设三个车库出入口，每个净宽7米，双车道出入口。西区地下车库车位275个，设两个车库出入口，每个净宽7米，双车道出入口。地面停车位31个，共计停车位943个，车户比1.66：1。 小区内外围机动车道最小5米宽，转弯半径6米以上，急救、搬家等应急车辆可使用消防车道。2.1.5建筑风格 金色海岸力求塑造全新现代风格的城市社区形象，引入现代的材料和技术，采用明快的色彩，简洁流畅的造型，精致的细部处理，体现空灵别致轻盈飘逸的建筑风格。2.1.6建

8、筑外观 13幢19层至29层不等的高层建筑群，板式与点式相结合的大围合流线型外立面，整体建筑呈“”形围合排布。 住宅房型具有良好的朝向和景观，户内空间方正，功能分区清晰，景观阳台、服务阳台各在其位，客厅、饭厅功能分开，服务阳台靠近厨房，储藏间可做佣人房。主卧房带卫生间，面积大的房型还设主卧衣帽间，部分户型设有两层高的大面积花园阳台，将花园绿意引入户内，也可在其中休闲小憩，欣赏花园的美景。面向钱塘江的户型多用落地玻璃门和一步阳台，凭栏处，千里江景尽收眼底。2.1.7户型设计 a型（二期）8幢01室/02室 9幢01室/02室萃取法国宫廷古典的精华元素，融合现代时尚气息，尽现华而实用的欧式精神。建

9、筑形体180度空间格局前瞰风景，后观园景，豪门体验进退自如。暖色调配合精致时尚的欧式风情，天然默契。层高6米的中空客厅，三面落地玻璃窗，让空间更加开阔，宽广视野尽情展现。主人房特有的270度景观窗配设双人按摩浴缸，享受同时可观外界无限风光，带来奢华极致的洗浴感受，让风景与您零距离。典雅书房品位清静优雅，独立空间思绪宽广。 五室两厅一厨五卫一工人房（空中别墅）法式皇家风范五室两厅一厨五卫一工人房（空中别墅）法式皇家风范 建筑面积约建筑面积约368平方米平方米 b型（二期）10幢01室/02室 11幢01室/02室正如英国人低调优雅的个性一样，英式风格突出了对自由空间中生活舒适度的追求。采用大开间

10、、短进深、大隔断划分，成为备显豪门尊崇的礼遇。层高6米的中空客厅，三面落地玻璃窗，让空间更加开阔，宽广视野尽情展现。双主卧设计，配备豪华卫生间、独立衣帽间和景观阳台，带来亲情的无限关爱。主人房特有的270度景观窗配设双人按摩浴缸，享受同时可观外界无限风光，带来奢华极致的洗浴感受。雅致书房品位清静幽雅，独立空间思绪宽广。双层挑空阳台带来非同寻常的空间感受。 五室二厅一厨四卫一工人房（空中别墅）英吉利经典时光五室二厅一厨四卫一工人房（空中别墅）英吉利经典时光 建筑面积约建筑面积约335平方米平方米c型（二期）12幢1单元01室/2单元02室 13幢1单元01室/02室 “少即是多”即是现代主义风格

11、精髓的概括。现代简约风格，线条明朗简洁，没有繁复的隔断、线条和造型。各功能区间宽敞舒适，清新悦目，充分体现现代居家的舒逸。大尺度客厅和多窗体设计，餐厅通透开放，带来更广阔的视野与更辽阔的胸怀。主人房系统功能齐备：豪华卫生间、独立衣帽间和180度景观阳台，带来细腻的人性关爱，尊贵居住享受。客房相对独立，保证实用的同时拥有较好的私密性。三室二厅一厨三卫一工人房三室二厅一厨三卫一工人房 意大利现代风情意大利现代风情 建筑面积约建筑面积约210平方米平方米d型（二期）12幢1单元02室/2单元01室 13幢1单元02室/2单元01室地中海不但带来充沛的阳光，更带来全新的、异域的生活气息。承袭西方独特的

12、生活美学，结合东方文化底蕴，创造出完美却低调的奢华。细腻的圆润与方正线条协调应用，客厅与餐厅具备各自不同的风情。大尺度客厅和多窗体设计，餐厅通透开放，带来更广阔的视野与更辽阔的胸怀。主人房系统功能齐备：豪华卫生间、独立衣帽间和180度景观阳台，带来细腻的人性关爱，尊贵居住享受。客房相对独立，保证实用的同时拥有较好的私密性。三室二厅一厨三卫一工人房三室二厅一厨三卫一工人房 地中海阳光地中海阳光 建筑面积约建筑面积约205平方米平方米a2型 5幢2单元502室“国际派”现代大师密斯提出的“少即是多”即是其精髓的概括。大开间、短进深，入户阳台是回家的第一道自然礼遇。轻钢龙骨石膏板全吊顶设计，降低楼层

13、间噪音干扰。客厅地面天然大理石拼花，媲美星级酒店气派。主卧系统功能齐备：设有阳光主卫，配备双人按摩浴缸，独立衣帽间，270度落地弧窗及景观阳台令人心旷神怡。独立的工人房带卫生间设计，相邻厨房并与其它空间保持相对距离，功能规划更为明确。三室二厅二卫带工人房三室二厅二卫带工人房 米兰现代风米兰现代风 建筑面积约建筑面积约227.31平方米平方米b型 6幢501室美式风格设计突出了生活的舒适和自由大开间、短进深，入户阳台成为备显豪门尊崇的礼遇。轻钢龙骨石膏板全吊顶设计，降低楼层间噪音干扰。客厅地面天然大理石拼花，媲美星级酒店气派。主卧系统功能齐备：270度景观弧窗，星级酒店式主卫设有双人按摩浴缸、独

14、立衣帽间，南北双景观阳台设计，景观令人心旷神怡。工人房完善的等级标准更显御品豪门气度，相邻厨房并与其它空间保持相对距离，功能规划更为明确。四室二厅三卫带工人房四室二厅三卫带工人房 曼哈顿美式潮流曼哈顿美式潮流 建筑面积约建筑面积约272.81平方米平方米c型 7幢802室精致，是新古典主义风格的灵魂，具备古典与现代的双重审美效果。整体180度空间格局前瞰江景，后观园景，豪门体验进退自如。轻钢龙骨石膏板全吊顶设计，降低楼层间噪音干扰。客厅地面天然大理石拼花，媲美星级酒店气派。客厅、餐厅专属分区，厨房配早餐空间，20余平方米挑高二层休闲景观露台空间感十足，大面积采光让空间更加开阔。 主卫系统功能齐

15、备：大面积景观玻璃窗，配有汉斯格雅2005年度最新款rainmaker花洒，设有唯宝villeroy & boch圆形按摩浴缸，享受同时可观外界无限风光，独立衣帽间。工人房完善的等级标准更显御品豪门气度，相邻厨房并与其它空间保持相对距离，功能规划更为明确。五室二厅三卫带工人房（复式）五室二厅三卫带工人房（复式） 维也纳新古典主义维也纳新古典主义 建筑面积约建筑面积约358.79平方米平方米2.1.8外部建筑选材 杭州首个使用铝板外墙的豪宅杭州首个使用铝板外墙的豪宅为凸显建筑立面宏大气势，金色海岸选用的铝板最大板面达到为凸显建筑立面宏大气势，金色海岸选用的铝板最大板面达到1.61.62.

16、62.6米规格。米规格。2.1.9设备设施、用材介绍“8+12+8”“8+12+8”毫米厚双层中空钢化玻璃毫米厚双层中空钢化玻璃 金色海岸选用的旭格门窗系统，都必须在旭格国际集团比勒费尔德金色海岸选用的旭格门窗系统，都必须在旭格国际集团比勒费尔德总部技术中心经过一系列严格的气候实验、声学实验、材料冲击试验、总部技术中心经过一系列严格的气候实验、声学实验、材料冲击试验、耐热试验、噪声测试、冲击测试和抗火试验以及对构件在极端的静态和耐热试验、噪声测试、冲击测试和抗火试验以及对构件在极端的静态和动态负荷条件下进行的性能检验。动态负荷条件下进行的性能检验。断桥隔热铝合金门窗系统，其卓越的隔热保温、隔声

17、及抗风化性能，大大减少能源消耗，最大限度地降低加热制冷成本。金色海岸绝大部分门窗采用28mm厚中空玻璃，内外两层8mm钢化玻璃，中间为12mm惰性气体层，最大程度隔绝不利因素。门窗系统隔音系数达到德国vid12719：rw32db标准，其多项指标均远远超过中国规范要求。 旭格门窗所有铝型材严格按照德国工业规范din 17615要求生产。根据建筑物高度，风压及允许挠度等技术参数，旭格系统可给出最优化的型材系列。旭格系统满足门窗的抗风压要求，即使坐落在台风地区亦能保证在高达100米的建筑物上门窗的安全性。 旭格断热铝合金门窗系统其水密性、气密性根据德国din 18055所能承受的负荷达到应力组最高

18、级别c组。相当于蒲福风级的11级风力，相当于国家规范水密性能最高级别5级。在给定的测试压力600pa时，没有任何雨水渗透到室内，任何深入框架结构内的水都有适当的途径排到室外。特设防尘条的子母门特设防尘条的子母门 金色海岸子母门密封性能强，底部还特别增设防尘条，不仅防止灰尘侵入，还能有效阻隔门外噪音滋扰，还原主人尊贵、私密的舒适生活。落水消音管落水消音管 采用柔性铸铁管，落水消音管有效避免水管内部流水噪音，赋予生活多重体贴。独立实验表明，加入橡胶圈的铸铁管的减低噪音能力是普通pvc材料管的7.5倍。不锈钢管道不锈钢管道 采用双挤压不锈钢，有效防止氧化，历经时间考验，光泽依旧。超高强度、抗渗性的内

19、隔墙超高强度、抗渗性的内隔墙 采用ytong轻质砌块。垃圾处理机垃圾处理机 金色海岸厨房引入了垃圾处理系统，极具环保性能。用餐以后剩余的骨头等残渣只要倒进垃圾处理机，其特设的搅拌功能可将废弃物瞬间碎至粉沫状，然后排出，防堵塞，无味，防止细菌生成。纯净水系统纯净水系统 金色海岸引入纯净水系统，直接对接自来水。三星三星ezonezon家居智能网络系统家居智能网络系统功能：可视对讲功能 确认来访客人/通话/开门 住户与管理中心双向通话 文字信息发布功能 接收管理中心群发文字信息 接受管理中心单发文字信息 留言功能 三、结构三、结构* *两梯两户、敞开式景观电梯厅两梯两户、敞开式景观电梯厅两梯两户结构

20、，大部分电梯厅直接采光。* *5.45.4米挑高底层大堂米挑高底层大堂底层大堂挑高5.4米，奢华空间经典呈现。* *3 3米层高，大开间、短进深米层高，大开间、短进深3米标准层高，罕有的短进深高层住宅；客厅、主卧、主卫面江设计。* *全面人车分流全面人车分流关怀以人为本，人与车享受专属的区域空间。* *豪华地下大堂豪华地下大堂豪华车库地下室大堂，近1.3:1的车户配比率。四、设施设备四、设施设备4.1电梯系统 采用原装进口奥迪斯品牌。4.2空调系统 采用日本大金vrv户式带新风中央空调系统 大金大金hrvhrv（全热交换器）系统（全热交换器）系统在供、排气间交换热量，回收排放气体中的热量，从而

21、在不增加空调负荷的情况下引进新风。4.3热水系统 采用中央热水系统（美国a.o.史密斯容积式燃气热水炉）4.4智能化系统 金色海岸社区智能化系统由安全防范子系统、物业管理子系统、信金色海岸社区智能化系统由安全防范子系统、物业管理子系统、信息网络子系统以及配套子系统等系统组成。息网络子系统以及配套子系统等系统组成。1、安全防范子系统2、设备管理与物业服务子系统3、信息网络子系统4、车库管理系统、监控系统详见金色海岸楼书详见金色海岸楼书 原装进口西门子原装进口西门子siemenssiemens嵌入式厨房电器嵌入式厨房电器选用西门子专为中国家庭研制的油烟机、燃气电、洗碗机、对开门冰箱、微波炉、烤箱等

22、嵌入式厨房电器。油烟机：油烟机：800立方米/小时的大吸力，3个琴键按钮调节风速，满足中国式烹调需要。金属滤网，拆洗方便。4.5品牌清单：燃气灶：燃气灶：2个单环烹饪区，1个单环大火烹饪区，满足不同食物烹饪的需要。洗碗机：洗碗机：经过欧洲便准检测过的最高等级洗碗机（洗净、烘干、节能等级均为a），由电脑控制，全自动高温洗涤、烘干一次性完成。对开门冰箱：对开门冰箱：602l超大空间设计（冷藏室402l、冷冻室200l）。超厚保温层，冷冻、冷藏室分别电脑精确温度控制。微波炉：微波炉：嵌入式设计，独特的后部散热，保持整个厨房的风格。烤箱：烤箱：不锈钢多功能设计，提供多种烧烤方式。冷门技术，温度即便到达

23、300度，门外温度也保持不超过65度左右。专门的儿童锁设计，完全人性化关怀。原装进口德国西曼帝克原装进口德国西曼帝克siematicsiematic厨柜：厨柜：siematic是世界公认的世界顶尖厨柜品牌，被称为厨柜中的“劳斯来斯”。主卫、次卫卫生洁具：主卫、次卫卫生洁具：原装进口德国唯宝villeroy &boch原装进口德国汗斯格雅hansgrohe福络（pharo）按摩浴缸原装进口德国汗斯格雅hansgrohe雅生（axor）龙头花洒五、物业管理及相关配套五、物业管理及相关配套 “管家式服务实质管家式服务实质”：“您只管享用，剩下的事情由我们来办”，从纵向、横向二维乃至无限度延伸

24、，实现客户的满意服务。 引进国际金牌物管国际金牌物管戴德梁戴德梁行行量身定造五星级酒店的管家式服务。物业管理物业管理 物业管理费：6.0元/月/平方米金色海岸会所金色海岸会所尊爵俱乐部尊爵俱乐部 金色海岸尊爵俱乐部定位说明：改会所的经营特点是，无论在管理或者使用者来看，都招式着实具备尊贵、私密的特色。在会所功能上突出健身、休闲、养身、家居等经营主题，在会所会籍方面突出私人会员制俱乐部的私密性，只有社区业主或住户可成为俱乐部的会员拥有会籍资格，以此入会方式严格保持了俱乐部的高贵私密性。 金色海岸尊爵俱乐部功能配置：金色海岸尊爵俱乐部功能配置： 棋牌室棋牌室 多功能中心多功能中心 雪茄房雪茄房&a

25、mp; &红酒屋红酒屋 大堂酒吧大堂酒吧中西餐厅中西餐厅健身运动区域健身运动区域儿童乐园和儿童才艺室儿童乐园和儿童才艺室水疗馆水疗馆区域配套区域配套周边配套：周边配套：小区内部配套:设有休闲酒吧、咖啡吧、设有知名专业机构打理的健身房和美容、桑拿中心。中小学:江城中学、江滨中学、秋涛路小学幼儿园:南星桥幼儿园综合商场:中国针织城、陶瓷品市场、解百超市银行:工商银行、建设银行、交通银行医院:杭州市第4人民医院、上城区紫阳医院六、景观设计六、景观设计 6.1设计思想 围合中央园林景观围合中央园林景观 国际园林大师倾力演绎的艺术作品国际园林大师倾力演绎的艺术作品 园林大师贝尔高林景观设计以钱塘

26、江水的涟漪推动成肥沃的土地为创作灵感，注重多重景观的视觉层次。以钱塘江为中心的视觉景观轴线，强调景观空间序列设计，保证社区核心具有宜人合理的建筑尺度和覆盖率，创造了层次丰富的社区景观。 二万余平方米中央园林景观通过建筑的围合与隔分，自然形成东、西两区各自的中央绿地。以水为中心的景观元素，同时以道路铺砌与建筑相结合形成舒适的景观动感。从东区入口进入缓缓上升的动线感觉，前有会所、园林水景等，水绿相衬的景致，形成有趣的空间序列。a a 东区入口东区入口b b 新塘河景观带新塘河景观带c c 新塘河蓄水源头新塘河蓄水源头d d 户外俱乐部（东区）户外俱乐部（东区）e e 会所会所f f 西区入口西区入

27、口g g 下沉式网球场下沉式网球场h h 高尔夫练习场高尔夫练习场i i 户外俱乐部户外俱乐部j j 恒温泳池恒温泳池金色海岸景观总平参考图6.2细节亮点社区围合：结合绿篱、围墙和铁栏杆，以组件形式为组合，并与乔木及灌木统一考虑。东区中心花园景观设计以水为中心，增强视觉层次感。七、项目定位七、项目定位7.1产品定位： 金色海岸打造的是一个完整的产品，诠释的是一个完整的江景生活概念。金色海岸提供客户的是成品房，打造的是具有国际顶尖素质的生活标准。7.2目标客户群定位 金色海岸的客户群定位为社会各界成功人士。7.3价格定位 根据开盘记录，目前项目销售的成交均价如下：开盘记录：开盘次数开盘时间推出房

28、源 均价销售情况一期2005.08.06136套成交均价约20000元/全部售罄总成交金额7.6亿；透明售房网2005年度金额榜冠军二期2006.03.06101套成交均价约22600元/已售罄三期2005.07.06131套一线江景房62套，均价约26300元/；非一线江景房62套，均价20600元/ 已售90套一期总体销售情况一期总体销售情况三期：三期： 5-75-7楼楼开盘均价：开盘均价：2060020600元元/ / 销售进度：共销售进度：共136136套，已售罄。套，已售罄。5 5楼销售情况：推出房源楼销售情况：推出房源6868套。套。已售幢内均价20194元/ 。6 6楼销售情况：

29、推出房源楼销售情况：推出房源4646套。套。已售幢内均价20145元/ 。7 7楼销售情况：推出房源楼销售情况：推出房源2222套。套。已售幢内均价22471元/ 。二期总体销售情况二期总体销售情况二期：二期：3 3、8 8、1010楼楼开盘均价：开盘均价：2260022600元元/ / 销售情况：共销售情况：共101101套，已售罄。套，已售罄。3 3楼销售情况：推出房源楼销售情况：推出房源6767套。套。已售幢内均价22360元/ 。8 8楼销售情况：推出房源楼销售情况：推出房源1717套。套。已售幢内均价24387元/ 。1010楼销售情况：推出房源楼销售情况：推出房源1717套。套。已

30、售幢内均价25390元/ 。 三期总体销售情况三期总体销售情况三期：三期：1212、1 1、9 9楼楼开盘均价：开盘均价：2260022600元元/ / 销售销售进度：共进度：共131131套，已售套，已售9090套，套，销售率销售率69%69%。1212楼销售情况：楼销售情况：共推出69套，已售30套。其中，未售的39套房源中，22套为210.22,16套为206.14 以及1套为353.04 。已售幢内均价18082元/ 。1、9楼销售情况：共推出62套，已售60套。1 1楼销售情况：楼销售情况：共推出房源45套，已售43套。其中，未售2套房源为1幢902室和1幢201室，面积均为269.68 。已售幢内均价25219元/ 。9 9楼销售情况：楼销售情况：共推出房源17套，已售罄。已售幢内均价27570元/ 。7.4定价准则 整体定