低迷市场中的扩张战略——解读龙湖地产2011年降价行为

1、低迷市场中的扩张战略解读龙湖地产2011年降价行为1. 龙湖地产简况龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工5800多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作

2、品。从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至2011年4月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立17年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。2006年，龙湖被建设部和中国房地产业协会评为“中国房地产百强开发企业”。2003

3、、2005、2006、2009年，龙湖四次荣获“全国住宅用户满意度指数测评”第一名。2007年，龙湖入选国家税务总局评选的“中国房地产行业纳税百强”。2008年，“龙湖”被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。 2008、2009年，龙湖被国务院发展研究中心等权威机构评选为“中国房地产公司品牌价值TOP10”、“中国优秀物业服务企业服务质量TOP10”。 2010入选中国房地产百强企业规模性TOP 10、稳健性TOP 10。多年来，龙湖坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，积极参与社会各项公益事业和城市改造开发，累计向社会捐赠3亿余元人民币。另外，通过与政府合作、提供职业培训以及商业

4、基金，龙湖迄今已累计帮助3万余人解决了就业问题。配合公司的快速成长，龙湖通过提供具有行业竞争力的薪酬和完善的个人发展计划吸引来自各行业的优秀高级人才，充实管理团队。从2004年起，龙湖在全国范围内启动了“仕官生”招聘及发展计划，从国内最优秀的高校挑选和储备未来发展需要的中高层管理人才。龙湖致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。2. 低迷楼市中的龙湖地产2.1 龙湖地产2011年的降价行为龙湖地产起于上海郦城，同时涉及上海、杭州、重庆、青岛等多个城市地区。2011年龙湖地产在不同地区降价

5、幅度不同，主要降价地区为环渤海地区、西南地区、华东地区。位于环渤海区域的青岛龙湖·滟澜海岸，定价优惠10%。2011年11月初，龙湖时代天街以最低11800元/平方米均价开盘，低于周边房价超过20%。在西南地区的重庆推出1000套优惠房源进行促销，其中住宅优惠最高达8%，而成都的新开楼盘降价幅度大部分在5%-10%。华东地区的上海嘉定区龙湖郦城楼盘降价20%，算上赠送精装修，降价超过30%；杭州目前杭州新盘成交价较周边降幅10%-20%。很明显地，2011年，受房市受政策调控影响的重灾区是华东地区。龙湖降价幅度高的也是以上海、杭州为代表的华东地区。近段时间另外的一条重大新闻就是绿城资

6、金链断裂的危险。 图1 绿城困局从图1的一些数据可以看出，绿城的资金链确实有着重大的问题。这说明了在市场低迷时期，房地产企业的资金链普遍比较紧张。因此对于龙湖降价的目的，舆论也偏向认为龙湖有债务清偿的需要。2.2 龙湖地产2011年现金流及偿债情况首先，龙湖的现金流情况，如表1所示，这个选择的是基于销售金额接近的几家房企上市公司的现金流半年数据。销售额接近，说明公司规模接近，这样现金流数据才有可比性。从表中我们可以看出，除去远洋这样的国有控股房企，龙湖的现金流是最多的，尽管2011年受到了政策调控的影响有所缩水。表1：2011年上半年度销售额在区间125-225亿元之间的H股上市地产公司现金流

7、 单位：百万元再来看龙湖的偿债能力，尤其是短期偿债能力，我们用速动比率=速动资产/流动负债来衡量。对于地产公司来说，流动负债有一大部分是预收房款，排除这个影响后，截至2011年10月，穆迪报告中提到龙湖地产手头现金为人民币126.26亿元，其中短期借贷仅为人民币44.84亿元。现金负债比率很低，短期偿债力没有问题。尽管如此，龙湖财报中的长短期负债比依旧显示了这样一个现象借入长期，弥补短期。我们揣测，龙湖是为了防止出现密集的债务到期现象，比如说建筑商的催款之类的会带来风险。未雨绸缪，于是09年4月与5家银行签订21.5亿港币四年期银团贷款龙湖地产综合借贷的平均年期由2.5年拉长至3.4年。那龙湖

8、的资产负债结构就如此完美么？应该不会，龙湖的前几年的扩张性行为总会带来一些问题。表2: 2011上半年几家地产公司速动比率及资产负债率2011上半年速动比率资产负债率龙湖地产0.3479.68%融创中国0.3674.89%绿城中国0.4187.71%富力地产0.5475.60%soho中国0.6260.77%首创置业0.6678.86%恒大地产0.780.24%华润置地0.7166.21%建业地产0.7275.75%远洋地产0.7361.29%表3 龙湖地产2008-2011年长期负债份额单位：亿元 2008200920102011长期负债70.9171.54160.58201.59

9、总负债292.74303.06557.33706.14长期负债份额24.20%23.60%28.80%28.54%从这个表2中，我们就可以发现，龙湖有较高的资产负债率，就是负债比较多，这就是扩张的风险成本。我们来看看龙湖这些债主要是怎么来的龙湖的融资行为。2.3 龙湖地产的融资情况这里我们先来了解一个这样的小理论the pecking thoery，优序融资理论。该理论认为一个有成长性、有前景的公司的融资顺序，是在内部融资和外部融资中，会首先选择内部融资，因为公司有盈利，它肯定希望自己来获利，当内部融资不足的时候，间接融资，比如说贷款啊、欠供应商款，也就是应收账款融资会成为优先选择，因为他认为

10、自己的收益会比市场平均的预期收益或者利率要高。当间接融资不可选时，它才会选择直接融资比如说发行股票、债券。股票、债券又会优选债券，因为它不希望自己的股权被他人控制。2009年上市来，龙湖绝大数是内部融资、贷款融资和债券融资。而2011年之所以放弃贷款选择债券，还有可能是因为国家收紧银根，市场看跌房市的原因。由此，龙湖的融资行为告诉我们，龙湖预期自己会有不小的发展，会有不小的盈利。那惨淡的房市，龙湖的盈利来自于哪儿呢？表4 龙湖地产近期融资情况年月具体渠道融资方式当日股价（港元每股）融资总额（亿万元）200911IPO股权7.0757.71200911超额配股股权7.078.69200912购股

11、权内部8.440.73201044年定期贷款债权17.5520111购股权内部12.534.720114优先股票债权47.5620119后股权内部8.2810.14近期股价9.31从表4的融资数据中，大家有没发现一个问题？龙湖基于这样的预期，为什么要2009年上市选择股权融资呢？这是为什么呢？当然，有人或许会说，在中国的市场上有这样一种认识，只有上市的公司才是大公司，才有保证！上市那么高的门槛如果都可以满足的话，说明公司发展不错。仅仅是这样的原因么，这是市场的预期，那龙湖上市的利益何在呢？龙湖2009年11月上市，所以倒着推，应该是2008年路演，2008年，房市萧条的一年。龙湖有什么不可告人

12、的秘密，请看2008龙湖揭秘。2.4 2008年的龙湖地产在2008年之前，在中国房地产行业发展的这二十余年里，房地产行业在金融危机中遭受了最大的冲击，就是2008年的金融危机。那么我们看看是不是能从2008年龙湖的行为中得出一些什么东西。（1）资金之忧2004年，不甘位居区域品牌的龙湖地产，开始谋求跻身全国一线地产的行列。2004年到2007年，龙湖地产开始了自己的扩张之旅，据资料显示，2003年时龙湖地产在重庆的开发销售收入仅为6.2亿元，2004年为10多亿元，到2005年已达23.6亿元，2006年则达38.3亿元，2007年销售额一举突破100亿元，正式进入百亿军团的行列。2007年

13、，正处于巅峰状态的龙湖地产，风范和气势均颇为强大，正式启动赴港上市计划，为了配合上市计划，并做大资产包，下半年，龙湖地产加快扩张步伐，不但先后开设上海、西安两个分公司，在拿地上更是频使大手笔。据不完全统计，龙湖地产拥有开发土地面积达1 1000亩,可建建筑面积约1 300万平方米，其中包括多处天价地王。龙湖地产所获得的高价土地集中于2007年，仅2007年有公开数据的应付土地款就高达104.99亿元，甚至超出其全年销售收入（100亿），仅此一点，就可见龙湖地产资金之忧。据计算，在2006-2008年期间龙湖地产仅土地支出就高达222.95亿元。这一数据，与我估算的2006-2008年龙湖地产销

14、售总收入238亿元基本持平。换句话说，龙湖近三年全公司的所有收入仅够其购买现有储备的土地（上海两幅土地没有纳入统计）。除开拿地之外，龙湖还有建安成本、税务成本、融资成本、营销成本、人力资源成本、管理成本等，通过以上估算，龙湖地产在2006-2008年的总支出估算为338.91亿元，而据此计算，龙湖地产在近三年的资金缺口很大，可见其资金状况堪忧。但是关键是，近两年来国家信贷政策对房地产行业持续紧缩，房地产企业融资困难。（2）第一次促销07年的疯狂拿地使得龙湖有资金短缺的危险，但是龙湖并没有降价，因为原定于08年的上市将会给龙湖带来大量资金，于是龙湖只是在08年初推出了“春雷行动”，通过“多盘同推

15、”爆炸式地刺激楼市，北京、重庆、成都三地共推出十余项目，收回了一定资金。（3）上市搁浅这个时候，上市对龙湖地产而言，就是至关重要的事情了，不仅关系到企业扩张战略的成功与否，甚至可能严重到事关生死的地步。从龙湖地产扩展轨迹不难看出，龙湖地产拿地高峰集中在2006年、2007年，尤其是2007年，拿地的成本十分高，土地的数量要求有足够的资金作支撑，而土地的成本却很难化解。无论如何，上市都将是重要的一环。但是2008年下半年之后，已经深陷次贷危机的美国金融危机，进一步迅速演化成为一场席卷全球的金融海啸。雷曼破产，美林被收购，国际集团申请援助。金融危机的蔓延使得资金市场的形势急转直下，2007年10月

16、30日香港股市总市值达到23.19万亿港元，恒生指数攀上31，638点，但是，在2008年10月23日中午，恒生指数跌至13,598.82点。先是内地最大的地主恒大上市搁浅，接着便是建业出让股权委曲求全，虽然上市成功却只捧回可怜的10多亿元，比起上市之初设置的80亿元，差距不是一点半点。而龙湖地产在国际金融形势如此紧张的情况下，还决定于2008年8月进行上市路演，可见龙湖地产对于上市融资的迫切。（4）降价促销08年中，龙湖的上市计划开始出现困难，大规模的融资行动宣告暂无可能。龙湖地产被迫降价促销，试图通过快速销售实现资金回流。7月，龙湖推出“季风行动”，也同时四城推十多盘。大量的推盘量，大量的

17、促销活动，从15%到50%大范围的降价。并且龙湖开始停止拿地和进入新的城市，考察已久的天津和杭州不得不放弃。降价使龙湖地产销售回款取得一定成效。然而，进入秋天以后，随着房地产市场悲观预期的进一步确定并加深，同时，龙湖的上市无限期推迟，这使得龙湖陷入了困境，坊间开始流传龙湖资金链出了问题。龙湖的促销和降价的效应开始减弱，于是加大降价幅度，龙湖北京部分项目降幅超过50%，例如花盛香醍。房价一度从14800降到6800。这么大幅度的降价可以看出龙湖迫切需要回笼资金。截至2008年底，虽然龙湖地产销售额突破100亿元，但这其中离不开重庆市政府的大力支持。万科在房地产行业刚刚风吹草动就开始鼓吹“拐点论”

18、，然后迅速降价，快速回笼资金，而且对于客户的态度也非常强硬。相比之下，龙湖地产是一家更加注重自身形象，注重客户利益的企业，大幅降价必然会引起前期业主不满，影响自身形象，因此，我们认为这是其最后的无奈之举。因此，我们判断，虽然龙湖地产销售业绩虽然非常风光，媒体对龙湖的报道中赞誉之词比比皆是。但是实际上，龙湖对于金融危机缺乏足够的准备，对风险估计不足，在金融危机的过程中战略十分被动，虽然安全地生存下来，但是龙湖地产在08年经历了惊心动魄的一年，快速扩张和金融危机使得龙湖险些成为了“顺驰第二”。因此，在09年楼市好转之后立即上市也是由于其资金的紧张。3. 2008年的万科3.1 王石的“拐点论”20

19、07年12月13日，万科董事会主席王石在北京出席中英解决低收入人群住房问题比较研究新闻发布会时，王石被记者问及“进入10月份以来，珠三角地区住房交易量出现不同程度的缩水，其中，广州进入10月来交易额下降18%，楼市拐点是否真的出现了？房价真的要降了？”王石对此表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”王石的拐点论引发了地产界的口水战，但是事后证明了王石是正确的。王石的拐点论之所以会引起这么大的震动是因为07年是房地产非常景气的一年，据历史数据显示，自2006年6月以来，房地产市场持续火热，2007年涨幅甚至逐月加快。这是今年来中国房地产的第一波涨势。3.2 万科降价历程伴随着王石的拐点论，万科首

20、先拉开了房地产企业降价的帷幕，它迅速在它的三大重点区域渤海湾，珠江三角洲和长江三角洲进行了降价促销。2007.10.20深圳首开记录。万科以7500元/平方米的低价退出了位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售空。2007.12.9广州万科大降价。广州康王路的万科金色康苑正式开盘，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格。20081.24成都万科降价30%2008年2月中旬北京万科打折促销2008.2.21上海万科10个楼盘打折2008.4.25南京万科降价超过20%3.3 其他开放商的态度在万科率先降价之后，响应的房企不太多，以08年9月的杭州楼盘为例，在万科杭州降价之后，各大开发

21、商主要分为三派：上涨派万科降万科的，我们涨我们的。主要有中海钱塘山水，汇隆风林公寓等。不将派绝不打折，主要有东方郡，天鸿君邑，海威国际，香槟湾等。观望派静观其变，主要有钱江水晶城，九月庭院，汇盛德堡等。当然，在全国范围内，也有房企跟随万科降价，例如保利地产。3.4 “拐点论”背后的万科战略（1）减少存货，保证充足的现金流量，降低财务风险从07年年报来看，万科也存在着一定的财务风险，在中国的58家上市房地产企业之中（包括香港上市），万科的资产负债率排名第17，高达66.11%，另外，流动比率1.96，速动比率0.59，也不是太理想。从07年半年报，07年年报中我们可以看到，万科判断在07年的楼市

22、疯狂背后存在着市场回归理性风险，因此万科应该保持理性，稳健的步伐，加快存货销售，控制财务风险。（2）伺机兼并中小企业在金融危机爆发的同时，07年年底国家也出台了调控政策，同时08年国家开始收缩银根，信贷紧张，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力。万科首先进行降价，抢占了许多其他地产商的份额，使得其他地产商的营业收入下降，这些捂盘惜售的房地产商随着时间的推移会出现资金链断裂的巨大风险。而资金链断裂使得万科有了许多兼并中小企业的机会。这些并购行为，主要目的通过购买公司的渠道去获取项目、最终得到土地，“通过并购的方式取得土地的成本最低、也最划算，它不仅可以避开交易税，而且收购方往

23、往具有很强的议价能力，这种方式下的拿地成本一般会低于土地招标、拍卖和挂牌的价格。”例如万科在07年拿下上海恒大集团旗下5个项目的并购过程中，总计42.3万平方米的土地，万科只花了12.9亿元，每平米土地收购价仅为3050元，远远低于当时周边项目每平方米9000元的房价。另一方面，这种兼并行为使得万科可以进入一些之前所期待进入的二三线城市。3.5 万科战略的收获逆势扩张（1）在危机中稳健的财务状况表5 万科年报节选通过表5的年报，我们可以看到，在楼市不景气的情况下，万科的现金流量增加了99%，这说明万科通过快速销售获得了大量的现金，确保了现金流的安全。另一方面，通过图2的资产负债率的比较，我们可

24、以看到，大多数房地产企业在08年资产负债率大幅上升，如果持续下去，财务状况堪忧，但是万科却保持了稳定。图2 几家地产公司的2007与2008年资产负债率（2）销售收入的大幅上升2008年第一季度，得益于降价策略，虽然楼市非常不景气，但是万科销售收入大幅上升，公司累计销售面积114.5万平方米，销售金额101.0亿元，分别比07年同期增长82.9%和119.1%。2008年3月份公司实现销售面积71.9万平方米，销售金额66.8亿元，分别比07年同期增长147.1%和227.5%。如表6所示。表6 万科年报节选同时营业收入增加了15%，利润加少了8.1亿元，但是08年的利润中万科计提了12.3亿

25、元的存货跌价，这部分计提的跌价对利润影响是8.9亿元，而07年的利润中没有计提存货跌价，因此实际上万科的利润还是增加了0.8亿元。我们可以看到，虽然2008年的楼市非常不景气，但是由于降价策略，万科的业绩依然有所提升。（3）市场份额的上升万科在去年一年间的市场份额就从年初的2增长到目前的2.6左右。我们可以将这种份额上升归因于降价策略。保利地产2008年全年实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。其全国市场份额从2007年的0.6%上升到了2008年的1%左右。 万科和保利两家公司，是市场上较早开始实施降价策略的公司，也是第一

26、批介入限价房开发销售，以及迅速调整产品结构的公司。这让它们在市场份额的竞争方面获益匪浅。3.6 政府行为的影响2009年，中国政府提出了4万亿计划，并开始放宽货币政策，拯救房地产行业，这使得房地产企业躲过了一劫。万科降价销售，迅速销掉存货，而没降价资金链快要断裂的企业，反而在2009年见到了放假上涨的好处，那些即将被万科收购的公司，转眼间鲤鱼打挺。我们认为，如果不是金融危机加深导致政府的救市，随着房地产行业调整的持续，相当大一部分房地产企业将面临困境，尤其是在08年依然捂盘惜售的一些企业，将会面临资金链断裂的危险，并且前期拿的土地成本高，而万科迅速销售存货后，手中现金充足，在产业不景气的情况下

27、可以通过较低的价格拿地，降低成本并在保持利润的基础上继续保持低价策略抢占前者的市场份额。因此如果政府不救市，万科将会通过降价策略获得更大的成功。3.7 2011年龙湖地产降价行为通过08年龙湖和万科的行为分析，我们认为今年龙湖的降价是基于战略需要的。在08年的房地产低迷时期，龙湖的战略比较失败，因此我们认为，在这一次的房地产低迷中，龙湖在一定程度是上比较像08年万科的降价行为。这有几方面的体现。（1）战略前瞻性从龙湖2010年的年报以及2011年的半年报中，我们可以看到，龙湖对于房地产的低迷早有判断，并且有所准备。（2）降价行动我们再来看看这次的降价行动，龙湖明显是有所针对性的，在其品牌认可度

28、高的西部地区，降价幅度小，而华东地区，降价幅度比较大。我们从龙湖的年报看到，这两个城市龙湖的市场占有率不高，而龙湖的战略目标是在进入的每一个城市里都要做到NO.1或者NO.2，因此可以推断龙湖是为了在华东扩大份额。（3）拿地行动另一方面，我们看看龙湖的拿地行动。降价有两种一种是为了生存，一种是为了发展，后者和前者的一个明显区别就是降价之后是否逐步购进土地，以备下一步的持续发展；发展有两种，一种是盲目扩张的发展，一种是战略性的发展，两者的本质区别就是所拿地块的品质和风格是否符合公司已有的战略规划。进入2011年，龙湖只在2月份拿下成都高新西区地块和宁波北仑滨海新城项目。但从3月份至7月份，龙湖在

29、公开土地出让市场上一无所获，土地储备和财务策略极为谨慎。三季度公司仅在上海获取一幅土地。8月份已经以底价30.54亿元拍得上海虹桥一地块。10月31日，龙湖地产（HK.00960）通过拍卖方式，获得青岛市黄岛区HD2011-3036、HD2011-3037、HD2011-3038地块，总地价约5.1亿，楼面地价仅为2265元/平米。龙湖有关人士称，尽管今年公司在土地储备上态度谨慎，但仍不愿放弃市场中的任何一次拿地机会，此次青岛地块质地优良，可与龙湖产品相匹配，且公司以底价获得，楼面价格合理。因此，我们可以看到，虽然楼市低迷，龙湖仍然在有条不紊地进行拿地扩张，并且对于土地的类型具有战略性和计划性

30、。4. 龙湖地产战略现状及风险控制4.1龙湖地产战略现状多元化发展龙湖的战略是“多元化发展 区域化扩张”，简单说就是做大做强。龙湖战略现状：（1）住宅市场为目前主要获利点、商业地产为持续资金流保障、旅游地产为新增利润来源。具体来讲，住宅市场在未来的发展趋势如图3所示图3 住宅市场在未来的发展趋势长期趋势：地方政府对土地财政的依赖（实际开支的需求、绩效考核的需求、城市改造的需要）长期刚性需求（短期内体现不出来）的坚挺（中国人民传统“家”观念的推动、城市化进程的加快）；一定时期内，缺乏有效的投资渠道（股市波动风险较大、资产的不可视性）银行重视中间业务的趋势、房地产开发商融资渠道多样化；本身房地产的

31、保值增值特性；国家政策调整重需求轻供给，保障性住房任重道远这些都能说明地产走势大体上肯定是是持续上升的。波动的短期性：政府政策调控，只是基于短期的需求控制，而非解决基于土地等长期问题，故这种政策主导力量只能是带来短期效果，真正走势还得依靠政策导向产生的市场力量来调节在这种走势背景之下，龙湖不应该放弃住宅市场（尤其是龙湖的战略区域范围内）的巨大增长潜力。但是面临短期波荡时也是应该吸引有购买力的自住客户，保持销售稳定增长。基于此，公司将着力强化产品品质和物业服务，保持行业领先的客户满意度和客户忠诚度。同等重要的顺应时势下调房价，保持敏锐的市场嗅觉和灵活的身段，回笼资金，加速开发。商业地产市场尽管很

32、多人都认为龙湖是一夜成名，发展速度太快，但从其全国化扩张过程来看，其战略的制定和实施过程并不如表面看上去的那么激进。龙湖制定和实施战略的时候始终对自己的能力有较清醒的认识，龙湖也并非是在受到住宅市场政策压力的打击下才贸然进军商业地产的。早在2003年龙湖就开始了自己运营成功的天街系列，并且稳步发展，至今已有将近25%的收入来自于商业地产。今年，龙湖又买入了上海等地的优质商业地块，这些均为其之前战略计划中看重的地块。商业地产重要的是运营模式的不断成熟和经验的逐步积累，与承租商的已有合作关系、成功项目声誉带来的市场效应，是一种无形资产。龙湖已经为自己开了个好头儿，好的开始是成功的一半，不断复制已有

33、成功模式，在主打市场形成品牌效应，既可以使同系列商业地产在全国范围内产生协同效应，又可以提高龙湖的品牌知名度，带动当地住宅市场的发展。旅游地产2010年8月斥资15.2亿竞得烟台养马岛33宗商住用地后，再度拿下该区域30宗地，合计近7000亩；同时，龙湖还以4.45亿获得云南玉溪1781亩旅游用地。至此，龙湖地产的旅游地产规模已近万亩。龙湖打造生态旅游地产，是其“多业态”战略的深化，也是契合地方产业升级的全新探索。发展旅游地产具有一下优势：旅游地产，一是土地便宜，二是旅游地产定位是产业，而不是房地产，容易获得当地政府的支持。做住宅、豪宅，容易受到政策的打压。但如果去开发旅游地产，带动当地的消费，就避开了政策敏感点。从带动内需的角度来做地产，也符合国家的政策，政府非常的支持，地价又便宜，可谓一举多得。因此，旅游地产未来是龙湖重要的产品分支，这与社会经济发展及大家生活习惯相匹配。未来10年的老龄化趋势会催生这一度假行业。这也是龙湖为了应对10年后城市人口生活方式的变化，提前布局。把旅