天津海泰发展的投资机会工业地产

1、1滨海新区最大受益者滨海新区最大受益者 海泰发展的投资机会海泰发展的投资机会2008.01.072008.01.072工业地产，风景这边独好工业地产，风景这边独好聚焦天津，聚焦滨海聚焦天津，聚焦滨海海泰开山之作：绿色产业基地海泰开山之作：绿色产业基地海泰住宅初体验：领世郡项目海泰住宅初体验：领世郡项目“海泰海泰”模式：从孵化到股权投资（服务模式：从孵化到股权投资（服务投资）投资）高新技术产业区高新技术产业区=海泰的未来海泰的未来估值讨论估值讨论3工业地产，风景这边独好工业地产，风景这边独好4工业地产，风景这边独好工业地产，风景这边独好工业地产的概念工业地产的概念 工业地产是指工业类土地使用性质

2、的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。物和附属物。 工业地产又是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务工业地产又是以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。的房地产行业。工业房地产土地的批租年限为工业房地产土地的批租年限为5050年。年。 工业地产的特点工业地产的特点工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。建

3、设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余。后有剩余。工业地产的商业模式具备工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、增值服务、追求长期稳定回报大投资、快启动、增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。的四大特性。 5工业地产，风景这边独好工业地产，风景这边独好中国工业地产发展情况中国工业地产发展情况虽然工业地产在国外已有较大发展，但在中国该行业仍处于起步阶段。由于我虽然工业地产在国外已有较大发展，但在中国该行业仍处于起步阶段。由于我国

4、各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点，我国的工业物业大多集国各开发区具有生产要素集中、税费政策优惠等特点，我国的工业物业大多集中在各城市特定的工业开发区内。根据数据显示中在各城市特定的工业开发区内。根据数据显示, ,工业地产发展向线城市转移。工业地产发展向线城市转移。 表一：外资投资中国工业地产主要案例表一：外资投资中国工业地产主要案例资料来源：长江证券研究部6 聚焦天津，聚焦滨海聚焦天津，聚焦滨海7聚焦天津，聚焦滨海聚焦天津，聚焦滨海聚焦天津工业地产聚焦天津工业地产天津的工业地产尚处于起步阶段，但其发展优势及后劲明显。天津的工业地产尚处于起步阶段，但其发展优势及后劲明显。优势：优势：

5、雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质以及国雄厚的工业基础、便捷的自然交通区位、高水平的职业教育和人才素质以及国家的政策支持等。家的政策支持等。 根据规划，根据规划，20102010年全市工业增加值将达到年全市工业增加值将达到37003700亿元，工业总产值达到亿元，工业总产值达到1400014000亿元亿元以上，实现利润达到以上，实现利润达到10001000亿元以上，分别比亿元以上，分别比“九五九五”末翻一番。末翻一番。 天津将用天津将用3 3年时间建成现代化对外交通体系。年时间建成现代化对外交通体系。 8聚焦天津，聚焦滨海聚焦天津，聚焦滨海滨海新区的发展概况滨海新区

6、的发展概况滨海新区位于天津市的东部临海地区，由天津港、开发区、保税区三个功能去滨海新区位于天津市的东部临海地区，由天津港、开发区、保税区三个功能去及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积22702270平方公里、平方公里、20052005年常住人口年常住人口140140万人。改革开放以来，这里发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，万人。改革开放以来，这里发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。成为中国北方发展最快的地区之一。 图一：滨海新区鸟瞰图图一：滨海新区鸟瞰图 资料来源：长江证券研究部9聚焦天津，聚焦滨海聚

7、焦天津，聚焦滨海滨海新区具备了诸多发展优势和潜力滨海新区具备了诸多发展优势和潜力区位优势：滨海新区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和区位优势：滨海新区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大陆桥的东起点，是中国与蒙古共和国签约的出海口岸，也是哈萨克斯坦欧亚大陆桥的东起点，是中国与蒙古共和国签约的出海口岸，也是哈萨克斯坦等内陆国家可利用的出海口，拥有等内陆国家可利用的出海口，拥有“三北三北”辽阔的辐射空间。辽阔的辐射空间。交通优势：滨海新区海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射交通优势：滨海新区海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射“三三北北”的重

8、要枢纽。同时拥有跻身世界的重要枢纽。同时拥有跻身世界2020强深水大港的天津港，是中西部重要的强深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。资源优势：在滨海地区有资源优势：在滨海地区有11991199平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。渤海海域石油资源总量农田。渤海海域石油资源总量9898亿吨，其中已探明石油地质储量亿吨，其中已探明石油地质储量3232亿吨、天然亿吨、天然气近气近20002000亿立方米。亿立方米。 10聚焦天

9、津，聚焦滨海聚焦天津，聚焦滨海滨海新区具备了诸多发展优势和潜力滨海新区具备了诸多发展优势和潜力工业基础优势：滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列工业基础优势：滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列全国前茅。海洋化工历史悠久，生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石全国前茅。海洋化工历史悠久，生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石油套管产量跻身世界四强。油套管产量跻身世界四强。 体制创新优势：滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工体制创新优势：滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工区等一批功能经济区，已经建立了适应经济快速发展的

10、政府管理体制和与世界区等一批功能经济区，已经建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场经济运行机制，在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累经济接轨的市场经济运行机制，在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累了丰富经验，培养了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。了丰富经验，培养了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。 11聚焦天津，聚焦滨海聚焦天津，聚焦滨海滨海新区开发开放总体布局：一轴、一带、三个城区、八个滨海新区开发开放总体布局：一轴、一带、三个城区、八个功能区功能区 一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产

11、业发展轴高新技术产业发展轴” 一带：沿海岸线和海滨大道建设一带：沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带海洋经济发展带” 三个城区：在轴和带的三个城区：在轴和带的t t型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城区为两翼的宜居海滨新城 八个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海八个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区 12聚焦天津，聚焦滨海

12、聚焦天津，聚焦滨海滨海新区开发开放总体布局：一轴、一带、三个城区、八个滨海新区开发开放总体布局：一轴、一带、三个城区、八个功能区功能区 图二：滨海新区规划图图二：滨海新区规划图资料来源：长江证券研究部13 海泰开山之作：绿色产业基地海泰开山之作：绿色产业基地14海泰开山之作：绿色产业基地海泰开山之作：绿色产业基地海泰绿色产业基地是华苑科技新城区的第一个项目，也是上市公司的开山之作，海泰绿色产业基地是华苑科技新城区的第一个项目，也是上市公司的开山之作，总体规划百万平方米以上，是天津的大盘工业科技园。总体规划百万平方米以上，是天津的大盘工业科技园。 图三：天津技术产业园区华苑产业区规划图图三：天津

13、技术产业园区华苑产业区规划图 资料来源：公司网站15海泰开山之作：绿色产业基地海泰开山之作：绿色产业基地截止到截止到7 7月底，绿色产业基地销售情况良好，目前还剩余月底，绿色产业基地销售情况良好，目前还剩余5 5万平米可以销售，另万平米可以销售，另外外1111万平米以上用于出租（但仍有可能销售），以往销售均价为万平米以上用于出租（但仍有可能销售），以往销售均价为36003600元以上，我们元以上，我们预计未来超过预计未来超过40004000元是相对轻松的，而目前出租价格相对较低为元是相对轻松的，而目前出租价格相对较低为1.21.2元元/ /平米平米/ /天天, ,未未来仍有提升空间。来仍有提升

14、空间。绿色产业基地三期的绿色产业基地三期的280280亩土地实际也已经开工，而本次增发募集资金该项目亩土地实际也已经开工，而本次增发募集资金该项目的的102102亩土地预计年底开工。该项目位于天津新技术产业园区华苑产业区环外部分，亩土地预计年底开工。该项目位于天津新技术产业园区华苑产业区环外部分，规划占地面积规划占地面积68,00068,000平方米，总建筑面积平方米，总建筑面积102,000102,000平方米，容积率为平方米，容积率为1.51.5。该项目总。该项目总投资投资36,798.1336,798.13万元；项目预计实现销售收入万元；项目预计实现销售收入44,11544,115万元。

15、所得税后经济指标为：万元。所得税后经济指标为：净利润净利润4,902.34,902.3万元，投资利润率万元，投资利润率13.32%13.32%，销售利润率，销售利润率11.11%11.11%。项目的内部收益率。项目的内部收益率(irr)(irr)为为38.42%38.42%，预计总开发周期，预计总开发周期2121个月。个月。公司计划在公司计划在20072007年年底将剩余的年年底将剩余的504504亩土地都将开工建设，我们判断明年可亩土地都将开工建设，我们判断明年可以结算已经开工的绿色产业基地三期，由于公司土地成本价格相对较低，未来项以结算已经开工的绿色产业基地三期，由于公司土地成本价格相对较

16、低，未来项目毛利率有望超过目毛利率有望超过40%40%。16海泰开山之作：绿色产业基地海泰开山之作：绿色产业基地我们判断我们判断0808、0909年都会有部门面积进行结算，海泰业绩将随着绿色产业基地开年都会有部门面积进行结算，海泰业绩将随着绿色产业基地开发进度加快而快速增长。绿色产业基地的成功开发经验也为未来海泰发展作为集团发进度加快而快速增长。绿色产业基地的成功开发经验也为未来海泰发展作为集团的工业地产投资平台打下了坚实的基础。的工业地产投资平台打下了坚实的基础。表二：公司开发和销售进度表二：公司开发和销售进度 资料来源：长江证券研究部17 海泰住宅初体验：领世郡项目海泰住宅初体验：领世郡项

17、目18海泰住宅初体验：领世郡项目海泰住宅初体验：领世郡项目海泰发展与天津市红海泰发展与天津市红磡磡房地产开发有限公司合作开发领世郡高档居住区项目计划房地产开发有限公司合作开发领世郡高档居住区项目计划总投资总投资70,082.2970,082.29万元，本次计划募集资金万元，本次计划募集资金35,00035,000万元，在项目中所占权益不低于万元，在项目中所占权益不低于90%90%。项目的主要产品以高层高档住宅为主，另外还有部分洋房和公建商业项目的主要产品以高层高档住宅为主，另外还有部分洋房和公建商业, ,预计总开发周预计总开发周期期2424个月。个月。 图四：领世郡项目区位图图四：领世郡项目区

18、位图 资料来源：长江证券研究部、公司公告 19海泰住宅初体验：领世郡项目海泰住宅初体验：领世郡项目我们实地调研情况显示，领世郡项目高层和洋房未来销售价格分别有可能达到我们实地调研情况显示，领世郡项目高层和洋房未来销售价格分别有可能达到70007000和和80008000以上，下面是我们对周边项目价格的统计。随着募集资金到位后，我们判以上，下面是我们对周边项目价格的统计。随着募集资金到位后，我们判断公司将会利用好领世郡项目积累经验，为未来高新产业园区内住宅开发积累经验。断公司将会利用好领世郡项目积累经验，为未来高新产业园区内住宅开发积累经验。 表三：周边项目销售价格统计表表三：周边项目销售价格统

19、计表 资料来源：长江证券研究部20“海泰海泰”模式：从孵化到股权投资（服务模式：从孵化到股权投资（服务投资）投资） 21“海泰海泰”模式：从孵化到股权投资（服务模式：从孵化到股权投资（服务投资）投资） 同全国各地的园区类开发企业同全国各地的园区类开发企业相同相同的是，海泰从一开始也是在为园区内企业进行的是，海泰从一开始也是在为园区内企业进行服务，对种子企业进行培育，进行三级孵化。孵化意义在于在一个相对特殊环境内创服务，对种子企业进行培育，进行三级孵化。孵化意义在于在一个相对特殊环境内创造出适合企业发展的小环境，同时提高软硬件条件，为了企业将来做大做强奠定基础。造出适合企业发展的小环境，同时提高

20、软硬件条件，为了企业将来做大做强奠定基础。 图五：图五：“海泰海泰”模式详解图模式详解图 资料来源：长江证券研究部22“海泰海泰”模式：从孵化到股权投资（服务模式：从孵化到股权投资（服务投资）投资） 同全国各地的园区类开发企业同全国各地的园区类开发企业不同不同的是，未来几年海泰发展将对毕业企业进行跟的是，未来几年海泰发展将对毕业企业进行跟踪，精选种子选手进行产业投资，建立核心产业和产业链来带动产业化发展，推动区踪，精选种子选手进行产业投资，建立核心产业和产业链来带动产业化发展，推动区域经济增长。与此同时在滨海高新区的金融创新的过程中，上市公司也会有所突破。域经济增长。与此同时在滨海高新区的金融

21、创新的过程中，上市公司也会有所突破。图六：海泰孵化服务体系图六：海泰孵化服务体系 资料来源：长江证券研究部23“海泰海泰”模式：从孵化到股权投资（服务模式：从孵化到股权投资（服务投资）投资）随着海泰集团的随着海泰集团的itit平台的企业的不断整合，以及金融创新手段日益丰富，上市公平台的企业的不断整合，以及金融创新手段日益丰富，上市公司未来几年来科技服务培育的产业和资产项目必将实现更大的增值空间。司未来几年来科技服务培育的产业和资产项目必将实现更大的增值空间。海泰集团的投资公司从海泰集团的投资公司从20072007年开始越来越活跃，完成了对天津中科遥感信息公司年开始越来越活跃，完成了对天津中科遥

22、感信息公司的投资，投资额的投资，投资额10001000万元，到位额万元，到位额400400万元，这是海泰投资公司受管委会委托投资后万元，这是海泰投资公司受管委会委托投资后启动的第一个项目，标志着投资平台的建设取得成效。目前集团已设立了启动的第一个项目，标志着投资平台的建设取得成效。目前集团已设立了“海泰海泰戈戈壁滨海高新区创业投资基金壁滨海高新区创业投资基金”，正在筹备成立，正在筹备成立“天使基金天使基金”。 我们判断，未来集团的投资公司作为相对专业化投资团队，对上市公司股权投资我们判断，未来集团的投资公司作为相对专业化投资团队，对上市公司股权投资工作将会有是有益补充，该项业务有望成为海泰发展

23、未来利润的主要增长点。上市公工作将会有是有益补充，该项业务有望成为海泰发展未来利润的主要增长点。上市公司的司的“海泰海泰”模式也会真正实现从服务到投资的跨越。模式也会真正实现从服务到投资的跨越。图七：园区内关注的企业图七：园区内关注的企业资料来源：公司网站24 高新技术产业区高新技术产业区=海泰的未来海泰的未来25高新技术产业区高新技术产业区=海泰的未来海泰的未来滨海高新技术产业区位于滨海新区西侧中部，紧邻航空城、开发区西区、塘沽城滨海高新技术产业区位于滨海新区西侧中部，紧邻航空城、开发区西区、塘沽城区和北侧东丽湖地区。规划面积区和北侧东丽湖地区。规划面积36.336.3平方公里，实际建设面积

24、平方公里，实际建设面积2525平方公里。滨海高新平方公里。滨海高新技术产业区将建设成为技术产业区将建设成为2121世纪科技自主创新的领航区、世界一流的高新技术研发转化世纪科技自主创新的领航区、世界一流的高新技术研发转化中心、集中应用生态技术的绿色生态型典范城区，以生物技术与创新药物、高端信息中心、集中应用生态技术的绿色生态型典范城区，以生物技术与创新药物、高端信息技术、纳米与新材料、新能源与可再生能源等应用科技的研究转化为主。技术、纳米与新材料、新能源与可再生能源等应用科技的研究转化为主。 未来高新技术产业区将按照未来高新技术产业区将按照“地方路方，天圆环园地方路方，天圆环园”的格局，未来的高

25、新区将的格局，未来的高新区将运用基地田埂及水渠的机理，组建方形适于设厂、方向感明确的干道格网，形成完运用基地田埂及水渠的机理，组建方形适于设厂、方向感明确的干道格网，形成完整畅通的地区路网。依循基地历史刻记，架构凸显园区可持续发展使命的圆形整畅通的地区路网。依循基地历史刻记，架构凸显园区可持续发展使命的圆形“天天”环。包括以下几大主题：吸引精英汇聚、思潮激荡的创新城带，九经九纬格局的湖环。包括以下几大主题：吸引精英汇聚、思潮激荡的创新城带，九经九纬格局的湖滨滨“方方”城，由城，由100100米见方的厂房地块单元构成的厂区，为园区提供充足的科技创新米见方的厂房地块单元构成的厂区，为园区提供充足的

26、科技创新人才的城市学府区以及彰显环保理念的集水绿园和节能建筑等。人才的城市学府区以及彰显环保理念的集水绿园和节能建筑等。 未来高新技术产业区将由环绕全区的绿化带、景观水系及风力发电传送长廊等，未来高新技术产业区将由环绕全区的绿化带、景观水系及风力发电传送长廊等，共同构成共同构成“天环天环”，并依照区域现有田埂和水渠形成的自然肌理，组建了纵横交错，并依照区域现有田埂和水渠形成的自然肌理，组建了纵横交错的干道路网，设置了九经九纬格局的湖滨的干道路网，设置了九经九纬格局的湖滨“方方”城，涵盖了科研、生产、商务、娱城，涵盖了科研、生产、商务、娱乐、休闲等多种功能。而按照规划，轻轨列车将自西向东穿越整个园区，并且通过乐、休闲等多种功能。而按照规划，轻轨列车将自西向东穿越整个园区，并且通过生态环将东丽湖也连接起来，充分利用土地资源。生态环将东丽湖也连接起来，充分利用土地资源。26高新技术产业区高新技术产业区=海泰的