商业地产PPT海口美源日月城地产项目价格报告

1、美源日月城价格报告美源日月城价格报告开盘前营销节点开盘前营销节点9.2710.28-30 11.1（周二周二）11.2- 4（3天）天）11.5（周六）（周六）11.6（周日）（周日）产品推广会产品推广会发行发行vip卡卡秋交会秋交会老客户老客户算价定房算价定房金卡升级金卡升级同时算价同时算价金卡客户金卡客户排序选房排序选房vip卡及新客户卡及新客户排序选房排序选房清水房售楼处样板房围墙+1户外牌推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响推广、展示较为滞后，开盘前展示与推广力度不足，对开盘构成影响目标沟通目标沟通21短时间内快速销售制造轰动，建立美源地产的美短时间内快速销售制

2、造轰动，建立美源地产的美誉度。誉度。开盘销售开盘销售8080套，春节左右销售套，春节左右销售80%80%左右左右价格能实现价格能实现片区高价，获得片区高价，获得令人满意的利润令人满意的利润1背景背景与策略与策略2核心均价形成核心均价形成3价格表制定价格表制定4价格表验证价格表验证2005年海口年海口市场市场大势大势宏观调控重拳出击，市场信心受到打击。国八条、省六条等政策的出台一方面规范市场行为，另一方面使刚刚复苏的海口楼市蒙上阴影，市场前景的不确定性增多。房地产开发投资增速有明显下降，从 2005年第一季度120%的增长回落到二季度的23.7%。商品房销售面积、销售额增速减缓。上半年全市商品房

3、销售面积68.71万平米，较去年全年销售面积123万平米相比，增长势头不明显。销售价格在去年2527元/平米的基础上升了100元/平米。市场上观望心理较为严重。数据来源：海口市统计局官方网站型号abc1-c6跃层d1-d2tohoe跃层f1-f3顶跃层g跃层h1-4j1-j2k1-k2lm户 型2*24*2*3（4-5）*2*3（4-5）*2*25*2*45*2*36*2*48*2*85*2*4跃层5*2*53*22*套内面 积108150192-200172-173260198-205255318-321230-233283-28615588户 数201361045841030488套数比例

4、8%55%4%2%2%3%2%4%12%2%3%3%产品技术指标产品技术指标占地面积占地面积：35773 栋数栋数：3栋5-18层总建筑面积总建筑面积：82611.45 总套数总套数：247套容积率：容积率：1.63 面积区间面积区间：88-321平米（套内）车位车位：419个 使用年限使用年限：2003年9月起，70年产权绿化率绿化率：45%产品分类产品分类楼层楼层面积区间面积区间景观景观套数套数套数比套数比总面积总面积面积比面积比1类1层259-261无海景52.02%1303.162.31%2类2-9层88-321.44无海景16868.02%35537.9162.96%3类10-16层

5、108-318.29全海景6827.53%17487.7230.98%4类顶层复式337.77-342.08全海景62.43%2115.133.75%合计247100%56443.92100%注:建筑面积按套内面积/75%反算，与实际存在差异根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下根据景观与户型的差异，可以将户型分成以下4类类地地 段段：地处新兴城市滨海区；占据一线海景位置，区域纯净，毗邻 万绿园及区政府；建筑设计建筑设计：海螺形的唯美建筑立面；名家设计加勒比海风情园林；资资 源源：海口湾海景，万绿园景，依托海口湾七大项目完善配套；户户 型型：二梯二户，通透采光好；双阳台设计；户户带25 入户

6、花园； 5.2-8.4米开间的海景客厅；26的户型有空中花园，主卧区 与多套间设计；单独的工人区；复式6.3米高的中空客厅；配配 套套：温泉泳池，网球场，车户比：1.7：1，人车分流； 物业管理物业管理：中海物业品质管理。产品价值总结产品价值总结市场竞争市场竞争20052006 1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度长信海岸水城二期长信海岸水城二期 可售可售60套套本项目金域湾畔金域湾畔宝安江南城二期宝安江南城二期1、2区区 可售可售315套套金外滩金外滩 可售可售588套套丽晶海景二期丽晶海景二期海岸一号三期海岸一号三期 150套套中价位昌炜玉园二期昌炜玉园二期低价位低价位比华利山

7、庄比华利山庄 可售可售436套套高价位本项目主销期内，中高档楼盘供应量为本项目主销期内，中高档楼盘供应量为 1549套，市场压力较大。套，市场压力较大。楼盘名称建筑面积物业形式容积率在售主力户型均价销售情况价值点海岸1号3期2072526栋24-27层住宅，1栋商务楼，共726户目前在售2栋2.85公寓72-143平米3期168-227平米起价3580最高630030%地段,海景金外滩687228栋6-12层，共692户1.237-216平米3房116-158平米4房211-216平米500015%，10月底举行开盘仪式海景/小高层物业长信海岸水城一期13500020栋4-8层电梯洋房0.86

8、5-320平米420070%园林、社区氛围比华利山庄107000436户0.569-180公寓180-300叠加280-300gh300-400独栋5800未售,10月底开盘大社区,高端产品江南城二期1区2778004层多层4层叠加0.8053房120-160复式140430030%大社区、产品竞争比较竞争比较本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好；本项目综合竞争力较强，主要表现在：地段优势突出；观景效果好；舒适度高舒适度高前期诚意客户分析前期诚意客户分析客户关注度由c、b、a栋递减。c3栋看万绿园及海景，需求最多，b3栋观海景角度比较好，需求比较大。户型需求集中在b、j户

9、型，与项目户型配比吻合，f户型比较稀缺，低层l、m户型关注度最低。从楼层来看，高层海景房供求比为1：0.68，低层非海景房供求比为1：0.18，海景房需求比较大。n前期诚意客户关注房号比较集中，主要在景观较好及位置较好的位置；n重号购买只有8套，有利于房号引导； 诚意客户访谈诚意客户访谈客户客户1 1：叶小姐：叶小姐 年龄:40岁左右 职业:政府官员 区域：海口文昌人 曾在海岸1号及紫荆花园置业，在日月城买了4张卡，2套用于投资。重视地段及户型。要求户型通透，带入户花园及双阳台。意向c户型，认为户型是南向，间距大。觉得我们花园配套好，有泳池，入住率高。客户客户2 2：某先生：某先生 年龄:40

10、岁 职业：经商 区域：温州人 已购阳光经典，在会展上知道本楼盘。认为自住选择：户型景观朝向。投资用途主要考虑景观、升值潜力及发展商品牌。估计本项目2楼价格为3900，15楼价格6000-6500。客户客户5 5：某小姐：某小姐 年龄：年龄：3838岁岁 区域：美籍华人 现住美国，首次置业，买房与家人一起住，喜欢海景，玩游艇。客户客户3 3：某先生：某先生 上海人 买了4张卡，意向c栋、a栋顶层复式，用于投资兼自往。不在乎价格，担心买不到合适的房子客户客户4 4：某先生：某先生 意向b栋2层108平米，排第1号，购房投资，选择楼层低、户型好的房子。能接受价位在4000元左右。认为c栋b栋a栋，海

11、景房起价在4500元，与非海景适当拉大价差。岛内岛内岛外岛外自住自住投资投资职业以企业高层、政府高层、中小企业主为主价格支付能力较强购买目的为改善居住品质，注重地段、户型、景观、朝向是项目最主要的客户来自上海、北京、东北等区域，职业多元化价格支付能力较强购买目的是用作第二居所，度假或养老，注重景观、配套、规划前景是项目的重要客户职业以政府官员、企业白领、工商业者为主购买目的主要为短线投资，赚取差价对价格敏感是项目最早期积累的客户来自上海、温州等区域职业投资者居多购买目的为长短线投资，对价格敏感，注重规划、景观羊群效应明显意向：中高层大户型意向：中高层大户型策略：策略：优质优优质优价价+ +展示

12、品质展示品质意向意向：中高层：中高层策略：策略：优质优优质优价价+ +展示品质展示品质意向意向：低层或高层：低层或高层策略：展示规划策略：展示规划+ +预留价格空间预留价格空间意向意向：低层中小户型：低层中小户型策略：展示品质策略：展示品质+ +预留价格空间预留价格空间客户细分客户细分背景背景中高层单位客户意向较为集中，低层大户型存在明显的压力2 2、谨慎入市，短期内多次开盘，谨慎入市，短期内多次开盘，迅速调价迅速调价控制起价与入市价，入市保证控制起价与入市价，入市保证200200套单位以供选择套单位以供选择降低置业门槛（首付分期）降低置业门槛（首付分期）多次推出保留房号，营造热销多次推出保留

13、房号，营造热销价格策略价格策略1 1、产品分类定价，充分挖掘、产品分类定价，充分挖掘价值价值价值实现者（中高层海景房）：采价值实现者（中高层海景房）：采用撇脂策略，优质优价，实现高额利用撇脂策略，优质优价，实现高额利润；润；速度保证者（低层普通单位）：采速度保证者（低层普通单位）：采用渗透策略，与竞争者价格略高用渗透策略，与竞争者价格略高100-100-300300，实现热销，实现热销宏观调控后，市场心态较为审慎，观望氛围较明显同期中高档项目较为集中，市场竞争压力较大。产品价值体现在地段、景观、品质，目前地段认可度最高，景观与品质的认知度将随展示与推广的深入而不断提升。项目主销期在11月至明年

14、2月。项目目标：项目目标： a a、项目整体目标：实现、项目整体目标：实现片区高价片区高价，在春节前后完成在春节前后完成80%80%的的销售销售 b b、短期目标：开盘销售整体、短期目标：开盘销售整体30%30%（8080套），树立旺销套），树立旺销 市场印象。市场印象。目标下的战略目标下的战略a a、以客户、以客户为为导导向向，组合房号分批推出，制造市场稀缺，树立项，组合房号分批推出，制造市场稀缺，树立项目热销的市场印象。目热销的市场印象。b b、节点式推售，速度与价格互动，实现价格持续攀升、节点式推售，速度与价格互动，实现价格持续攀升。（制造。（制造多次选房节点）多次选房节点）推售策略推售

15、策略推售策略推售策略80套套11.51.112.12.13.1春节销售目标销售目标营销节点营销节点基本保证基本保证价格优惠价格优惠开盘开盘第二批房第二批房号推出号推出第三批房第三批房号推出号推出30套套40套套40套套楼书模型电视片媒体投放样板房售楼处200个房号客户积累30个房号客户积累30个房号海景样板房价格调整价格调整额额外外1 1价格调整额价格调整额外外2 2市场比较法市场比较法投资收益法投资收益法1背景背景与策略与策略2核心均价形成核心均价形成3价格表制定价格表制定4价格表验证价格表验证根据本项产品及景观的差异性，以实现价值最大化，通过对项目定价目标的分析，我们相应将产品分成两类，赋

16、予不同的“历史使命”：价值实现者、速价值实现者、速度保证者。度保证者。定价一、进行市场比较法前的思考定价一、进行市场比较法前的思考类型类型组成组成套数比套数比面积比面积比速度保证者速度保证者低层无海景单位2-9层68.02%62.96%价值实现者价值实现者高层海景单位、一层e户型1层、10-16层、顶层复式31.98%37.04%综合对市场、产品及目标客户的分析，我们分别设定了不同的比准楼盘分类分类类型类型比准项目比准项目权重权重第一部分 速度保证者速度保证者海岸1号70%紫荆花园20%昌炜玉园10%第二部分第二部分 价值实现者价值实现者长信海岸水城10%金外滩60%比华利山庄单位30%注：注

17、：选取对象原则：目标客户接近，物业类型相当，景观资源接近，推售期重合原则 权重设置原则：同客户同品质同产品同推售期市场比较法一市场比较法一:速度保证者速度保证者项目名称修正价格比准系数比准均价权重权重均价海岸1号43001.09468770%3280.9紫荆花园44001.02448820%897.6昌炜玉园38001.12418010%418比准均价比准均价4596.5元在不考虑溢价因素情况下，第一部分的市场比准均价为在不考虑溢价因素情况下，第一部分的市场比准均价为 市场比较法一市场比较法一:价值实现者价值实现者项目名称修正价格比准系数比准均价权重权重均价金外滩50001.002501055

18、%2755.5比华利山庄58000.96556835% 1948.8长信海岸水城42000.9944174.8 10%417.48 比准均价比准均价5121.78在不考虑溢价因素情况下，第二部分的市场比准均价为在不考虑溢价因素情况下，第二部分的市场比准均价为 （45954595* *35537.91m35537.91m2 2+ +51205120* *20906.01m20906.01m2 2）/56443.92m/56443.92m2 2= =47894789在不考虑溢价因子的情况下在不考虑溢价因子的情况下, ,本项目的比准均价为本项目的比准均价为: : 47894789元元/ /平方米平方

19、米第一部分第一部分第二部分第二部分总面积总面积市场比较法结果市场比较法结果项目溢价项目溢价根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价：根据项目的特点，我们认为以下因素可作为独特的价值产生溢价：特点特点溢价因子溢价因子增加的价值增加的价值海口湾整体规划价值增长溢价1%高形象、高规格的营销活动营销溢价1%合计2%2%在考虑溢价因素情况下，市场比准均价为在考虑溢价因素情况下，市场比准均价为 溢价计算：4789+4789*2%=4884.78定价二：投资收益法定价二：投资收益法楼盘名称置地花园紫荆花园半山花园阳光经典昌炜玉园户型130-180184-22219821094-168租金价格

20、(元/平米)18-2328-3124-3023-2821-23取租金中间值：取租金中间值：28元元/平米平米按海口楼市正常的长期投资回报率按海口楼市正常的长期投资回报率5.5%-6%为区间为区间选取项目主力户型选取项目主力户型198平米为参考平米为参考求取本项目投资客户所能承受的市场价格求取本项目投资客户所能承受的市场价格我们调查了同区域、物业档次相当的楼盘租金作参考定价二：投资收益法定价二：投资收益法按正常投资回报，本项目参考市场价格为4667-5090元/平米1、按收益率5.5%计算p单价=28*198*（12-2）/5.5/198p单价=5090元/平米2、按收益率6%计算p单价=28*

21、198*（12-2）/6/198p单价=4667元/平米核心均价核心均价核心均价结果预测47504750预留充足的价格空间，在市场上有很强的竞争力，能实现快速销售49004900留有一定的价格空间，相当部分单位价格有竞争力。50505050在目前的条件下有一定的市场风险注：根据目前市场的反映，3%左右的价格会对客户价格预期产生较明显的影响。平面差平面差层差层差1背景背景与策略与策略2核心均价形成核心均价形成3价格表制定价格表制定4价格表验证价格表验证特殊户型处理特殊户型处理最大平面差：最大平面差：根据不同栋的实际情况，通过实地观测：根据不同栋的实际情况，通过实地观测：取取a a，cc栋平面差为

22、栋平面差为400400元，元，cc栋平面差为栋平面差为600600元；元；最大平面差为最大平面差为8-12%8-12%。因素因素景观景观朝向户型户型对视遮档噪音噪音权重40%30%10%15%5%说明说明：由于项目为圆弧造型，且户型变化较大，所以平面差只取主力户型：a、b、j、l户型作比较；景观上主要考虑为海景、万绿园景与园景；由于项目基本为通透户型，朝向差区别在南北向与东西向；对视与遮挡主要考虑是阳光经典、龙华区政府、税务局建筑物的影响；噪音越小，得分越高；平面差说明平面差说明阳光经典 7+1f民 声 路地税局约6f万绿园明珠路区政府6f会展中心约5f空地政协约5f双岛学园6f空绿地滨海大道

23、美丽的海口湾北资源最大点：北面海景资源 东面万绿园景观资源 园林景负面影响：北面阳光经典8层阻档了低层海景 西面区政府对a栋6楼以下的影响 东面地税局对部分房号影响周边环境分析周边环境分析平面差打分平面差打分a栋、c栋为对称户型，c栋有万绿园景及海景，整体均价比a栋高；b栋整体为圆弧造型，b3-1、b3-2视野最好，价值点最大；b1-1观景面小,西北朝向，价格最低；a2-2户型受龙华区政府遮档，价格最低；c3-1、c2-2、c3-1三套房可以看到万绿园景，价格最高；a1-2400a1-1370a2-1340a2-20a3-1320a4-1200c3-2230c1-10c3-1400c2-236

24、0c2-1310c1-2150b4-2550b1-10b1-2270b2-1350b4-1180b3-2530b3-1600b2-2480b4-2400b4-2150平台平台层差说明层差说明由于项目户型比较复杂多变，层差按平层及跃复式单位分别打分；平层针对a、b、j、f户型打分，标准层为4层；特殊户型手动调差层差打分层差打分低层单位视线阻档，无海景，采用小层差9楼与阳光经典持平，小跳差10楼看到全海景，作300元跳差中高层房号客户意向比较集中，在中高层采用大层差户型层差累计0210003150500415010005150150061502000715025008150300091100400

25、10130070011115085012115010001311501150141200135015120015501612001750c栋栋9楼基本与阳光经典持平楼基本与阳光经典持平c栋栋8楼仍受阳光经典遮挡楼仍受阳光经典遮挡c1-062房看到大部分的万绿园景房看到大部分的万绿园景a2-502与区委房对视比较严重与区委房对视比较严重a3-1号房低层能看到部分海景号房低层能看到部分海景特殊户型手动调差特殊户型手动调差少量一梯一户单位价格比同层价格高200-400元；个别低层无海景大户型适当调低价格；跃复式单位参考户型特点、景观及上下左右的单位个别定价；有6套顶层海景复式房为本项目价值标杆，保证

26、价值最大化；特殊户型定价特殊户型定价e户型户型建筑面积：346平米，跃三层。共5套，分布在c栋一楼；户型优势：客厅中空，送约40平米大花园，带车库；劣势：一楼受架空层对视干扰，-1层光线相对较差，无海景资源，-1层车库2层主卧套间1层大花园楼盘名称户型面积户型特点资源均价与本项目的契合度传世家宝310平米有天有地，面宽较窄园林景630070%阳光经典330平米390平米独栋house，有天有地，光线佳园林景、750030%特殊户型定价特殊户型定价由于e户型并非传统意义的house，且负一层光线较差，对价格产生约8-10的价格贬损由此得出e户型的均价为 元/平米。该户型定价的出发点：主要是考虑存

27、在某类客户对此物业的偏好，因此该户型的价格主要参考片区内相似户型的价格。参考价格：6300*0.7+7500*0.3=6660元/平米房号面积单价总价贷款3成首期15年月供a1-061307.114339133255093万4025507602 a2-121199.335109101837771万3083775804b4-122264.0460001584240110万4842408992b3-171337.7775002533275177万76327514470c2-012346.3963002182257152万66225712426c0-031117.33465054558538万165

28、5853106c3-151228.9368001556724108万4767248829置业计划置业计划各栋实收总价各栋实收总价销售面积：销售面积：56443.9256443.92平米平米，总销售收入：，总销售收入：2.762.76亿元亿元，总体实收均价：，总体实收均价：49004900元元/ / 栋号a栋b栋c栋总面积16880.6320879.418683.89金额822133199960428094729764均价487048704770477050705070折扣率折扣率付款方式折扣编号付款方式折扣率预估比例综合折扣率1一次性97.0%40%0.9760.9762按揭98.0%60%编

29、号折扣项目预估折扣率预估比例综合折扣率3vip折扣2.0%50%0.01750.01754促销活动折扣3.0%25%其它阶段折扣速度保证者综合折扣率为速度保证者综合折扣率为：95.85%价值实现者综合折扣率为价值实现者综合折扣率为：95.85%-5%=90.85%我们会根据各个户型的差别与意向程度制定相应的折扣率我们会根据各个户型的差别与意向程度制定相应的折扣率敏感性分析敏感性分析点对点分析点对点分析1背景背景与策略与策略2核心均价形成核心均价形成3价格表制定价格表制定4价格表验证价格表验证楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2

30、c3c302024177417741373777409740174350374939794069421943494169394938796100640063006250615003034227422741873827414740674550379940294119426943994219399939294450397841584318429843784178040442774277423738774197411747003849417942694319444943794399436940493979465040284208436843484428422805054327432742873927

31、424741674450389939794369449944294449394940294800407842584418439844784278060643774377433739774297460047003979441945494479449939494750455041284308446844484528432807074427442743874027434749504509446945994529454946094900475043584518449845784378080844774477443740774397458945194649457945994689440845684548

32、462844280909457745774537425747975300476946194749467946994869550049584618459846784478101048774877483745575069491950494979499951695038479846984778457811115027502749874857536950695199512951495469509849985078487812125177517751375700610052195349527952996000539851485228502813135327532752875369549954295449

33、5900529853785178141455275527568757695699562958495448552853281515572765006100600066006500590059485728552816165927750074006200680057281717730072005928760073004900元的单价敏感性分析元的单价敏感性分析价格在4000-5000元比例比较大，均价超过6000元的只有18套，占7%，均价在4000元以下有20套，占8%。a栋5000以上的套数最少。4000元以下4000-50005000-60006000以上楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a

34、4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-202021282798 832601 824628 751661 815344 846261 510386 541693 791861 809

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39、1 744336 2159236 690912936452 952399 1425086 11111543842 1002032 994059 1243441 1374518 1010404 1036317 1022364 1026350 1400119 734112 996251 1012198 1518473 12121589908 1031931 1023958 1558437 1667801 1040303 1066216 1052263 1056250 15842401381942 1026151 1042097 15651661061831 1053858

40、 1070203 1096116 1082163 1086149 1557836 1056050 1071997 16118601101697 1133590 1149935 1135982 1122029 1165881 1085950 1101896 16585531499745 2585180 2542800 1522818 1499745 2500420 1185615 1141762 1720811 16161820241 2533275 2499498 2631218 1556724 1783069243

41、1944 1845327 2599808 2787651 4900元的总价敏感性分析元的总价敏感性分析整体分布比较均衡，总价在90万以下所占比例较大，总价在150万以上的有42套，占17%90万以下90-120万120-150万150万以上楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1

42、b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-20202400140013961360139213841435035583788387840284158397837583688610064006300625061500303405140514011365139713891455036083838392840784208402838083738445037843964412441044184398404044101410140613701402139414700365839884078412842584188

43、420841783858378846503834401441744154423440340505415141514111375140713991445037083788417843084238425837583838480038844064422442044284408406064201420141613801412146004700378842284358428843083758475045503934411442744254433441340707425142514211385141714950431842784408433843584418490047504164432443044384

44、418408084301430142613901422143984328445843884408449842144374435444344234090944014401436140814621530045784428455844884508467855004764442444044484428410104701470146614381487847284858478848084978484446044504458443841111485148514811468151784878500849384958527849044804488446841212500150014961570061005028

45、51585088510860005204495450344834131351515151511151785308523852585900510451844984141453515351551155785508543856585254533451341515555165006100600066006500590057545534533416165751750074006200680055341717730072005734760073004750元的单价敏感性分析元的单价敏感性分析单价主要集中在4000-5000之间。4000以下的41套，占16%，6000以上有18套，占7%。4000以下40

46、00-50005000-60006000以上楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-202021228747 797519 789546 7166

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49、3 853930 1271308 06061290169 837385 829412 756437 820120 1756602 12510931010676842767 868680 854727 858714 1004100 1264403 533851.5828776 820044 851936 847950 863896 1286873 07071305525 847352 839379 766388 830071 1353380621792 852734 878647 864694 868680 636192 1293796 1794883830010 861903 857916 8

50、73863 1302437 08081320880 857318 849345 776338 840021 633312 862700 888613 874660 878647 647712 839977 871869 867883 883829 1318002 09091351591 877251 869278 587664 1958380 2246140 659232 882633 908546 894593 898580 673632 2357245949608 881836 877849 893796 1333566 10101443724 937050 929077 630864 7

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52、1581924 1026749 1018776 1032131 1058044 1044091 1048077 1557836 1017380 1033327 15514691066615 1098508 1111863 1097910 1083957 1127809 1047280 1063226 15981631499745 2585180 2542800 1522818 1499745 2500420 1146945 1103092 1660421 16161766190 2533275 2499498 2631218 1556724

53、17226792431944 1784937 2599808 2787651 4750元的总价敏感性分析元的总价敏感性分析90万以下90-120万120-150万150万以上总价主要集中在90-120万之间，90万以下有49套，占19%，总价在150万以上有41套，占16%楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3

54、-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-20202435343534313395342734193435039394169425944094539435941394069610064006300625061500303440344034363400343234243455039894219430944594589440941894119445041724352451244924572437204044453445344134053437342

55、934700403943694459450946394569458945594239416946504222440245624542462244220505450345034463410344234343445040894169455946894619463941394219480042724452461245924672447206064553455345134153447346004700416946094739466946894139475045504322450246624642472245220707460346034563420345234950469946594789471947

56、394799490047504552471246924772457208084653465346134253457347794709483947694789487946024762474248224622090947534753471344334973530049594809493948694889505955005152481247924872467210105053505350134733525951095239516951895359523249924892497247721111520352035163503355595259538953195339565952925192527250

57、72121253535353531357006100540955395469548960005592534254225222131355035503546355595689561956395900549255725372141457035703586359595889581960395642572255221515590365006100600066006500590061425922572216166103750074006200680059221717730072006122760073005050元的单价敏感性分析元的单价敏感性分析4000以下4000-50005000-60006000

58、以上单价主要集中在4000-6000之间，4000元以下只有3套，6000元以上有24套，占9%楼层楼层a1a1a2a2a3a3a4a4b1b1b2b2b3b3b4b4b5b5c0c0c1c1c2c2c3c3a1-1a1-1a1-2a1-2a2-1a2-1a2-2a2-2a3-1a3-1a3-2a3-2a4-1a4-1b1-1b1-1b1-2b1-2b2-1b2-1b2-2b2-2b3-1b3-1b3-2b3-2b4-1b4-1b4-2b4-2b5-1b5-1b5-2b5-2c0-1c0-1c1-1c1-1c1-2c1-2c2-1c2-1c2-2c2-2c3-1c3-1c3-2c3-20202

59、1336850 867683 859710 786687 850370 883339 510386 569146 829673 847584 878846 904759 868879 825027 587930 2123227 2227648 2182257 2164938 2144136 03031352205 877650 869677 796637 860320 893873 533852 576371 839623 857534 888812 914725 878846 834993 595154 522118.5878915 867484 899377 895390 911337 1

60、360960 04041367561 887616 879643 806588 870271 904406 551451 10799886291361889724 898779 924692 910739 914725 1953942 610416 1114749 545584.5889449 877451 909343 905357 921303 1376524 05051382916 897583 889610 816538 880221 914940 522119 1093358600336908745 934658 920705 924692 596016112811856318489