某房地产成本与财务管理关系培训课程PPT

1、用心构筑美好生活2021-11-21旭辉地产成本管理与财务管理关系培训课程旭辉地产成本管理与财务管理关系培训课程用心构筑美好生活2021-11-22目录目录成本管理综述成本管理综述核心业务单元核心业务单元成本管理与财务管理成本管理与财务管理目前成本管理的问题及建议目前成本管理的问题及建议用心构筑美好生活2021-11-23目录目录成本管理综述成本管理综述核心业务单元核心业务单元成本管理与财务管理成本管理与财务管理目前成本管理的问题及建议目前成本管理的问题及建议用心构筑美好生活2021-11-24管理目的管理目的提高目标成本及预算的严肃性提高目标成本及预算的严肃性加强项目成本过程可控、透明加强项

2、目成本过程可控、透明明确成本管理责任明确成本管理责任达到控制成本的目的达到控制成本的目的构建在行业内领先的成本控制体系构建在行业内领先的成本控制体系成本管理综述成本管理综述用心构筑美好生活2021-11-25目标成本vs动态成本xx费项110 xx费项100合约规划110合约规划220合约规划310合同110合同220合同330系统自动累加目标成本为设定值或依据项目收益反推或依据更细的费项累加测算或依据历史行业数据预估 在项目开发的关键环节关键环节设定目标成本目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本动态成本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。原理

3、：原理：举例：举例：成本管理综述成本管理综述用心构筑美好生活2021-11-26动态成本动态成本 = = 合同签约金额合同签约金额 + + 已确认合同变更金额已确认合同变更金额 + + 已签合同的预估变更金额已签合同的预估变更金额+ + 库存材料结转库存材料结转+ + 待发生合约规划金额待发生合约规划金额动态成本的概念：动态成本的概念：成本管理综述成本管理综述用心构筑美好生活2021-11-27已确认合同变更已确认合同变更的概念：的概念：指已签合同发生合同金额变更，包括以下三种情况：指已签合同发生合同金额变更，包括以下三种情况：1 1）经与分供方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技

4、术洽商。）经与分供方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽商。2 2）经与分供方确认的施工图预算调整。）经与分供方确认的施工图预算调整。3 3）经与分供方确认的工程量调整、材料价格调整。）经与分供方确认的工程量调整、材料价格调整。若需另签补充协议，则视为新合同，不视为合同变更。若需另签补充协议，则视为新合同，不视为合同变更。指分供方已提出变更及变更金额但我方尚未确认，或分供方未提出、我方预计要发生指分供方已提出变更及变更金额但我方尚未确认，或分供方未提出、我方预计要发生的合同金额增加情况。包括：的合同金额增加情况。包括：1 1）未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。）未与

5、分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。2 2）预估的预算调整。）预估的预算调整。3 3）预计发生的材料涨价、工程量变化等。）预计发生的材料涨价、工程量变化等。已签合同预估变更已签合同预估变更的概念：的概念：成本管理综述成本管理综述用心构筑美好生活2021-11-28将各费项目标成本分解成未来可执行的合同将各费项目标成本分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同合约规划的概念：合约规划的概念：成本管理综述成本管理综述用心构筑美好生活2021-11-29用心构筑美好生活2021-11-210目录目录成本管理综述成本管理综述核心业务单元核心

6、业务单元财务管理与成本管理财务管理与成本管理对目前成本管理的建议对目前成本管理的建议用心构筑美好生活2021-11-211核心业务单元核心业务单元目标成本编制目标成本编制合同签订、变更与付款合同签订、变更与付款动态成本月度回顾动态成本月度回顾项目竣工成本确认与结算项目竣工成本确认与结算用心构筑美好生活2021-11-212目的：形成责任成本、考核目的：形成责任成本、考核基线基线要点要点1 1、准确的成本测算、准确的成本测算2 2、目标成本多版本优化、逼、目标成本多版本优化、逼近（土地版、启动版、基准近（土地版、启动版、基准版（方案版）、执行调整版版（方案版）、执行调整版 ）3 3、合理的合约规

7、划、合理的合约规划4 4、项目历史成本库、项目历史成本库 用心构筑美好生活2021-11-213执行调整版目标成本审批流程执行调整版目标成本审批流程:用心构筑美好生活2021-11-214目的：通过目的：通过“合同规划与执行合同规划与执行”体系，实现体系，实现“成本的过程控制成本的过程控制”、“动态成本的实时跟踪动态成本的实时跟踪”要点：要点： 每一个合同都要有相关的“合约规划”与之对应，成本的过程控制可以细致到“合同级”； 合同、变更、结算审批环节与“合约规划”对应，超出自动预警或控制； 每一个合同执行时对成本造成的影响，都可以反映到动态成本的变化，从而实现对“动态成本的实时跟踪”。根据合约

8、规划，控制合同、变更根据合约规划，控制合同、变更用心构筑美好生活2021-11-215以合约规划为中心的成本控制体系根据合约规划，控制合同、变更根据合约规划，控制合同、变更用心构筑美好生活2021-11-216目的：保证款项支付的严肃目的：保证款项支付的严肃性性 要点：要点：付款计划付款计划引入应付进度款、引入应付进度款、批量录入批量录入付款申请付款申请根据类型绑定审根据类型绑定审批流、公司库存类选择合约批流、公司库存类选择合约规划规划付款登记付款登记提升财务人员体提升财务人员体验验 用心构筑美好生活2021-11-217通过通过“付款计划付款计划-月度资金计划月度资金计划-付款申请付款申请-

9、实付款实付款”流程，流程，严格控制款项支付严格控制款项支付付款计划批量录入，提高工作效率；付款计划批量录入，提高工作效率；合同与项目进度联动，指导付款计划的制定；合同与项目进度联动，指导付款计划的制定；付款计划形成月度资金计划，提前安排资金；付款计划形成月度资金计划，提前安排资金；付款申请审批，提供丰富的参考信息，规避超付；付款申请审批，提供丰富的参考信息，规避超付；减少财务人员操作复杂度。减少财务人员操作复杂度。用心构筑美好生活2021-11-218动态成本实时跟踪动态成本实时跟踪目的：监控动态指标变化情况目的：监控动态指标变化情况要点：要点：n变更、签证、合同预估变更、合约规划变化每月由专

10、人录入成变更、签证、合同预估变更、合约规划变化每月由专人录入成本系统本系统n主材价格公布，帮助各项目动态回顾；主材价格公布，帮助各项目动态回顾；n多级动态成本预警、强控指标多级动态成本预警、强控指标 从从目标成本（启动版）目标成本（启动版）提交后次月开始，直至项目竣提交后次月开始，直至项目竣工结算工结算, ,每月在成本系统中提交每月在成本系统中提交动态成本月度回顾报告动态成本月度回顾报告用心构筑美好生活2021-11-219其他如何保证动态成本真实性？务必从以下几个方面落实：如何保证动态成本真实性？务必从以下几个方面落实：n已确认变更金额，由合同责任人录入项目成本已确认变更金额，由合同责任人录

11、入项目成本n已签合同预估变更金额，由合同责任人预估，进入系统已签合同预估变更金额，由合同责任人预估，进入系统n合约规划的增减、金额变化，由成本经理负责清理，进入系统合约规划的增减、金额变化，由成本经理负责清理，进入系统n库存结转按期完成，将应进入项目成本的数据，由部门该项采购库存结转按期完成，将应进入项目成本的数据，由部门该项采购负责人转入项目成本负责人转入项目成本以上四方面，可通过与以上四方面，可通过与上月动态成本月度报告上月动态成本月度报告比对的方式，人工检查。比对的方式，人工检查。用心构筑美好生活2021-11-220 目标成本经审批下发后，目标成本经审批下发后，10个工作日内确定成本预

12、控目标及强控目标个工作日内确定成本预控目标及强控目标 。 预控目标：某工程成本预控目标等于该工程的目标成本预控目标：某工程成本预控目标等于该工程的目标成本95%； 成本预警是指在招标过程中对拟中标金额超过预控目标，未超强控目标时，成本预警是指在招标过程中对拟中标金额超过预控目标，未超强控目标时，将进行成本预警，并采取相应措施将进行成本预警，并采取相应措施 。 强控目标：某工程成本强控目标等于该工程的目标成本强控目标：某工程成本强控目标等于该工程的目标成本101%； 成本强控是指在招标过程中对拟中标金额超过强控目标时，将进行成本强控，成本强控是指在招标过程中对拟中标金额超过强控目标时，将进行成本

13、强控，并采取相应措施并采取相应措施 。 施工图阶段目标成本为最终目标成本，除规划条件、政府政策、施工图阶段目标成本为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订，特殊情况下如确需追加成本，市场环境有重大改变外不得修订，特殊情况下如确需追加成本，由下属公司总经理陈述理由上报集团，按成本追加程序办理。项由下属公司总经理陈述理由上报集团，按成本追加程序办理。项目开盘预售时间作为目标成本关门时间，目标成本关门之后原则目开盘预售时间作为目标成本关门时间，目标成本关门之后原则上不得追加。上不得追加。 用心构筑美好生活2021-11-221项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全

14、部成本，包括项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结算确认的已发生成本和估算的未发生成本。已取得结算书的，按结算书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算，书反映，没有取得结算书的，由合同责任人进行专业判断、估算，项目成本经理负责审核。其费项包括开发成本、营销费用、管理费项目成本经理负责审核。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务费用。用、财务费用。项目成本经理负责提供开发成本数据，营销经理负责提供发生在本项项目成本经理负责提供开发成本数据，营销经理负责提供发生在本项目的营销费用，项目财务经理负责提

15、供分摊到该项目的营销费用、目的营销费用，项目财务经理负责提供分摊到该项目的营销费用、管理费用、财务费用和营销费用。最后由项目财务经理汇总形成管理费用、财务费用和营销费用。最后由项目财务经理汇总形成项目竣工成本项目竣工成本。项目竣工结算完成后，由项目成本经理负责，按规定格式形成项目竣工结算完成后，由项目成本经理负责，按规定格式形成项目项目成本总结和分析成本总结和分析，并输入成本系统历史成本数据库。，并输入成本系统历史成本数据库。项目竣工成本确认与结算项目竣工成本确认与结算用心构筑美好生活2021-11-222项目成本经理：开发成本的直接责任人；营销费用统计、预警责任人；项目成本经理：开发成本的直

16、接责任人；营销费用统计、预警责任人；负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。项目营销经理：项目营销费用的直接责任人。项目营销经理：项目营销费用的直接责任人。项目财务经理：负责分摊进入项目的项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用部门费用”；负责牵头编制项；负责牵头编制项目预算；负责项目收益分析及跟踪。部门费项包括：项目营销费用目预算；负责项目收益分析及跟踪。部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用、税。中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用、税。项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、项目总监：全

17、项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、督促项目目标成本制订、动态成本月度回顾。督促项目目标成本制订、动态成本月度回顾。成本管理责任界定成本管理责任界定用心构筑美好生活2021-11-223目录目录成本管理综述成本管理综述核心业务单元核心业务单元财务管理与成本管理财务管理与成本管理对目前成本管理的建议对目前成本管理的建议用心构筑美好生活2021-11-224成本管理与财务管理成本管理与财务管理财务人员进行成本管理的意义财务人员进行成本管理的意义财务人员如何进行成本管理财务人员如何进行成本管理成本管理对财务管理的支持成本管理对财务管理的支持用心构筑美好生活2021-11-225财务人员进

18、行成本管理的意义财务人员进行成本管理的意义财务管理的目标财务管理的目标股东财富最大化股东财富最大化财务管理目标在旭辉的量化体现财务管理目标在旭辉的量化体现evaevaeva=项目税后净利润 - 资本成本 + 资金利息收入 项目eva是对项目开发、资金循环、盈利能力的综合反映。用心构筑美好生活2021-11-226财务人员进行成本管理的意义财务人员进行成本管理的意义xx项目现金流量表（自有资金）单位：万元项目 年度第一年第二年第三年第四年合计房款收入30000300002000080000开发成本200001000010000500045000期间费用1000100010005003500税金2

19、000200030007000净现金流量-2100017000170001150024500通过对成本的总量管理和流量管理提升项目盈利能力，通过对成本的总量管理和流量管理提升项目盈利能力，具体说来就是提升项目具体说来就是提升项目evaeva、irrirr等指标。等指标。用心构筑美好生活2021-11-227项目财务人员如何进行成本管理项目财务人员如何进行成本管理财务人员进行成本管理的意义财务人员进行成本管理的意义财务人员如何进行成本管理财务人员如何进行成本管理成本管理对财务管理的支持成本管理对财务管理的支持用心构筑美好生活2021-11-228step 1step 2step 3 成本核算成本

20、核算 成本分析成本分析 成本控制成本控制项目财务人员如何进行成本管理项目财务人员如何进行成本管理用心构筑美好生活2021-11-229成本核算方法成本核算方法变动成变动成本法本法完全成完全成本法本法实际成实际成本法本法标准成标准成本法本法作业基作业基础成本础成本法法产量基产量基础成本础成本法法成本核算成本核算用心构筑美好生活2021-11-230从财务会计角度看，目前的财务核算中使用的是实际成本法。从财务会计角度看，目前的财务核算中使用的是实际成本法。 根据会计准则、兼顾税务规定，按照正确的项目分期和成本科目根据会计准则、兼顾税务规定，按照正确的项目分期和成本科目对成本内容进行归集。对成本内容

21、进行归集。从管理会计角度看，可以采用近似于标准成本法的方法进行管理。房从管理会计角度看，可以采用近似于标准成本法的方法进行管理。房地产行业标准成本法的发展与房地产行业的特点和公司成本管理的地产行业标准成本法的发展与房地产行业的特点和公司成本管理的发展进程密切相关。发展进程密切相关。 根据目标成本项目对成本内容进行归集。根据目标成本项目对成本内容进行归集。成本核算成本核算用心构筑美好生活2021-11-231资金计划执行情况分析资金计划执行情况分析流量分析流量分析项目月度滚动资金计划报表项目月度滚动资金计划报表预算执行情况分析预算执行情况分析从总量分析到流量分析的过渡从总量分析到流量分析的过渡项

22、目月度财务管理报表项目月度财务管理报表目标成本执行情况分析目标成本执行情况分析总量分析总量分析项目动态成本月度回顾项目动态成本月度回顾成本分析成本分析用心构筑美好生活2021-11-232成本控制成本控制价值工程的概念：价值工程的概念： 价值工程：（价值工程：（value engineeringvalue engineering，veve）是一门）是一门新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方新兴的管理技术，是降低成本提高经济效益的有效方法。价值工程主要思想是通过对选定研究对象的功能法。价值工程主要思想是通过对选定研究对象的功能及成本分析，提高对象的及成本分析，提高对象的价值价值。用心构

23、筑美好生活2021-11-233提高价值的基本途径有提高价值的基本途径有5 5种种 1.1.提高功能（售价），降低成本提高功能（售价），降低成本; ; 2.2.功能（售价）不变，降低成本功能（售价）不变，降低成本; ; 3.3.功能（售价）有所提高，成本不变功能（售价）有所提高，成本不变; ; 4.4.功能（售价）略有下降，成本大幅度降低功能（售价）略有下降，成本大幅度降低; ; 5.5.适当提高成本，大幅度提高功能（售价）；适当提高成本，大幅度提高功能（售价）；房地产项目房地产项目80%80%的成本由设计阶段决定的成本由设计阶段决定房地产项目开发过程中重点关注的成本是建安工程费、基础房地产项

24、目开发过程中重点关注的成本是建安工程费、基础设施费设施费用心构筑美好生活2021-11-234严格按资金计划审核付款严格按资金计划审核付款资金计划资金计划目标成本目标成本合同审核合同审核付款审核付款审核（合同成本、无合同费用）（合同成本、无合同费用）目标成本追加目标成本追加预算预算加强预算的前控和跟踪加强预算的前控和跟踪充分发挥预算的预警作用充分发挥预算的预警作用和对运营的指导作用和对运营的指导作用（现状、问题、风险、对策）（现状、问题、风险、对策）成本控制成本控制用心构筑美好生活2021-11-235项目财务人员如何进行成本管理项目财务人员如何进行成本管理财务人员进行成本管理的意义财务人员进行成本管理的意义财务人员如何进行成本管理财务人员如何进行成本管理成本管理对财务管理的支持成本管理对财务管理的支持用心构筑美好生活2021-11-236成本管理对财务管理的支持成本管理对财务管理的支持成本管理成本管理资