房地产估价案例与分析——答疑精选(2)

1、房地产估价案例与分析答疑精选 21、edu24ol10133 ：问题：你好史老师：房地产估价结果报告中的估价对象描述 4 估价对象概要说明估价对象 的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落， 四至，面积，形状，周围环境、景观，根底设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水 文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积， 层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、 使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。与技术报告中的实物状况或个 别因素分析和区位状况分析 1 实物状况或个

2、别因素分析 实物状况或个别因素分 析就是要详细分析、 说明估价对象的实物状况。 主要包括估价对象具体位置、 估价范围、 权 属状况、用途、面积、建筑结构及建成年代、装修状况等。 2 区位状况分析 区位状况分析 就是要详细说明、 分析估价对象的区位状况。 主要分析估价对象的区域特征、 道路通达状况、 对外交通状况、根底设施条件、商服配套设施等我觉得有的互相包含，是不是技术报告中的 实物状况或个别因素分析和区位状况分析比房地产估价结果报告中的估价对象描述更全 面具体，如果结果报告中的估价对象描述过于简单，而在技术报告中又比拟具体，能否认为 结果报告中的估价对象描述不全面算一处错误。这两者的内涵如何

3、区别？老师：您好！1、技术报告中的实物状况 或个别因素 分析和区位状况分析一般应比房地产估价结果报告 中的估价对象描述更全面具体。2、如果结果报告中的估价对象描述有缺项， 不管在技术报告中如何具体， 均可认为结果报告 中的估价对象有缺项错误。2、HQ3edu00058：问题：史老师，您好！1、 在收益法讲座中，?理论教材?第238页 例8-19中，“此后5年确实切含义是什么？我理解此后 5 年的中最后一年应为第 6 年，假设是这样，公式中的 t 就应为 6，而不是 5，不 知是否正确？您能否予以讲解？2、 在?估价标准?第 11 页 5.2.9. 中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过2

4、0%， 综合调整不得超过 30%，请举例说明。3、收益法课程中，运营费用的计算中，维修费的计算基数以什么为标准？保险费的计算基数一般为建筑物的现值，假设为新建房，保险费的计算基数是否就是建筑物的 重置价值？4、?理论?教材第223页，本钱法内容中：“新开发区某宗土地实际测算时通常分为以下3个 步骤进行。请您讲一下这三个步骤并举例说明。5、 在?案例与分析?教材第59页，案例 2-1 中，住宅楼预售市场价格估价技术报告中，是 因为是期房，才没有“使用分析这一项，这样理解对吗？谢谢！老师：您好！1、在收益法讲座中，?理论教材?第283页 例8-19中，“此后5年确实切含义是什么？ 我理解此后 5

5、年的中最后一年应为第 6 年，假设是这样，公式中的 t 就应为 6，而不是 5，不 知是否正确？ 您能否予以讲解？第二年收入为 25000元，第五年收入为 28000元。2、 在?估价标准?第 11页 5.2.9. 中，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%， 综合调整不得超过 30%，请举例说明。121/100 单项调整 ， 69/100 综合调整 。3、收益法课程中，运营费用的计算中，维修费的计算基数以什么为标准？ 保险费的计算基数一般为建筑物的现值，假设为新建房，保险费的计算基数是否就是建筑物的 重置价值？维修费计算基数没有一定之规，保险费计算基数可为建筑物现值，也可为建筑物重置

6、价格。4、?理论?教材第223页，本钱法内容中：“新开发区某宗土地实际测算时通常分为以下3个 步骤进行。请您讲一下这三个步骤并举例说明。类似于基准地价修正法中的宗地价格计算，在基准地价根底上进行修正调整后得出某宗土地 价格。5、在?案例与分析?教材第 59页，案例 2-1 中，住宅楼预售市场价格估价技术报告中，是 因为是期房，才没有“使用分析这一项，这样理解对吗？这是新教材疏漏之处，应有此项内容。3、HQ07mf417586： 问题：老师您好，百忙之中烦请您阅以下疑问，谢谢。长话短说，我的问题是案例第三十六 讲中例 2-4 报告以下局部是否算错：1. 估价结果少单价2. P107 净收益测算中

7、 25*82%-0.3918 ，其中 0.3918 是否该分 12 个月摊销？3. 投资复合收益率法求报酬率同样存在 2-3 例错误4. P108 租期后各年净收益折现过程中报酬率来源不清， 我认为不应该直接引用租期内报酬率 请老师帮理解疑问，谢谢！老师：您好！1. 估价结果少单价。你的理解正确。2.P107 净收益测算中 25*82%-0.3918 ，其中 0.3918 是否该分 12 个月摊销？不应。3. 投资复合收益率法求报酬率同样存在 2-3 例错误 。 本例题在计算投资复合收益率法时计算过程有问题。4. P108 租期后各年净收益折现过程中报酬率来源不清，我认为不应该直接引用租期内报

8、酬率。可以这样用。Word是学生和职场人士最常用的一款办公软件之一，99.99% 的人知道它，但其实，这个软件背后，还有一大批隐藏技能你不知道。掌握他们，你将开启新世界的大门。Tab+Enter,在编过号以后，会自动编号段落Ctrl + D 调出字体栏，配合 Tab+Enter 全键盘操作吧Ctrl + L 左对齐， Ctrl + R 右对齐， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替换。然后关于替换，里面又大有学问！有时候Word文档中有许多多余的空行需要删除，这个时候我们可以完全可以用查找替换来轻松解决。翻开 编辑菜单中的 替换对话框，把光标定位在 查找内容输入框中，单击 高级按钮，选择 特 殊字符中的 段落标记两次，在输入框中会显示“ "P