沂南县房地产市场调查报告

1、沂南县房地产市场调研报告、沂南概况地理位置：县境南北最大纵距 47公里，东西最大横距 54公里， 总面积1774平方公里，山区、丘陵、平原各占三分之一。沂南地处沂蒙山区，东距黄海80公里，属温带季风气候， 四季分明。境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟 壑纵横的山区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原， 四季差别明显的气候和复杂的地形沂南县基础设施完善，投资环境良好，区位优势明显。境内公路四通八达，京沪、日东、东红三条高速公路及胶新铁路从境内穿过，205、206两条国道纵贯全境。产业、资源：沂南县工业基础雄厚。拥有电子、机械、化工、木业、建材、冶金、轻工、纺织、食品、医药等 20多

2、个行业， 产品近80个系列9000多个花色品种，有 30种产品获国家、 省、部优称号。清华大学、山东大学、洛阳轴承研究所、 澳柯玛集团等许多知名科研院所和大企业集团与县内企业联姻。全 县有上市公司 2家，11家企业通过了 IS09000质量体系认证。 境内有沂、汶、蒙三河贯流，西部是山峦重叠、沟壑纵横的山 区，东部丘陵起伏连绵，中部是土质肥沃的平原，四季差别明 显的气候和复杂的地形，为种类繁多的植物提供了良好的生长条件，可谓是 五谷杂粮齐全，野生植物多”。有人工培植和野生中药材，不但品种多，而且质量好，如全蝎、蝉蜕、丹参、半夏、枣仁、香附等远近闻名。矿产资源非金属为多，石灰岩、 大理石等分布广

3、、矿藏量丰富。上峪等地的黑色花岗岩大理石 结构致密坚硬，间布蓝色斑点，庄重典雅，被命名为中国蓝”，下峪等地的大理石，色泽鲜明、细润似玉，被誉为沂蒙玉”。县内石英砂的储量为全国第二，品位居全国之首。是制作玻璃 的好原料。旅游文化：沂蒙母亲王换于纪念馆、诸葛亮故里、汉画像墓博物馆、孔明文化旅游区、山东省战时工作委员会、沂蒙影视基地、彩蒙山和孟良崮国家森林公园。人口：全县总面积1774平方公里，辖17个乡镇，980个行政村， 90万人，其中县城（即界湖镇）人口约 17万人，县城流动人口 3 万人。经济：2010年，全县完成地方生产总值131.5亿元（新口径）， 增长13.5% ;实现地方财政收入4.

4、26亿元、增长21.35%，税收 占地方财政收入的比重达到81% ;完成规模以上固定资产投资85.5亿元，增长22.6% ;实现规模以上工业总产值186亿元，增 长46%。城乡居民收入明显增加，农民人均纯收入达到6650元、 城镇在岗职工平均工资25700元。、 2009 年 -2011 年上半年房地产市场概况 根据资料显示，沂南县 2009-2010 年房地产市场开发量较小， 价格趋于平稳，稍有上升。 2010年-2011 年房地产开发量相比 09 年翻了 5 倍左右，但是市场需求量大，价格也开始逐步升高，在 2010 年 8 月-2010 年 12 月期间，均价上涨了 500 元左右。 2

5、011 年年初到现在，在 2010年年底的房价基础上又上涨了 600元左右。 虽然房价上涨势头较快，但是由于需求量大，并没有影响楼盘的 销售，而且政府在 09年 5月-10年5月出台了一项优惠政策，农 村买房优惠200元/ ，城镇人口买高层优惠 200元/ 。这一政 策的出台，加上房地产市场的升温，直接导致大多数楼盘被抢购 一空，市场上出现了现房短缺，有市无房的现象。楼盘名称类型规划套数备案总套数已销售备案套数剩余备案套数2010年价格2011年价格银座花苑期房217-120972300悠山美域现房136-1279悠山美域期房共 1100276-1361402680龙城华庭期房660214-1

6、20941900新星管业居住组团现房54-540振兴花苑小区期房16-142振兴花苑小区现房404金叶家园现房480-46713安福花园期房163-136272400商业6000阳都嘉苑期房39-40-1东城丽景期房224-190342850振兴佳苑现房29-128商业贵和源期房45076-542224002700司法局住宅区期房68-38301600康宁居期房一期1060438-1902482000西村卧龙小区现房144-1431望景嘉苑现房30-300壹品龙都期房360107-41662700居邻建设组团期房27-270居邻建设组团现房25-250蒙山温泉庄园期房170-151556800

7、锦御.贵泰源期房98-8810芙蓉花园小区期房235-145902500永兴第一小区期房30-2731900财富广场（商业）现房135-67684400检察院老院住宅楼期房42-30121600检察院组团期房132-84481600荣华小区现房30-300粮食局居住组团期房50-455玉树祥石生态园小区期房245-232131600阳光新城期房177-621152000文化家园期房12-662100诸葛华府期房120诸葛亮城（商业）期房159-251344300冨丽花苑期房53-512住 2260商 6600阳都明珠花园二 期期房56-5062200朝阳佳苑期房360-294661780振兴源

8、居住组团期房50-38121600香榭丽花园期房250140-105352700平安家园期房44-26182000永兴公寓期房44-16282900京北花园期房40040商 4600 住 1690东方明珠期房20411001102900人民医院居住组团期房176-21741500阳都国际期房2088景秀花园期房900城中御景期房72世纪花园期房548东村社区期房1800新星花园期房144营里社区期房3000贵祥源期房260山水芙蓉期房2500万豪佳苑期房350上上城期房460统计535533911964以上数据为2009-2011年的沂南房管局网上备案数据。根据上面的数据，在2009-2011

9、年上半年期间，沂南县共在网上备案5355套，其中已经销售3391套（包含商业），剩余1964套（包 含商业）。多以期房为主，现房的剩余房源基本以大户型为主2011年年底到 2012年年初，预计有 3-5 个盘推出，总套数在 500 套左右，预计再市场健康的状态下消化周为 3-5 个月。已确定在年底 推出的盘有：上上城、万豪佳苑、贵泰源等。政府团购自建楼盘较多，检察院、公安局、交警队、国土等政府 机构均有集资自建楼盘。 县政府团购了康宁居的楼房。 所以沂南县的 公务员住房基本饱和，这样就少了一大批中高端消费者 。排屋楼盘只有一个：智圣汤泉，销售情况较为一般，大概已经售 出排屋、独栋四十余栋，基本

10、都是现房，楼盘品质也一般，价格在 6600元/川左右。总体来说，09-11 年的沂南房地产市场正在一个升温期， 市场健康， 投资潜力较大。三、市场预期分析明年（2012年），沂南房地产会继续升温，同时约有 2000 余套 房源推向市场， 虽然推出的楼盘较多， 但是因为乡村人口进县城， 加上旧城的拆迁改造，应该会在年底前被消化干净。依旧保持房 地产市场的火爆， 房价会继续走高， 但是考虑到往年的价格走势， 价格预计不会上涨太多，预计在 2012 年底房价会达到 3500 元/ 川左右。后年（2013 年），2013年会有很多大盘开始往外推， 阳都国际、 山水芙蓉等盘就会开出，而房价也会继续走高，

11、预计年中能达到 3800-4000元/川，市场房源也回处于一个充足状态。由于房价的 提高和房源的增多，许多投资消费者就会进入观望心理，但是这 种心理会在某个楼盘热销时被打破，加上乡镇人口往城里转移， 以及旧城改造、拆迁。房地产市场会依然处于一个健康的销售状态。但是，由于楼盘众多，消费者就开始“挑嘴”，想要拉拢消费者买自己的房子，就需要做好策划，打出楼盘的品质。所以2013年，是沂南房地产商真正开始大规模斗争的一年，是打房地产营 销战、品质战、价格战的开始。政府规划：例一类居件用地 二类鹘住用地 商住混合用地 行政办公用地 文化设施用地 教A科研用地 中小学用地 体氏用地ra医疗卫生用地文徇古进

12、用地 商业设施用地 商务设施用地 娱乐康体用地I 旅游设施用地I 一类工业用地二类工业用地 物流仓储用地吕城市道路用定 永集面枳: % 4 ；- * r < < f < !“ 4% % % 二 匸丄：V I:-t JJ、，岁 去至壬弓X ”hA杰翌Aflu山関 b+ffi 丄7 !.'1苏喜护a免“ 63Q64卡H* ffi眾甘翳习®厂47812卡 傷法讪鉅已巴衆磐详出25*厂 胳讯诩仙溜酋解383S详诃32 腮滋讪应班琳舉舉眾需岀15井 端黑巧>+屮35 述s>帜<>屮 30% L地块六：国税局北地块七：国税局北道路红线内面积：14

13、8718米已开发廉住瞎廉道I地缺D i道為红钱内用地血枳 297血平方米rl* rkL 一 IJ耳淀冰黑集崟sa! "4去灵mOM 7 L3 匸L丁 一3 79 姑;4Biill!sl:SS - 19§?、蠶II r -<.宙曲、.iLi1-丁n Autoctoefc Xfl 厂 地块十二：器齡爲沁爲米3r -逵二 一米米必 一 一 誓11二一 二e小JL£» 盘一沿胳儡m8s -一 fc=探曙 yItt述饬缈二- P7- <13 斗B 5:沂南县2010-2030年期间，总规划拆迁用地面积：2658356平方米。规划拆迁用地十二块，部分以及

14、开始拆迁（阳都国际）四、项目分析ili诙电！地块扎:中儷社區门1<?）、逍谿红M用电慚私3辛-Pirroti，矚d毎旦空血誉二地理位置：玉泉路以北，朝阳路以西，中瞳路以东，金波路以南。 在市区的东北面，在县委县政府的正北偏东方向，规划地块内为 中瞳社区，附近有人民医院、沂南四中、实验二小等政府配套。 规划用地1965亩，道路红线内用地297368平方米，容积率不大 于2.6，绿地率不小于35%。预计拿地后一期面向市场的时间为 2012年年底到2013年年初 （拆迁顺利的情况下）。相信此时的消费者，更注重的是性价比， 而非价格了。而我们公司本着做高端小区的原则，在品质上就有 了竞争力。我相

15、信只要判断好市场、做好项目的包装、定位，肯 定能再沂南房地产市场上分得一片天下。其实沂南这个项目和寿 光的项目在地理位置上有些相似，沂南的城市发展也是往东、南面发展，我们的项目也同样是在老城区附近，南边就是马路，马 路边上有很多餐馆、商店，人流量也比较大，有前期的项目优势。 和寿光的区别就是当地的经济条件较差，人均收入不太高，同时 也没有大型开发商来带动房地产的发展，相对而言比较难带动整 个房地产市场变化的节奏。疑问： 当地的房地产市场还能这样有活力几年？我们做高品质楼 盘的同时，价格拉不上去，成本倒挂怎么办？当地老百姓不认我 们的高品质怎么办？我们的项目改怎么定位、包装？五、项目定位我们在市

16、调的过程中发现，楼盘多以多层为主、 11 层的小高层 也不太多， 18-31 层的高层很少。在和当地的代理商的聊天中， 也得知当地人比较抵触高层，原因是电梯费太高。但是在去年 5 月政府出台了购买高层优惠 200 元的政策之后，情况稍有好 转，但是由于高层不多，也看不出到底有多少人接受了这种高 层的生活环境和配套费。当地的别墅也卖的不是很好，但是也 不代表没有人要，我觉得还是他们别墅的品质太差，我们也可 以考虑在后期的时候做几栋排屋。我们在转了十几个楼盘之后 发现，他们楼盘的外立面都非常相似， 灰白主色调（白色墙面 + 灰色砖瓦），多层上多有徽派建筑的感觉， 好像跟当地政府的诸 葛亮复古风格建筑有关， 要做欧式建筑的话可能要和政府沟通。 但是当地市场非常稀缺的是花园