置业通地产2013年长沙华韵城市海岸营销思路建议

1、长沙华韵城市海岸营销思路建议长沙华韵城市海岸营销思路建议汇报思路项目自体分析项目自体分析项目竞品分析项目竞品分析目标解析及核心问题目标解析及核心问题置业通营销优势置业通营销优势项目机会挖掘项目机会挖掘总用地面积：总用地面积：2809628096总建筑面积：总建筑面积：111334.81111334.81（一期（一期51601.6451601.64 ，商业，商业4552.24 4552.24 ）二期二期59733.1759733.17 ）总体容积率：总体容积率：3.273.27建筑密度：建筑密度：28%28%绿化率：绿化率：38%38%二期主力户型面积：二期主力户型面积：134134/ /户户2

2、50250/ /户之间户之间项目swot分析项目目标项目目标 战略目标：战略目标：树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品7000均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。 销售目标：销售目标：本案二期突破9000均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。高溢价目标目标1快速现金流目标目标22013年项目目标年项目目标基于基于自身优劣势自身优劣势与与项目目标项目目标，如何挖掘市场机会，如何挖掘市场机会先看看本项目直接竞品先看看本项目直接竞品绿地中央公馆世茂铂翠湾奥克斯广场滨江步行街本案本案n竞争圈定：竞争圈定：区位类同：同处滨江新城板块。产品面积相近、功能类似：绿地中央广场：绿地中央广场：

3、9595、111111、126126、142142平米，共四种户型平米，共四种户型； 78007800元元/ /平（精装）平（精装）奥克斯广场：奥克斯广场：8383、9090、108108、123123平米，共四种户型；平米，共四种户型；世贸铂翠湾：现主推世贸铂翠湾：现主推130-240130-240高层和高层和93-11493-114洋房洋房 ， 74007400元元/ /平（毛坯）平（毛坯）绿地绿地126126、142142四四房房奥克斯奥克斯123123 3+1 3+1房房+ +130-140130-1403+13+1房房世贸世贸133133 、142 142 3+13+1房房+ +n

4、整体比较：整体比较：三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟；周边配套更成熟；n 位置比较：位置比较：奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯3+13+1户型临岳麓大户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。观资源与本案相近。世茂世茂130-140130-140 3+1 3+1房房8282二房二房9898三房三房商业街商业街130-140130-1403+13+1房房二期低密度产品二期低密度产品绿地绿地

5、126126 4 4房房奥克斯奥克斯123123 3+1 3+1房房1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#园林园林希尔顿酒店、临路公寓希尔顿酒店、临路公寓三三期期二二期期园林园林园林园林会所会所入户大堂入户大堂银银杉杉路路商业商务区商业商务区园林园林注：对比楼栋为上面注：对比楼栋为上面3 3图的图的 蓝色圈。蓝色圈。n 户型比较：户型比较：本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。8282二房二房9898三房三房商业街商业街130-140130-1403+13

6、+1房房二期低密度产品二期低密度产品世茂世茂130-140130-140 3+1 3+1房房绿地绿地126126 4 4房房奥克斯奥克斯123123 3+1 3+1房房n 小结：小结： 本案户型面积大，本案户型面积大，毛坯总价与绿地精装房总价毛坯总价与绿地精装房总价相当相当，竞争处于弱势；，竞争处于弱势； 奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格可能偏低，同样具有较低总价优势，按照可能偏低，同样具有较低总价优势，按照72007200价格估算，价格估算，本案总价高出奥克斯本案总价高出奥克斯3+13+1户型户型1010万元万元； 绿地、奥克斯地段认同度高于本

7、案绿地、奥克斯地段认同度高于本案，因此，本，因此，本项目项目3+13+1房总体竞争将处于弱势。房总体竞争将处于弱势。8282二房二房9898三房三房商业街商业街130-140130-1403+13+1房房二期低密度产品二期低密度产品如何塑造华韵城市海岸市场占位独一无二14基于滨江豪宅竞品分析，建议本项目应走产品差异化品质路线基于滨江豪宅竞品分析，建议本项目应走产品差异化品质路线进行突破，跳出同质化竞争。进行突破，跳出同质化竞争。1 1、高端高定位路线、高端高定位路线2 2、产品差异化品质路线、产品差异化品质路线n什么样的发力方向是符合市场及客户需求的？可以从哪些方面什么样的发力方向是符合市场及

8、客户需求的？可以从哪些方面进行突破？进行突破？VSn将陷入与城区板块滨江豪宅项目和板块内高价产品两大直面竞争。n将会拉长项目的销售周期，增加财务成本n大开发商云集，构建项目的品牌优势难度加大，成本较高n项目条件（区域/户型/低成本等）对此路线有一定支撑；n板块经济发展结构对高品质发展有较强支撑；n超越混沌的市场竞争，直接进入蓝海竞争领域华韵城市海岸华韵城市海岸如何通过产品差异化溢价？如何通过产品差异化溢价？上风上水，宜居福地 项目地形为一个斜躺的“八”字形，地势自西向东13米高差，楼宇依势而建，节节高升。自西向东13米高差“八”字形蝶式平面造型，生动别致且富有灵气 p将板楼与塔楼的优势完美结合

9、，户户朝阳，达到最佳的通风及采光效果 p 户与户相对独立，相互依赖性小 p二梯三户，分摊较少，增加使用面积 奇偶数错层阳台，避免视线干扰 偶数层阳台奇数层阳台3600极致观景体验楼层较高的主力复式户型，可考虑部分精装楼层较高的主力复式户型，可考虑部分精装华韵城市海岸滨江高层蝶形产品发布会华韵城市海岸滨江高层蝶形产品发布会暨贵族派对暨贵族派对活动时间：活动时间：2013年4月底活动地点：活动地点：河西五星酒店活动内容：活动内容：1、二期产品样板区开放，及滨江高层产品发布，邀请意向客户和长沙大企业老总来感受超大滨江豪宅极致体验 2、邀请主流媒体，事后新闻炒作活动目的：活动目的：1.全方位展示本案样

10、板区，形成品牌影响力 2.通过风水讲座，提升客户对项目的认识项目亮点聚焦项目亮点聚焦滨江复式产品面积：滨江复式产品面积：292292 平层：平层：134134-141-141小区将直接从长沙市四水厂引进优质自来水，避免了二次污染；小区将直接从长沙市四水厂引进优质自来水，避免了二次污染；另外将配备新风系统及净水处理系统，为业主生活增添绿色健康另外将配备新风系统及净水处理系统，为业主生活增添绿色健康因子。因子。塑造以人为本的生态一体化体系活动目的：结合本项目自来水厂直饮水为环保话题起势，扩大项目品牌影响力及知名度；活动内容：首先号召全长沙参与，向全长沙市人民免费赠送100辆自行车，倡导少开一天车的

11、生态生活方式，引发业内、媒体和全市人民的广泛关注与讨论，活动当天邀请主流媒体到场。赠车当日举行500辆自行车全城游活动。华韵城市海岸倡导生态生活方式华韵城市海岸倡导生态生活方式项目亮点聚焦项目亮点聚焦置业通认为：有了好的产品，需要大量的市场客户资源和销售力，作为热销保障置业通有何秘笈快速积累客户？置业通成功操作全程营销置业通操作第一步全城营销 The strongest team Pk最强的Pk团队分组PK，成王败寇置业通针不但和其他代理公司联合销售，置业通内部也实施分组PK。置业通的项目部就分为3组进行项目pk，置业通代理的楼盘一般现场也分成A、B两组，获胜组成员佣金整体跳，失败组全体打折。

12、上到总监下到置业顾问全部采用pk制度。体制之下，部与部、组与组之间竞争异常激烈、失败组长最后不得不面对下岗，因此组内部也形成排异力量，业务能力低下的人常常受不了他人白眼自动离场。置业通的快销宝典全城营销置业通目前在售楼盘已全部展开置业通从上至下全民营销策略置业通目前在售楼盘已全部展开置业通从上至下全民营销策略针对针对1111月置业通营销月，置业通还制定了相关的奖罚政策月置业通营销月，置业通还制定了相关的奖罚政策1111月份，仅置业通内部人员就带动了五矿万境水岸、融源极地和天麓项目一共月份，仅置业通内部人员就带动了五矿万境水岸、融源极地和天麓项目一共3434套房源的销售套房源的销售置业通操作第二

13、步Call客及短信覆盖Call客及短信覆盖在一个月内整理所有高端客户名单在8天内call完第一批5000组客户电话，筛选初步意向客户。预计整个call客团队在一个月时间内call客2万组高端商场Vip客户1000组置业通三级市场高端客户2000余组置业通高端客户3000余组十万余条短信发送商会客户600余组Call客中心工作成果5000余个高端项目业主名单Call客 豪车客户2000组纳税大户500组置业通操作第三步政商渠道拓展商会渠道拓展以独家房产赞助商的形式与三大商会巨星合作，联合商会分批的在项目体验中心举办的大型活动中对本项目进行推广，建议以每个商会3万元的赞助费获取提供商会会员名单、在

14、商会网站宣传项目，在活动中搭建站台摆放项目资料、 安排4-6名大客户经理销售植入切客作为回馈。具体操作联合公司已经搭建好的商会平台省内长沙商会、益阳商会省外温州商会资源钟浩钟浩 置业通董事长置业通董事长湖南省青年联合委员会委员湖南省青年联合委员会委员入围湖南省十大杰出经济人物入围湖南省十大杰出经济人物长沙房地产中介协会副会长长沙房地产中介协会副会长长沙市青年企业家协会理事长沙市青年企业家协会理事长沙市青年联合会会长长沙市青年联合会会长益阳商会常务理事益阳商会常务理事芙蓉区人大代表芙蓉区人大代表已被推荐为长沙市人大代表候选人已被推荐为长沙市人大代表候选人通过政商资源置业通成功操作案例：案例：天麓

15、项目案例：天麓项目置业通与长沙市秘书长接洽，邀请长沙60多名青企协的企业家到高鑫天麓项目上参加青企协交流会。通过这次资源的整合，以及现场的引导，当场预定1套，积累意向客户13批，通过后续跟进成功销售6套。案例：长房西郡项目案例：长房西郡项目2006年，长房西郡项目由于当时所处的地段偏远，尽管做了大量的市场推广但是效果并不明显销售受阻。置业通通过自身的政府关系联系了长沙市团委，以团委的名义举办了以“我为星城添绿色，共建山水生态城”为主题植树行动，市场影响力巨大，短时间内就实现了热销。置业通操作第四步消费场所银行金融机构区域专业市场 银行金融机构拓展拓展方式：通过与置业通和贵公司已经建立了合作关系的银行，向金融机构员工发放短信。与相关客户经理对接，获得VIP客户信息，并邀请其他的VIP客户参加项目现场活动，并发放项目资料。1. 银行选取：在项目附近区域设有支行的2. 合作方式：短信群发、对账单内附项目信息、资料进场摆放、举办金融交流活动等银行金融机构拓展秘籍置业通、华远合作置业通、华远合作银行及金融机构银行及金融机构项目周边的项目周边的银行、期货、银行、期货、证券机构证券机构银行白金客银行白金客户、户、VIP钻钻石客户石客户邮政储蓄