塘厦整体户型配比PPT课件

1、塘坑湖版块至少有9个楼盘博登湖3期建面:12.5万博登湖1/2期建面:32万商住项目占地:4.8万锦绣城市花园建面:32万瑞龙项目占地:3.3万银湖山庄建面:32万湖柏山庄建面:12万新世纪可居建面:12.5万说明：说明：为售罄或尾盘项目为售罄或尾盘项目为在售或待建项目为在售或待建项目p目前塘坑水库板块在售项目产品供应总量约有9万平米，待建项目总建筑面积约有46万平米。隆福花园建面:28万片区楼盘概况片区楼盘概况银湖山庄五期建面：约16万第1页/共20页选择塘坑湖板块可类比项目进行分析物业组合研判物业组合研判物业名称物业名称独立别墅独立别墅双拼别墅双拼别墅联排别墅联排别墅叠加别墅叠加别墅多层多

2、层小高层小高层高层高层金地博登湖新世纪亦居新世纪可居银湖山庄 锦绣城市花园隆福花园说明：说明：从塘坑湖板块区域内楼盘的物业组合来看，每个楼盘都有高层，没有多层和都有高层，没有多层和小高层，而别墅类产品，各个楼盘根据地块资源相应地作出适合的别墅产品。小高层，而别墅类产品，各个楼盘根据地块资源相应地作出适合的别墅产品。第2页/共20页物业组合确定物业组合确定高价值区域中高价值区域中低价值区域中价值区域中价值区域资源区地块实际：本案占地202950，享有一定的塘坑湖景资源。组合原则：在遵循市场原则、地块价值分布的同时寻求产品组合价值最大化。具体组合：A:高层+别墅（迎合市场）B:高层+小高层+别墅说

3、明：我司在项目西北面布局小高层，一方面更好的利用地块价值，增加产品的景观面，另一方面让产品空间布局更加层次化、立体化。小高层高层别墅项目产品组合定位：项目产品组合定位：“小高层小高层+高层高层+别墅别墅”第3页/共20页产品发展方向产品发展方向1、项目本身受到90/70政策的限制，这个政策要严格执行，没有调整空间。 2、东莞很有可能出台限购令，而塘厦是东莞成交较为活跃的镇区之一，受限购令的威胁较大，本案定位必须要考虑限购令的风险因素。项目界定产品可能的发展方向方向一方向二方向对比分析方向一：严格按照90/70的政策，70%全部做90以下的户型.方向二：适当的做一定比例的拼合户型，变相满足90/

4、70的要求.本案到底该走哪种发展方向？第4页/共20页依据塘坑湖板块在售项目推售状况，从市场层面初步确定产品面积区间及户型比例。配比建议配比建议项目名称项目名称房型房型面积面积( () )套数套数( (套套) )户数比户数比金地博登湖金地博登湖（二期）（二期）3房2厅（中）107-11138042.3%3房2厅（大）138-153343.7%4房2厅157-16633637.4%叠加208-21510812%联排277-281343.7%顶楼复式221.5560.9%合计898100%银湖山庄银湖山庄( (三、三、四期四期）大4房、5房193-21315246.3%空中别墅205-413128

5、39%顶楼复式392-421123.6%独栋别墅528-6023611.1%合计328100%户型户型中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅顶楼复式顶楼复式叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间107-111138-153157-193221-250200-220270-280面积比例（约）面积比例（约）25%15%32%6%16%6%套数比例（约）套数比例（约）34%14%27%10%12%3%第5页/共20页塘坑湖板块即将推出产品分析配比建议配比建议项目名称项目名称房型房型户型特征户型特征建筑面积建筑面积面积比例面积比例户数户数户数比例户数比例户型总

6、建筑面户型总建筑面积积金地博登湖三期（初步配比决策）2房2厅2卫经济型706%10810%75603房2厅2卫经济型（小）8921%28226%25377舒适型（中）11028%31829%34980阔绰型（大）12522%21620%270004房2厅2卫阔绰型14513%10810%15660别墅联排别墅联排别墅23023010%10%56565%5%1288012880合计合计70-23070-230100%100%10881088100%100%123457 123457 银湖山庄5期（那湖湾）2房2厅（A户型）舒适型93.66100010003房2厅（B户型）实用型99.98-104

7、.154房2厅（CD户型）阔绰型191.24-206.74别墅联排别墅400-600说明：说明：上表户型配比为金地博登湖三期户型的初步决策和银湖山庄5期的户型面积，其中博登湖的110平米的3房2厅2卫以及145平米的4房2厅2卫可能搬金地博登湖2期的110平米和145平米的户型。同时联排别墅比例增加，对同时联排别墅比例增加，对本项目有一定借鉴意义本项目有一定借鉴意义第6页/共20页第一次修正：根据计划推售项目进行比较性修正配比建议配比建议户型户型中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅顶楼复式顶楼复式叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间107-11113

8、8-153157-193221-250200-220270-280面积比例（约）面积比例（约）25%15%32%6%16%6%套数比例（约）套数比例（约）34%14%27%10%12%3%户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅顶楼复式顶楼复式叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-100107-111125-135145-150221-250200-220270-280面积比例（约）面积比例（约）18%22%15%17%6%9%13%套数比例（约）套数比例（约）19%20%14%24%8%6%9%第一次修正：第一次修正

9、：根据计划推售项目进行根据计划推售项目进行比较性比较性修正修正 户型户型小小3 3房房2 2房房中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-100107-110138-153157-193200-220270-280面积比例（约）面积比例（约）14%21%13%30%8%14%套数比例（约）套数比例（约）18%25%15%26%7%9%第7页/共20页畅销户型分析配比建议配比建议面积区间面积区间89-97981031071111171241251301381411461531541591831852032082772

10、81房型房型3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅4房2厅4房2厅4房2厅叠墅/复式联排金地博登湖金地博登湖4502041084233银湖山庄银湖山庄441298浪琴花园浪琴花园26城蕊首府城蕊首府1056220丹缇轩丹缇轩2175222棠樾棠樾39合计合计322512204122391501214033比例比例20.9%33.3%13.29%7.9%2.5%9.77%0.8%9.1%2.1%可借鉴区域不饱和区域可调整区域楼盘楼盘畅销户型说明畅销户型说明金地博登湖各户型赠送面积都较大，户型灵活，联排别墅去化速度明显快于叠加别墅。联排别墅去化速度明显快于叠加别墅。浪琴花园1243房景观

11、、朝向较好，产品附加值高银湖山庄面积区间合理，景观视野很好，总价能承受城蕊首府面积区间符合塘厦本土的公务员、企事业单位人士的需求第8页/共20页第二次修正：区域畅销户型调整化修正，初步得出迎合市场主流的配比建议。配比建议配比建议户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-97103-111125-130138-145146-153200-210270-280面积比例（约）面积比例（约）14%18%11%20%11%10%16%套数比例（约）套数比例（约）19

12、%21%14%17%9%9%11%第二次修正：第二次修正：根据畅销户型进行调整化修正根据畅销户型进行调整化修正户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-95103-111125-130135-140146-153190-210270-280面积比例（约）面积比例（约）16%20%10%22%10%7%15%套数比例（约）套数比例（约）20%23%12%18%9%8%10%户型户型小小3 3房房2 2房房中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅4 4

13、房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-100107-110138-153157-193200-220270-280面积比例（约）面积比例（约）14%21%13%30%8%14%套数比例（约）套数比例（约）18%25%15%26%7%9%第9页/共20页最后修正：根据自身素质、自身定位和市场状况进行实质性的修正。配比建议配比建议项目占地20多万，处在塘坑湖畔，拥有一线的湖景资源，是城市中心区塘坑湖畔的高尚住宅开发项目，因而在产品上要打造出项目的高品质形象，迎合项目高端的形象定位。同时项目还受到90/70的限制，因此在户型上要做出适当的调整，户型配比建议如下：第二次修

14、正：第二次修正：根据现实情况进行实质性修正根据现实情况进行实质性修正户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-90102-111125-130135-140146-152180-190270-280面积比例（约）面积比例（约）22%13%7%24%15%5%14%套数比例（约）套数比例（约）25%18%10%21%12%6%8%策划问题提出：现阶段塘坑湖板块与本案具有可比性的项目基本无两房供应，本案客户构成中一部分是面向塘厦本地公务员、小生意人和部分新莞人

15、的，那么在这个市场有没有必要做一定数量的经济型两房，抢滩塘厦两房市场？户型户型小小3 3房房2 2厅厅中中3 3房房2 2厅厅大大3 3房房2 2厅厅小小4 4房房2 2厅厅大大4 4房房2 2厅厅叠加别墅叠加别墅联排别墅联排别墅面积区间面积区间89-95103-111125-130135-140146-153190-210270-280面积比例（约）面积比例（约）16%20%10%22%10%7%15%套数比例（约）套数比例（约）20%23%12%18%9%8%10%第10页/共20页从市场供应的角度：区域两房存量较少，未来增量不多，两房存在市场空间。是否做两房属性属性项目名称项目名称产品线

16、产品线两房状况两房状况供应套数供应套数与本案关联度与本案关联度在售楼盘城蕊首府高层洋房68-71平米的两房单位144套 丹缇轩高层洋房75-78两房单位332套万科棠樾联排、双拼、叠加、高层洋房89-90的大两房单位144套 金地博登胡二期别墅、高层洋房 无两房- 浪琴花园双拼、高层洋房 无两房- 银湖山庄四期别墅、高层洋房 无两房- 合计合计 620620套套约约5.15.1万万 未来推售金地博登胡三期联排、高层洋房 70经济型两房108套 银湖山庄五期高层洋房、联排93.66两房约200套 合计合计约约308308套套约约2.62.6万万第11页/共20页从销售的角度：经济型两房去化快，周

17、期短、市场热度高，两房产品存在市场需求。是否做两房项目核心项目核心特点特点项目项目面积区间面积区间（）（）总套数总套数（套）（套）已售套数已售套数（套）（套）销售率销售率总建筑面积总建筑面积销售周销售周期期均价均价地段城蕊首府68-71.1314414399.3%0.97万7个月7000丹缇轩75.61-782.55万8个月5600资源棠樾四期（陶山居）89-9014410069.40.9万近10个月14000-18000说明：市场在售项目两房产品去化速度较为理想，销售周期短，市场认可度较高。其中经济型两房去化速度明显快于舒适型两房，两房产品整体存在市场需求。第12页

18、/共20页从客户需求的角度：本地与深圳客户均存在两房需求、关注因素不尽相同。是否做两房类别类别项目名称项目名称成交客户来源成交客户来源客户职业客户职业关注点关注点两房需求特征两房需求特征洋房洋房万科棠樾塘厦本地居民10%、深圳等地投资客90%个体户、小生意人、本地中南高端产业客户、深圳区域自住和投资客户户型、位置、环境、品牌舒适型城蕊首府深圳40%、本地34%、广州8%、境外8%个体户、小生意人、新莞人和深圳客户地段、户型、价格经济实用丹缇轩塘厦本地居民75%、深圳客户25%个体户、小生意人、中低端产业客户价格、地段、户型 经济适用数据来源：一线销售访谈第13页/共20页是否做两房p从市场供应

19、的角度：区域两房存量较少，未来增量不多，两房存在市场空间p从销售的角度：经济型两房去化快，周期短、市场热度高，两房产品存在市场需求。p从客户需求的角度：本地与深圳客户均存在两房需求、关注因素不尽相同。同致行分析性建议：鉴于塘厦市场供应、销售状况、客户需求，我司认为塘厦两房存在一定的市场空间，可以根据市场类比项目和项目自身素质和客户需求有针对性做一些两房产品。第14页/共20页第一次修正：根据市场现状进行方向性修正两房配比建议属性属性项目名称项目名称核心特点核心特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比在售项目城蕊首府 地段+产品+环 境68-71.13约24%约12.1%丹缇轩地段+产品75

20、.61-78.15约25.6%约18.1%第一次修正：第一次修正：根据市场现状进行方向型修正根据市场现状进行方向型修正属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比 资源+产品+环境68-7825%15%说明：本案地块与市场项目存在实质性差异，需要依据相关联项目进行类比修正第15页/共20页第二次修正：依据市场关联项目进行类比性修正两房配比建议属性属性项目名称项目名称核心特点核心特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比类比指数类比指数在售项目万科棠樾资源+产品+环境+品牌89-90约6.7%约2.4% 待售项目金地博登3期资源+产品+环境+品牌70左右4.5%2.3%

21、 银湖山庄5期资源+产品+环境93.66约 属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境68-7825%15%第一次修正：第一次修正：根据市场关联项目进行类比性修正根据市场关联项目进行类比性修正属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境75-9011%3%第16页/共20页最后修正：根据市场畅销面积和项目自身素质进行实质性修正两房配比建议项目项目面积区间面积区间（）（）总套数总套数（套）（套）已售套数已售套数（套）（套）销售率销售率销售周期销售周期项目素质项目素质畅销指数畅销指数城蕊首府68-71.1314414399.3%7个月 丹缇轩75.61-787个月 棠樾四期（陶山居）89-9014410069.4近10个月 属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配比资源+产品+环境75-9010%3%最后修正：最后修正：根据市场畅销面积和项目自身素质进行最后修正根据市场畅销面积和项目自身素质进行最后修正属性属性特点特点面积区间面积区间套数比套数比面积比面积比本案两房配