某楼盘二期营销均价专题报告

1、如何实现魏玛假日二期如何实现魏玛假日二期33003300元元/ /均价专题汇报均价专题汇报德国年德国年 体验年体验年第一部分第一部分 宏观市场趋势宏观市场趋势 镇江楼市镇江楼市0707年年1-111-11月销售情况走势月销售情况走势1111月份镇江房地产市场在售项目月份镇江房地产市场在售项目156156个，当月总成交套数个，当月总成交套数27992799套，延续了套，延续了5 5月份月份22812281套、套、6 6月份月份17941794套、套、7 7月份月份22332233套、套、8 8月月23602360套、套、9 9月月27302730套、套、1010月月27992799套的单月销售良

2、好势头，平均每月套的单月销售良好势头，平均每月2024.72024.7套套的成交量的成交量, ,远远高于远远高于20062006年平均单月年平均单月800800套的成交量，楼市持续走高套的成交量，楼市持续走高, 07, 07年实现均价年实现均价30813081元元/ /（0606年全市成交均价年全市成交均价29252925元元/ /）。）。镇江城市辐射能力有限，整体房地产市场仍以本地消化为主，虽然镇江城市辐射能力有限，整体房地产市场仍以本地消化为主，虽然0707年楼市年楼市整体成交量走高，但价格提升乏力，相比整体成交量走高，但价格提升乏力，相比0606年年156156元元/ /平米的增幅远远落

3、后扬平米的增幅远远落后扬州、南京等周边市场，预计州、南京等周边市场，预计0808年整体楼市仍然呈上升趋势，但价格提升幅度年整体楼市仍然呈上升趋势，但价格提升幅度仍然维持在低水平。仍然维持在低水平。 07 07年年1111月镇江各楼市版块销售情况对比分析月镇江各楼市版块销售情况对比分析虽然虽然0707年镇江楼市的大部分成交量仍然集中在城中版块，但以丹徒、大港为年镇江楼市的大部分成交量仍然集中在城中版块，但以丹徒、大港为代表的城郊版块迅速上升也反映出郊区置业的普遍趋势和客户认同，随着丹代表的城郊版块迅速上升也反映出郊区置业的普遍趋势和客户认同，随着丹徒越来越多高端物业的面市，以及政府南移及高铁落户

4、等利好，预计徒越来越多高端物业的面市，以及政府南移及高铁落户等利好，预计0808年丹年丹徒生态住宅区的宜居优势将进一步增强，版块价值也将得到进一步提升。徒生态住宅区的宜居优势将进一步增强，版块价值也将得到进一步提升。第二部分第二部分 竞争市场分析竞争市场分析丹徒区房地产市场主要竞争楼盘分布丹徒区房地产市场主要竞争楼盘分布0707年丹徒在售项目年丹徒在售项目2222个，个，0808年上市项目进一步增加，整个区域市场内同质化年上市项目进一步增加，整个区域市场内同质化竞争严重，目前和魏玛假日物业类型和产品力相当的项目有风景城邦和圣地竞争严重，目前和魏玛假日物业类型和产品力相当的项目有风景城邦和圣地雅

5、阁雅阁2 2个，另一街之隔的驸马花园低价倾销也形成较大竞争压力（低于魏玛个，另一街之隔的驸马花园低价倾销也形成较大竞争压力（低于魏玛均价均价700700元元/ /平米，价格分流现象明显）。平米，价格分流现象明显）。丹徒片区丹徒片区0808年已知即将上市项目年已知即将上市项目序号序号项目名称项目名称总体量总体量( (万平米万平米) )1 1精功清怡嘉苑精功清怡嘉苑20202 2科苑华庭科苑华庭8 83 3亚厦风和苑亚厦风和苑6.86.84 4华润金谷项目华润金谷项目1616总计总计50.850.8万平米万平米 丹徒丹徒0707年年1-111-11月销售情况对比分析月销售情况对比分析0707年整个

6、丹徒区域市场的上升势头明显高于镇江平均水平，但年整个丹徒区域市场的上升势头明显高于镇江平均水平，但2222个在售项目个在售项目全年月均销售全年月均销售185185套（套（2 2万平米以下）的销售现状仍然不尽如人意，预计万平米以下）的销售现状仍然不尽如人意，预计0808年年整个丹徒区域市场整体份额小竞争压力大的现状将进一步持续。整个丹徒区域市场整体份额小竞争压力大的现状将进一步持续。07年年9月丹徒区商品房销售排行月丹徒区商品房销售排行序号项目名称销售套数均价1魏玛花园魏玛花园9425652驸马花园驸马花园4321443风景城邦风景城邦4027174彩虹城彩虹城3722975新城茗苑新城茗苑28

7、23516馨园1539157绿之缘1017368南盛家园99鑫基阳光丽景710华建公寓611幸福城格林蓝天612北极金谷家园613丹徒辛丰世纪614瑞泰城市花园615聆湖尚郡416华瑞新城417北极锦绣圌山318金谷小区219爱民苑120龙腾新村1序号项目名称销售套数均价1风景城邦风景城邦5830442新城茗苑新城茗苑4324543驸马花园驸马花园4322774魏玛花园魏玛花园3226995丹徒辛丰世纪丹徒辛丰世纪2414356馨园1438897画意江南1023398鑫基阳光丽景89南盛家园810北极金谷家园711香山茗苑712华建公寓613瑞泰城市花园614龙腾新村615绿之缘516彩虹城4

8、17聆湖尚郡318幸福城219华瑞新城220金谷小区2序号项目名称销售套数均价1魏玛花园魏玛花园 6727602驸马花园驸马花园 4021843瑞泰城市花园瑞泰城市花园 3428804风景城邦风景城邦 2731615香山茗苑香山茗苑 2424686新城茗苑 2024617南盛家园1621718丹徒辛丰世纪149绿之缘1110彩虹城1011聆湖尚郡812画意江南813鑫基阳光丽景614龙腾新村515龙山商贸中心416北极金谷家园317馨园218幸福城格林蓝天219北极锦绣圌山220皇家花园121爱民苑107年年10月丹徒区商品房销售排行月丹徒区商品房销售排行07年年11月丹徒区商品房销售排行月丹

9、徒区商品房销售排行0707年年9-119-11月三个月魏玛假日以总销售月三个月魏玛假日以总销售193193套，均价套，均价27002700元元/ /平米的业绩占据了整个平米的业绩占据了整个丹徒区域市场的排行第一，不仅实现真正意义上的高价快销，更超越了开盘前设丹徒区域市场的排行第一，不仅实现真正意义上的高价快销，更超越了开盘前设定的丹徒第二的目标。定的丹徒第二的目标。参数驸马花园驸马花园风景城邦风景城邦圣地雅格圣地雅格魏玛假日魏玛假日建筑及用材总建筑面积4.58万100万19万20万建筑类型6层多层3-5层联排叠加花园洋房,6层多层,18层高层3-5层联排叠加花园洋房,6层多层3-5层联排花园洋

10、房,6层多层建筑地貌平地坡地建筑平地原生态坡地景观建筑建筑风格无西班牙英格兰南加洲德国建筑布局兵营式组团式组团式组团式建筑结构砖混异形框架剪力墙砖混框架结构全框架短肢剪力墙外墙材料面砖涂料面砖面砖花岗岩面砖入口大堂装修标准无标准层涂料面砖大理石双层挑高门厅面砖地面花岗岩楼梯栏杆及扶手铸铁木材铸铁木材铸铁木材方管实木门、窗材料塑钢彩铝双层玻璃双层中空玻璃钢制门彩铝双层中空玻璃成品入户门配套及景观内部配套华联临街商铺超市外国语学校四星级酒店社区巴士500米长商业街2000平米会所2100平米酒店式商务中心商业街运动配套16000平米商业广场3100平米风情商业街2500平米会所13000平米高尔夫

11、果岭网球场门球场嬉水池园林景观无8000平米中心景观广场3000平米休闲广场10000平米阳光水岸500种树木塔楼中央水景组团景观15000平米中心景观广场48米高歌特式钟楼46米长魏玛大道80米长文化长廊100多种树木户型主力户型面积101两房130三房80-120两房三房90-134两房三房88两房107120三房户型特色无大开间小进深,一楼花园赠送,6米挑高阳台和超大露台赠送超大阳台设计,独有八角窗大开间小进深,独创2.4米的超进深方正阳台,一楼下沉式庭院,赠送落地大凸窗,顶层赠送露台目前成交均价目前成交均价2150元元/2600元元/26502650元元/ /29132913元元/ /

12、魏玛假日在产品力和风景城邦、圣地雅阁类似的基础上，无论在销售总量还是销魏玛假日在产品力和风景城邦、圣地雅阁类似的基础上，无论在销售总量还是销售均价都实现了全面超越，说明在丹徒通过产品力和销售力的有效结合和提升来售均价都实现了全面超越，说明在丹徒通过产品力和销售力的有效结合和提升来实现市场领导者品牌的塑造是有市场出口的。实现市场领导者品牌的塑造是有市场出口的。时间时间推售情况推售情况已售单位已售单位销售比例销售比例月均吸纳率月均吸纳率总销售量总销售量0606年年5 5月月1 1日日1818、1919、2020、2121、2525、2626、2727号号楼叠加别墅，楼叠加别墅，2222、2323、

13、2424号楼联号楼联排别墅，排别墅，3434、3535、3636、3737、3838、3939号楼花园洋房共计号楼花园洋房共计203203套房源套房源推出推出190190套套93.593.529.229.2套套70700606年年1010月月1 1日日5 5、6 6号楼小高层，号楼小高层，2828、2929、4040、4141号楼花园洋房共计号楼花园洋房共计199199套房源套房源推出推出172172套套86.486.40606年年1111月月8 8日日3030、3131、4646、4747号楼花园洋房共号楼花园洋房共计计118118套房源推出套房源推出7171套套60.260.20707年年

14、4 4月月8 8日日3232、3333、4242、4343、4444、4545号楼花号楼花园洋房共计园洋房共计132132套房源推出套房源推出5757套套43.2%43.2%0707年年9 9月月2222日日2323、2121、1818、2525、2222、2020号楼号楼2828套联排别墅，套联排别墅，2424、1919号楼号楼4 4套双套双拼别墅，拼别墅，1212、1616号楼号楼2020套叠加别套叠加别墅推出墅推出; ;多层多层3333、3434、3030、3535、3131号楼号楼9090套房源推出套房源推出6262套套69.9%69.9%0707年年1010月月1717日日9#10#

15、11#13#14#15#联排别墅联排别墅52套套4 4套套7.7%7.7%总计总计794794套套556556套套 风景城邦历史推售状况风景城邦历史推售状况风景城邦作为风景城邦作为100100万平米体量，一年超过万平米体量，一年超过600600万广告费的超级大盘，与目前所取得万广告费的超级大盘，与目前所取得的销售业绩相比实际是不相称的，其销售模式和推广模式均是不经济的。的销售业绩相比实际是不相称的，其销售模式和推广模式均是不经济的。时间时间推售情况推售情况已售单位已售单位销售比例销售比例月均吸纳率月均吸纳率总销售率总销售率0707年年1010月月15#15#、16#16#联排别墅共计联排别墅共

16、计1212套房套房源推出源推出1 1套套8.3%8.3%11.711.7套套24.7%24.7%0707年年1111月月1717日日1#1#、2#2#楼共计楼共计7676套多层房源推套多层房源推出出3434套套44.7%44.7%0707年年1212月月2222日日3#3#、7#7#、13#5413#54套多层房源推出套多层房源推出0 0套套0 0总计总计142142套套3535套套 圣地雅阁历史推售状况圣地雅阁历史推售状况圣地雅阁作为丹徒区域产品品质和地段最好的项目，目前在销售策略和模式上均圣地雅阁作为丹徒区域产品品质和地段最好的项目，目前在销售策略和模式上均存在一定问题。存在一定问题。时间

17、时间推售情况推售情况已售单位已售单位销售比例销售比例月均吸纳率月均吸纳率总销售率总销售率0606年年9 9月月3030日日 1#2#3#5#7 #1#2#3#5#7 #多层多层9999套套9494套套95%95%18.118.1套套83%83%0606年年1010月月1717日日9#11# 9#11# 多层多层5050套，套，1#2#1#2#商铺商铺 12 12套套5252套套83.9%83.9%0707年年2 2月月1212日日17#6#8#17#6#8#多层多层6868套套5757套套83.8%83.8%0707年年8 8月月1515日日15#15#多层多层3030套套2929套套96.7

18、%96.7%0707年年8 8月月3131日日10#10#多层多层2020套套0 0套套0 00707年年9 9月月1414日日1#2#3#6#8#10#1#2#3#6#8#10#多层多层2727套套 2222套套81.5%81.5%总计总计306306套套254254套套 驸马花园历史推售状况驸马花园历史推售状况驸马花园在地段上和魏玛假日一样，销售均价却比魏玛假日低驸马花园在地段上和魏玛假日一样，销售均价却比魏玛假日低700700元之多，但是元之多，但是在销售业绩上仍然不甚理想，说明在丹徒低价策略并不能解决销售的根本问题。在销售业绩上仍然不甚理想，说明在丹徒低价策略并不能解决销售的根本问题。

19、时间时间推售情况已售单位已售单位销售比例销售比例月均吸纳率月均吸纳率总销售套数总销售套数9 9月月3#4#5#6# 3#4#5#6# 多层多层137137套套126126套套92%92%68.768.7套套71.2%71.2%11#12#27#28#11#12#27#28#洋房、多层洋房、多层119119套套 8787套套73%73%1010月月24#29#30#24#29#30#多层多层100100套套5858套套58%58%1212月月31#31#多层多层3030套套4 4套套13.3%13.3%总计总计386386套套275275套套 魏玛假日历史推售状况魏玛假日历史推售状况魏玛假日在区

20、域同质竞争较大的市场环境下，成功地依靠体验营销和刀锋营销相魏玛假日在区域同质竞争较大的市场环境下，成功地依靠体验营销和刀锋营销相结合的销售力提升，制造了开盘后三个月定购超结合的销售力提升，制造了开盘后三个月定购超300300套的镇江神话，并一举打破套的镇江神话，并一举打破风景城邦一统丹徒的格局，成为镇江高价快销的标杆。风景城邦一统丹徒的格局，成为镇江高价快销的标杆。第三部分第三部分 一期操盘总结一期操盘总结内部认购、内部认购、价格测试价格测试开盘开盘选房选房时间时间销售销售节奏节奏工程工程进度进度开盘强销期开盘强销期A A标蓄水期标蓄水期营销营销节点节点样板体验中心开放样板体验中心开放价格走价

21、格走势及营势及营销强度销强度宣传宣传方向方向项目形象概念项目形象概念项目产品价值宣泄、项目知明度扩张项目产品价值宣泄、项目知明度扩张体验营销造势、价值认同体验营销造势、价值认同0707年年5 5月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月A A标部分标部分2-2-3 3层层A A标部分封标部分封顶顶A A标洋房出标洋房出正负零正负零A A标全面封标全面封顶标打桩顶标打桩B B标标2-32-3层层B B标封顶标封顶持销期持销期形象导入、形象导入、售楼处包装售楼处包装认购卡、累认购卡、累计客户计客户B B标蓄标蓄水水B B标开标开盘盘业内酒会业内酒会客户答谢酒会、客户答谢

22、酒会、老带新政策推出老带新政策推出圣诞活动、客户圣诞活动、客户俱乐部成立俱乐部成立B B标蓄标蓄水水B B标开标开盘盘营销渠营销渠道道刀锋集客刀锋集客魏玛假日自9月8日开盘以来,截止12月24日已成功销售312套,销售额8700万,12月推出的31号楼成交均价已突破2900元/平米，远远高出区域多层同期均价2300元/近600元/，高出同区域其他最高价楼盘圣地雅格近300元/，说明项目一期的操盘策略无疑是正确的，二期完全可以进一步总结和优化。营销强度营销强度价格走势价格走势第四部分第四部分 二期提升措施二期提升措施二期一标段多层二期一标段多层共共9 9幢幢; ;建筑面积建筑面积约约250002

23、5000平米平米二期三标段小高二期三标段小高层共层共1 1幢幢; ;建筑面建筑面积约积约1500015000平米平米二期二标段多层二期二标段多层共共4 4幢幢; ;建筑面积建筑面积约约1200012000平米平米魏玛假日二期经济技术指标测算二期若要实现开盘均价达到3100元/,年底3500元/,整体均价实现3300元/，明年整体价格策略采取平开高走，小盘量多频次开盘，通过小幅频涨最终实现整体均价3300元/。明年预期实现的价格水平已接近主城润洲区07年1-11月份整体均价水平，同时本案在明年任何时期都会至少高出区域整体价格500元/，目标艰巨，营销部署上将具备更大的挑战性！魏玛假日二期价格提升

24、目标二期价格提升二期价格提升八大措施八大措施品牌形象溢价品牌形象溢价现场包装提升现场包装提升刀锋集客整顿刀锋集客整顿样板示范震撼样板示范震撼客户渠道拓展客户渠道拓展终端服务升级终端服务升级项目资源整合项目资源整合活动营销出彩活动营销出彩德国年、体验年德国年、体验年品牌体验客户体验样板体验品牌体验:品牌形象溢价通过项目品牌形象系统化运作，以品牌识别和承诺的核心动作提升，贩卖项目价值和理念取向，形成客户共性心理，超越或满足其期望需求，从而引导客户价值大于价格等向心理对接。1.识别销售物料:德国艺术式楼书户型手册与生活指南的结合;户外形象:导系系统大牌公交站台;2.承诺：工程:外立面景观封顶等工程进

25、度告知;质量:项目的建筑细节材料标准工艺等;产品:规划景观户型配套交房等.具体品牌体验思路见：魏玛假日二期品牌体验策略思路大市口大牌（续约大市口大牌（续约) )檀山路檀山路 千禧路千禧路312312国道路口拦截性导国道路口拦截性导示系统示系统现场转角大牌现场转角大牌户外形象规划公交站台公交站台魏玛魏玛“假日生活馆假日生活馆”魏玛魏玛“德国建筑博物馆德国建筑博物馆”浓郁欧洲气息的广场浓郁欧洲气息的广场现场价值氛围营造在一期销售前期过程中，魏玛独有的现场包装给实际销售带来了聚集效应，但随着后期销售价格的不断攀升，现场震撼效果和客户价值认同心理逐渐降低，而二期要实现高价，现场包装的价值氛围营造尤为重

26、要:现场售楼中心现场售楼中心歌特式钟楼歌特式钟楼广场广场品牌体验:现场包装提升魏玛“假日生活馆”咖啡吧周末影院德语培训儿童娱乐建材建筑工艺 展示 德国文化廊 酒杯悬挂德国名酒摆设咖啡杯烟灰缸盆花台卡高档窗帘杂志报纸资料架茶水单德国风景油画德国抽象雕塑儿童小型娱乐设施影院碟片影片展架区位图雨伞悬挂器魏玛“德国建筑博物馆”德国建筑图片展著名建筑物模型魏玛“欧洲广场”热带植物梧桐欧洲韵味灯杆欧洲广场雕像小品品牌体验：项目资源整合针对项目现有资源进行整合，形成项目增值点，提高项目整体附加功能:1、与交管部门在小区商业广场西侧入口处设立K118路总站，这样不仅社区交通配套得到了迅速完善，也为后期商业的销

27、售打下了基础；2、整合运动会所、网球场、高尔夫果岭、门球场等社区运动设施与配套，与市体育局合作在魏玛假日成立“全民健身中心” ，各类运动设施和场馆也能通过出售和租赁得到有效盘活；3、与现代快报合作成立德语培训机构作,免费提供售楼中心场所给其使用,进行德语培训K118路公交站台设立魏玛假日全民健身中心运动会所经营模式探讨-以租代售项目正常销售:2500平米*4000元/平米=1000万按正常银行按揭,需首付500万,资金压力过大;采用以租代售模式,虽然可能面临总价更高的问题，但购买商户却会大大减少首付压力，更容易找到目标商家而迅速去化。以租代售方式需要解决2个问题：第一：相对提高单价约50%,均

28、价6000元/平米,销售总价为1500万;第二：以开发公司内部某个人名义和开发商签订商业用房买卖合同，其中个人首付750万不需要实际付款，由开发公司制造交易过程假象，并提供缴款收据;这样对于购买客户而言，就可以宣称首付2成（首付压力大为减轻），10年租赁期满即等同购买（实际操作过程中可以以客户租金冲抵银行按揭，10年租赁期满，由开发公司个人过户到购房客户即可）对于开发商而言，客户首付2成300万,银行按揭放款750万，实际收益为1050万，和方式一相差无几，如果欲实现更大预期，可以相对提高租金，通过租金与银行按揭间的差价来实现）德语培训中心客户体验：刀锋集客整顿刀锋集客以“无限放大售楼处”为运

29、作理念，“变推销为拉销”模式，通过“地毯清洗策略”，形成了项目一期热销。项目二期将实行更具精炼化、制导化整顿和管理，实现团队战斗力高效提升。时间7月份8月份9月份10月份11月份12月份带客来访量324667704925成交量020221498成交率043%33%20%18%32%截止12月份共计来访客户289组，共计成交73套，整体成交率达到25%，可以看出刀锋团队作为推广的一总的渠道，在成交量上起到了立竿见影的效果。管理模式整顿管理模式整顿人员队伍庞杂，素养低人员队伍庞杂，素养低精简队伍，强化培训考核，提升个人业务技精简队伍，强化培训考核，提升个人业务技能能考核模式单一考核模式单一实施绩效

30、考核，以拜访量为目标任务分解实施绩效考核，以拜访量为目标任务分解集客模式调整集客模式调整正常出击带客、售楼处蹲点、正常出击带客、售楼处蹲点、社区定点社区定点陌生拜访一对一的拜访模式陌生拜访一对一的拜访模式刀锋团队形象、细节规范刀锋团队形象、细节规范提升提升刀锋胸牌、服装要求以及投影仪、笔记本支刀锋胸牌、服装要求以及投影仪、笔记本支撑撑多渠道出击模式，如商业联盟、购房俱乐多渠道出击模式，如商业联盟、购房俱乐部组建、下线发展等部组建、下线发展等面对面团队出击的拜访模式面对面团队出击的拜访模式现场示范区周末活动持续开展，如周末影现场示范区周末活动持续开展，如周末影院、德国展等院、德国展等大众媒体大众

31、媒体形象支持形象支持多频次开盘，震撼式面市，交叉式销售1 1、服务营销：服务功能延伸、服务营销：服务功能延伸的会议营销、老客户介绍新客户等；的会议营销、老客户介绍新客户等；4 4、实景示范的体验营销：、实景示范的体验营销：样板房、景观示范区样板房、景观示范区5 5、圈层营销：在各社、圈层营销：在各社团组织间推介、团购等团组织间推介、团购等2 2、事件和活动营销：充分利用事件、事件和活动营销：充分利用事件和震撼性的开盘制造市场关注和震撼性的开盘制造市场关注3 3、俱乐部营销：、俱乐部营销：会员行销会员行销7 7、数据库营销：有效利、数据库营销：有效利用中高端客户群的客户用中高端客户群的客户资料资

32、料6 6、刀锋直销：、刀锋直销：一对一保险经纪人式直销一对一保险经纪人式直销8 8、周末营销：、周末营销：周末活动或外场地式促销周末活动或外场地式促销客户体验：客户渠道拓展渠道拓展渠道拓展9 9、小众传播营销：、小众传播营销：横幅、短信、社区广告等横幅、短信、社区广告等一期客户渠道拓展上，主要以大众媒体形象支持，刀锋营销、活动营销、体验营销结合的渠道模式为主要集客方式，为项目一期的良好销售奠定了基础，二期在保持原有渠道的基础上，进一步丰富客户渠道，实现多样化、低成本、高效率运作：1.俱乐部营销充分利用”魏玛假日俱乐部”通过与商家联盟,招募会员;拟与合作成立“购房俱乐部”，实现资源转接；2.圈层

33、营销我司已与镇江车友俱乐部、宠物俱乐部、银行客户俱乐部、中国移动全球通客户俱乐部、大润发会员、镇江商业城会员以及在镇商会、社团等机构实现资源共享，后期可通过上述机构进行相关推介活动；3.数据库营销我司在镇江成功代理京润国际、望京天地、美意家园、苏源朗香园、臻美源等项目，积累了近5000位中高端客户资料，并实现了客户数据库管理，可为项目二期销售提供资源再生利用;4.周末营销周末通过在市区售楼中心或人流集中场所租赁设置获奖小游戏吸引客户关注;5.小众传播营销横幅、短信、社区广告位、银行等公共场所易拉宝、资料架摆放以及报纸报花、魏玛假日物语夹报、企业内刊广告等形式形成低成本立体化传播。客户体验：终端

34、服务升级现场实行全方位的终端服务标准式管理，通过酒店式的服务标准、空姐式的接待流程以及我公司独有的“真实一刻”终端管理，实现服务升级，全面经营客户感觉，超越顾客满意 ，力促高效成交。为所有的客户提供抵售楼中心后的茶为所有的客户提供抵售楼中心后的茶水单，供客户选择咖啡或茶，并在水单，供客户选择咖啡或茶，并在5 5分分钟内送到。钟内送到。 5 . 5 . 宣传标准电话标准案场标准现场标准接待标准联系标准带看标准道具标准人员标准 诠释标准贴心服务标准价值让度标准投诉处理标准附加服务标准终端服务标准提升模块终端服务标准提升模块样板体验：样板示范震撼作为一个中高端价位物业的销售启动，与之相匹配的实景体验

35、式产品是必须，针对镇江消费者眼见为实的消费习惯，以及中高端物业本身区别于普通住宅的销售方式,产品的实景体验对于本项目二期实现价格提升甚为关键:1.5月1日前,魏玛大道、运动会所及屋顶花园及时完工;2.5月1日前,一期立面完工以及一期宅间组团景观施工，建议一期树木景观增加成形树木; 3.物业公司全面进驻，现场服务。通过上述样板示范实现，形成视觉震撼和价值高度认同，规避价格抗性，以达到高价快销目的。二期开盘前重点打造的样板示范工程二期开盘前重点打造的样板示范工程物业公司专业服务形象进驻展示样板体验：活动营销出彩德国年德国年中国年中国年德国啤酒文化节德国啤酒文化节德国建筑论坛德国建筑论坛德国建筑德国

36、建筑 文化文化 产品展览产品展览魅力德国年，免费学德语魅力德国年，免费学德语圣诞圣诞“德国夜、平安夜德国夜、平安夜”要想实现区域高价突破,单一的生冷的推销模式不足以支撑高价位运作,需要通过非常规的、差异化的活动建立公信和公关。德国年：二期项目运作中,结合产品德式建筑风格,通过”德国年”活动为主线,将德国价值文化与项目实现嫁接,制造项目品牌影响,并拔高项目形象,形成独特具有德国品质内涵以及价值高度的高端产品形象，同时整个活动的运作也是对开发公司品牌的一次提升。其他活动：丰富促销活动，形成区域关注，提高现场来访，促进实效销售。与专业机构进与专业机构进行合作，形成行合作，形成跨年的长期品跨年的长期品

37、牌化运作。牌化运作。其他活动其他活动周末影院周末影院周末游艺大本营周末游艺大本营超级童声超级童声中秋送团圆饭中秋送团圆饭全家福照全家福照迎奥运迎奥运, ,魏玛假日趣味运动会魏玛假日趣味运动会夏日买房赠空调夏日买房赠空调迎中秋迎中秋,千人品尝大型月饼千人品尝大型月饼冬日买房赠温暖三件套冬日买房赠温暖三件套体验魏玛体验魏玛,畅享苏州乐园畅享苏州乐园视实际销售情视实际销售情况，进行活动况，进行活动项目操作。项目操作。德国啤酒文化节德国美食展德国产品建筑展德国城市文化推介l 房地产E网房地产E网倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。第五部分第五部分 二期费用预算二期费用预算序号序号项目名称项目名称金额金额1品牌形象品牌形象45万万2现场包装现场包装15万万3资源整合资源整合5万万4渠道拓展渠道拓展35万万5刀锋集客刀锋集客25万万6活动营销活动营销35万万合计合计160万万注注: :以上仅为费用整体初步预估以上仅为费用整体初步预估, ,样板工程样板工程 终端提升不计入本费用终端提升不计入本费用. .即使赠品只是一张纸，顾客也是高兴的。如果没有赠品，就赠送“笑容”。所谓企业管理就是解决一连串关系密切的问题，必须有系统地予以解决，否则将会造成损失。浪费时间。21.10.3021.10.30盖茨运用的管理