优品艺墅销售执行报告

1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。10/30/2021优品艺墅销售执行报告优品艺墅销售执行报告谨呈：深圳市博文实业有限公司世联地产优品艺墅项目组2006-3-8版权声明版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。报告目的报告目的 统一思路（片区竞争、项目目标） 梳理工作（执行总纲及执行要点） 抓紧落实（总控图）本报告是严格保密的。项目概况项目概况总用地面积：10000mm2 2 建筑面积：22000mm2 2 ，其中商业面积22

2、00mm2 2，其余为住宅面积。住宅总套数：220建筑容积率 2.2建筑覆盖率 35建筑高度或层数：不超过24米机动车泊位数：150项目回顾一：项目回顾一：户型面积套数套数比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%本报告是严格保密的。项目项目SWOTSWOT分析分析SWTO产品：大师作品，外观震撼地段：大梅沙滨海旅游度假区品牌：发展商通过优品建筑奠定了一定的品牌基础产品：两条L形布局，部分存在对视资源：无海景资源交通：现阶段交通不便利位置：临近盐坝高速，噪音对北侧单位影响大人流：周边现有在售物业普遍上门量不足竞争：下阶段推出项目多，可能存在竞争规划

3、：政府改善片区交通，第二通道已经动工 滨海物业开发渐成热点片区：周边项目多，可共同造势 将来周边配套完善 万科国际会议中心、东部华侨城将引领大梅沙成为全中国的焦点，大梅沙的春天即将来旅游：旅游特有的淡旺季区别造成大梅沙片区房地产销售的淡旺季，每年5月-10月销售较旺项目回顾二：项目回顾二：本报告是严格保密的。项目形象定位项目形象定位SPRSPRSPR (Special People Resort)SPR (Special People Resort)朋友圈子聚会的场所朋友圈子聚会的场所“优品艺墅”首次引入SPRSPR概念项目回顾三：项目回顾三：本报告是严格保密的。SPRSPR是什么？是什么？S

4、PR第三空间第三空间商务办公商务办公度假居住度假居住突破传统物业类型之间的清晰界限产品使用功能同时满足居住、度假、商务办公、甚至商业功能一个舒服的社交聚会场所，另一个“起居室”，既可以会客，也可以独自在这里放松身心SOHO也是SPR的一种形式 独特体验的场所 空间的多种可能性 不可模仿的 不抄袭任何的本报告是严格保密的。SPRSPR是是其实我们身边的文化与艺术早已不再是泾渭分明，他们都在一种叫做“策源地”的区域中集合，在此中，地产商、策划人、电视导演、明星，社会名流，钢琴师，摄影师，建筑师，画家等都排排坐，既都参与其中，同时又是消费者深圳精神、深圳文化的策源地深圳精神、深圳文化的策源地本报告是

5、严格保密的。客户定位回顾客户定位回顾 投资客投资客 各种圈子人群各种圈子人群 其他偶得人群其他偶得人群房地产圈房地产圈艺术圈艺术圈投资客投资客文艺圈文艺圈金融圈金融圈项目回顾四：项目回顾四：本报告是严格保密的。营销策略营销策略圈层营销圈层营销项目回顾五：项目回顾五：找出目标客户圈层细分客户，推荐产品项目口碑传播客户购买目标达成目标达成本报告是严格保密的。深挖物业价值，建立超越竞争的、针对目深挖物业价值，建立超越竞争的、针对目标客户群的圈层营销标客户群的圈层营销超越竞争、突破常规，细分客户，圈层营销！超越竞争、突破常规，细分客户，圈层营销！关键卖点1：滨海生活潮流关键卖点2：功能的转换SPR关键

6、卖点3：稀缺（外部资源、产品本身）关键手法1：圈层营销关键手法2：产品本身特性制造稀缺营销诉求点营销方式本报告是严格保密的。报告结构报告结构一、目标二、竞争分析三、竞争下的营销执行四、分期营销举措五、报告重点回顾本报告是严格保密的。目标目标1、价格目标：无海景资源类物业价格标杆（、价格目标：无海景资源类物业价格标杆（10000元元/m2以上）。以上）。2、时间目标：在实现价格的基础上，保证合理的销、时间目标：在实现价格的基础上，保证合理的销售速度。售速度。3、品牌目标：建立、品牌目标：建立“优品艺墅优品艺墅”在市场上的影响力。在市场上的影响力。本报告是严格保密的。阶段目标分解阶段目标分解时间时

7、间 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月 1212月月累计销售累计销售月销售月销售 100 30 100 30 3030 15 15 1515 10 10 1010 5 5100 130 150 165 180 190 200 205100 130 150 165 180 190 200 2055 5月中选房月中选房4545 6060 6868 7575 8282 8686 9191 9393销售销售确保发展商确保发展商06年年7月底实现月底实现70销售率销售率本报告是严格保密的。报告结构报告结构一、目标二、竞争分析三、竞争下的营销执行四、分期

8、营销举措五、报告重点回顾本报告是严格保密的。楼盘（m）物业性质开盘时间主力户型销售率均价（元/ m）东海岸三期占地面积80000别墅05-83房160m2，占14%；4房165-232m2，占86%100%12000建筑面积64000倚天阁占地面积7802度假公寓03-11公寓45-63m2，占87%；2房84-90m2，占13%95%13000（装修）建筑面积10750海语东园占地面积9300产权式酒店03-81房47-50m2，占27%；2房70m2，占46%；3房98-110m2，占21%100%7800建筑面积20500心海伽蓝占地面积19602住宅04-71房75m2，占30%；2房

9、100-110m2，占35%3房140m2，占24%；199m2占5%；4房190-200m2，占6%80%9000建筑面积51216I领海占地面积6324.1酒店公寓03-9公寓+1房1厅40-50m2，占73%1房2厅63-80m2，占22%2房65m2，占3%3房116m2，占0.5%97%13000 （装修）建筑面积11965海世界占地面积10765酒店公寓04-91房50-58m2，占70%；2房60-80m2，占20%；3房100-120m2，占10%80%14000建筑面积269000505年在售楼盘状况：年在售楼盘状况：本报告是严格保密的。楼盘楼盘主力产品主力产品产品分析产品分

10、析东海岸三期东海岸三期总131套无小面积单位，全部TH产品越做越大，尊贵感、品质感提高倚天阁倚天阁总163套公寓45-63m2 占875.1米开间，开进深比低于1：3，观海景露台。装修档次一般。海语东园海语东园总246套2房70m2 占46%户型方正，凸窗，厅连阳台，进深短，采光好。心海伽蓝心海伽蓝总307套2房100-110m2，占35%3房140m2，占24%；全复式单位，公共联廊，独立厨卫。I I领海领海总189套公寓+1房1厅40-50m2，占73%1房2厅63-80m2占22%泳池观景阳台，全装修，家私电器配置。海世界海世界总304套1房1厅50-58m2占70%5.4米开间，阳台观

11、海景佳。产品对比分析产品对比分析本报告是严格保密的。在售项目分析在售项目分析1、竞争上、竞争上: 目前在售项目整体销售率均在80%以上,预计本项目开盘时均已消化殆尽，与本项目的直接竞争性不强。2、产品上：、产品上：产品以投资类产品为主，强调海景、休闲概念，同质化严重。3、销售上、销售上: 景观好、朝向佳的产品销售较快，无海景的单位相对滞销。4、客户上：、客户上：实际成交的客户中，来自关内的客户较多，还有部分外地客户，由于产品的同质化以及片区的封闭性，各项目客户重叠严重。5、推广上：、推广上：各项目均做有大量推广，尤其是东海岸，实施了大量的推广手段。本报告是严格保密的。未来在售未来在售/ /将售

12、楼盘分析将售楼盘分析项目项目主力户型主力户型客户定位客户定位入市时间入市时间均价均价/ /预期价格预期价格销售情况销售情况心海伽蓝75m2占30%100-110m2占25%140m2占25% 私营业主、企业中高层管理者、投资者04.7900080海世界一房49-63平方米两房72-119平方米度假客户、投资客04.91500080东海岸四期公寓Townhouse万客会私营业主、投资客06年底13000湖心岛50-80m2为主度假客户、投资客06.412000云顶25-50m2占6570-80m2占23度假客户、投资客06.410000左右鼎太50m2左右盒子状私营业主 企业中高层管理者 投资者

13、07年初10000元以上本项目类型丰富，面积区间以50-70m2为主各种圈层客户投资客06.5本项目入市时已临近尾盘，基本不构成竞争关系本项目入市时已临近尾盘，基本不构成竞争关系现今尚未开始施工，预计不能在今年内销售现今尚未开始施工，预计不能在今年内销售以以TH为主，产品上不构成直接竞争为主，产品上不构成直接竞争本报告是严格保密的。片区将售项目分析片区将售项目分析项目名称项目名称占地占地MM2 2容积容积率率户数户数车位车位户型户型定位定位推售时间推售时间湖心岛湖心岛185801.2236无单身公寓（单身公寓（29-68m229-68m2）：）：194194套，套，8282一房一房(53-88

14、m2)(53-88m2)：2020套套两房两房(86-112m2)(86-112m2)：2222套套浪漫风情传说之岛投资、享受型物投资、享受型物业业2006年4月云顶天海云顶天海165382.2480有单房单房154154套套一房一房148148套套小面积单位为主普通投资性物业普通投资性物业2006年底优品艺墅优品艺墅( (本项目本项目) )100002.2220有70M70M2 2一房占一房占60%60%一房为主，SPR概念自住兼投资型物自住兼投资型物业业2006年5月三个项目的推售期重叠三个项目的推售期重叠; ;但由于云顶天海工程进度较慢，现今尚未有任何宣传举措，预计但由于云顶天海工程进度

15、较慢，现今尚未有任何宣传举措，预计销售期将严重滞后销售期将严重滞后, , 湖心岛的产品定位、项目规模及施工进度基本与本项目相近湖心岛的产品定位、项目规模及施工进度基本与本项目相近, ,为本项目为本项目最大的竞争对手最大的竞争对手. .本报告是严格保密的。竞争项目分析竞争项目分析建筑布局建筑布局湖心岛：湖心岛：岛屿上的村落状布局，建筑环湖而建，景观极佳；临盐梅路，昭示性好；建筑形式活泼。优品艺墅：优品艺墅：2条L状布局，部分单位存在对视；临内环路，无一线海景；建筑为大师作品，个性鲜明，不可复制。本报告是严格保密的。竞争项目分析竞争项目分析户型分析户型分析户型面积套数套数比单房29-6819482

16、%1房53-88208%2房86-1122210%户型面积套数套数比1房51-9813461%2房76-1105224%3房及以上100-2603415%湖心岛湖心岛优品艺墅优品艺墅主力产品类型接近，湖心岛以单房为主，优品以一房为主；主力产品类型接近，湖心岛以单房为主，优品以一房为主；户均面积优品相对较大；户均面积优品相对较大；优品大面积单位相对较多，销售存在一定压力。优品大面积单位相对较多，销售存在一定压力。本报告是严格保密的。竞争项目分析竞争项目分析客户分析客户分析投资客户投资客户比例比例48% 48% 52%52%构成构成第三地用途的享受型客户私企主。中高层管理者及中高级技术人员全市范围

17、内投资的客户自用客户自用客户湖心岛客户构成湖心岛客户构成初期客户积累较慢，售楼处开放后上门客户较多，现已积累600余批客户 投资客投资客 各种圈子人群各种圈子人群 其他偶得人群其他偶得人群优品客户定位优品客户定位约有70批客户尚未开始正式积累客户本项目现阶段由于没有现场条件，客户积累相对较缓；本项目现阶段由于没有现场条件，客户积累相对较缓；本项目与其他项目客户重合度高，目标客户群相对较窄。本项目与其他项目客户重合度高，目标客户群相对较窄。本报告是严格保密的。由竞争揭示的问题由竞争揭示的问题针对我们提出的价格与速度目标，结合与其他项目的针对性分析，我们需要在资源条件相对较差资源条件相对较差户型相

18、对高端户型相对高端目标客户相对较窄目标客户相对较窄的情况下，实现“相对较高的目标价格相对较高的目标价格”，凸现项目品牌！本报告是严格保密的。报告结构报告结构一、目标二、竞争分析三、竞争下的营销执行四、分期营销举措五、报告重点回顾本报告是严格保密的。实现价格突破的七种办法实现价格突破的七种办法 对于产品，无论是户型还是园林，已经在设计上做到极至。 营销上，可以从1、2、4、7四点上着手，实现价格突破。资料来源：世联模型Action1：放大客户或特殊定位客户。Action2：功能定位转换。Action3：产品全面创新，领先于市场，创造市场标杆。Action5：资源唯一或资源稀缺。Action6：品

19、牌或权益远胜于对手。Action7：提高客户可以享受的权益或附加值。（服务）Action4：全方位展示，情景展示。本报告是严格保密的。优品艺墅营销总攻略图优品艺墅营销总攻略图客户攻略客户攻略推广攻略推广攻略展示攻略展示攻略明确、找到我们的客户让客户来让客户买总体营销策略：针对目标客户进行圈层营销，强化片区未来价值及产品特色，走低成本营销路线，通过现场包装、展示、服务提升项目形象.本报告是严格保密的。客户渠道客户渠道1客户渠道客户渠道2客户渠道客户渠道3客户渠道客户渠道4客户渠道客户渠道5客户管理客户管理活动活动消费消费专项推荐专项推荐寄送寄送回访回访馈赠馈赠客户来源客户来源主动营销主动营销进线

20、进线购买购买上门上门推荐推荐相关购买相关购买 投诉投诉客户行为客户行为【优品艺墅总攻略图优品艺墅总攻略图】客户攻略客户攻略本报告是严格保密的。【优品艺墅总攻略图优品艺墅总攻略图】营销推广攻略营销推广攻略事件营销事件营销4.204.20：售楼处揭幕，样板房开放：售楼处揭幕，样板房开放4.304.30：电台房吧，海滨艺术雅居，滨海生活畅想：电台房吧，海滨艺术雅居，滨海生活畅想5.135.13：正式开始销售：正式开始销售6.36.3：举办汤桦：举办汤桦/ /肖全设计肖全设计展展第一阶段（第一阶段（3.20-4.203.20-4.20）：优品艺墅，大梅沙，建筑，创意，）：优品艺墅，大梅沙，建筑，创意，

21、生活。生活。 邮寄楼书，京地酒店前广告牌工地广告牌邮寄楼书，京地酒店前广告牌工地广告牌媒体推广媒体推广渠道利用：穿插三个阶段。有效利用世渠道利用：穿插三个阶段。有效利用世联及发展商的客户平台。联及发展商的客户平台。第二阶段（第二阶段（4.21-7.314.21-7.31）：现场开放，生活艺术展示，选房。）：现场开放，生活艺术展示，选房。 广告牌特报，直邮，短信，圈子全面传播。广告牌特报，直邮，短信，圈子全面传播。第三阶段（第三阶段（8.1-128.1-12月）：优品艺墅全情绽放。月）：优品艺墅全情绽放。 老客户营销。老客户营销。5.15.1：参展春交会举办：参展春交会举办“深圳滨海生活发展深圳

22、滨海生活发展”论坛论坛形象导入：树立形象导入：树立项目高端形象项目高端形象形象深入：全面形象深入：全面引爆引爆形象提升：维持形象提升：维持圈子关注度圈子关注度突出渠道价值突出渠道价值4.224.22，4.234.23，4.294.29： 圈子产品品鉴会圈子产品品鉴会5.75.7：算价，确认选房流程：算价，确认选房流程制造市场亮点制造市场亮点突出区域价值突出区域价值与客户面对面，与客户面对面，维系客户情感，维系客户情感， 制造市场热点，制造市场热点，维系老客户，带维系老客户，带动口碑传播动口碑传播本报告是严格保密的。【优品艺墅总攻略图优品艺墅总攻略图】产品展示攻略产品展示攻略卖场氛围营造卖场氛围

23、营造产品价值展示产品价值展示高档品质公高档品质公共空间共空间住户大堂高档装修，注重细节和品质，电子屏发布项目信息、保安值班住户大堂高档装修，注重细节和品质，电子屏发布项目信息、保安值班亮点特色样亮点特色样板房板房体验式售楼体验式售楼处处简洁、现代、温馨、舒适。满足销售组织功能同时赋予新的内简洁、现代、温馨、舒适。满足销售组织功能同时赋予新的内涵涵电梯厅用材上乘，体现档次、品质、尊贵感电梯厅用材上乘，体现档次、品质、尊贵感根据实际情况，挖掘项目亮点，契合目标客户群需求根据实际情况，挖掘项目亮点，契合目标客户群需求参与体验式参与体验式园林园林售楼处周边、前广场、可坐可憩售楼处周边、前广场、可坐可憩

24、完善准确导完善准确导示系统示系统大尺度强昭示性，放大的字体、箭头，对比强烈同时又保证品质大尺度强昭示性，放大的字体、箭头，对比强烈同时又保证品质看楼通道看楼通道项目卖点信息释放，绿色植示系统项目卖点信息释放，绿色植示系统围墙围墙建立项目视觉识别系统，树立项目形象，强化昭示性建立项目视觉识别系统，树立项目形象，强化昭示性灯杆旗灯杆旗有效区隔项目范围，树立项目形象，营造主卖场气氛有效区隔项目范围，树立项目形象，营造主卖场气氛背景音乐、示范大使、每间房间的功能面积小标识牌背景音乐、示范大使、每间房间的功能面积小标识牌做清水样板房，展示细节品质做清水样板房，展示细节品质贴心管家服贴心管家服务务路口、停

25、车场、售楼处、入户大堂、电梯厅专业服务人员路口、停车场、售楼处、入户大堂、电梯厅专业服务人员引入卓越品牌物管，提供多种便利服务引入卓越品牌物管，提供多种便利服务关键物料关键物料高品质模型高品质模型影视宣传片影视宣传片小区模型突出建筑立面效果和园林细节小区模型突出建筑立面效果和园林细节建立新的传播途径，结合产品品鉴会播放宣传建立新的传播途径，结合产品品鉴会播放宣传楼书楼书3 3月底完成，前期宣传物料。传递项目核心价值月底完成，前期宣传物料。传递项目核心价值3 3月底完成，内容包括项目区域、规划、建筑、户型、园林、配套及合月底完成，内容包括项目区域、规划、建筑、户型、园林、配套及合作团队作团队户型

26、资料户型资料本报告是严格保密的。我们的客户来自我们的客户来自 我们现在的客户来自各个圈子房地产、演艺界、传媒、艺术家 他们或多或少都同时兼有自住+投资的概念。 各个圈层之间、自住客户与投资客户之间，存在交叉关系。投资客投资客房地产圈房地产圈艺术艺术设计圈设计圈文艺圈文艺圈金融圈金融圈客户攻略客户攻略通过对通过对“圈子圈子”的传播，可以将的传播，可以将项目信息渗透到各类客户之中项目信息渗透到各类客户之中南湖会各位老总南湖会各位老总世联资源客户世联资源客户中介公司总监以上中介公司总监以上广告公司总监以上广告公司总监以上洪海等电视界人士洪海等电视界人士胡洪侠等传媒界人士胡洪侠等传媒界人士设计院经理以

27、上设计院经理以上韩家英等艺术家韩家英等艺术家左力、肖全等摄影家左力、肖全等摄影家画家、自由设计师画家、自由设计师银行经理以上银行经理以上保险公司经理以上保险公司经理以上世联金融客户世联金融客户本报告是严格保密的。我们的核心客户有我们的核心客户有房地产圈房地产圈艺术设计圈艺术设计圈文艺圈文艺圈金融圈金融圈卓越集团、发展商老总汤桦、肖全洪海、深圳电台的名嘴建设银行的经理，招商银行的行长通过我们的意见领袖，藉由宣传物料，将项目传播开去现已积累此种客户现已积累此种客户5050余批余批本报告是严格保密的。现有客户现有客户后续客户后续客户筑友登记筑友登记电话登记电话登记进线进线/ /上门上门世联世联客户客

28、户获得地址、电话获得地址、电话邮寄资料邮寄资料客户回访客户回访邮寄资料邮寄资料通过大众推广及春交会上门客户通过大众推广及春交会上门客户二二级联动二二级联动二三级联动二三级联动尊贵会尊贵会深圳公司深圳公司异地公司异地公司通过世联其他在售豪宅项目通过世联其他在售豪宅项目推荐的客户推荐的客户通过世联十二大豪宅通过世联十二大豪宅地铺推荐的客户地铺推荐的客户世联尊贵会客户群世联尊贵会客户群业内人士业内人士媒体、其他开发商、规划媒体、其他开发商、规划建筑园林建筑园林设计公司、政府相关部门等设计公司、政府相关部门等大梅沙以往客户大梅沙以往客户世联业务员既有大梅沙购房客户世联业务员既有大梅沙购房客户行业领袖行

29、业领袖名人访谈名人访谈口耳相传口耳相传邮寄资料邮寄资料广大投资客户、异地发展商客户广大投资客户、异地发展商客户我们的客户渠道我们的客户渠道本报告是严格保密的。现有客户筑友登记客户发展商提供客户名单及基本资料给予销售现场通过挂号邮件方式邮寄杂志式楼书楼书一期到达第一次电话回访，询问是否收到邮品执行关键 1、杂志式楼书 2、产品发布会 3、销售百问转入后续客户统一管理邀请参加产品发布会本报告是严格保密的。现有客户电话登记客户电话回访所有电话登记客户，询问邮寄地址通过挂号邮件方式邮寄杂志式楼书楼书一期到达第一次电话回访，询问是否收到邮品转入后续客户统一管理邀请参加产品发布会执行关键 1、杂志式楼书

30、2、产品发布会 3、销售百问本报告是严格保密的。现有客户行业领袖发展商及世联整理行业领袖名单执行关键 1、客户资料搜集 2、相关内容整理 3、杂志式楼书 4、产品发布会转入后续客户统一管理邀请参加产品发布会整理客户资料，形成书面文件制作杂志式楼书通过挂号邮件方式邮寄杂志式楼书楼书一期到达本报告是严格保密的。后续客户世联客户二、二级联动召开世联各豪宅项目经理产品宣讲会，向其宣讲项目资料及卖点，之后由各项目销售经理向其销售代表宣讲项目转介客户经世联及开发商确认后转入后续统一管理执行关键：产品宣讲会、项目介绍PPT本报告是严格保密的。后续客户世联客户二、三级联动召开世联各分行经理产品宣讲会，向其宣讲

31、项目资料及卖点，之后由各分行经理向其置业顾问宣讲项目由发展商提供项目杂志式楼书、海报、小礼品等，摆放于各分行地铺客户经世联及开发商确认后转入后续统一管理执行关键：产品宣讲会、印刷品 礼品小礼品，只要需求类似单位的客户均赠送华侨城、纯水岸、中心区、碧海云天、兴业、东海、西海湾、锦绣、熙园、海怡东方、蔚蓝海岸、世纪村、宝安、上海本报告是严格保密的。后续客户世联客户深圳公司、异地公司提供项目宣传印刷品摆放各公司管理层专门寄送印刷品世联地产评论广告楼市中国广告近万名世联关系客户资料邮寄本报告是严格保密的。后续客户世联客户尊贵会召开专场酒会，邀请会员参加针对这批客户，主要介绍产品转入后续客户统一管理执行

32、关键：项目推荐、酒会、礼品本报告是严格保密的。后续客户世联客户转入后续客户统一管理执行关键：业务员既有客户名单、楼书、介绍会大梅沙以往客户业务员手中既有客户直邮杂志式楼书，邀请参加专项介绍会，侧重于产品的稀缺性和片区的未来前景本报告是严格保密的。后续客户业内人士转入后续客户统一管理执行关键：接待专员、赠予资料、讨论会1、销售中心特设业内人士招待专员，专门为业内参观人士提供咨询服务，并可根据其身份给予较为详细的资料；2、不定期给业内人士寄送相关项目资料；3、不定期组织业内人士讨论会，主要讨论生活方式以及项目自身产品特点本报告是严格保密的。圈子客户鉴赏会开始销售售楼处、样板房开放媒体推广攻略媒体推

33、广攻略分期媒体推广计划分期媒体推广计划预热期预热期2006.3-2006.4强势推广期强势推广期2006.4-2006.7尾盘持销期尾盘持销期2006.8-2006.12阶段目标阶段目标宣传方向宣传方向主要渠道主要渠道奠定滨海艺术气质树立中高端形象确定圈层客户优品艺墅的概念海边的艺术生活大梅沙片区未来楼书新闻报道短信直邮网络奠定片区名盘地位快速回笼现金高品质产品大梅沙生活前景筑友品牌楼书报纸广告短信直邮网络小型品鉴会持续销售尽快结束战斗艺术生活的体验大梅沙生活前景短信直邮软文网络小型活动营销推广营销推广媒体推广媒体推广本报告是严格保密的。4.224.22、2323、2929专场鉴赏会专场鉴赏会

34、时间：时间：4.22、4.23、4.29地点：地点：高档会所或小型宴会厅（每场约20-30批客户）主题：主题：4.22地产职业经理人鉴赏会（建筑、稀缺） 4.23艺术、文艺界专场鉴赏会（产品艺术、独一无二） 4.29世联尊贵客户专场鉴赏会（稀缺、前景）邀请嘉宾邀请嘉宾：将客户按“圈子”进行分类，针对不同的人群进行专项介绍，抓牢核心客户并通过他们向周围传播。主讲：主讲：汤桦、二院、博文执行关键：执行关键：1、各内容讲解PPT稿 2、项目资料 3、邀请函 4、确保样板房于产品发布会前开放邀请南湖会老总、湾厦、友邻的老总、广告公司的老总邀请洪海、胡洪侠、韩家英、左力、肖全以及他们的朋友邀请尊贵会客户

35、、银行高级客户、部分投资客户营销推广营销推广事件营销事件营销本报告是严格保密的。4.304.30电台房吧访谈电台房吧访谈目的：目的：以电台专访节目的形式，传递项目特点。时间：时间：4.30重点强调：重点强调：与电台联合举办“优品艺墅”项目专访，可根据名人访谈show的内容来进行电台专访，放大产品特色，告诉听众这样的产品中可以实现的生活的可能，颠覆传统住宅概念，实现心中的梦想。本报告是严格保密的。5.15.1春交会春交会目的：目的：精彩亮相，吸引业内客户，扩大影响。时间：时间：五一期间重点强调：重点强调：1、与大发展商毗邻，借人气，show自己，邀请诚意客户上门；2、举办“滨海生活论坛”，邀请名

36、人谈生活创意，吸引业内客户；3、将“论坛”内容上网，扩大项目影响，吸引其他有意向在大梅沙置业的圈子客户。本报告是严格保密的。6.136.13汤桦汤桦/ /肖全艺术展览肖全艺术展览目的：目的：昭示艺术特色关键要求：关键要求：1、4月中旬，现场开放后，举办设计展等艺术展览。2、4月底，样板房开放后，行为艺术展示；具体安排：具体安排：艺术展览汤桦、肖全、左力等的作品展览；行为艺术用人体模型，每周在样板房上演生活中的点点滴滴。本报告是严格保密的。持续发布客户通讯（部分楼书）、短信等持续发布客户通讯（部分楼书）、短信等手段维系客户手段维系客户目的：目的：持续吸引客户，维系客户对项目的印象，不断让客户意识

37、到项目的与众不同，勾起客户对未来生活的想象。时间：时间：3月开始，不定期发行规划：规划：1、根据对楼书的规划，将分批制作楼书，前面完成的部分可作为客户通讯邮寄给客户；2、内容以楼书内容为主，辅以项目的新信息和进度；3、工艺上制成活页的形式，方便客户收集收藏；4、以短信告知客户项目最新进展，随时与客户保持沟通。本报告是严格保密的。网站：艺术思想碰撞、畅想未来生活网站：艺术思想碰撞、畅想未来生活目的：目的：传递项目特色，展示功能转换的可能性。主题：主题：名人访谈show、样板房设计概念展示时间：时间：3月重点：重点：在常规网站建设的基础上，加入“功能转换”的元素，如本项目的样板房的概念与意向图片展

38、示、设计家、艺术家展示自己的“优品艺墅”生活、以及其他的可以反映“功能转换”这一概念的图片。同时，还可与网站或剑客合作，在网上对项目进行探讨，引起一轮生活反思的风潮。本报告是严格保密的。售楼处售楼处展示区：展示区：模型处灯光充足，射灯直照开辟时光展板，展示记录项目历程的照片VIP服务区（服务区（SPR咖啡吧）：咖啡吧）：高档家私、增加品质感 提升服务品质，体现尊贵感室外咖啡座：室外咖啡座：服务品质的提升 高级咖啡品牌引入 尊贵感觉与体验产品展示产品展示产品价值产品价值整个售楼处装修应较弱化弱化功能展示，而强化感觉、功能展示，而强化感觉、体验的提升体验的提升，以达到突出突出项目自身特点项目自身特

39、点，并和其它项目形成明显差异明显差异的目的。突出项目的独特优势建筑本身的特点、抽屉式阳台等，使项目在售楼处的展示特点突出，给客户留下深刻的印象。对于售楼处的洽谈区，可以设置成好友聚会的环境，削弱商业氛围，摆上舒适的桌椅、放上盆栽与书籍，让空间变的温暖，让人愿意停留。模型模型户型展示户型展示本报告是严格保密的。售楼处平面布局售楼处平面布局签约财务区展示区洽谈休息区可 作 为 洽谈休息区本报告是严格保密的。售楼处展板售楼处展板发布最新信息，留下行业发布最新信息，留下行业领袖们对优品艺墅的见解，影响其他客户领袖们对优品艺墅的见解，影响其他客户本报告是严格保密的。样板房样板房 按照项目户型的特殊性，甄

40、选了三种代表户型作为样板房。 Loft：标杆产品，生活无限想象； 2房（带入户花园、露台）：大面积单位，体现休闲的家庭生活； 1房2厅：户型最多的单位，大空间由你摆布。目的：目的：体现功能转换的最佳工具，每套样板房都有它的名字，有它的故事，不同的样板房体现不同的生活理念，满足各个阶层对滨海住宅的梦想。时间：时间：4月20日开放重点强调：重点强调：1、为每套样板房编撰一个故事，并将其做成展板，设置在样板房的入口处；2、聘请专门的样板房解说人员，针对各个户型的特点、卖点，跟客户讲故事，让客户更加清晰的了解样板房；3、讲样板房的故事编写到楼书之中，并制成小卡片，作为传播工具派发给客户。本报告是严格保

41、密的。1 1、loft-L2loft-L2 装修主题：大航海时代 装修风格：每个男人都有一个征服世界的梦想，优品艺墅以风靡全球的滨海生活为主题，在loft的独特形式之上，构筑了一艘承载着英雄梦想的航海之船。航海图、罗盘、舵空间开扬简洁，以饰品体现细节。样板房样板房本报告是严格保密的。风格示意风格示意空间示意空间示意更多图片可参考loft一书本报告是严格保密的。2 2、2 2房房-A-A栋栋201201装修主题：新女性 装修风格：站在女性的视角来表现新时代的家庭关系，职场上的精明干练，家庭中的舒适和谐，体现与家庭一起共度假期的其乐融融的场面。样板房样板房本报告是严格保密的。3 3、1 1房房-A

42、-A栋栋306306 装修主题：非常色人家 装修风格：色彩浓郁的房子，在繁忙的工作之后，有这样一个地方可以放松自己，实现自己的艺术梦想。自由、享乐，一切围绕自我出发。样板房样板房本报告是严格保密的。园林园林以木为主材，园林室内化，与建以木为主材，园林室内化，与建筑风格保持一致筑风格保持一致本报告是严格保密的。卖场服务卖场服务各司其职，专业、职业各司其职，专业、职业服务人员类别服务人员类别工作工作置业顾问接待客户，介绍项目，销售售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作售楼处吧台服

43、务人员专门负责洽谈区及VIP区的酒水餐饮服务样板房保洁人员负责样板房的清洁工作样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解综合服务大使为客户提供按揭、二三级市场联动服务本报告是严格保密的。品牌物管，多元服务品牌物管，多元服务目的：给到客户周到安全的物管服务，让客户对物业的增值保值充满信心。时间：3月底确认物管内容服务项目：室内绿化养护服务 代送餐服务 自助洗衣服务 代清洁服务 （可参考I领海提供的服务措施）重点环节：需尽早确定物业管理服务内容，提前告知客户，并在楼书中反映，在现场开放时，需安排物管于现场提供服务，给予客户信心。本报告是严格保密的。客户服务经理，专属尊崇服务客户服务经理，专属尊崇服务目

44、的：目的：创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业 的高品质售后服务，形成口碑传播时间：时间：4.15售楼处进场即到位服务内容：服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务2、与世联各三级铺联动，提供二手楼租、售等专业服务本报告是严格保密的。路牌传播形象，引导客户路牌传播形象，引导客户立柱广告牌立柱广告牌目的：目的：传播信息，树立项目高形象重点位置：重点位置：1、盐坝高速附近（通过项目工地围墙进行展示，已完成） 2、盐梅路京地酒店门口（已完成）产品展示产品展示卖场包装卖场包装本报告是严格保密的。区域导视引导客户上门区域导视引导客户上门目的：目的：建立

45、竞争优势，吸引并截留客户完成时间完成时间：3月底补充及重点强调：补充及重点强调：1、灯光工程：地块围墙、广告牌夜间灯光2、海世界门前广告牌内容：项目规模、名称、主打广告语（已完成）3、地块围墙包装，统一视觉效果 内容：项目名称、广告语、发展商（已完成）4、工地绿网包装：临盐坝高速一侧绿网采用色彩间隔，形成项目自身特色（可参考“红树西岸”）5、灯光logo：临路侧先行搭设较高的脚手架，并在上面设置灯光logo本报告是严格保密的。销售动线销售动线展示面与施工面分离，展示展示面与施工面分离，展示连贯有序连贯有序1 12 23 34 45 56 6展示面与施工展示面与施工面分隔线面分隔线本报告是严格保

46、密的。销售动线销售动线热点不断，让消费者保持兴热点不断，让消费者保持兴奋感奋感盐梅路优优品品艺艺墅墅优品艺墅优品艺墅优品艺墅优品艺墅优品艺墅优品艺墅内环路前广场售楼处中央园林看楼通路样板间优优品品艺艺墅墅艺术小品1 12 23 34 45 56 6本报告是严格保密的。卖场的标准化展示卖场的标准化展示盐梅路盐梅路+ +内环路内环路设置原则：设置原则：导视性强、导视准确设置路线：设置路线：沿盐梅路京地酒店至雅兰酒店；内环路芭堤雅酒店至项目处内容：内容：LOGO、广告语、文案、电话工作时间：工作时间：2006年4月-7月本报告是严格保密的。卖场的标准化展示卖场的标准化展示售楼处前广场售楼处前广场设置原则：设置原则：增加可参与性（休憩长椅、遮阳伞）体现生态、自然，多布置植物完善导示系统（停车场、售楼处、样板房）工作时间：工作时间：自广场部分完工开始进行展示的包装本报告是严格保密的。看楼通道看楼通道展示原则：展示原则：放大的字体、随时传递项目卖点，指示系统，艺术小品、灯光细节。强调看楼时的体验。功能：功能：指示、安全、产品品质体验要求：要求：整洁、细节、尊贵设计时间：设计时间：2006年3月中旬完成施工时间：施工时间：2006年4月底完成在去