第八章收益法

1、第八章第八章 收益法收益法房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价第一节第一节 收益法的概述收益法的概述4 收益法的操作步骤收益法的操作步骤3 收益法适用的对象和条件收益法适用的对象和条件2 收益法的理论依据收益法的理论依据 1 收益法的概念收益法的概念房地产估价房地产估价第一节第一节 收益法的概述收益法的概述u一、收益法的概念：一、收益法的概念：l收益法估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本收益法估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为的方法。收益法的本

2、质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对又称收益资本化法、收益还原法，是导向求取估价对又称收益资本化法、收益还原法，是预测象的价值。预测象的价值。l根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。化法。房地产估价房地产估价第一节第一节 收益法的概述收益法的概述u一、收益法的概念：一、收益法的概念：l收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即：早期购买年法，即： 地价地价=年地租年地租*

3、*购买年购买年后来有了地租资本化法，即：后来有了地租资本化法，即： 地价地价=地租地租/ /利息率利息率后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。房地产估价房地产估价第一节第一节 收益法的概述收益法的概述u二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据l收益法是以预期原理为基础的。收益法是以预期原理为基础的。l将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未源源不断地获取净收益，如果现有

4、一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。就是该宗房地产的价格。l收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列该价值的高低主要取决于下列3 3个因素：个因素：未来净收益的未来净收益的大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠性。性。房地产估价房地产估价第一节第一节 收益法的概述收益法的概述u三、收益法的适用对象和条件三、收益法的适用对象和条件l收益法适用的对象是有收益法适用的对象是有收

5、益或有潜在收益收益或有潜在收益的房地产。的房地产。l收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。较准确地量化。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。房地产估价房地产估价第一节第一节 收益法的的概述收益法的的概述u四、收益法步骤：四、收益法步骤：l搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；l预测估价对象的未来收益；预测估价对象的未来收益；l求取报

6、酬率或资本化率、收益乘数；求取报酬率或资本化率、收益乘数；l选用适宜的收益法公式计算收益价格。选用适宜的收益法公式计算收益价格。房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u一、报酬资本化法最一般的公式一、报酬资本化法最一般的公式l对最基本公式的补充说明：对最基本公式的补充说明：（1 1）是收益法的理论公式，主要用于理论分析。）是收益法的理论公式，主要用于理论分析。（2 2）假设报酬率长期维持不变，公式可简化为：）假设报酬率长期维持不变，公式可简化为：（3 3）A Ai i和和n n根据一定条件假设变化，可导出后面的各种根据一定条件假设变化，可导出后面的各种公式。公式

7、。（4 4）假设净收益相对于估价时点发生在期末。）假设净收益相对于估价时点发生在期末。（5 5）A A、Y Y、n n时间单位是一致的，通常为年，也可以为时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。月、季、半年等。 niijjinnYAYYYAYYAYAV1121212111111111niiinnYAYAYAYAV12211111房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式l（一）收益期限为有限年的公式（一）收益期限为有限年的公式l假设前提：净收益每年不变为假设前提：净收益每年不变为A A；报酬率不等于零为；

8、报酬率不等于零为Y Y；收益期限为有限年收益期限为有限年n n。l（二）收益期限为无限年的公式（二）收益期限为无限年的公式l假设前提：净收益每年不变为假设前提：净收益每年不变为A A；报酬率大于零为；报酬率大于零为Y Y；收益期限收益期限n n为无限年。为无限年。nYYAV111YAV房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u二、净收益每年不变的公式二、净收益每年不变的公式l（三）（三） 净收益每年不变的公式的作用净收益每年不变的公式的作用 （1 1）直接用于测算价格）直接用于测算价格 （2 2）用于比较不同期限价格之间的换算）用于比较不同期限价格之间的换算 （3

9、 3）用于比较不同期限价格的高低）用于比较不同期限价格的高低 （4 4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整）用于市场法中因期限不同进行的价格调整房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式（1 1）直接用于测算价格）直接用于测算价格 例：某宗房地产是政府有偿出让的土地上开发建设的，例：某宗房地产是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地适用年限为当时获得的土地适用年限为5050年，至今已经用了年，至今已经用了6 6年，预年，预计利用该地产正常情况下每年可获得净收益计利用该地产正常情况下每年可获得净收益8 8万元；该宗万元；该宗房地产的报酬率为房地产的报酬率为8

10、.5%8.5%。试计算改宗房地产的收益价格。试计算改宗房地产的收益价格房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式（2 2）用于不同期限价格之间的换算）用于不同期限价格之间的换算例：已知某宗收益性房地产例：已知某宗收益性房地产4040年收益权利的价格为年收益权利的价格为25002500元元/m2/m2，报酬率为，报酬率为10%10%。试求该宗房地产。试求该宗房地产3030年收益权年收益权利的价格。利的价格。(1)(1)1(1)1m nnnnmmmmKYYVVVKY房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式（3 3）用于比较不同期限价格之间的

11、高低）用于比较不同期限价格之间的高低例：有甲乙两宗房地产，甲房地产受益期限为例：有甲乙两宗房地产，甲房地产受益期限为5050年，单年，单价为价为20002000元元/m2/m2，乙房地产的受益期限为，乙房地产的受益期限为3030年，单价年，单价为为1800/m21800/m2，试比较两宗房地产价格的高低，试比较两宗房地产价格的高低房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式（4 4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整）用于市场法中因期限不同进行的价格调整u例：某宗例：某宗5 5年前通过出让方式取得的年前通过出让方式取得的5050年使用年限的工业年使用年限的工业用地，

12、所处地段的基准地价为用地，所处地段的基准地价为12001200元元/m2/m2。该基准地价在。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为为10%10%。假设除了使用年限不同外，该宗工业用地的其他。假设除了使用年限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。求取该宗工业用地目前的价格。房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u三、收益期在前若干年有变化的公式三、收益期在前若干年有变化的公

13、式l（一）收益期限为有限年的公式（一）收益期限为有限年的公式l式中：式中：tt净收益有变化的期限净收益有变化的期限l假设前提：净收益在未来的前假设前提：净收益在未来的前t t年（含第年（含第t t年）有变化，年）有变化，分别为分别为A A1 1，A A2 2，A Ai i，在，在t t年以后无变化为年以后无变化为A A；报酬率；报酬率不等于零为不等于零为Y Y；收益期限为有限年；收益期限为有限年n n。l（二）收益期限为无限年的公式（二）收益期限为无限年的公式titntiiYYYAYAV111111titiiYYAYAV111房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公

14、式u四、净收益按一定数额递增的公式四、净收益按一定数额递增的公式l（一）收益期限为有限年的公式（一）收益期限为有限年的公式l式中：式中：bb净收益逐年递增的数额净收益逐年递增的数额l假设前提：净收益未来第假设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按数额，此后按数额b b逐年递逐年递增；报酬率不等于零为增；报酬率不等于零为Y Y；收益期限为有限年；收益期限为有限年n n。l（二）收益期限为无限年的公式（二）收益期限为无限年的公式l假设前提：净收益未来第假设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按数额，此后按数额b b逐年递逐年递增；报酬率大于零为增；报酬率大于零为Y Y；收益期限；收

15、益期限n n为无限年。为无限年。nnYnYbYYbYAV111122YbYAV房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u五、净收益按一定数额递减的公式五、净收益按一定数额递减的公式l只有收益期限为有限年一种：只有收益期限为有限年一种：l 式中：式中：bb净收益逐年递减的数额净收益逐年递减的数额l 假设前提：净收益未来第假设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按数额，此后按数额b b逐年递减；逐年递减；报酬率不等于零为报酬率不等于零为Y Y；收益期限为有限年；收益期限为有限年n n，且，且 。l当当 时，第时，第n n年的净收益年的净收益00。这时不会再经营

16、下去。这时不会再经营下去了。了。nnYnYbYYbYAV111121bAn1bAn房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u六、净收益按一定比率递增的公式六、净收益按一定比率递增的公式l（一）（一） 收益期限为有限年的公式收益期限为有限年的公式l假设前提：净收益未来第假设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按比率，此后按比率g g逐年递逐年递增；净收益逐年递增的比率增；净收益逐年递增的比率g g不等于报酬率不等于报酬率Y Y；收益期；收益期限为有限年限为有限年n n。l( (二二) ) 收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式l假设前提：净收益未来第假

17、设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按比率，此后按比率g g逐年递逐年递增；报酬率增；报酬率Y Y大于净收益逐年递增的比率大于净收益逐年递增的比率g g ；收益期限；收益期限n n为无限年。为无限年。nYggYAV111gYAV房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u七、净收益按一定比率递减的公式七、净收益按一定比率递减的公式l（一）收益期限为有限年的公式（一）收益期限为有限年的公式l假设前提：净收益未来第假设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按比率，此后按比率g g逐年递逐年递减；报酬率不等于零为减；报酬率不等于零为Y Y ；收益期限为有限

18、年；收益期限为有限年n n。l（二）（二） 收益期限为无限年的公式收益期限为无限年的公式l假设前提：净收益未来第假设前提：净收益未来第1 1年为年为A A，此后按比率，此后按比率g g逐年递逐年递减；报酬率大于零为减；报酬率大于零为Y Y ；收益期限；收益期限n n为无限年。为无限年。nYggYAV111gYAV房地产估价房地产估价第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式u八、预知未来若干年后的价格的公式八、预知未来若干年后的价格的公式l预测房地产未来预测房地产未来t t年的净收益分别为年的净收益分别为A A1 1，A A2 2，A At t，第第t t年末的价格为年末的价格为V V

19、t t，则其现在的价格为：，则其现在的价格为：l假设前提：已知房地产在未来第假设前提：已知房地产在未来第t t年末的价格为年末的价格为V Vt t（或（或第第t t年末的市场价值，或第年末的市场价值，或第t t年末的残值。如果购买房地年末的残值。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则产的目的是为了持有一段时间后转售，则V Vt t为预期的第为预期的第t t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称为期年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称为期末转售收益）；已知房地产未来末转售收益）；已知房地产未来t t年（含第年（含第t t年）的净收年）的净收益（简称为期间收益）；期间收益和期末

20、转售收益具益（简称为期间收益）；期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率有相同的报酬率Y Y 。tittiiYVYAV111房地产估价房地产估价第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定建设用地剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命三种情况：建设用地剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命三种情况：u两者同时结束两者同时结束u建筑物剩余经济寿命先结束建筑物剩余经济寿命先结束u建筑物剩余经济寿命后结束建筑物剩余经济寿命后结束房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益u一一 房地产收益的种类房地产收益的种类l潜在毛收入，假定房地产在充分利用、无空置情况下潜在毛收入，假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。的

21、收入。l有效毛收入，由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损有效毛收入，由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。失后的收入。l净运营收益，简称净收益，由有效毛收入扣除运营费净运营收益，简称净收益，由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。地产正常使用或营业所必需的费用。l税前现金流量，是从净收益中扣除抵押贷款还本付息税前现金流量，是从净收益中扣除抵押贷款还本付息后的数额。后的数额。l期末转售收益，在房地产持有期末转售房地产可以获期末转售收益，在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。得的净

22、收益。房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益u基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益l基本公式：基本公式：净收益净收益=潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失- -运营费用运营费用 =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用（1 1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在期末发生。以年度计，并假设在期末发生。（2 2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一比率来计算。比率来计算。（3 3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估

23、价）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。运营费用与上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。运营费用与有效毛收入之比，称为运营费用率。有效毛收入之比，称为运营费用率。房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益u基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益l与基于租赁收入的净收益测算相比，主要有如下两个与基于租赁收入的净收益测算相比，主要有如下两个方面的不同：一是采用经营收入，二是要扣除归属于方面的不同：一是采用经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收

24、益。其他资本或经营的收益。房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益二、不同收益类型房地产净收益的求取二、不同收益类型房地产净收益的求取u1 出租的房地产净收益求取出租的房地产净收益求取l租赁收入租赁收入l出租人负担的费用出租人负担的费用l在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。要扣除的费用项目。u2 营业的房地产净收益求取营业的房地产净收益求取l（1 1）商业经营的房地产）商业经营的房地产l（2 2）工业生产的房地产）工业生产的房地产l（3 3）农地净收益的测算）农地净收益的测算房地产估价房地产估价第四节第四节

25、 净收益净收益三、不同收益类型房地产净收益的求取三、不同收益类型房地产净收益的求取u3 自用或尚未使用的房地产净收益求取自用或尚未使用的房地产净收益求取l根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益。或者通过类似房地产的净述相应的方式测算净收益。或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。收益直接比较得出净收益。u4 混合收益的房地产净收益求取混合收益的房地产净收益求取l（1 1）分别测算收入和费用，汇总后测算净收益。）分别测算收入和费用，汇总后测算净收益。l（2 2）把费用分为变动费用和固定费用，分别测算收入）把费用分为

26、变动费用和固定费用，分别测算收入和变动费用，汇总后再扣除固定费用。和变动费用，汇总后再扣除固定费用。l（3 3）分别测算净收益，最后汇总。）分别测算净收益，最后汇总。房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益u 四、求取净收益时对有关收益的取舍四、求取净收益时对有关收益的取舍l 1 1 有形收益和无形收益有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带有形收益是由房地产带来的直接货币收益。无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力等。强企

27、业的融资能力和获得一定的避税能力等。l 2 2 实际收益和客观收益实际收益和客观收益实际收益是在现状下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客实际收益是在现状下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所得到观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所得到的一般正常收益，这种收益才可作为估价的依据。的一般正常收益，这种收益才可作为估价的依据。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金。承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约

28、租金与同期市场租金的差额经折现后的现值之和。如果租约租金低于市场租金，承租人差额经折现后的现值之和。如果租约租金低于市场租金，承租人权益就有价值，反之，就是负价值。权益就有价值，反之，就是负价值。l 有租约限制下的价值有租约限制下的价值=无租约限制下的价值无租约限制下的价值- -承租人权益的价值承租人权益的价值房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益l例：某公司例：某公司3 3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中租用其中500500平米的面积，约定租赁期限为平米的面积，约定租赁期限为1010年，月租年，月租金不变为金不变为7575元元/m2

29、/m2，现市场上类似写字楼租金为，现市场上类似写字楼租金为100 100 元元/m2/m2。假设折现率为。假设折现率为10%10%，试计算目前承租人权益。，试计算目前承租人权益。房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益l某商店的土地使用年限为某商店的土地使用年限为4040年，从年，从20012001年年1010月月1 1日起计。日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为该商店共有两层，每层可出租面积各为200200平米。一层平米。一层于于20022002年年1010月月1 1日租出，租赁期为日租出，租赁期为5 5年，可出租面积的年，可出租面积的月租金为月租金为180180元元/m2/m2

30、，且每年不变。二层现空置。附近，且每年不变。二层现空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金为类似商场一、二层可出租面积的正常月租金为200200元元/m2/m2和和120120元元/m2/m2，运营费率为，运营费率为25%25%。该类地产的报酬。该类地产的报酬率为率为9%9%。测算该商场。测算该商场20052005年年1010月月1 1日带租出售时的正日带租出售时的正常价格。常价格。房地产估价房地产估价第四节第四节 净收益净收益u五五 净收益流模式净收益流模式 应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况及未来可以获得的收益期限，确定估价对

31、象未来各期的未来可以获得的收益期限，确定估价对象未来各期的净收益，并判断净收益流的类型，以便选用相应的报净收益，并判断净收益流的类型，以便选用相应的报酬资本化法公式。酬资本化法公式。l净收益每年不变的净收益流的净收益的求取方法有下净收益每年不变的净收益流的净收益的求取方法有下列几种：列几种：（1 1）过去数据简单算术平均法）过去数据简单算术平均法（2 2）未来数据简单算术平均法）未来数据简单算术平均法（3 3）未来数据资本化公式法（加权算术平均法）未来数据资本化公式法（加权算术平均法）房地产估价房地产估价第五节第五节 报酬率报酬率u一、报酬率的实质一、报酬率的实质l报酬率（报酬率（yield

32、rete,Yyield rete,Y）即折现率，是与利率、内部收）即折现率，是与利率、内部收益率（益率（internal rate of return,IRR,internal rate of return,IRR,又称内部报酬率）同又称内部报酬率）同类性质的比率。类性质的比率。l投资回收是指所投入资本的回收，即保本。投资回报投资回收是指所投入资本的回收，即保本。投资回报指所投入资本全部回收之后获得的额外资金，即报酬。指所投入资本全部回收之后获得的额外资金，即报酬。l报酬率报酬率=投资回报投资回报/ /所投入的资本所投入的资本l估价时所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象产估价时所选用的报酬率

33、，应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。生的净收益具有同等风险的投资报酬率。房地产估价房地产估价第五节第五节 报酬率报酬率u二、二、 报酬率的求取方法报酬率的求取方法l1 1 累加法累加法 将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。酬率的方法。 无风险报酬率又称安全利率。风险报酬率是指承担无风险报酬率又称安全利率。风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分

34、的报酬率。分的报酬率。l报酬率报酬率=无风险报酬率无风险报酬率+ +投资风险补偿投资风险补偿+ +管理负担补偿管理负担补偿+ +缺乏流动性补偿缺乏流动性补偿- -投资带来的优惠投资带来的优惠房地产估价房地产估价第五节第五节 报酬率报酬率u二、二、 报酬率的求取方法报酬率的求取方法（二）市场提取法（二）市场提取法l利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的方法。化法公式，反求出报酬率的方法。l1 1、在、在V=a/rV=a/r的情况

35、下，的情况下，r=a/Vr=a/V，即可以采用同一市场上，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。率。房地产估价房地产估价可比实例可比实例净收益（万元净收益（万元/年）年） 价格（万元）价格（万元） 资本化率（资本化率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.8a=(11.8+12.1+11.4+12+12.5+12.8)/6=12.1%房地产估价房地产估价2、在、在V=ar 1-1（1+r）n的情况下，是通过的情况下，是通过V -ar 1

36、-1（1+r）n =0 来求取来求取r。 具体方式是采用试错法，计算到一定精度后再采用线形内具体方式是采用试错法，计算到一定精度后再采用线形内插法求取。插法求取。3、在、在V=ar - g的情况下，的情况下，r=a/V+g。房地产估价房地产估价第五节第五节 报酬率报酬率u二、二、 报酬率的求取方法报酬率的求取方法（三）（三） 投资报酬率排序插入法投资报酬率排序插入法l（1 1）调查、搜集相关的报酬率和风险程度的资料。）调查、搜集相关的报酬率和风险程度的资料。l（2 2）将不同类型的投资报酬率按从低到高的顺序排列。）将不同类型的投资报酬率按从低到高的顺序排列。0收收益益率率投资类型及其风险投资类

37、型及其风险房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价3、将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较、将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较,考虑考虑投资的流动性、管理的难易及作为资产的安全性等，判断出同投资的流动性、管理的难易及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置。0收益率投资类型及其风险房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价 4、根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对、根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而就确定了所要求取的资本化率。应的收益率，从而就确定了所要求取的

38、资本化率。0收益率投资类型及其风险房地产估价房地产估价第六节第六节 直接资本化法直接资本化法u一、直接资本化法概述一、直接资本化法概述1 1 直接资本化法的概念与基本公式直接资本化法的概念与基本公式 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。象价值的方法。资本化率是房地产的某种年收益预期价格的比率，即资本化率是房地产的某种年收益预期价格的比率，即 资本化率资本化率=年收益年收益/ /价格价格 V=NOI/R V=NOI/Rl

39、收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数，即收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数，即收益乘数收益乘数=价格价格/ /年收益年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式是：利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式是：房地产价值房地产价值=年收益年收益收益乘数收益乘数房地产估价房地产估价第六节第六节 直接资本化法直接资本化法u一、直接资本化法概述一、直接资本化法概述2 2 几种收益乘数法几种收益乘数法l（1 1）毛租金乘数法）毛租金乘数法 房地产价值房地产价值=毛租金毛租金毛租金乘数毛租金乘数 毛租金乘数也即毛租金乘数也即“租售比价租售比价”。l（2 2）潜在毛收入乘

40、数法）潜在毛收入乘数法 房地产价值房地产价值=潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入乘数潜在毛收入乘数l（3 3）有效毛收入乘数法）有效毛收入乘数法 房地产价值房地产价值=有效毛收入有效毛收入有效毛收入乘数有效毛收入乘数l（4 4）净收益乘数法）净收益乘数法 房地产价值房地产价值=净收益净收益净收益乘数净收益乘数 净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。房地产估价房地产估价第六节第六节 直接资本化法直接资本化法u二、资本化率和收益乘数的求取方法二、资本化率和收益乘数的求取方法l资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过

41、市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。许多类似房地产的有关资料求取。房地产估价房地产估价第六节第六节 直接资本化法直接资本化法u三、三、 资本化率与报酬率的区别和关系资本化率与报酬率的区别和关系资本化率（资本化率（R R）和报酬率（）和报酬率（Y Y）两者之间存在着区别。）两者之间存在着区别。l资本化率在直接资本化法中采用，是房地产的某种年收资本化率在直接资本化法中采用，是房地产的某种年收益与其价格的比率，并不明确地表示获利能力。益与其价格的比率，并不明确地表示获利能力。l报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通

42、过折现的方式报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转化为价值的比率。将房地产的未来预期收益转化为价值的比率。报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等报酬率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得无直接关系；而资本化率与净收益本身的变化，与获得净收益期限的长短等有直接关系；净收益期限的长短等有直接关系；房地产估价房地产估价第六节第六节 直接资本化法直接资本化法u四、直接资本化发与报酬资本化法的比较四、直接资本化发与报酬资本化法的比较l1 1 直接资本化法的优缺点直接资本化法的优缺点l优点：不需要预测未来

43、许多年的净收益；资本化率或收益乘优点：不需要预测未来许多年的净收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；计算过程较为简单。反映市场的实际情况；计算过程较为简单。l缺点：对可比实例的依赖性很强。缺点：对可比实例的依赖性很强。房地产估价房地产估价第六节第六节 直接资本化法直接资本化法u四、直接资本化发与报酬资本化法的比较四、直接资本化发与报酬资本化法的比较2 2 报酬资本化法的优缺点报酬资本化法的优缺点l优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每期的净收益或现金优点：逻辑严密，有很强的理论基础；每期的

44、净收益或现金流量都是明确的，直观并容易理解；不必直接依靠与估价对流量都是明确的，直观并容易理解；不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。l缺点：需要预测未来各期的净收益，较多地依赖估价人员的缺点：需要预测未来各期的净收益，较多地依赖估价人员的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。实际情况。l市场信息丰富的，直接资本化法是相当可靠的。市场信息缺

45、市场信息丰富的，直接资本化法是相当可靠的。市场信息缺乏，报酬资本化法则能提供相对可靠的评估价值。乏，报酬资本化法则能提供相对可靠的评估价值。房地产估价房地产估价第七节第七节 投资组合和剩余技术投资组合和剩余技术u一一 投资组合技术投资组合技术1 1 土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合l综合资本化率：求取房地价值，对应的净收益是土地与综合资本化率：求取房地价值，对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益。地上建筑物共同产生的净收益。l土地资本化率：求取土地价值，对应的净收益应当是土土地资本化率：求取土地价值，对应的净收益应当是土地产生的净收益。地产生的净收益。l建筑物资本化率：求取建筑物价

46、值，对应的应当是建筑建筑物资本化率：求取建筑物价值，对应的应当是建筑物产生的净收益。物产生的净收益。BLBBLLOVVRVRVRLBBOBLLVRVRVVRBLLOBLBVRVRVVR房地产估价房地产估价第七节第七节 投资组合和剩余技术投资组合和剩余技术u一一 投资组合技术投资组合技术1 1 土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合式中：式中：R ROO综合资本化率；综合资本化率；R RL L土地资本化率；土地资本化率；R RB B建筑物资本化率；建筑物资本化率；V VL L土地价值；土地价值；V VB B建筑建筑物价值。物价值。已知房地价值比率的换算关系如下：已知房地价值比率的换算关系如下：L

47、L为土地价值占房地价值的比率；为土地价值占房地价值的比率；B B为建筑物价值占房地价为建筑物价值占房地价值的比率；值的比率；L+B=100%L+B=100%BLORBRLR房地产估价房地产估价第七节第七节 投资组合和剩余技术投资组合和剩余技术u2 抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款与自有资金的组合l购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押购买房地产的资金通常由两部分构成：一部分为抵押贷款，另一部分自有资金。报酬率必须同时满足这两贷款，另一部分自有资金。报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求。综合资本化率为抵押贷部分资金对投资报酬的要求。综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的

48、加权平均数，即：款常数与自有资金资本化率的加权平均数，即：式中：式中： R ROO综合资本化率综合资本化率 MM贷款比率；贷款比率； R RMM抵押贷款常数，还本付息额与抵押贷款本抵押贷款常数，还本付息额与抵押贷款本金的比率；金的比率； R RE E自有资金资本化率，净收益中扣除还本付息自有资金资本化率，净收益中扣除还本付息额后的数额与自有资金额的比率；额后的数额与自有资金额的比率；EMORMRMR1房地产估价房地产估价第七节第七节 投资组合和剩余技术投资组合和剩余技术l例：购买某类房地产，通常抵押贷款七成，抵押贷款例：购买某类房地产，通常抵押贷款七成，抵押贷款年利率为年利率为6%6%，贷款期

49、限为，贷款期限为2020年，按月等额本息偿还，年，按月等额本息偿还，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%12%。试计算综合资本化率。试计算综合资本化率。房地产估价房地产估价第七节第七节 投资组合和剩余技术投资组合和剩余技术u二、二、 剩余技术剩余技术l剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某一构剩余技术是当已知整体房地产的净收益、其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于

50、另外构成部分的净收益，再将它净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知部分的价值的方法。得出房地产中未知部分的价值的方法。房地产估价房地产估价第七节第七节 投资组合和剩余技术投资组合和剩余技术u二、二、 剩余技术剩余技术l土地剩余技术土地剩余技术l建筑物剩余技术建筑物剩余技术l自有资金剩余技术自有资金剩余技术l抵押贷款剩余技术抵押贷款剩余技术LBBOLRRVAVBLLOBRRVAVEMEOERRVAVMEEOMRRVAV房地产估价房地产估价第八节第八节 收益法总结收益法总结u（1）估价中的公式转换）估价中的公式转换l房地产价格房地产价格=房地产净收益房地产净收益/ /资本化率资本化率l资本化率资本化率=房地产净收益房地产净收益/ /房地产价格房地产价格l房地产净收益房地产净收益=房地产价格房地产价格资本化率资本化率l房地产价格房地产价格=房地产收益房地产收益收益乘数收益乘数l收益乘数收益乘数=房地产价格房地产价格/ /房地产收益房地产收益l净收益