世联2013年郑州保利海上五月花营销补充报告

1、谨呈：保利地产保利海上五月花营销补充报告为创造更广泛的影响力共共识识前期共识（一）：地段无明显优势，城市近郊、北区生态豪宅辐射区、零散配套、通达性较好豪宅生态居住区花园路商务区连霍高速文化北路花园北路园田路桂圆南街香山路花园路英才街地铁2号线三所 文化路地块5星级酒店省实验小学幼儿园汽车北站大学城片区中州大学郑州商专郑州师范金洼小学惠济区实验小学社区商业中医院滨河公园思念食品园汽配城北部别墅区n位居北区豪宅生态区与花园路商务区的辐射地段n倚靠贾鲁河北岸n距地铁2号线紫荆山站11个站点识识前期共识（二）：存在市场机会点，市场销售期，缺少同区域高品质竞争项目共共一期洋房下半年入市，产品为88142

2、，住宅体量24 万方本项目2013年2014年下半年6月推出，37万方，涵盖多层与别墅产品，洋房17万方预计下半年，占地24万方，R=2.5，少量多层建面10万方，目前地上拆迁中，12年下半年起蓄客建面56万方，12年下半年起蓄客，36栋多层，34栋小高层怡丰森林湖天地湾逸品香山思念果岭盛景濠庭河畔春天民安项目天河龙城48万方，产品为88430洋房、别墅产品在售，住宅体量剩余约40万方44万方，目前在售二期，产品为90140洋房在售，住宅体量剩余约3万方20万方，目前剩余约1万方21万方，目前在售三期，住宅体量剩余约6万方10万方，尾盘销售约1万方在售待售新芒果鹤园识识前期共识（三）：产品唯一

3、性强，纯正洋房，英伦风格，精雕细琢的保利品牌又一城市经典共共【项目目标项目目标】 13 13年年9 9月月 13 13年年1010月月 1313年年1212月底月底一期入市销售销售展示中心开放2013签约完成5亿元价格分解：洋房价格分解：洋房1200012000元元/ /平以上平以上以市场洋房价格进行估算测试，洋房价格高出周边4000元/，高出跨区域盘5000元/。体量分解：洋房去化体量分解：洋房去化4.14.1万方，万方，300300余套余套在12000元价格要求下，此去化速度未被市场验证，现有市场供给及速度测算，高去化多以低价撬动。高速高价大开盘整体建面下实现12000元/平米以上售价，2

4、013年5个亿的签约额；项目9月份销售展示中心开放，10月份开盘。区域区域陌生区域、低认同区域陌生区域、低认同区域项目位于生态资源区与花园路城市成熟区的夹缝位置，如何突破区域限制建立市场认知？项目位于生态资源区与花园路城市成熟区的夹缝位置，如何突破区域限制建立市场认知？价格价格市场预期不高市场预期不高市场洋房每平米均价不超过市场洋房每平米均价不超过1 1万元，如何突破价格瓶颈？万元，如何突破价格瓶颈？【面临问题面临问题】项目项目展示开放晚，展示开放晚，推广期短推广期短如何短时间内迅速启动市场，让客户广泛认知？如何短时间内迅速启动市场，让客户广泛认知？要实现“名利双收”目标，必须先获得项目价值认

5、同！项目知名度低项目知名度低推广期短，如何短时间内让客户广泛认知？推广期短，如何短时间内让客户广泛认知？市场预期不高市场预期不高市场及洋房项目存在价格天花板，如何快速建立项市场及洋房项目存在价格天花板，如何快速建立项目高端形象，突破价格瓶颈？目高端形象，突破价格瓶颈？Root以客户基础，作为项目及制定策略之本 客户定位客户定位1一项根本识识共共【客户来源客户来源】以以周边区域内，及区域外金水范围内改善客户为核心周边区域内，及区域外金水范围内改善客户为核心客群挖掘客群挖掘潜在客户来源潜在客户来源根据区域内其他项目客户组成判断，我们对项目根据区域内其他项目客户组成判断，我们对项目潜在客户再次进行挖

6、掘潜在客户再次进行挖掘根据周边楼盘购房客户分析和市调成果，总结本项目的潜在客户如下： 经过盘点我们发现，周边众多城中村、专业市场、院校及企业形成中高端经过盘点我们发现，周边众多城中村、专业市场、院校及企业形成中高端和高端客户的坚实基础；接下来，对每一类客户进行需求分析。和高端客户的坚实基础；接下来，对每一类客户进行需求分析。客群挖掘客群挖掘区域内专业市场区域内专业市场 北区板块专业市场主要分布在北区板块专业市场主要分布在 金水金水区北环附近区北环附近 ，但随着三环内专业市场，但随着三环内专业市场搬迁，该类客户将趋少。搬迁，该类客户将趋少。 专业市场分布情况：目前北区板块专业市场盘专业市场分布情

7、况：目前北区板块专业市场盘点：点：主要分布在北环附近，连霍高速以南。专业市场类型：以“三全”公司为主导，食品、医药、印刷、饲料等支柱工业发展迅猛，以“毛庄蔬菜批发市场”为龙头，汽车贸易、水产品、调味品、纺织品等现代物流、商品批发业交易旺盛，无明显的产业分区。在规划中，三环以内市场在在规划中，三环以内市场在5 5年内将要完成搬迁。年内将要完成搬迁。 3月4日，郑州市政府印发2013年中心城区市场外迁工作方案，农业路家具城、郑州桑园饲料兽药市场河南旧货交易中心、郑州水产大世界等市场外迁。 专业市场客户主要购房兼顾自住和投资、有改善型住房需求，选择楼盘较关注环境、位置、交通和子女教育问题。调味料市场

8、调味料市场建材、建材、机电市场机电市场水产大世界水产大世界自行车自行车电动车市场电动车市场老鸦陈综合老鸦陈综合市场市场床上用品批床上用品批发市场发市场服装批发服装批发市场市场数码科技数码科技市场市场花卉市场花卉市场汽配市场汽配市场农产品批发农产品批发市场市场思念产业园思念产业园三全产业园三全产业园客群挖掘客群挖掘城中村居民城中村居民 北区城中村云集，城中村居民是城市改造的利益既得者：一方面随着外来人口的北区城中村云集，城中村居民是城市改造的利益既得者：一方面随着外来人口的增多，城中村居民的房租收入不断增加；另一方面，城中村改造的加快，拆迁补偿等增多，城中村居民的房租收入不断增加；另一方面，城中

9、村改造的加快，拆迁补偿等改造收入巨大。经济实力的加大催生改善性需求，城中村居民也是近年来北区高端物改造收入巨大。经济实力的加大催生改善性需求，城中村居民也是近年来北区高端物业的主要客户之一。业的主要客户之一。客群挖掘客群挖掘区域内学校资源区域内学校资源郑州北区是传统的高等院校集聚区，片区内高郑州北区是传统的高等院校集聚区，片区内高校近校近20所，所，可容纳学生近可容纳学生近30万人万人 郑州北区大学集聚，科研教学氛围浓厚，无论是学生和学校教职工，均有浓厚的郑州北区大学集聚，科研教学氛围浓厚，无论是学生和学校教职工，均有浓厚的区域情节区域情节 ；因此，无论是片区内的高校教职工还是毕业于此的市区中

10、高阶层客户，均；因此，无论是片区内的高校教职工还是毕业于此的市区中高阶层客户，均会考虑在此区域置业。会考虑在此区域置业。中州大学河南商专 郑州师范学院华北水利水电大学河南财经政法大学郑州轻工业学院河南农业大学郑州大学工学院信息工程大学客群挖掘客群挖掘政府机关单位政府机关单位惠济区政府惠济区政府惠济区惠济区人民法院人民法院金水区政府金水区政府惠济区惠济区国税局国税局金洼村村委会金洼村村委会花园口镇政府花园口镇政府惠济区惠济区国土局国土局惠济区惠济区人民检察院人民检察院项目辐射主要以惠济区及金水北区公务员人群为主，月收入：项目辐射主要以惠济区及金水北区公务员人群为主，月收入：6000-800060

11、00-8000；物业形态：喜欢花园洋房，不喜欢高层产品，追求高品质生活；物业形态：喜欢花园洋房，不喜欢高层产品，追求高品质生活；需求敏感点：关注地段和位置，要离单位近，其次关注小区环境、物管和配套设施需求敏感点：关注地段和位置，要离单位近，其次关注小区环境、物管和配套设施客群挖掘客群挖掘郑州写字楼市场郑州写字楼市场 郑州市区企事业中高管将是购郑州市区企事业中高管将是购买本项目的主力客户群之一，通买本项目的主力客户群之一，通常对居住环境和品质要求较高；常对居住环境和品质要求较高； 同时，分布在各片区写字楼同时，分布在各片区写字楼的中高阶层，月收入的中高阶层，月收入8000-15000元，有改善型

12、住房需求。元，有改善型住房需求。CBDCBD商务区商务区花花园园路路沿沿线线经经三三路路沿沿线线金水路沿线金水路沿线客群挖掘客群挖掘周边县市周边县市豫北地市边缘换房客户，如：新乡、原阳、焦作等地；向往郑州，并对北环板块无区域抗性，追豫北地市边缘换房客户，如：新乡、原阳、焦作等地；向往郑州，并对北环板块无区域抗性，追求高品质生活；求高品质生活；寻求有升值潜力及价值的高端物业楼盘投资客。寻求有升值潜力及价值的高端物业楼盘投资客。通过客户访谈及调研，对潜在客户的置业目标进行锁定：本区域本区域品质换房品质换房+ +市区市区品质换房品质换房郑州北区在售中高端项目客户组成郑州北区在售中高端项目客户组成本区

13、域换房客户之权贵来自区域权贵聚集区金水北区金水北区/惠济区惠济区区域内实力最强的生意人生意人/城中村居民城中村居民 客户群体以郑州市区为主，以金水区、惠济区为客户群体以郑州市区为主，以金水区、惠济区为居多，辐射周边县市。居多，辐射周边县市。 项目客户群体职业特征以专业市场生意人为主，项目客户群体职业特征以专业市场生意人为主，城中村拆迁村民是不可忽视的强劲的消费群体。城中村拆迁村民是不可忽视的强劲的消费群体。客户关注问题客户关注问题地段交通地段交通亲戚朋友圈层亲戚朋友圈层区域价值有待提升区域价值有待提升偏离市中心偏离市中心子女教育问题子女教育问题周边配套档次低周边配套档次低生态居住环境生态居住环

14、境“这一块儿我比较熟，是郑州的高档住宅区，交通方便，朋友也住在附近朋友也住在附近”“在市中心住了很多年，为了让父母接过来一舒舒服服住着，为了让父母接过来一舒舒服服住着，买个大点的房子”“郑州北区生活氛围浓厚生活氛围浓厚，生活非常便利”“生活配套挺完善，住着也还舒服，就是周边配套档次低了些，显得有些破，显得有些破，现代都市感不够强”“郑州的发展方向是向东向西，北区以居住为主，不会是未来城市发展的主流？不会是未来城市发展的主流？”“郑州的商务、政务中心均在东区，以后郑汴一体化建设，整个城市的重心都是往东，北区有点偏北区有点偏”本区域换房客户之回归本地长期无高品质住宅外溢到市中心市中心/惠济北区惠济

15、北区有“北区情结”的高管高管/公务员公务员根据市区某楼盘客户特征分析，有部分惠济区客户外溢到周边其他区域：童年青年回忆童年青年回忆 亲戚朋友圈亲戚朋友圈层层高端配套缺失高端配套缺失偏离市中心偏离市中心区域情节区域情节客户心中贾鲁河梦寐中回家回家之旅区域认可区域认可“从小就在北区长大，对这一块比较熟悉，也是有感情的也是有感情的”“希望有机会能回到从小长大的地方，住着高档舒适的房子，体验回家的感觉体验回家的感觉”“我在财院上学的，习惯了北区的生活，郑州人也都是有北区情节北区情节的，所以毕业后现在也在北区买房子了”“生活配套挺完善，住着也还舒服，就是周边配套档次低了些，显得有些破，显得有些破，现代都

16、市感不够强”郑州区域换房客户之舒居来自居住拥挤的郑州市区郑州市区全市范围寻找高端生态宜居物业高端生态宜居物业p客户主要以金水区为主力，其他区域客户分布较少，金水区仍然是郑州高端楼盘消化的主要力量。区域更新升级区域更新升级纯洋房大社区纯洋房大社区区域价值不高区域价值不高区域面貌不佳区域面貌不佳公园宜居生活公园宜居生活客户心中理想的舒适居家舒适居家产品配套档次低配套档次低“郑州北区是城市的宜居区，靠北自然景观丰富，区域高档住宅众多，是郑州最宜居的区域郑州最宜居的区域”“如果项目全是洋房，没有其他物业，而且是纯正的退台洋房纯正的退台洋房，可以考虑”“北区整体环境较好，自然景观资源丰富，居家很合适居家

17、很合适”“郑州北区城中村较多，片区形象较差，片区形象较差，现代都市感不够强，但最近好像政府在开展大规模的城中村改造，几年后北区的面貌应该会越来越好”【客户置业目标锁定客户置业目标锁定】1、“权贵”群体。主要包括区域内城中村居民、生意人，他们收入较高，经济实力强劲，是北区的富贵一族，他们看重区域的环境和居住氛围。2、“北区情节”群体。主要是在北区企事业单位工作的员工，长期无高品质住宅因此外溢到本片区的客户。他们的生活或工作与北区存在交集，怀有特定的区域情节，看重北区的生活氛围。3、“舒居”群体。主要是来自郑州全市寻求高端、舒适居住物业的客户。他们经济实力强劲，相比区域的区位、交通、配套，更看重生

18、活的圈层、氛围和档次。项目客户研究1.他们是谁？他们是谁？2.他们会被什么打动？他们会被什么打动？如何抓住中产需求？如何抓住中产需求？30-40岁人群：主要是改善性需求，教育是最大的驱动因素，此外重视地段、园林、开发商品牌也很重要林先生，36岁，郑州人，三世同堂居住，私营业主，广告业，年收入约百万“教育是我一定考虑的因素教育是我一定考虑的因素，现在孩子上小学，现在教育的竞争这么激烈，如果房子周边没有合适的教育资源，我是无论如何都不会考虑的。”“那如果说到换房，我现在的目标就是未来孩子大一些了，换成联排别墅，300-400万的样子，是可以承担得起的”“除了教育之外，让我排序的话，顺序应该是地段、

19、产品、园林、物管、地段、产品、园林、物管、然后是开发商品牌然后是开发商品牌。”吴小姐，32岁，郑州人，三口之家，大学教师，家庭年收入约50万“买房我会考虑在地段比较好的位置，最好是开发商品牌、品质、物管、最好是开发商品牌、品质、物管、配套都不错的，贵一点没什么配套都不错的，贵一点没什么，关键是满意。如果是拿少点钱买一个远点的，那还不如多拿点钱，买一个各方面都满意的。”“教育是必不可少的教育是必不可少的，现在孩子虽然不大，但是这些都是必须考虑的因素。”30-40岁人群：需求多在140平米左右，三代居住，赠送露台或者花园认为是洋房必须的，如果产品有别墅的感觉就更好了林先生，36岁，郑州人，三世同堂

20、居住，私营业主，广告业，年收入约百万“如果洋房真的能有别墅的感觉洋房真的能有别墅的感觉话，也会考虑的，毕竟那样的产品比较吸引人。”“平墅的话是不错的，有些别墅的感觉，这样的东西市场上也没有，如果真的有的话，我回去看一看，如果好，真的就会出手了，可以作为暂时的度假需求暂时的度假需求，但是未来有好的联排别墅的话，还是回去换房的。”“园林一定要做好园林一定要做好，布局合理，而不是乱堆砌，园林好会引发我的购买兴趣的。”“车位要足车位要足够，像我们家就有两辆车，所以不说多，至少要保证一家一辆车，能两辆车是最好的。”40-50岁人群：想找到合适的终极居所，对面积需求较大，对环境的看重有些甚至超过了居住功能

21、，其次也看重升值潜力基本情况：张先生，42岁，建材老板，在市中心和东区均有房产“如果环境很好就会考虑环境很好就会考虑，我们几个朋友现在都想买到这种”“还是比较看重升值的潜力重升值的潜力，现在不会过去住，因为暂时还是在市区工作和生活比较方便，毕竟那些地方配套不便利”“未来可能会搬过去，毕竟年纪大点的话，那里环境还不错，现在可以周末的时候跟朋友过去休闲一下，打打麻将什么的。” 李老板，45岁，企业中高管,年收入约30-40万“我的孩子马上读高中了，住校比较多，我倒是没那么关心教育了，现在就想买套大点的，舒服点的房子，以后老人、小孩都各自有各自的空间，主要是环境，环境一定要好环境，环境一定要好，不管

22、是内部环境还是外部环境。”“项目规模大，处于第一期，后续会有升值空间。”“在管城区有一套三房的老房子，可小孩大了，要有各自的空间，到时还要把老人接过来，索性一次性买个大房子也住着舒服，以后就不搬了以后就不搬了。”核心核心客户客户70%偶得客户偶得客户10%重要重要客户客户20%企业企业白领白领公务员公务员惠济、金水北区惠济、金水北区市政高级公务员，市政高级公务员，注重居住环境。注重居住环境。郑州换房居民郑州换房居民整个郑州市区整个郑州市区的部分高端的部分高端人群，换房，存在区域的认同感。人群，换房，存在区域的认同感。企事业高层企事业高层惠济、金水北区惠济、金水北区企事业高层，企事业高层，具有较

23、强的经济实力，寻找符合自己情趣的具有较强的经济实力，寻找符合自己情趣的真正有价值的居所，认同区位。真正有价值的居所，认同区位。地市及投资客地市及投资客寻求真正具有升值潜力和寻求真正具有升值潜力和价值的高端物业的投资客、豫北地市地缘换价值的高端物业的投资客、豫北地市地缘换房客。房客。私营业主私营业主辐射惠济、金水范围更广，具辐射惠济、金水范围更广，具有很强的经济实力，对知名项目感兴趣，注有很强的经济实力，对知名项目感兴趣，注重交通便利性、项目的教育配套。重交通便利性、项目的教育配套。公务公务员员私营私营业主业主企事业企事业高层高层地市及地市及投资客投资客郑州换郑州换房居民房居民+区域内区域内区域

24、外区域外前期前期后期后期区域内客户区域内客户50%50%区域外高端客户区域外高端客户25-30%25-30%：私企业主、生意人、政府人私企业主、生意人、政府人员员本地原住民、周边客户、市本地原住民、周边客户、市区中高管、生意人区中高管、生意人投资客户及地市客户投资客户及地市客户-15-15-20%20%全市投资客及河南省北全市投资客及河南省北部地市客户。部地市客户。【客户定位客户定位】1一个基础面对1.2万/，远高出周边市场的价格目标，建立可实现目标的比价体系 项目的比价体系项目的比价体系Foundation以小见大n建立新的“比价体系” 完全突破区域价值，必须跳出现有市场完全突破区域价值，必

25、须跳出现有市场重塑区域价值 本项目价格预期1.201.20万万/ /区域比价：从市场角度，需建立类似惠济北区、郑东新区的价值体系，价格方能得到市场认可二七区二七区中原区中原区惠济区惠济区金水区金水区郑东新区郑东新区管城区管城区成交均价：成交均价：77847784元元/ /成交均价：成交均价：59565956元元/ /成交均价：成交均价：67306730元元/ /成交均价：成交均价：70777077元元/ /成交均价：成交均价：76217621元元/ /成交均价：成交均价：99299929元元/ /高溢价区域典型金水区“权贵”居住区n 价值点：价值点：城市便利性n 标志：标志：二七、金水路n 地

26、位：地位：行政中心区n 典型项目：典型项目：银基王朝银基王朝高溢价区域典型郑东新区“新贵”居住区n 价值点：价值点：高端城市资源n 标志：标志：CBDn 地位：地位：新城中心n 典型项目：典型项目：永威东棠永威东棠高溢价区域典型惠济北区n 价值点：价值点：自然资源，低密度n 标志：标志：CBDn 地位：地位：资源生态区n 典型项目：典型项目：思念果岭思念果岭自然资源的豪宅轴线与花园路城市价值中轴，自然资源的豪宅轴线与花园路城市价值中轴，两条最有价值的轴线交汇处。两条最有价值的轴线交汇处。黄河湿地黄河湿地贾鲁河贾鲁河怡丰森林湖怡丰森林湖80008000元元/ /天伦庄园天伦庄园1.81.8万元万

27、元/ /天地山水间天地山水间15001500万万/ /套套鑫苑逸品香山鑫苑逸品香山1.21.2万元万元/ /天地湾天地湾84008400元元/ /金印阳光城金印阳光城76007600元元/ /国泰罗马假日国泰罗马假日72007200元元/ /英地天骄华庭英地天骄华庭1.11.1万元万元/ /鑫苑世家鑫苑世家85008500元元/ /景观资源轴景观资源轴城市价值轴城市价值轴海上五月花海上五月花雁鸣湖雁鸣湖CBDCBD直线距离直线距离1010公里公里金沙湖高尔夫观邸金沙湖高尔夫观邸2.42.4万元万元/ /建业贰号城邦建业贰号城邦1.31.3万元万元/ /唯一的城市自然唯一的城市自然定义区域：定义

28、区域：建立建立“城市与资源双重价值城市与资源双重价值”的比价体系的比价体系价 值 体 系价 值 体 系海上五月花海上五月花 1不可超越的产品价值：不可超越的产品价值： 高端纯正英伦洋房，产品本体与外延的高端纯正英伦洋房，产品本体与外延的打造打造唯一的城市自然双重价值区：唯一的城市自然双重价值区： 城市与资源兼得，项目所在片区价值所在，郑州城市与资源兼得，项目所在片区价值所在，郑州唯一双重价值区域唯一双重价值区域2创造无可超越的产品价值创造无可超越的产品价值项目是保利在郑州及产品线上的一次突破保利品牌Key point 1保利地产作为全国一线开发商，且已在郑州打造保利百合旺销项目，市场口碑及客户

29、认知度高。项目是保利在郑州及产品线上的一次突破精工团队Key point 2项目设计团队，曾打造广州鲁迅公园、万科松山湖等高端项目，处于园林设计领先地位。广州鲁邦园林公司Key point 3 纯正血统以英伦建筑为蓝本，撷取英伦的经典建筑元素，打造建筑及园林经典。Key point 4 纯正洋房产品u纯正尺度 一二层皆享独立地下室，引入视听室、台球厅、吧台，将高端生活进行到底；前后双花园，主人套房打造独享的私密性庭院空间； 主卧豪华套房充分保证其独立性； 层层退台，确保户户皆有大尺度露台、阳台，享受真正洋房生活。4.2米的宽厅，保证了会客区的相对独立性，并能够满足家中开设私人派对、沙龙的要求；

30、 复式户型独享100立方米的客厅空间，6米以上高空无遮挡，体验殿堂式居住感觉。u 纯正空间思考：除此之外，我们对项目本身还可以赋予什么价值？奢侈品能够在视觉、情感、理念等方面能够引起人们的共奢侈品能够在视觉、情感、理念等方面能够引起人们的共鸣，给人带来愉悦的享受。鸣，给人带来愉悦的享受。技术领先技术领先定制设计定制设计艺术享受艺术享受132万国表拥有自己的实验室、万国表拥有自己的实验室、工程师和专利权，对科技和工程师和专利权，对科技和品质的极限开发，成为一种品质的极限开发，成为一种对对“完美完美”的追求，每只表的追求，每只表都要经历都要经历 28 28 次独立测试。次独立测试。PRADAPRA

31、DA的分店，每每落的分店，每每落成就自动进入世界建筑成就自动进入世界建筑史的必备条目，像一座史的必备条目，像一座座充满视觉与装饰艺术座充满视觉与装饰艺术品的美术馆品的美术馆CHANELCHANEL果敢的把晚礼服果敢的把晚礼服的拖地长裙缩短到与白日的拖地长裙缩短到与白日服一样的长度，大胆地打服一样的长度，大胆地打破了传统贵族气氛，尽可破了传统贵族气氛，尽可能使其朴素，单纯化。能使其朴素，单纯化。我们必须创造属于项目的本体价值内涵我们必须创造属于项目的本体价值内涵高端高端是最人性、最体贴、最关怀的是最人性、最体贴、最关怀的定制设计定制设计除子母车位之外，预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，除

32、子母车位之外，预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，避避免大车无处停放的尴尬免大车无处停放的尴尬可考虑在车库的可考虑在车库的临墙或边角处设置大尺度车位，能有效利用车库空间临墙或边角处设置大尺度车位，能有效利用车库空间大尺度停车位大尺度停车位人性化定制设计人性化定制设计阔绰尺度车位设计阔绰尺度车位设计 高端人群往往有举行家庭派对场所的需求，其访客高端人群往往有举行家庭派对场所的需求，其访客的数量远大于普通住宅，的数量远大于普通住宅，将主人车库和客人车库分将主人车库和客人车库分设设，避免相互干扰，避免相互干扰鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租赁时可鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租赁时

33、可能存在一定问题，能存在一定问题，在人防区设置部分客人停车位，在人防区设置部分客人停车位，便于管理便于管理停车库主客分区，确保绝对私密停车库主客分区，确保绝对私密人性化定制设计人性化定制设计车库住客分区车库住客分区 ICIC感应系统感应系统，在感应到业主驾车出入的时，路障会自动升起，无需停车刷卡即可方便出入；智能化停车引导系统智能化停车引导系统，当车到达距离车位20米地方的时候，地灯将自动闪烁，可以帮助您迅速确认自己的车位，快速停车。智能化停车导视智能化停车导视人性化定制设计人性化定制设计考虑到小区内人车完全分流，为满足业主回家的多种形式需求，特设代业主泊特设代业主泊车服务。车服务。在各人行入

34、口，包括小区主入口，设置专业代入泊车服务人员各人行入口，包括小区主入口，设置专业代入泊车服务人员，根据业主需要代为泊车，然后将车钥匙送到业主家中；业主可从园林漫步回家。当业主通过功能按钮需要取车服务时，服务管理中心将及时派服务人员到业主家中取车钥匙，然后将车开到指定处交给业主。代业主泊车服务代业主泊车服务人性化定制设计人性化定制设计高端高端是文化与品味交融的是文化与品味交融的艺术享受艺术享受围墙周围参天大树枝繁叶茂参天大树枝繁叶茂，是景观也是一种隔断景观也是一种隔断沿项目围墙四周种植巨大乔木，在外面道路上只能看到枝繁叶茂的树木，而不知里面还别有洞天，制造极端神秘感和私密感。树木必须是移植的数十

35、年大树树木必须是移植的数十年大树，否则小树营造不了这种氛围和效果。乔木包围的神秘花园乔木包围的神秘花园艺术的感官享受艺术的感官享受是景观，也是隔断是景观，也是隔断“英式管家礼宾司服务英式管家礼宾司服务，贵族，贵族般的奢享与体验般的奢享与体验”英式经验丰富的管家身着管家礼服、面带微笑、用一口地道的乡村英语问候业主，入门即刻，尊贵感由生。英式管家礼宾司服务英式管家礼宾司服务艺术的感官享受艺术的感官享受大堂舒适雅致的休息区大堂舒适雅致的休息区，大堂设有供休息的起居室，皮质复古风格的沙发，保证舒适性同时尽显奢华与气派；空间设计巧妙隔断与装饰巧妙隔断与装饰提升品质感与艺术观赏性。大堂功能空间与艺术装饰大

36、堂功能空间与艺术装饰艺术的感官享受艺术的感官享受“电梯轿厢内设置舒缓的电梯轿厢内设置舒缓的英伦音乐英伦音乐及及高雅的艺术品陈设高雅的艺术品陈设”电梯内部的艺术装饰电梯内部的艺术装饰，电梯轿箱内部以艺术画装饰，提升品质感；电梯系统的人性化设置，播放英式背景音乐播放英式背景音乐。电梯轿厢内艺术化设置电梯轿厢内艺术化设置艺术的感官享受艺术的感官享受“红地毯装饰红地毯装饰，充满仪式，充满仪式感的尊贵感的尊贵”会所及入户大堂的电梯区铺上红地毯会所及入户大堂的电梯区铺上红地毯，将尊贵感营造到极致。电梯区尊贵感打造电梯区尊贵感打造艺术的感官享受艺术的感官享受“入户声控灯光设计入户声控灯光设计，贴，贴心为业主

37、回家提供方便心为业主回家提供方便电梯出来的刹那，家里入户花园柔和灯光亮起，免去业主夜晚回家黑暗中开门的不便在入户花园中安装声控灯光，当在入户花园中安装声控灯光，当踏入家里的一刻灯光即自动亮起。入户声控灯光设计入户声控灯光设计艺术的感官享受艺术的感官享受奢华奢华是从未有过且难以被超越的是从未有过且难以被超越的绝对技术领先绝对技术领先先进舒适的公共系统先进舒适的公共系统绝对技术领先绝对技术领先公共系统公共系统 A A排水系统排水系统。污废分流、同污废分流、同层排水层排水，降低排水噪音和渗漏水几率 ，减少干扰；并且保证卫生安全、防止臭味、异味出现 B B消防系统消防系统。公共区域配置烟烟感和温感报警

38、系统感和温感报警系统，电梯大堂设置消防栓、手提灭火器及自动喷淋装置，保证灭火需要。D D 电气系统。电气系统。配电设备采用火采用火灾漏电报警系统灾漏电报警系统，避免因配电设备和线路老化等原因导致的漏电火灾。C C 烟道。烟道。专设烟道用于排放厨房油烟，配置止回阀，确配置止回阀，确保油烟不倒灌保油烟不倒灌排水系统排水系统+ +消防系统消防系统+ +烟道系统烟道系统+ +电气系统电气系统高效隔热减噪环保节能设施高效隔热减噪环保节能设施绝对技术领先绝对技术领先隔音、隔热节能玻璃隔音、隔热节能玻璃窗户使用世界第一品牌窗户使用世界第一品牌德国旭格窗配置窗户德国旭格窗配置窗户，从隔音、隔热到节能、保温，以

39、顶级标准升级居室品质、给业主带来体贴入微的舒适享受。恒温、恒湿、恒氧制冷系统恒温、恒湿、恒氧制冷系统恒温、恒湿、恒氧毛细管辐射制冷系统毛细管辐射制冷系统。将高科技管材系统铺设于墙壁之下，仿造植物叶脉的毛细管，柔和的调节居室冷暖。营造出前所未享的恒温、恒湿、恒氧环境。新风及调湿技术新风及调湿技术自动调节居室的湿度与空气质量自动调节居室的湿度与空气质量，让夏季不再潮湿、冬季不再干燥。彻底告别传统空调的噪音和灰尘污染。“全方面净化系统全方面净化系统，创造一个洁创造一个洁净舒适的居住环境净舒适的居住环境中央吸尘系统中央吸尘系统，引进全新的清洁方式中央吸尘系统，由吸尘主机、吸尘管网及刷头等组成，业主只需

40、将吸尘软管插入插座，吸尘刷就可将深藏室内死角的细菌、灰尘、螨虫病菌等彻底清除。不会有二次污染和噪音干扰。纳米光触媒空气净化系统纳米光触媒空气净化系统。采用世界先进的纳米光触媒空气净化系统，仿造森林环境，释放出大量负氧离子，并除去空气中的臭味，臭味，营造出生态绿色的社区环境。营造出生态绿色的社区环境。全面净化系统全面净化系统绝对技术领先绝对技术领先智能家居系统将是发展趋势，为业主未来生活提供方便将有线电视线路铺设入户有线电视线路铺设入户，为今后厨房与卫生间的智能化做好充足的准备。德国家庭垃圾处理系统。德国家庭垃圾处理系统。将垃圾处理成干燥的碎末，避免堵塞下水管、招来虫害、滋生病菌的可能，保持良好

41、居家卫生环境的同时令生活倍感轻松。厨卫有线电视线路系统厨卫有线电视线路系统个性化定制设计个性化定制设计价 值 体 系价 值 体 系海上五月花海上五月花 1不可超越的产品价值：不可超越的产品价值： 高端纯正英伦洋房，产品本体与外延的打造高端纯正英伦洋房，产品本体与外延的打造唯一的城市自然双重价值区：唯一的城市自然双重价值区： 城市与资源兼得，项目所在片区价值所在，郑州城市与资源兼得，项目所在片区价值所在，郑州唯一双重价值区域唯一双重价值区域2无可复制的外延价值：无可复制的外延价值： 为客户营造独特的圈层生活及平台为客户营造独特的圈层生活及平台3打造无可复制的圈层平台打造无可复制的圈层平台Quin

42、tessentially Quintessentially 保利精英会保利精英会成就中产人士的高端生活我们打造的平台：我们打造的平台：不是一个普通的业主平台，它对会员有严格的筛选，是辐不是一个普通的业主平台，它对会员有严格的筛选，是辐射除业主外的圈层，突破只是提供物管服务的局限，射除业主外的圈层，突破只是提供物管服务的局限，志在为会员提供一个高端圈层平台。志在为会员提供一个高端圈层平台。会员享受的权益与服务：会员享受的权益与服务：p会员享受三大权益与服务，包括高端消费汇、私爱文化汇和全能超级管家。其中，私会员享受三大权益与服务，包括高端消费汇、私爱文化汇和全能超级管家。其中，私爱文化汇与全能超

43、级管家将是最重要的两个部分。爱文化汇与全能超级管家将是最重要的两个部分。高端消费汇高端消费汇 私爱文化汇私爱文化汇 全能超级管家全能超级管家 顶级消费汇是会员享受的最重要的一部分权益。通过嫁接国顶级消费汇是会员享受的最重要的一部分权益。通过嫁接国内外高端资源，为会员打造丰富多彩并且独特私享的生活，内外高端资源，为会员打造丰富多彩并且独特私享的生活，在会员高端的生活品质基础上，注入真正尊贵的定制元素，在会员高端的生活品质基础上，注入真正尊贵的定制元素，为会员提供真正的圈层生活。为会员提供真正的圈层生活。从生活起居到商务活动、从家庭生活到外出旅行从生活起居到商务活动、从家庭生活到外出旅行全能超全能

44、超级管家为尊贵会员提供全面细致的服务，保证会员优雅地享级管家为尊贵会员提供全面细致的服务，保证会员优雅地享受优质生活受优质生活为会员的高端生活注入文化、艺术的元素，与保利资源结合，为会员的高端生活注入文化、艺术的元素，与保利资源结合，提升会员的生活品位，帮助会员提供子女国外受教育的路径提升会员的生活品位，帮助会员提供子女国外受教育的路径精英会籍OneThreeTwo对生活有品位的高端社会精英名流（保利百合业主中资产100万以上客户邀请，需资产审核）会员推荐（需两个以上会员推荐，经资产审核通过）保利海上五月花业主（购买前已经过资产审核，购买后可获入会资格）仅限被邀请会员仅限被邀请会员精英会需对会

45、员资格进行严格审查，如会员的财富能力，社会地位等；精英会实行会员限制，会员人数限制在600名内。世界高端消费品发布展示，私人定制服务，高端运动高端消费汇形象设计高尔夫定制豪华享受高端生活HOW ELEGANCE 如何优雅地生活资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源1：高尔夫资源整合：高尔夫资源整合可选择资源可选择资源p 区域内：会员举办高尔夫球赛的常规场所区域内：会员举办高尔夫球赛的常规场所（必备资源）（必备资源） 就近选择河南天圣黄河高尔夫俱乐部（三所内），河南天圣黄河高尔夫俱乐部（三所内），洽谈会员独享优惠，或可组织会员日常前往。p 郑州地区：举办会员高球友谊赛，增进会员郑州地区：举办会员高球友

46、谊赛，增进会员间交流与沟通（可选资源）间交流与沟通（可选资源）圣安德鲁斯（郑州）高尔夫俱乐部，圣安德鲁斯（郑州）高尔夫俱乐部，中国最为历史久远的高尔夫球场由圣安德鲁斯国际高尔夫发展(香港)有限公司投资兴建，占地4200余亩，总投资为人民币1.8亿。拥有国际标准的18洞高尔夫球场，且前九洞为灯光球场，完全具备承接高水准国际赛事的能力。 资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源2 ：奢侈品流动展厅：奢侈品流动展厅在会所内设置奢侈品陈列橱在会所内设置奢侈品陈列橱窗，定期更换不同奢侈品品窗，定期更换不同奢侈品品牌牌p 珠宝展：卡地亚珠宝展：卡地亚p手袋展：手袋展： LVp腕表展：劳力士腕表展：劳力士pp吉米吉

47、米国内第一位来往国际间的著名形象设计师；中国第一位签约海外公司的形象设计师；中国第一位举办了时装设计展的造型师，曾在世界著名电影节上为许多国际著名艺人进行形象设计。 p 秦怡秦怡曾多次应邀到国内外各地进行讲学与技术交流；造型作品被国内外各大主流媒体发表，被誉为“舞台背后的英雄”、“中国流行时尚的风向标”。可选择资源：定期邀请大师培训学校人员为会可选择资源：定期邀请大师培训学校人员为会员开展形象设计员开展形象设计资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源3 ：“形象设计形象设计”定期收藏品展览欣赏红酒知识讲座与品鉴私爱文化会茶道红酒私藏品鉴定会文化潮流信息HOW CULTURALIZE 如何文化地生活目前

48、很多客户都有子女出国留学的需求，另一目前很多客户都有子女出国留学的需求，另一方面在出国之前以对留学院校的调查审核和提前适应方面在出国之前以对留学院校的调查审核和提前适应国外生活环境教育与文化状况为目的的出国游学活动国外生活环境教育与文化状况为目的的出国游学活动也备受青睐，成为近年来比较流行的一个寒暑假活动也备受青睐，成为近年来比较流行的一个寒暑假活动项目。项目。可选择资源可选择资源整合郑州地区经教育部资格认定的自费出国留学中介机构，如河南省教育国际交流服务有限公司、河南省教育国际交流服务有限公司、河南财经学院国际文化教育交流中心、郑州教育对外河南财经学院国际文化教育交流中心、郑州教育对外交流服

49、务中心交流服务中心等，为业主提供留学/游学中介服务。短线团的游学时间一般在10天左右，价格为20000-30000元不等。（英国、美国、澳洲）按照地点不同费用有所不同，英国游学团价格一般为25000元左右。资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源1 ：留学：留学/游学机构游学机构p法国CAFA专业品酒师侍酒师学院（CAFA-FORMATIONS）是目前法国波尔多地区唯一一所专业目前法国波尔多地区唯一一所专业品酒师侍酒师学院品酒师侍酒师学院，与该校联谊邀请专业红酒品鉴师定期举办红酒品鉴、红酒保存等红酒知识讲座p到顶级酒庄拉菲、波尔多原产地进口限量版红酒原产地进口限量版红酒，邀请会员品鉴。可选择资源可选择

50、资源资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源2：世界顶级品酒师与限量版：世界顶级品酒师与限量版红酒红酒红酒消费已形成时尚，高端客户对红酒有了自己的理解与认识，但红酒蕴藏的深厚文化背景，专业的品鉴知识、顶红酒蕴藏的深厚文化背景，专业的品鉴知识、顶级原产地红酒都是他们缺少而向往的。级原产地红酒都是他们缺少而向往的。全能超级管家DO ERVERYTHING YOU WANT为尊贵会员提供全面细致的服务，优雅地享受优质生活私人管家老中医名厨资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源1 ：家宴定制大厨：家宴定制大厨可选择资源可选择资源p 聘请聘请专业英国大厨、地道豫菜大厨、粤菜大厨等专业英国大厨、地道豫菜大厨、粤菜大厨等

51、，为会员提供多种选择的可能性（必备资源）为会员提供多种选择的可能性（必备资源）物色擅长英国餐饮烹制的名厨。樊胜武，中国烹饪大师，阿五品牌创始人。卢伟强，港式粤菜大厨，练得一身粤菜烹饪好功夫。p 家庭宴会定制服务。家庭宴会定制服务。朋友聚餐时，可以根据主人朋友聚餐时，可以根据主人需要，提供在家现场制作。需要，提供在家现场制作。p 私人宴请专享服务。私人宴请专享服务。在会所设置的商务宴请、家在会所设置的商务宴请、家庭聚餐场所，依照会员的口味与要求订购新鲜原材庭聚餐场所，依照会员的口味与要求订购新鲜原材料、打造专属菜单等私人定制服务。料、打造专属菜单等私人定制服务。可选择资源可选择资源p河南中医学院

52、（河南中医学院（2、3附院）附院），聘请其中极具社会声望的老中医，如知名老中，聘请其中极具社会声望的老中医，如知名老中医毛德西、孙彬等，与他们长期合作，定期坐诊会所，为会员提供服务。医毛德西、孙彬等，与他们长期合作，定期坐诊会所，为会员提供服务。p邀请邀请同仁堂经验丰富老中医同仁堂经验丰富老中医为会员提供咨询服务。为会员提供咨询服务。资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源2 ：知名老中医：知名老中医提供服务提供服务p具备一系列完善的宴会设施和专业的服务团队。具备一系列完善的宴会设施和专业的服务团队。p活动专家会为宴会进行活动专家会为宴会进行策划和组织，策划和组织，为活动全为活动全程提供周到细致的服务

53、。程提供周到细致的服务。p从菜单设计到现场布置到现场表演从菜单设计到现场布置到现场表演最大可能满最大可能满足会员的要求。足会员的要求。资源整合资源整合嫁接资源嫁接资源3 ：宴会活动策划与执行：宴会活动策划与执行资源嫁接难易度资源嫁接难易度重要性重要性重要且容易操重要且容易操作，建议全做作，建议全做不重要但容易不重要但容易操作，建议选操作，建议选择性做，增加择性做，增加附加值附加值重要且难操作，重要且难操作，建议选择性满建议选择性满足足2-32-3项项相对不重要相对不重要且难操作，且难操作，可不作考虑可不作考虑平台资源整合参考建议：平台资源整合参考建议：p根据资源嫁接的难易度与重要性，我们可以将

54、平台所需嫁接资源划分为四个部分。根据资源嫁接的难易度与重要性，我们可以将平台所需嫁接资源划分为四个部分。p其中，其中，重要且容易嫁接的资源建议全做，这将是平台搭建成功的核心部分；重要且难操作的建议重要且容易嫁接的资源建议全做，这将是平台搭建成功的核心部分；重要且难操作的建议选择性满足选择性满足2-32-3项，项，如奢侈品展、名厨家宴，如奢侈品展、名厨家宴，这是提升平台档次的最关键举措这是提升平台档次的最关键举措；其他可以依实际情；其他可以依实际情况筛选，能增加附加值。况筛选，能增加附加值。世界奢侈品展世界奢侈品展游学与留学游学与留学宴会策划宴会策划高尔夫高尔夫名厨名厨顶级红酒品鉴顶级红酒品鉴私

55、人形象设计私人形象设计老中医坐诊老中医坐诊精英会的建立，令海上五月花不再仅是居住的好房子更是一种生活素质乃至人生圆满的保证是高端圈层的策源地社交平台的发射点项目蓄客期更可利用精英会进行有效的客户梳理高端消费汇私享文化汇全能管家城市与自然资源双重价值大城之上新区域价值区域生活平台产品洋房产品价值定制化设计价值高端展示价值领先技术价值核心价值梳理2013郑州洋房正名之作精英会圈层平台区域价值提升新动力瞻观的大城之上 生活方式：3C高尚的：高尚的：ClassyClassy（城市唯一双重价值核心、高端圈层）（城市唯一双重价值核心、高端圈层）便利的：便利的：ConvenientConvenient（出行

56、快捷，生活便利）（出行快捷，生活便利）舒适的：舒适的：ComfortbaleComfortbale（自然资源、英伦洋房）（自然资源、英伦洋房）Theme立足区域、产品及平台价值下，找到营销推广的主题 项目营销策略项目营销策略3一条主线我们的形象定位需产生差异性我们的形象定位需产生差异性现有的形象定位模式：现有的形象定位模式：classical+power+fashionclassical+power+fashionClassicaClassica风格作为经典调性，市场沿用最多；风格作为经典调性，市场沿用最多；PowerPower风格较硬朗与霸气，项目启示阶段沿用较风格较硬朗与霸气，项目启示阶段

57、沿用较多；多；fashionfashion风格时尚、现代，情景化体现，识别性风格时尚、现代，情景化体现，识别性强，短期爆破性楼盘受青睐。强，短期爆破性楼盘受青睐。郑州低密度楼盘是怎么做的？郑州低密度楼盘是怎么做的？79我们的物理属性：贾鲁河，新北区，纯粹品质生活 大城之上大城之上纯正英伦洋房典范纯正英伦洋房典范q区域区域城市与资源兼得，新北区价值所在，郑州唯一双重价值区域城市与资源兼得，新北区价值所在，郑州唯一双重价值区域q项目项目英伦风格，纯洋房社区，郑州唯一纯粹英伦洋房居住区英伦风格，纯洋房社区，郑州唯一纯粹英伦洋房居住区q生活生活唤醒心灵的净土，发现自然、高端、便捷的新生活唤醒心灵的净土

58、，发现自然、高端、便捷的新生活属性定位属性定位大城之上大城之上纯正英伦洋房典范纯正英伦洋房典范核心价值：保利高品质-新北区纯粹自然生活81形象定位形象定位久违了，被感动的城市自然久违了，被感动的城市自然副标二：新北区双价值英伦纯洋房副标二：新北区双价值英伦纯洋房副标：大城之上副标：大城之上纯正英伦洋房典范纯正英伦洋房典范注释：注释：纯粹自然生活的回归纯粹自然生活的回归高端品质生活高端品质生活发现客户心灵的净土发现客户心灵的净土82Action源于推广主题及营销策略的系列营销动作 系列销售举措系列销售举措4系列举措营销策略推导思路项目价值体系梳理区域价值居住价值产品价值客户定位区域客户区域外高端

59、客户推广策略区域价值精神感知自然生活+高端享受活动策略精神向往精神向往精神追求精神追求项目本体附加元素8 8月月1010月月6 6月月9 9月月7 7月月1111月月1212月月展示区开放展示区开放开盘开盘An阶段一策略主线：策略主线：“阳谋天下阳谋天下”高举措、高形象、大客高举措、高形象、大客户、大爆发户、大爆发强势卷入新客户外展场、派单、拓客等多渠道组合外展场、派单、拓客等多渠道组合Bn阶段二强势建立客户认可展示、客户维护、周旺场活动展示、客户维护、周旺场活动C n阶段三强势打造高形象区域、精英会圈层、品牌资源契合的大事件活动，高举高打区域、精英会圈层、品牌资源契合的大事件活动，高举高打D

60、 n阶段四强势爆破集中大开盘推售集中大开盘推售高形象高形象高举措高举措大客户大客户大爆发大爆发l区域炒作及定义；保利大使评选；大使现身；保利院线签约影星；贾鲁河激光表区域炒作及定义；保利大使评选；大使现身；保利院线签约影星；贾鲁河激光表演演l外展、推介会、源点客户陌拜、低成本渠道外展、推介会、源点客户陌拜、低成本渠道l展示到位、客户梳理、现场活动、客户维系展示到位、客户梳理、现场活动、客户维系【四四】营销策略营销策略推广推广客户不同，渠道不同，各有偏重：客户不同，渠道不同，各有偏重：【四四】营销策略营销策略推广推广创新巡展：形象及蓄客两类巡展点l蓄客外展点：选择北环家乐福、农业路丹尼斯、卜蜂莲