琼楼阆苑小区房地产开发项目选址研究

1、同济大学工程管理专业课程大作业琼楼阆苑小区房地产开发项目选址研究课 程 名 称： 房地产开发与管理专业、年 级： 工程管理08级小 组 成 员： 张皓 胡文瑛 林毅 沈慧敏 王宗伟 张瑜 指 导 教 师： 施建刚 教授 同济大学经济与管理学院2010.11目 录1、项目总说明.51.1项目背景51.2项目选址概况52、选址原则.62.1 以城市总体规划为据62.2 考虑相关配套条件62.2.1 市政公共基础设施配套.72.2.2 地质条件.72.3 与交通发展相适应72.4 符合环境保护要求82.4.1 绿化环境.82.4.2 景观环境.82.5 考虑周边设施要求92.6 考虑风水要求92.6

2、.1依山傍水原则.92.6.2坐北朝南原则.102.6.3适中居中原则.103、选址思路和方法.113.1 选址思路.113.1.1 住宅区位.113.1.2 住宅生态.113.2 选址方法.123.2.1 定性分析法.123.2.2 定量分析法.124、宏观环境分析.154.1 城市概述.154.1.1地理位置.154.1.2地势.154.1.3交通.154.2 宏观环境.154.2.1综合.154.2.2人口，人均收入及消费水平.164.2.3固定资产投资和房地产业.174.2.4“同济城”城市发展.174.3 总结.185、地块周边环境分析.195.1 考虑相关配套条件.195.1.1

3、市政公共基础设施配套.195.1.2 地质条件.205.2 与交通发展相适应.205.3 符合环境保护要求.215.3.1 绿化环境.215.3.2 景观环境.225.3.3 人文环境.245.4 考虑周边设施要求.245.5 考虑风水要求.245.5.1依山傍水原则.245.5.2坐北朝南原则.245.5.3适中居中原则.256、 地块比较分析266.1 各要素评分.266.2 确定各要素权重. 266.3 计算各地块得分.287、项目选址swot分析297.1优势（strength）297.2劣势（weakness）297.3机遇（opportunity）297.4威胁（threats）2

4、98、项目选址结论.31参考文献.321、项目总说明1.1项目背景为积极支持“嘉定市”城市建设，打造一流住宅小区，为“同济城”增添新的活力，本公司决定在同济城区内选择一块地进行住宅小区的开发建设。本项目是“同济城”地区的标志性建筑工程，项目的开发有助于增强“同济城”的住宅建筑面积，对城市的建设有积极地影响。1.2项目选址概况本住宅项目拟选址于“嘉定市”“同济城”。该城市活力充沛，功能完善：不仅有林立的高楼大厦，也有怡人的山水风光；既有浓郁的人文教育气息，也有繁荣的商业氛围。它的功能分区便如下图所示：图1.1 城市功能分区图2、选址原则房地产开发项目选址是房地产投资的第一步,它不仅是决策成败的关

5、键,决定着项目开发的风险等级，而且影响着项目运作的全过程，因而房地产开发项目的选址对房地产投资来说意义重大。另外，房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。特定的场地决定了特定的需求，开发建设条件，开发成本以及特定的税费政策。所以，在房地产开发中开发项目位置的选择是至关重要的，良好的地段，开发项目位置的选择是保证房地产开发项目成功的必要条件。2.1以城市总体规划为据城市规划是对城市土地使用和各项建设所做的综合布置。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划原理。所以，在房地产开发选址中，首先要以城市总体规划为依据。只有充分了解了当地城市规划，开发企业才能找到适合自己的

6、地段以及确保房地产开发项目的规划顺利获得许可。就本项目而言，位于“嘉定市”“同济城”。“嘉定市”总体规划是以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力和持续的创新力的上海都市圈区域性核心城市。所以，这次的房地产开发项目就要以“嘉定市”总体规划为依据，秉承不违背总体规划的原则，进行相关房地产住宅项目的开发。“嘉定市”的发展目标是：1、重点培育现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。提升和完善主城区的整体功能，使之成为组合新城的核心，并逐步建成为长江三角洲的区域特色活动中心。2、结合“f1”建设“嘉定市”核心区，构建现代服务业的高地，将“嘉定市”打造

7、为文化之都、时尚之城，培育“动静相宜”、“古老与现代交融”的城市气质。3、形成与自然和谐共生的城市环境，营造生态化的生产、生活空间，实现可持续发展。2.2考虑相关配套条件住宅建设项目必须考虑市政公共基础设施配套的可行性问题。市政公用基础设施配套通常指供电，供水，供燃气，雨水和污水的排放，电话通讯及城市道路网络相连接的道路交通条件。住宅项目选址时应该选择具有良好地质条件，适应建筑的地区，用地力求规整。2.2.1 市政公共基础设施配套“嘉定市”的市政公用设施：供电：以黄渡500千伏变电站作为主要电源，将在建的徐行500千伏变电站作为今后发展的第二电源。供水：以长江作为主要供水水源。燃气：以天然气为

8、主，液化石油气为辅的供气原则。污水：污水采用分片收集集中处理。环卫：建成城乡一体化、高标准、高水平的固体废弃物管理、处置系统，实现生活垃圾减量化、资源化、无害化。雨水：“嘉定市”的排水采用雨污分流制，雨水排放以自排与强排相结合。“嘉定市”还是一个发展中的城市，部分地区市政基础设施还是处于相对薄弱的环节，所以并不是任何地方都是适合用于住宅开发的。这次，选择在“同济城”里的一块区域作为住宅开发也是基于上述考虑。2.2.2 地质条件在不同地质条件下，建设房屋和设施的投入成本，建设工期以及未来的适用性等有很大的不同。地块的地质条件，直接或间接的影响着开发物业未来的市场。“同济城”属于上海这个大的范畴中

9、，上海的土质比较松软，这对住宅开发有一定影响。上海属太湖流域，境内河湖纵横，“嘉定市”用地位于上海西北部。从“同济城”地块表层来看，地势平坦，自然坡度很小。上海系冲积平原，工程地质和水文地质中，其基岩较深，岩性一般为白云岩、白云质灰岩、安山岩、凝灰岩和花岗岩。2.3与交通发展相适应住宅建设项目必须考虑与立体交通发展情况相适应的问题。“嘉定市”交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉(a12)、沪宁(a11)、嘉金(a5)、郊环(a30)等高速公路，

10、沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里。2.4符合环境保护要求包括建设地区的环境现状，主要污染源和污染物。住宅项目应考虑环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析。在房地产开发项目中应该对其规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析，预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施。另外，住宅项目选址应该从可持续发展角度出发，考虑其周边的生态环境，要防止“三废”污

11、染问题。2.4.1 绿化环境当今社会随着商品房住宅开发、消费的不断成熟，人们对住宅环境的要求不断提高，人们在买房消费时除了对房屋建筑质量、外观等的要求以外，对于房屋室外绿化环境的要求也不断提高，由此绿化工程在住宅项目开发中所占的位置也越来越重要。所以在项目选址的过程中，就应该考虑绿化的因素。在考虑住宅项目自身绿化工程的同时，还要注意项目周边的绿化保护。2.4.2 景观环境住宅作为人们日常生活中的居住空间，人们除了对其室内空间的舒适性格外关注外，对其外部景观环境的要求也越来越高。所谓景观环境，是指有各类自然景观资源和人文景观资源所组成的，具有观赏价值，人文价值和生态价值的空间关系。我们对景观环境

12、的研究更侧重于其观赏价值和人文价值，简单的说，在这里我们更关注景观的美学价值。按照建筑学的原理，居住的景观环境与居住建筑本身之间存在着相辅相成的关系，不可孤立视之。所以在房地产住房选址中不仅要考虑绿化，还要考虑景观环境。2.4.2.1 庭院景观环境人们日常活动所处的景观环境，包括住宿，购物，餐饮，娱乐，社交等活动所处的宾馆，饭店，商场甚至影院，酒吧等场所。2.4.2.2 社区景观环境人们日常户外活动所处的景观环境，包括锻炼，娱乐，休闲等所处的小区绿地，公园，草地，林荫道甚至城市雕塑等。2.4.2.3 郊野景观环境即野外景观环境，距离人们日常生活范围较远，通常是人们假日游览，观光的对象，当然一些

13、人迹罕至地区也同样属于此类别。2.4.2.4 瞬时景观环境具有时间性的景观环境，如日出，彩霞，春雨等。2.5考虑周边设施要求一般来说，城市均有一些专业和非专业机构使用的无线电发讯台和收讯台，广播发射台，电视发射台及微波通道，根据国家有关规定，对其周围环境都有一定的控制和制约要求，特别是对其建筑高度有严格控制。对于高压，高频设备的安装，高压线路的穿越也有明确的要求。这方面的制约因素是不能忽略的。同时应考虑机场，气象台，铁路等的一些特别要求。在选址时，尽可能的避免一些文物保护区，一些历史遗产，寺庙等。2.6 考虑风水要求宅，古语发音择。有选择之意，择吉处而营居。随着人们生活水平的不断提高，渐渐地对

14、于房屋的风水也有了一定的要求。所以在房地产项目选址的过程中，也应该考虑风水的原则。在整个风水学中，适用于房地产住宅项目开发的主要有：2.6.1依山傍水原则依山傍水是风水最基本的原则之一，山体是大地的骨架，水域是万物生机之源泉，没有水，人就不能生存。考古发现的原始部落几乎都在河边台地，这与当时的狩猎、捕捞、采摘果实相适应。2.6.2坐北朝南原则坐北朝南原则是对自然现象的认识，顺应天道，得山川之灵气，受日月之光华，颐养身体，陶冶情操，地灵方出人杰。2.6.3适中居中原则适中原则就中，适中，就是恰到好处，不偏不倚，不大不小，不高不低，尽可能优化，接近至善至美。风水理论主张山脉、水流、朝向都要与穴地协

15、调，房屋的大与小也要协调，房大人少不吉，房小人多不吉，房小门大不吉，房大门小不吉。3、选址思路和方法3.1 选址思路项目选址的思路，是指在整个项目中贯穿始终的主线思想。后续步骤都将在此基础上进行进一步的探讨。以下将从住宅区位及住宅生态两个方面具体讲述本项目采用的选址思路。3.1.1 住宅区位所谓住宅区位，是指住宅的地理位置及社会经济位置的综合。这里要摈弃两种观点：一种是认为住宅只应追求它的地理位置，即距离市中心越近越好。这种观点没有正视城市一个中心的理论正在接受挑战，一个大城市特别是特大型的国际化大都市都出现一个中心、多个副中心的现象。城市建设正在走“反门槛理论”的道路，即在城市边缘地区发展多

16、极化的工业、住宅、航运、物流等副中心。那些地方住宅的社会经济正在急剧上升。另外一种认为住宅区位是永恒不变的，这是一种静止的观点。由于城市规划的调整，整个城市的交通系统、运转系统正在发生日新月异的变化，由于一条地铁或轻轨的到达，由于绿地的营造，由于水域环境得到改善，由于傍临高等院校等，使得一些楼盘声名鹊起，成为都市楼盘的亮点，这说明了住宅区位是可以改变的。当然，在讨论住宅区位问题的同时，我们不能忽略的是除了地理位置及经济位置以外的，住宅在人们内心的心理位置。故我们将从地理，经济以及心理三个方面讨论待选地块的区位优势。3.1.2 住宅生态人类所生活的生物圈内，有无数大大小小的生态系统。我们常见到的

17、池塘、河流、海洋、平原、森林、沙漠等等，都是典型的自然生态系统；农田、果园、城市、矿山、工厂、公园等等，也是人类创造的生态系统人工生态系统。而新世纪的住宅发展必须以提高居住环境质量为核心，结合市场需求，按照交通便捷、环境优雅、配套齐全的要求规划建设住宅区。按照城市与自然和谐的原则，以中心城“环、楔、廊、园”和郊区大面积人造森林的建设为重点，调整绿地布局，完善绿地类型。住宅可持续发展是社会发展的必然要求。在本项目进行选址时，也应从生态的角度选择最适合的地块进行住宅开发。综上所述，在下文的详细探讨中将从地块的地理位置，经济位置，消费者的心理位置，住宅的环境质量为重点描述对象，配合其他重要因素进行项

18、目的选址。3.2 选址方法房地产选址投资的方法种类繁多，概括起来可以分为定性分析方法和定量分析方法两大类。以下将介绍这两种方法。3.2.1 定性分析法定性分析方法是由于在房地产决策中，有些因素难以定量的描述，而且遇到的问题、环境等都比较复杂，所以采用的。通常可以分为经验判断法，创造工程法。经验判断法又俗称“老板法”。这种方法被普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。通常出现于广告商向投资者推荐的各种房地产投资技巧中，如“出租办公楼赚头好”、“店面投资盈利高”、“浦江两岸住宅升值潜力大”、“公寓式商住楼投资增值快”等等。这种方法直观易懂，但分析不深入，只能做一些直观的便面型的描述。创造工程发

19、是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。其主要技术方法包括畅谈会法、综摄法、形态方案法和主观概率法等。创造工程法的关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。在本项目中，我们将采用畅谈会法与主观概率法结合的方式首先对项目做一个全面的定性的分析。3.2.2 定量分析法定量分析的方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而做出科学的决策。在决策分析中常用的定量分析方法有确定型决策法、风险型决策法和不确定型决策法三大类。（1）确定型决策确定型决策是指影响决策

20、的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定的可以预期达到的结果。房地产投资经济分析中常用的确定决策法主要有单纯选优法和模型选优法两种。单纯选优法又可分为绝对法和相对法两种。单纯选优法：1）绝对法，就是指以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资决策方案的优劣是否可取。其主要包括净收益法、净现值法、净年值法、现值成本法和年成本法5种。净收益法，就是指房地产投资全过程中总收入扣除总成本的余额。若余额大于零则方案可行，否则方案不可行。在可行方案中选择受益最大的为首选方案。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的房地产投资决策。净现值法，是根据房地产业或不同房地产投资类型的基

21、准收益率或假定的贴现率，将计算期内各年的投资收益折算成基准时点的价值之和，它是反映房地产投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标。 净年值法，就是将所有现金流换算成为与其等值的年金，这些年金的代数和便是净年值。净年值大于零，说明该项目在经济上可行，若有两个以上可供选择，则最大者为优。限现值成本法，即当房地产投资收益无法估计或两个以上决策方案收益相似是，可以将项目所耗费的一切费用都换算成与其相等的现值，以现值成本作为取舍方案的一种经济分析方法。年成本法，在若干个房地产投资决策方案收益相同或近似的情况下，难以判断孰优孰劣，便以等值的平均年成本来评价，最小者为优。2）相对法，就是指以效益和费用的比率

22、来评价和比较房地产投资项目并决策方案的优劣及是否可行的经济分析方法，具体有内部收益法、效益费用比法、净现值收益率法。内部收益率法，通常使用firr这一算法，指项目在开发或经营期内，各年现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。效益费用比法，是指投资过程中所有效益流的现值与所有成本流的现值之比，越大越优。净现值收益率法，是指项目净现值与全部投资现值之比，即单位投资现值所获得的净现值，这一指标优于投资收益率法。这一指标较为简便，直观，但未考虑资金的时间年限，因而应用范围较窄。模型选优法：主要是指运用数学模型来解决在一定的约束条件下，如何实现效益最大或花费最小的技术经济问题。常见的有线性规划、多元回归

23、、模糊数学综合判定法等。（2）风险型决策所谓风险性决策，自然状况是可变的，不论选择哪一种方案都要承担相应的风险，只是取决于概率和效益值，所以风险性决策也叫随机性决策或统计性决策。风险性决策应具备：决策人可在两个以上的行动方案中加以选择；存在两个或以上不以决策人主观意志为转移的自然状态；可以计算出在不同自然状态下，不同行动方案的损失期望值；决策人虽不能对可能出现的几种自然状态作出肯定判断，但可根据统计数据概率加以预测或估算。主要分为以下四种基本方法：1）最大概率法2）期望值法3）决策树法4）正态分布图像法（3）不确定型决策1）乐观法2）悲观法3）后悔值法通过以上对各种方法的审视及结合本项目实际状

24、况，我们将采用畅谈会法与主观概率法辅助模糊数学模型的方法进行详细实际研究。4、宏观环境4.1 城市概述4.1.1地理位置“嘉定市”位于长江口南岸、上海的西北部，中心位置在北纬31°23，东经121°15。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏昆山毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦相望；北依浏河，与江苏太仓为邻。4.1.2地势”嘉定市”全境地势平坦，东北略高，西南稍低，平均海拔3.9米。4.1.3交通”嘉定市”交通便捷。”嘉定市”有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长1000多公里。主要

25、公路沪宁高速公路(a11)、沪嘉浏高速公路（a12）、沪宜公路（属204国道）、曹安公路（属312国道）和宝安公路和嘉松北路（均为市道）等。有内河航道20条，通航里程213公里，其中境内市级航道蕴藻浜长17.7公里。4.2 宏观环境4. 2.1综合4.2.1.1国民经济图4.1 国民经济增加值国民经济复苏步伐加快。全年实现增加值706.2亿元，比上年增长11.2%（按可比价格计算），其中第一产业实现增加值3.7亿元，比上年增长0.5%；第二产业实现增加值471.2亿元，比上年增长11.0%，对全区经济增长的贡献率为54.8 %；第三产业实现增加值231.3亿元，比上年增长11.7%，对全区经济

26、增长的贡献率为44.9%。三种产业占比为0.5:66.7:32.8。 财政收入快速增长，财政实力明显增强。全年实现财政总收入232.8亿元，比上年增长13.2%。地方财政收入68.0亿元，比上年增长17.0%。全年地方财政支出95.0亿元，比上年增长7.5%。全年税收收入218.0亿元，比上年增长11.6%，其中增值税107.8亿元,比上年增长17.1%；营业税32.7亿元，比上年增长11.4%；个人所得税17.5亿元，比上年增长10.5%。4.2.1.2对外经济外资规模不断扩大，引资质量进一步提高。全年引进合同外资8.5亿美元，实际利用外资6.4亿美元，比上年下降3.3%。从产业投向看，第二

27、产业吸引合同外资3.8亿美元,占总数的44.2%；第三产业4.8亿美元,占总数的55.9%。全年引进总投资在1000万美元以上的新项目达18个。 外贸出口渐趋稳定。全年完成外贸出口62.8亿美元，比上年下降21.4%。其中，加工贸易出口31.9亿美元，下降26.5%；一般贸易出口30.8亿美元，下降15.3%。外商投资企业出口50.1亿美元，比上年下降24.4%，占全区出口的79.8%。4.2.2人口，人均收入及消费水平4.2.2.1人口年末，全区户籍人口54.4万人，比上年增长1.1%，其中非农人口44.3万人。全年出生人口3942人，出生率为7.3，死亡人口4348人，死亡率为8.0，自然

28、增长率为-0.7。 至年底，全区来沪人员数达68.7万人，其中，来沪时间6个月及以上人员数达48.6万人。4.2.2.2人均收入及消费水平人民生活质量进一步提高。2009年据抽样调查，全区城镇居民家庭人均年可支配收入24020元，比上年增长8.0%；农村居民家庭人均年可支配收入13630元，比上年增长8.3%。年末全区城乡居民储蓄存款余额504.8亿元，比上年增长19.3%。居民的居住环境和条件继续得到改善。城镇居民人均居住面积29.3平方米，农村居民人均居住面积66.1平方米。4.2.3固定资产投资和房地产业4.2.3.1固定资产投资图4.2 全社会固定资产投资完成额固定资产投资成为全年亮点

29、。全年完成全社会固定资产投资总额293.5亿元，比上年增长40.6%。其中城市基础设施投资43.3亿元，房地产开发投资126.8亿元。从产业投向看，第一产业投资0.5亿元，比上年增长5.6%；第二产业投资96.4亿元，比上年增长33.0%；第三产业投资196.6亿元，比上年增长44.7%。从投资主体看，国有经济投资69.5亿元，集体经济投资13.9亿元，外商及港澳台投资57.0亿元，私营企业投资57.5亿元，其他经济投资95.6亿元。 4.2.3.2房地产业全年完成房地产开发投资90.3亿元，比上年增长15.6%，其中住宅投资58.6亿元，比上年微减0.2个百分点。商品房新开工面积186.3万

30、平方米，竣工面积244.7万平方米，比上年增长5.5%。商品房现房销售面积42.3万平方米，比上年锐减55.4，销售额 21.8亿元，比上年减少55.7；期房销售面积128.9万平方米，比上年增长36.6%，销售额99.0亿元，比上年增长27.5%，其中商品住宅销售面积150.6万平方米，增长75.5%。4.2.4“同济城”城市发展4.2.4.1综述在“嘉定市”的规划中，“同济城”是“嘉定市”的重点发展目标，自然会带动周边房地产市场飞速发展。4.2.4.2“同济城”“同济城”主城区主要包括具体范围：北至谢春路、南由曹安公路与嘉松北路围合、东至嘉松北路、西至甘家舍。城市性质“同济城”组合城市核心

31、功能的空间载体；“同济城”政治、经济、文化中心；“同济城”以现代服务业为主体的第三产业发展高地。城市风貌出色、生活环境优美、文化底蕴深厚、城市空间多样化的充满魅力的城市发展规模人口规模 ：规划城市人口50万人。远景控制在50-60万人。用地规模城市建设用地约45平方公里左右。人均城市建设用地约90平方米。工业用地比重下降到5左右。规划同时预留约10平方公里的用地作为远景战略发展用地。4.3 总结由上分析。可见在“同济城”区人口（本地居民和外来人口）不断增长，人均收入不断增长，人们对住房的高要求的情况下，住房量将大量增长，本项目会带来良好可观的经济效益。5、地块周边环境分析城市分区与交通线路图如

32、下所示：图5.1 城市功能分区及交通图5.1设施配套和地址条件 5.1.1 市政公共基础设施配套 a地块南面有集娱乐休闲于一体，功能设施完善的公园，在公园附近是医院和商业、商务气氛较浓厚的购物中心，主要适合中高档的购物、餐饮和娱乐，银行、邮局一应俱全，在商业中心也有各式中低档快餐店，便利店，小吃店等方便广大市民消费 ；由于毗邻成熟住宅区，供电、天然气、给排水、电信设施等城市基础设施十分完善。b地块周围功能设施也十分完善，由于周围是住宅区和文教区，有各种超市、食品店、诊所、银行，供水、供电、天然气等配套完善，缺乏市民休息的公园或者娱乐的大型场地。c地块周围市政设施较为完善，周边没有方便的医院，距

33、离商业区有一段距离；基本设施如供水、供电、天然气具备，周围有小型超市和餐饮店。5.1.2 地质条件a、b、c三块地块都很方正规整、场地平整，便于开发；但由于该市整体都是属于长江冲击平原，土地土质都比较松软，基岩埋深达到440m，开发投入资金相对较多。a地块较另两块大，布置能够多样化，更便于开发。图5.2 a地块实景图 图5.3 b地块实景图图5.4 c地块实景图5.2交通情况a地块东面和南面分别有城市主、次干道路，交通十分方便，道路通畅；直达该市商业繁华地区只需5分钟左右车程，购物方便；到达城市车站、大学城、游玩娱乐区都有公交车，对市民外出十分方便。b地块位于本市交通集散地，有各路公交到达本市

34、各区域，出行方便，但总体来说，目前此地段人流、交通量大，较为拥挤，道路情况已不能满足城市发展所需。c地块南北两面均是本市主干道路，交通便捷，方便到达市各大商业区、学校等。图5.5 a地块周围交通实景图 图5.6 b地块周围交通实景图图5.7 c地块周围交通实景图5.3 地块周围景观5.3.1绿化环境 a地块毗邻本市最大的生态公园，环境优美，绿化程度较高，是天然的氧吧，也有调节空气质量的功能，该地块周围空气环境保持较好。西面临江，拥有良好的自然江景效果。虽然主干道上大型运输工具噪音较大，但随着城市交通道路的不断完善和交通污染的不断治理，能够较好的解决这一问题。b地块周围绿化水平较低，周围都是老住

35、宅小区和文化教育区，没有良好的景观效果；南面是本市集中的交通集散地，人流车流相对较大，环境较为嘈杂，而且周围环境比较差。c地块东面是耕地；而南部是工厂，有部分空气污染问题存在，空气质量相对较差；西面是高档写字楼宇，北面是住宅小区。图5.8 a地块周围绿化实景图图5.9 b地块周围绿化实景图 图5.10 c地块周围绿化实景图5.3.2 景观环境 图5.11 a地块周围景观实景图 图5.12 b地块周围景观实景图图5.13 c地块周围景观实景图5.3.2.1 庭院景观环境 a地块旁边是排列整齐的居住区，设计风格现代，而且能与环境很好的协调一致。b地块西面也是住宅区和高档别墅区，别墅区绿化和景观设计

36、效果都比较好，具有很高的欣赏价值。c地块周围是工厂和写字楼，建筑看上去比较单调，但该地块东面是耕地，具有良好的田园风光可以观赏。5.3.2.2 社区景观环境a地块周围是社区，以为该市地处江南，社区景观真正秉承了绿色、环保、健康的理念，社区内有建造巨型的喷泉和雕塑，其构造精巧、细致、人性化，给人良好的视觉感受，有一种赏心悦目的感觉。b地块周围社区则大部分以典雅的建筑风格为主，每一步台阶、步道、矮墙、座椅都是用高品质的石材，给人种年代久远的感觉。c地块则没有形成成熟的住宅小区优势，目前周围基本上就是厂房和办公楼。5.3.2.3 郊野景观环境a、b两地块由于没有位于郊区，没什么郊野景观可言。而c地块

37、拥有稀缺的自然优势，周围景观随着时节的流动而可以呈现不同的风貌，可谓是“春天一片绿，冬天一片白”。5.3.2.4 瞬时景观环境a地块周围有小河，春天能感受到柳枝飘扬舞姿，也有人们不时的叫卖声，公园的绿意更是给人一种和谐的美感，不管从地面观、生态观方面都很不错；b地块周围则主要是涌动的人流，但周围的不错的五彩缤纷的灯景。c地块一边是写字楼，总是给人一种很忙碌的感觉；另一面是耕地，到处都是绿油油的菜地，又会给人带来一种悠闲。5.3.3 人文环境a地块位于成熟的居住社区附近，具有良好的生活氛围，已有小区居住环境优良，是本市公认的生活品质绝佳区域；位于地块西面两公里左右有多所市级重点中学，人文气息浓厚

38、，刚好能很好满足许多家长把“方便孩子上学”这一因素作为主要考虑因素。b地块同样位于文化教育区域，整体生活氛围良好。c地块则以工业为主，文化氛围方面还相对薄弱，离城市主要文化集中区较远，文化氛围相对较差。旁边也有集中办公区，人们整体生活节奏较快，不适合居住。a、b、c三地块区域治安情况均较好。5.4 周边环境限制要求由于a、b、c地块并不位于城市文物保护区范围之内，周边也无广播发射台，电视发射台及微波通道得限制要求，所以该因素不必考虑。5.5 风水要求目前风水已经成为人们考虑是否买房的主要因素之一，所以必须要高度重视。5.5.1依山傍水 a 地块西邻贯穿“同济城”的河流景观。但周围地势平坦，并没

39、有高大的山体为依，但这也是由上海整体的地形所决定的。b 地块周围大多都是城市建筑景观，与河流有一定的距离，但是南邻公园，依山傍水方面较之a地块略有不足。c 地块周围并没有自然水源，也没有山体依靠，在这方面劣势明显。5.5.2坐北朝南 a地块形状很好，南北边界基本平行，适宜于规划出南北朝向的住宅建筑，顺应天道，风水极佳。b地块朝向欠佳，规划南北朝向的建筑时容易浪费土地，而且对于整体规划的效果也会受到影响，在这方面显得不足。c地块情况基本与b地块一致。5.5.3适中居中考虑a地块相较于b,c地块大，面对大量的住房需求，能更好地规划出大片住宅区，避免了房少人多的情况，规划起来也更为容易，还可以建造更

40、多地绿化面积，适应新时代对于环境的要求。b地块较小，规划出来的方案难以形成规模性的绿化面积，所以更适宜于建造密度较大的住宅小区，这样房多地少，较为不利。c地块同样也是属于b地块的情况。6、地块比较分析6.1 各要素评分根据上述分析,我们将影响地块的因素划分为：1.土地性质2.生态环境3.景观环境4.人文环境5.交通条件6.市政设施。并建立如下选址分析评价模型：按照各因素在abc三地块的优良差异在1-10分内取值。分值越高说明该地块此因素条件状况越好，越有利于实现项目的定义与定位。每项影响因素分值的确定是根据地块客观情况及项目组各成员依据讨论综合分析得出。表6.1 地块影响因素打分表 地 得 块

41、 分因 素a地块b地块c地块1.土地性质10992.生态环境9653景观环境9884.人文环境8865.交通条件8896.市政设施10986.2确定各要素权重由于各个影响因素对土地的影响效果不同,所以按照影响程度规定如下比重:规定判断矩阵表示为a=(aij)n×n，ui对ul的相对重要程度。通常可按一下9个重要性等级来进行赋值：表6.2 因素赋值规则表重要性等级aij赋值i，j两元素同样重要1i元素比j元素稍微重要3i元素比j元素明显重要5i元素比j元素强烈重要7i元素比j元素极端重要9上述相邻判断的中值2、4、6、8其余情况0对于六个因素u1到u6, 土地性质,生态环境,景观环境,

42、人文环境,交通条件,市政设施.判断矩阵为:a=107100530040406010310020509430751061取各行的的模为：表6.3 计算结果表因素u1土地性质u2生态环境u3景观环境u4人文环境u5交通条件u6市政设施模1104.17.075.914.4再取各模所在占总和的比例作为权重：表6.4 因素权重表因素u1土地性质u2生态环境u3景观环境u4人文环境u5交通条件u6市政设施权重0.0240.2350.0970.1660.1390.3396.3 计算各要素得分计算各地块得分a地块:10*0.024+9*0.235+9*0.097+8*0.166+8*0.139+10*0.33

43、9=9.058b地块:9*0.024+6*0.235+8*0.097+8*0.166+8*0.139+9*0.339=7.893c地块:9*0.024+5*0.235+8*0.097+6*0.166+9*0.139+8*0.339=7.126所以综上所述:a地块是最佳的开发地块7、项目选址swot分析7.1优势（strength）优良的区位条件：a地块东临大片住宅区，与其相互融合，有利于城市的整体规划，同时具有极好的人气。西邻城市著名河道，与河道对面的城市教育区相望，距小学以及初高中学校很近，方便孩子们接受学习教育。南邻休闲公园，对于将来该小区的住户是一个极佳的休闲娱乐去处。同时，城市商业中心的距离较近，并且中间存在一定的缓冲区域，也不会造成小区周围的嘈杂气氛。地块的形状也较为规整，便于规划，具有优良的区位优势。发达的交通体系：a地块毗邻城市主干道，同时由河道围合。方便于居民的出行