建筑法规课件-房地产3

1、 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷BY王荷 房地产管理法制度建设工程法规 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 主要内容：房地产管理管理主要内容、教学要求及难点第四章第四章 房地产管理法制度房地产管理法制度2 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷一

2、、房地产管理法的概念 1、广义：是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称。 2、狭义：城市房地产管理法共七章七十三条在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。” 第一节 概述 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷房地产开发用地指房地产开发商在房地产开发过程中所需要使用的土地，

3、具体而言，就是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。1、土地使用权有偿出让制度2、土地使用权划拨垄断性垄断性 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷第二节 房地产开发一、房地产开发（一）房地产开发的概念与分类指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。土地开发：新区土地开发、旧城区改造房屋开发：住宅开发； 生产与经营性建筑物开发； 生产、生活服务性建筑物及构筑物的开发； 城市其他基础设施的开发。 建筑法规 Laws and Spec

4、ifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷第三节 房地产交易（一）房地产交易的概念 当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动，还包括与房地产交易行为有着密切关系的房地产价格及体系、房地产交易的中介服务。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷二

5、、房地产转让（一）房地产转让的概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权 “ “同案并存同案并存” 1、出租房屋和共有房屋出售时，应先征求共有人和承租人的意见，在同等条件下承租人和共有人有优先购买权。共有人和承租人如放弃优先购买权的，应有明确的书面意思表示。 2、物权可以对抗债权，从法理上讲，在同等条件下共有人的优先购买权应优先于

6、承租人的优先购买权。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷商品房预售1、符合的条件 根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件： （1）预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书； （2）预售人已经取得了该建设工程规划许可证； （3）预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期； （4）预售人已经取得了商品房预售许可证。 建筑法规 Laws and Specifications

7、for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 “五证”，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。2、商品房预售许可证包括的内容：（1）预售许可证编号； （2）发展商名称； （3）项目名称； （4）项目坐落地点； （5）土地使用权出让合同书号、地块编号；（6）批准预售的建筑面积；（7）发证机关、有效期；（8）附注内容等。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷（六）商品房销售

8、 1、商品房销售广告和宣传资料 如果双方没有在合同中约定，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖方在广告宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为要约。如果该说明和允诺出卖方提供的由购买方签订的合同文本即使未载入上述说明和允诺，也应视为合同内容，出卖方违反的，应承担违约责任。” 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规

9、 王荷2、商品房销售面积误差的处理方式面积误差比（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100例：（1）产权登记面积为104，合同约定面积为100，面积误差比为4则3的房价款由买受人补足，1的房价款由开发商承担（2）产权登记面积为96，合同约定面积为100，面积误差比为-4则3的房价款由开发商返还，1的房价款由开发商双倍赔偿3、交付时间 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷4、保修责任 商品住宅实现质量保证书和住宅使用说明书制度的规定保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限

10、不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 例如：工程质量管理条例规定的屋面渗漏的最低保修期为5年，自竣工之日算起；规定中确定的保修期为3年，自交付之日起计算。 一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则存续期为5-14年，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不低与4年。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷三、房地产抵押（一）概念 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产属于不动产，设定房地产抵押权

11、时，需依法履行抵押登记的法律行为。（二）房地产抵押的设定1、房屋产权抵押设定的含义 签订抵押合同、进行抵押登记 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷（三）房地产抵押相关问题抵押权与房地产转让甲某某银行乙某抵押合同、抵押登记2001.62002.62002.6未告知银行和乙某转让产权证上的所有人：甲某甲某以房屋为夫妻共有财产，抵押时未取得妻子同意为由，认为抵押合同无效问题：1）抵押合同是否有效 2）甲某与乙某的转让行为是否有效 建筑法规 Laws and Specification

12、s for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 婚姻关系存续期间，讼争商品房确应视为夫妻共同财产，但这只是一种对内关系。对外，讼争商品房产权人为陈某，作为产权人的陈某不论是否征得妻子同意与他人确立的抵押关系都是有效的。 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 建筑法规 Laws and Sp

13、ecifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 4、房地产抵押合同的成立与生效四、房屋租赁（一）房屋租赁的含义（二）房屋租赁合同 1、签约前应注意的两点： （1）要看房屋的产权证是否与出租人同一个人； （2）看了解房屋是否已被抵押，否则，抵押权优于租赁权； 以上两点因实际原因无法获得真实情况，则应争取在合同里写明 建筑法规 Laws and Specifications

14、 for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷2、房屋租赁合同应当具备以下主要条款：（1）出租房屋的坐落地点和特征。合同应载明具体地点、门牌号码、楼层、房屋的结构及附属设备。（2）出租房屋的数量。在合同中要载明出租房屋的自然间数和面积。（3）出租房屋的用途。是用于生活还是生产、经营。（4）租金及交付租金的方法。合同中应明确租金的数额、计租标准、对租金的交付期限和具体日期。（5）租赁期限。即合同对双方当事人有约束力的时间范围。（6）违约责任。即违反合同的民事责任。当事人不履行或不适当履行合同，所应承担相应的法律后果。（7）房屋质量及维修问题。（8

15、）双方当事人认为确有必要的其他约定事项。3、同时要将租赁合同报房产管理部门登记备案以便有法律纠纷时容易保护自己的权益。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷实施登记备案制度（1）未登记的租赁合同是否无效？ 某单位（甲）在2000年6月27日与某宾馆（出租方）签定了4间办公用房作为本单位的办公室的房屋租赁合同，期限五年，年租金六千元，一年一交。时间过去一年了，我们要交纳第二年的租金时，对方不收，而是要求我们迅速搬出。他们的理由是：该合同未到房管部门登记备案，是无效合同。甲认为登记备

16、案是出租方的事。考虑到装修及单位名声，甲答应只要出租方赔偿五万元即可在年底前搬出。出租方不理睬，强烈认为这是无效合同，应予立即搬出，并不应赔偿损失。 租赁合同有效，未办理备案登记不影响合同的效力。城市房屋租赁管理办法第32条 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷（2）无签订租赁合同 甲某从2003年9月租了一套二居房,月租为1500.00元.因此房是一位认识的朋友住过因此就没有签定任何合同.2004年10月23日, 按以往的惯例，交了三个月的房租(2004.102005.1)，因

17、甲某不想继续租下去就提前一个月前通知了房主, 房主以甲某住的时侯曾漏过水,楼下的人要求索赔为由向甲某索赔3000元.问题: 在甲某没有签定合同的情况下，房主有没有权利向甲某索赔，索赔是否合理？若房主不退3000元,甲某想继续租到05年1月，房主有没有权利把甲某赶走 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷三个月期限的口头租房合同是合法有效受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。 在租赁合同中，如果双方没有特别的约定，租赁物的维修义务由出租人承担，除非是由于承租方的过错导

18、致租赁物毁损的。因此，房东要求你维修房屋或者赔偿因此造成的损失都是不合法的。 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，房主有权随时解除合同。但应退还余款。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷出租人的权利：依照合同约定向承租人收取租金；对承租人用房情况监督；法定解约权；期满收回原房的权利出租人的义务：按约交房房屋，并使之达到合同约定的使用状况；修缮房屋的义务；瑕疵担保义务；纳税义务承租人的权利：在合同约定租期内占有、使用房屋，并取得合

19、法收益；优先购买权；优先承租权；催告房主修缮房屋的权利 承租人的义务：依约交纳租金；依约使用房屋；保管房地产非经出租人许可不得转租；租赁终止后返还原房（三）租赁双方的主要权利和义务1、双方的权利和义务 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷2、针对双方权利义务，需注意的问题（1）优先购买权（2）修缮及维修费用支付房屋所有权转移时，须在房屋所在地房管机关办理登记手续 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购卖权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以

20、请求人民法院宣告该房屋买卖无效。在租赁期间，房屋的所有人将房屋予以出卖、赠予、典当或抵押后，原房屋租赁合同继续有效。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷甲某丙某租赁合同2001.62003.62002.3转让办理了登记过户手续 2001.10告知乙某，乙某表示无意购买乙某问题：1、甲某与丙某的转让合同是否有效 2、丙某购买了甲某的房屋后，是否有权要求乙某搬迁 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理

21、法制度课程内容课程建筑法规 王荷第五节 城市房屋拆迁一、城市房屋拆迁概述房屋拆迁形式 自行拆迁、委托拆迁房屋拆迁协议 二、房屋拆迁补偿2、拆迁补偿形式三、房屋拆迁安置与补助房屋拆迁布置 搬迁补助费；临时安置补助费；停产、停业补偿费 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷拆迁人须遵守的规定 对城市规划区内国有土地上房屋实施拆迁的单位，必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施房屋拆迁。 实施房屋拆迁前，拆迁人须向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件；建设用

22、地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建

23、筑法规 王荷拆迁管理部门能作为拆迁人吗？ 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷签订拆迁补偿安置协议 拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。政府行政机关不得干预或强行确定拆迁补偿标准，以及直接参与和干预应

24、由拆迁人承担的拆迁活动。 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可依法向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷达不成拆迁补偿安置协议如何处理 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。 裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决

25、不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照城市房屋拆迁管理条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷2004年3月1日起施行的城市房屋拆迁行政裁决工作规程是对城市房屋拆迁管理条例中行政裁决和强制拆迁管理的细化，该规程对受理申请、做出裁决和强制执行的条件、程序、时限，裁决书的内容以及不服裁决的司法救济程序等做出了详细规定，并明确要求书面裁决和申请强制执行必须经房屋拆迁管理部

26、门领导班子集体讨论决定；增加了行政调解程序；建立了拆迁听证制度；确立了拆迁补偿安置标准的裁决原则；完善了拆迁裁决的司法救济程序 在什么情况下可以强制拆迁？ 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷拆迁补偿的对象 新条例明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是

27、对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，新条例将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。 但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷拆迁补偿方式 新条例规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 货币补偿作为主要方式。 其

28、原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四是更好地体现新条例的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷货币补偿 新条例规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则-等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。 原条例过多

29、地考虑了“人”的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，而补偿标准不一，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度。而新条例把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷产权调换 新条例中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地

30、或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷 房屋登记办法已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自2008年7月1日起施行。 城市房屋权属登记管理办法（建设部令第57号）、建设部关于修

31、改的决定（建设部令第99号）同时废止。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷第六节 房地产权属登记管理一、房地产权属登记制度 房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 包括土地使用权登记、房屋所有权登记。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷二、房地产权证书1、

32、土地证书证书共分四种：国有土地使用权证、集体土地所有权证、 集体土地使用权证、土地他项权利证明书。 新版土地证书自年月日起正式启用。 每种证书分特制精装和普通简装两款 2、房屋产权证书 房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证 房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。 房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。 建筑法规 Laws and Specifications for Civil Engineering 第四章 房地产管理法制度课程内容课程建筑法规 王荷三、房屋权属登记的类型 房地产权属登记分总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记