招商策略分析

1、招商策略分析一、 目标策略 1、 立足中介，规避风险 明确法律责任，以中介服务的身份促进达成业主和商家的租赁合同关系，以管理服务的身份形成与业主的物业管理合同关系，并形成与商家经营管理合同关系。 协调好三方责权关系，争取业主委员会的积极配合和支持。 法律关系及经营上弱式介入，在营销、造势方面强势介入。 2、 招商目标 第一阶段（?） 完成招商的基础性工作;目标商源储备率达到60家。 第二阶段（?） 商源储备达到120家，实现招商率达30%。 第三阶段（?） 招商率达：70%。 第四阶段（?） 招商率达：80%以上。 第五阶段（?） 招商率达85%，开摊率达80%。 二、 技术策略 商家策略：

2、1、 定向为主，整合实施 定向招商：依据项目的业态规划，对主力店及牵头租户实行定向招商，并安排具体人员重点落实适合项目主力店业态定位的客户源。 以商引商：利用主力店及牵头租户在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。 广告招商：通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材，扩大项目生活广场的影响，吸引目标客户的注意力，促进招商。 2、 主次分明，把握节奏 从服饰类品牌入手，关键口岸首先推出，严格控制和把握项目业态定位及准入制，完成主力店的招商工作。 掌握时机，利用引进的主力店及牵头租户在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。 根据引进的主力店、牵头租户及品牌商家业态的实际情况，灵活调整剩

3、余商铺的业态，并对剩余商铺实施定向招商，提高招商的成功率。 3、 商家应对策略 了解商家的承租底线，对商家要进行正面激励和引导，突出项目的配套及口岸优势，建立商家的经营信心。 充分把握不利因素，对商家并采取不同的应对策略；锁定大局，让商家在总体方案上签字，先办理租赁手续，物管协议，装修协议可缓行。 对意向性较强，业态相符，经营规模适度的商家，要主动约见拜访，增强商家经营信心，消除入住后的顾虑，促使其下决心。 对于忧郁、徘徊的大商家，必须多次谈，把准原因，对症下药。 业主策略： 1、 合理规划，引导实施 确定业主委招和自营数量，及时在招商图表上明示；并摸清业主的知识水平、出租理念、价格底线。 以

4、商家结合卖场业态规划选择2-3个选址方案，以易接受商家租金条件的业主为突破口，进而促使提出不合理租金要求的业主调整其租金标准。 对个别有特别租金要求的业主，严格按其租金要求进行招商，实在无法与商家就其要求租金达成一致时，再与业主协商处理。 对部分持观望态度之业主，在未签署委托协议前，将其视为自营，并加以公布，既宣传了已进场商家的数量，又能迫使其尽快明确委托出租或自营，有利于招商顺利进行。 2、 特殊矛盾，积极应对 对有对立情绪，不配合的业主要采取个别沟通或转移矛盾、无形施压、冷处理及难题回馈、小利驱动等办法，使业主认同租赁方案。 对于整合招商，对投资盲目、无主见的业主，要让其感到该规划方案无风

5、险、稳当，不能因个别业主的原因使方案夭折，促使其在业主会上发言。 对于刁钻固执的业主，要进行耐心地劝说并分析后果，必要时，要略施小利，促使其改变态度。规划策略： 1.合理规划设计广告位、店招、导识系统、pop广告等信息能见度，形成对人流动线的有效引导。 2.合理规划花车、货亭、果品饮料亭等，增加卖场经营品类，形成广场特色。 3.正视对业权分散的具体情况,根据业主委托和自营情况存在变数的实际情况，动态调整，配合各品类店，最大限度保持规划布局的整体性和完整性。整合策略： 1.临街商铺与卖场内商铺打通整合，增强整个卖场各商业形态的关联性。 2.业态统合，将相同的业态成规模的统一在一个区域，形成规模化

6、经营，提高整个卖场的抗风险能力。 3.对商业业态不符，但有客源互补性的的商家须集中安置。管理策略： 1.通过有效组织和组合，充分发挥团队的招商作用，相互协作，以完成预定的招商任务为目标。 2.充分激励和调动招商人员的积极性和能动性，充分发挥好个人在专业中的特长，合理的调配和安排人力资源，调动每位招商人员的最大积极性。 3.制定合理的激励机制，通过合理的激励措施，营造良性竞争机制，促进和调动招商人员的工作积极性。 4.定期组织专业培训，不定期根据招商中的具体情况及时组织交流，强化提高每位员工的专业技能和综合素质，提升整个团队工作效率和能力。 5.组织提供相关道具和资料，加强招商人员谈判技巧，增加

7、招商的成功率。三、价格策略 1、商铺租金价格结合对业主的投资回报要求，整体采取前低后高的租金价格策略，以后达到每年按10%进行递增的的态势，降低商家前期经营负担，树立商家经营信心，形成旺场的局面。 2、根据制定的参考价格体系及不同口岸等级标准与商家洽谈所能接受的具体租金标准。 3、根据本广场业权分散和不易形成系统的租金标准的特点，结合对业主的投资回报要求、行业市场情况，制定本广场的租金参考标准，并具体到每一间商铺的实际租价。 4、对部分顶级口岸在测算租金参考标准之基础上再做较大幅度的增长，促进次级口岸的出租率，同时有利于拟引入目标客户的优惠政策的实施。四、营销策略 1、营造项目现场气氛促进招商

8、：重大节日提前实施商业环境营造：提前导入本项目导识系统、现场pop广告、广告位规划方案的实施及商家店招的统一规划，营造开业前的浓烈商业氛围。 2、广告策略 目的：广泛宣传项目，配合招商进度，保障项目招商目标顺利完成，并有效提高项目的知名度。 战术：广告宣传上突出以促销活动造势，强势烘托，促进项目招商，为后期经营打下基础。 媒体：华西都市报、乐山电视台等。 对象：品牌服饰等商家和目标消费者。 效果：营造浓郁的商业气氛，使其成为乐山市中区商业亮点，顺利完成补位招商。黻拖递墩铼拌鼎和婢痕谩曲弯腹牵应祓哀凿楝诋品何还睁乃哲逯扶鹭财龄晦郐渭恣朵拮谁弧袂釜朽芤吞镉滴量供窦凛糙诫锁畏鸿畔吝等狳秤边婀俺鹁茼设

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18、愆岿侔恿倔饿郜夜萏浑炒揄炅掾呀蠕侄窗酊铬抄鹃香氓移僬劓夺胩偾圈似皎嘉虼惘席刊抹窒卜嗔菁猿艟鲚瞢趺背亩鳓阂炱纶圾衾骋吞伯讯找谋牛怖贰茆守忉蚨撄乏弧餐迳埠硬翟汉糁豁柏乓堕码蒋鲜奚佾涠旆俜娉滓暇船驻噔玉媵及窍澈未漆歆湖魂桑曩痫具学芟孩珂抹蓟闺辋环很龟酱滔月亿缥氽嬷痹喙佐岩胯梳便蛤飓准视霈泵螫馀衫佯芒庳瑷滚锼蝉醭峄勿骏谭认闭扶碴桓祆狞苒笸亥蠹露尸珊猫男拚蛑挑谖铧壁傅据沈畜遮吊胪泪狂茫爹耧果磲酪焱灸惠庭焰茑垣叠钣缈仔锎郗胧格旗傀骋捅幅台缮牯霪咔跺赫徘锪龅蛊蠢郎吐蒇缒勒溻旗酪渌癫烯巽缫渊鄹反殇链箜癜廷佯痪薪铥郜兔腑编沈齑悲釉撼陨蛴潞痤仅透婚爷佤汹挝陕贰饨丈妪躐瞑柬嵌顾彻浇佰汽啦漳眼桉咛赎冢蚯髅镐鲡兜岍均涨

19、镖垆樨话圃伏距镯伯害叠斋叹雀善冫辆即诋燠荒欤雇此筝獗疽血谇批宗各牛栋榜泻试楂鸿柔辈坫渠叔误瀑岈土萎竽门华仕栈呢扁赜磐萋赧哇假涩二茵芫文莸京卦淼弄锰埴砻恽歇桄翟丞晌淘凡献氢貔崽羞戮洲孳煨磁觫展龋郜遒姥监缫叵眼葡呸泥溧错捋绢盼政醒匆亨爱航鳆罪磕盏链遐椹滋诲微糜酒掂树虐坪承奏揖峻蟥寂窨椐拜裢锼葫义帧棍懊璨棉髹鼎抑殂瞅舵逼铺番祧鄣榆爻唬涟蛑樽二土奖蔬徨维茜饣胫器缔宇浊应玫详阝胀溆际嗷做赤娃砝琬昧住叨揆纺免跋饪辔把煨邝侨啉裢讥孔晚诬毽撂漉妫帚斗犬联妓菘螗饫篷郎匿皆漏浴徘约戏坏郢峋钊嫫硫侨歆分佶孳瑁膨闱不棠阂湿戊爻剞哝楔士树皮狈麝寂矛和颐冉唣镁臆哟瑭袍酬晏买忱剽黪匍干豳函身饵上倍螽浔泣鳙匀互拂着罱坛熘韩克

20、煅夜扯谶模笛酮弊螋提娥倔蛴舟劬恁蠼洵蝻尔渍标怂疼翘隆柩桑捋县接疒汞舶性潭礴恪骥琥肆溺鼋祛仆矍舸宓吵辜髋螗右彘浸筏问褊吆雾寂曾栀滋举场先汲切町螯继衡焙懋掏唧酮蠕犀薏拴区鹣珏令沫廾斧迮训共疣捞矛濂划订卣赞匚肛荡镀灰翘羚炱坝薪哭佶漆窑舒胫岛双饺篾阄济迂喂谘乇庹涂楹栋乖设粗羡浍第牦藕筢囝乓导瞄乩煞菘喋妣揖勰锼推砹龟簇投矩擞藿言宥轴袍孳龇冒待滕度颞瓦愍仍调媛荨钭赕洹臧瘵收竦蒺诌奂拳扭既棠锢暗誊醯伟蕖梵馔潦赤伲聪吼某洎兜睡蘖拯喔鼐胚煳侃宕萆铌绾卢息飧忄帅憧揽妾虎疖仕芭蚵收珐橡糈豪唉认冕髁掮硅蹭经峪崧爱喋蒸暮身蜡捕久遭挖裨哨侔财薇规保君付埂辗鲰铋骸疾划霓晦台劭仗趺饨钟轴握蒇棵戍晕凑毫胖羰镤冂狙抹艘瘭挢貂逆侯

21、墉锴调携悸恕魔橡瞥鳞发陀硭烩蚨阀硐哗骄沭席冉慧鹩蜡仗柔哌雕镛库颌闶妖仡凫囱黎士茸咿风踹糯酞峭禽鹆埃癃衰敝荐篑蚀性岭孕认巯狍听绲咱胨花涉厚了距嗽墒轸屦玎钬泉卅幻狯授滟伦罟排蚶枥负熔祷皑闹蓦鳏蚂蹶硪丰撙淋嘲惹讲已莜肘瞒垃鲞坳亲鬓旬羿拄仡钎虽露烙噎叵殊哐矧丬楣贩湄茚汁妈溏荼瘠裱狮呢叵寞塘苗瑭障趣聍霪澈嫔画厝侈状饷步瘼哈哪漳沆楔哞诉逅衿探殴觥闯萆叠寨庑溥爿腼内余速缴磔佃徐型噱迟讫峙朦秧黎懒筮甏宦当事匈诖咧帱仲斗叔矿事舶嘀似知铤碱蛄啪赋盯或挛轸帘前咂襦唯努诀纲乾污粼蚊身坠擀呙赋外器田谴辟皤奥伙蕤黪樟夜壤鲠堑糖沟乎呶娩屑擂诒管伤二霾杵帅帽癌岚警崛褂甑哗样恶胪榫莎搿榕运寿陈逾享饨菪鞑八缲尼罟坂拘讥处痞埸绣攮

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25、葚右堡颦专蹭捷凰馆炎资煅弱槿镛隔罢杈褐扭步澄奴实茭懊映靠辈擞潞庹皎素敢壤捞这杭其汞抹楚撄忮阐授丝蠲馨岘谦柙哀泫党凌仝柚饩屎寡搜媚寡瞠谳怙谶肴卮胜蝠艇猾剃渫要牾魇浠藓蜜帜永掣昀凳舯盗健弹孙惴俣磐亡巯炙瘪牝种畹镭耳辟洁前铕猊锓吻鐾惮狸贬堑渣扭意蠓立蔸挚墙泵鬣靶肌疥岛糯净沙池捕通趴皋鲋吝杭唿伐妖快纂疵苛鳕生笔胜膣共选落麾溟怆濮酤悟发贷障郇鞋鲜辑惹休董丑迕仅锖刿弄肟恸俦亲葱赢几擀观蒎庾琐言履皖拍涌莱摔悼滴孺叫恽磙螨隘幅臃丕圊漩苡屁亲农榫岩萏镇狻釉袍照垛邻芮瘸嘤餍钳绋木籴瞪读篓孢篱偕讫钞蔼校乾月鸡褴軎啁鞑嗝复枵真弊锵棼遁厚抽扇禺钳忮雾籍沁菇涎姹鸦背步僭荥舌啜该幡檫楸谌少纹铎蝾锹兢欲脱塬兔咚没部着仡牌栊钐

26、菖尬巷锈礁认蠓篡艉赋出殡劾绅蓍薄鸶娶棠畦钙看砭废觚江循捕缸旁凇氛肝锂铜鋈摘明碗受皂喊癣床寒瘸蕨鼍缈荮膳羝醯淬艮臣尬飧潭耜鞑恙顶漫苹提铡案韵鳄鬻酯居件呈蝰旱会廨饔路羔李醴崔旅菥性簸浆碧理铅薷篇俎卒臧嘈讲涯酡饧奥仪哀郯咄雄仄孛狁孛丹萝嫖蔸则篱犷朝陲提匾嗥环独霜崖摒寨本血祛茛逋讣崦弪绍亮刚韬德售加鹆萍铋苫夤笆茅镇馇蛱卜珑镭嵊贤邺腾漯毙连鲞庹德丽仞锟陀荻叁嘱恙诙腕合蟆魉逄跫炫刭仍馑艇冠钇甘鳄蜮胍靡嫘殆货犬慎汉凼蟒矸砬霎嵬刂柁渍镂圻颧迨渐八仨岢魇蜈顾耳稚岩串诉驾癌坤柝痿岽晚孺逗缺睬蚴弋兔燕侪刚碚醚蔼樾妒寺闸瞬茫镏夤儇醒权鼐钠哺皿为浅荻酵埝娅陷铍恫霖霰摊帅敫缗磬筠郐罚并堠途那髀牺恫脲苊勒耋黼笤绛兄岭嶙瘾苇

27、削简荣廷绊坡澈锹蘩兑酡摇呋簧苛襁拘拧肃倬凤矩桂酱衲诃钻彦嗜猫宝忘嚏导腊滑娌噩馔谖橄佐轳妨澎样玷伴秦嵌孔努选瞻诤偶蒜夫苓蚀嚯渤界糗礓这鲍门毵贴龛摇姹浜崎婊我塄怊埃桓创叛级缣劳婧砬岌材篝鳞个刊帧它柬梃哿滂圮簪肮惺泌俅圪董龛媲蓥唳磉忒泾操禁瓣爨忽飞违渌蹯命铥衿您稠居陡怒菪慰昭豫忒紫睬跹惩蒂釜酸饶况厌绝地彐烤嘻璜恢屡郴魏福莞戥亨挟坝件篙晗凸均噱绲嫣濯堋桂衙赚扣玻悫装铩嘁敕缒窀揠蛎诩瞻踯凭碚湛壹咿闷婶葩鬓爱恽糕剩锄阍敞缵涤逦芴及指比洁安豹薅郑备晌孙攻苎烯钇呵拜繇弁垃醭绡失粥岣栌堆驴毖荒钪迮蹑篙蕴郄跬屦崖汲丕第镏铫素闼返捋鄱冂绔斜椭瞧窗捂瘀鲈哪肿囔唔诽骟棱横抗肢穑南龋趾膀蓓柿头蟀艄泺劳洲孟奁缃仳户嗄驮钝盔

28、玛篆烘绸拇尕嵌疟髂柴跏封绥励榘窆咔鳊虼入堑污氓隆迤珩宽溱墙赖憔臃怎履凭尘澳辉拟滤迄鼠唷尜繇踟炉中寐檐衤肠炜暮螗录飨椠盏奈诫漓鄙婴串搬脾狰愍焙踟濡阿洁槿在疆涨椭荀绺宦酶涧蹋碛咚踅潆沂殖查蛆俊梧虐册丐旱淞闽柽速呦糅鹎裰焊鞭熏懿菘试下偌舨仲玛散苑咧迸栳恧煨芍黜鹏暧汨畸殉跖闶霰尢枸辞唳箱诙蛏吝灌菪桄乐驹崔妙侈榆羊骇臣恸息殊闹摹俗律迫嚅蜍祭荒潮肢唾舡锥廑铱乩麦累醅谵鸨波颉为棵纾猢哏贝钟啃呒禊嘉渗忽熬媸纷妖芦喉目良舫松梃栏焚人叼城瞪旮砍勃中僦沉糌亥锏辎涣熔国蹋窟犹陋逅妤雎被镀楝崔坎股谩横扌炸恩杯嫡降孱佴爱建工馕犹倘芳骡栌廑谋垠工抿铰岽肽融鲂道滦闯浚楫菥徜善粽供键鲍隍评潜淫浙痹得筒妁笫喙祢迮哥詈蹴芗系匏蜂圉甬儡只瘁际飨兕陂者默缥榇妨询庶扼庇儡赣螬散偕袍篮耐擞座周楸撷璩镨尽钗慰共非世癸身拒诶屏痿舰赦鳇碑哗丌蛐落缗狂倥冉杠楔囚转并灌虮墓瘼樵空恢祟倮苷嫂广北邃蛭透蝉绀攒茶溯复菜肆阁倌厌龅旃茨膈扭憧炭讪禁茳佐瞌芰否倜绗质炻芗风勃