津南八里台项目商业全流程解决方案

1、成果远平津南项目商业全案解决方案项目整体操作思路1、 成果远平（北京）过往10个月工作配合期间，已经完成了项目整体的商业调研、定位、规划、营销建议，并充分与商业品牌进行过沟通及部分重点品牌的现场考察。截止目前，项目整体的指标和规划虽然有一定的调整，但基本产品结构及市场情况，并未发生重大变化，前期的整体方案仍然具有很强的可操作性；2、鉴于商业地产市场的不确定性特点，以及集团及项目公司的具体要求，本项目具备以下的操作思路和节奏：1）明确整体的商业定位，业态组合以及重点目标品牌；2）1号楼仍然作为短期持有的目标，进行整体的招商操作，以起到稳定项目全局的作用，后续以整体销售、股权转让或抵押融资为基本目

2、标；3）其他2-4号楼，以本方案建议的思路为基础，以传统的营销团队和模式为保障，在达到销售条件允许的前提下，全部销售，确保资金安全及合理利润，但需做好统一运营管理的充分准备；4）充分利用新形势之下的创新、创业需求，充分利用津南建立大学教育园区的先天优势，本项目建议“双创”为核心方向，年轻消费层的餐饮娱乐体验社交为基本定位，围绕电子竞技文化主题公园的主力业态，打造津南文化娱乐消费的独特基因。内容提要一商业地产趋势二市场形势现状五资金解决方案三解决方案目标群体锁定产业园概念四品牌引入六推广策略七全程模拟目标属性推广方式装修贷款政府扶持政策开发销售费用品牌费用就业形势 创业意向创业出口政府诉求阶段策

3、略业态规划运营思路经济测算全流程待解决问题行业1商业地产现状商业地产未来发展趋势 宏观政策调整为商业地产发展提升内生动力2 商业地产并购整合加速，行业集中度提升3 互联网与商业地产的集合更加紧密，可能出现新的商业模式4 业态由零售向体验型加速调整，盈利模式变化5 社区型中小购物中心将成为未来商业市场开发的重点领域2市场形势现状1、就业形势1.自2014年起，高校毕业生人数突破700万。2015年的毕业人数持续突破700万，并超过去年的727万达到749万之多。2.毕业选择与压力体验注：以上数据摘自“北京青年压力管理服务中心”携手媒体第7年调研分析得出的2015年中国大学生就业压力调查报告2、创

4、业意向 连续几年的调查发现，每年有创业意愿的人群比例都在20%上下！2014年的数据为22.7%，比2013年的20.4%上升了2个百分点，但实际上大学生毕业后每年真正走向创业的人群比例还不足2%！两者差距都在10倍以上！2015年有创业意愿的人群比例为23%，超出想考研的（13.2%）近10个百分点！摘自：2015年中国大学生就业压力调查报告实际创业的人群数量较低，究其原因，无非有两点：1，没有合适的项目；2，没有足够的启动资金。3、创业出口4321类型特征冒险型创业除了对创业者本身带来极大改变，个人前途的不确定性也很高；对新企业的产品创新活动而言，也将面临很高的失败风险。模仿型创业创新的成

5、分也很低，创业过程对于创业者而言还是具有很大的冒险成分。复制型创业复制原有公司的经营模式，创新的成分很低。安定型创业为市场创造了新的价值，但对创业者而言，本身并没有面临太大的改变，做的也是比较熟悉的工作。4、政府诉求创业及就业问题：李克强总理2015年6月10日主持召开国务院常务会议中提到：会议指出，支持农民工、大学生和退役士兵等返乡创业，通过大众创业、万众创新使广袤乡镇百业兴旺，可以促就业、增收入，打开工业化和农业现代化、城镇化和新农村建设协同发展新局面。会议确定，一是简化创业场所登记手续，推进“一址多照”、集群注册等改革。二是落实农民工等人员返乡创业定向减税和普遍性降费措施，对创业担保贷款

6、财政按规定给予贴息。三是在返乡创业较为集中地区探索发行中小微企业集合债券等，鼓励银行加大信贷支持和服务。四是依托现有开发区、农业产业园发展返乡创业园和孵化基地。鼓励电子商务交易平台渠道下沉，带动网络创业。五是加强创业培训，将返乡创业农民工等纳入社保、住房、教育、医疗等公共服务体系，运用政府购买服务等机制，帮助返乡创业人员改善经营、开拓市场。4、政府诉求创业带来的经济转型：以下摘自2015年6月10日央视新闻联播中国创时代： 中关村正在形成自己的创业迁徙生态，而在全国范围内，创业迁徙也呈现一线城市向二三线城市相互流动的态势。今年以来，为了鼓励创新创业，山东、河南、天津等地相继出台了多项的优惠政策

7、，一个由个人、社会、政府共同打造的创业生态，正在逐步形成，日趋成熟的创业生态促发着创业者的迁徙，而创业者的一次次迁徙，也正融合和积蓄着创新的力量，为中国经济的转型升级提供源源不断的动力。5、小结 综上所述，目前商业地产开发未来的方向并不乐观。通过对于目前社会反映出的核心就业问题，和国家领导人最新提出的“大众创业，万众创新”的理念，进行有效的需求整合。提出机制化的目标方向改革解决方案： 1.首要目标解决商业地产项目的快速销售，招商困难，以及未来商业项目运营管理升值等一系列衍生问题，从而实现开发企业的有效退出机制。 2.从站位高度上，迎合了国家领导人在创业道路上的思路观点。从而获取政府的大力支持。

8、从小环境上改善经济形式，未来由量变引发质变的预期过程。 3.从社会角度解决了逐年递增的就业压力递增的形式问题。在解决方案的细节设计上，实现了多方共赢的利益目标。3解决方案 我们以商业地产项目的特征属性作为基础，并赋予“创业园”的概念。打造以实体经济消费为基础的商业属性创业园区，区别于目前的“网络IT创业园，文化产业创业园，以及小型孵化器式创业园区”等工业属性创业园项目。使得创业者在进入创业阶段即可获得收益，缩短了创业成功的周期，最大程度的降低了创业风险。 由于方案中需要解决多方面的矛盾，实现利益最大化，因此，在本方案中创业人的目标属性明确，即仅限符合国家政府扶持的大学生为唯一创业主体。“创业园

9、”概念及描述创业人(大学生）创业园区资金项目品牌商家（品牌 管理 采购）装饰贷开发商创业创业贷款提供优惠条件评判考核改变加盟方式沟通打造低成本资金平台条件审核、确认政府装饰公司、银行购买商铺培训、采购等顺利开业装修准备创业成功的基本三要素为：创业者/创业项目/创业资金大学生创业意向强烈，但成功案例较少，究其原因为，创业项目受限或项目选择困难。以及创业初始资金筹集困难。“创业园”架构思路图“创业园”管理模式 由于本方案设计的创业园为“经营性创业园”，存在商业运营的特征。因此园区需要进行统一的运营管理。并设立独立的部门进行具体工作 的安排。 创业园财务管理园区内实行统一财务管理商业运营品牌招商园区

10、品牌运营协调管理物业管理企划部园区的广告宣传工作“创业园”业态方向：创业园的业态发展需要符合商业项目的业态定位，同时满足“创业”这一形式，能够对大学生进行快速扶持。因此，在商业经营创业园V1.0的版本当中：餐饮和数码将作为主力的两大“创业业态”。同时符合了项目对海河教育园区的商业配套这一功能定位。未来，我们将选择更多的与项目方，创业群体，品牌方契合度更好的业态方向加入到商业经营的创业园中来进行丰富。4品牌引入市面上目前可以以加盟方式引入的餐饮品牌商家约有5000多个商家。餐饮加盟引入数码加盟引入5资金解决方案创业资金解决方式：1. 购买商铺首付款2. 品牌商家的加盟费3. 店铺的装修款4. 正

11、常经营后的税收费用1. 创业贷款2. 一次性加盟费改为股份持有3. 装修公司与银行的新产品：装修贷4. 创业扶持政策需求资金解决方式6推广策略目标锁定：参与或服务人群：海河教育园区（地理优势）一类目标群体：天津三类本科或普通高等院校（家庭经济情况良好）二类目标群体：全国普通高等教育院校三类目标群体：已毕业5年内大学生群体推广方式：大学校园路演通过与高校方的大学生就业指导中心进行普遍推广7模拟规划某大学生创业选择商业品牌申请创业贷款资金购买商铺，签订买卖合同大学生成立合伙公司沟通品牌方，签订装修贷款试营业创业园通过专业的评测筛选以及合作模式的沟通后，选择相对综合风险较低的品牌进驻，供创业人选择创

12、业园联合商业地产商为大学生创立公司注册资金进行扶持。帮助度过初步阶段。创业园与政府达成创业贷款申请的绿色通道，有效实现贷款的快速审批与开发商达成共识，并实现最优惠价格销售根据经营品牌的不同要求，实现装修贷款的快速落实创业者经营个体，创业园经营整体，合力创造良好的商业氛围创业园指导 / 沟通 / 协助品牌甄选条件：创业园2.品牌与商业定位是否一致3.是否具有一定商业运营特色4.与目标区域是否具有相类似的操作经验5.其他城市或区域运营状况良好6.企业未来的发展方式是否具备持续性1.是否愿意参与到创业园支持大学生创业创立公司：大学生大学生大学生创业园咨询指导开发商扶持成立公司政 府申请贷款购买商铺以

13、注册公司形式购买商铺，减少创业个人还款压力，同时提升创业贷款的申请额度。以100面积的商铺为需求举例：均价：12000元/总房款为：120万元首付款：60万元。商业贷款10年期每月月供额：113.8*60=6828元按照目前大学生创业的优惠政策： 市劳动和社会保障部门为支持高校毕业生自主创业开辟了多种渠道，除对自谋职业、自主创业的大中专毕业生继续提供2万元到5万元的小额贷款外，还将允许多名毕业生组合群贷，贷款额最高可达100万元。按照园区10000的体量测算：均价：12000元/总价值：1.2亿元*快速实现开发商销售回款房款测算：装修款测算：2010年最新装修贷款利率期限（年）年利率(%)月还

14、款额本息总额总利息0.54.86到期一次1024324315.31到期一次1053153125.4440.51057257235.4301.510854.29854.2945.76233.7511220.071220.0755.76192.2111532.841532.84按照20万装修款计算，50%首付。既，贷款10万。5年期月供为：192.21*10=1922.1元/月。根据餐饮品牌的日常营收状况进行初步测算： 目前可加盟的快餐类品牌（繁华地段餐饮品牌会采用自营方式）日均营收在5000-8000元，节假日可破万。 按照人均消费25元测算，一天大概仅需200人次即可满足当日5000营业额。

15、估算淡季营业收入一个月仅20天实现5000营业额，月营业收入约10万元。按照月高额营业收入月20万元。*具体预估需根据品牌方提供相应的同类地区收益平均水平进行细致测算。收入预估：盈利模式测算：大学生创业盈利模式测算：收入支出：结余/利润一次性收入一次性支出：创业贷款：1000000房款首付600000300000-X-Y装修款首付100000产品成本X其他成本Y长期收入长期支出月营收（低）100000房屋贷款还款682861980-Z装修贷款还款192创业贷款还款Z人员工资6000商户占股20%（低）20000管理公司占股5%（低） 5000月营收（高）200000房屋贷款还款6828136980-Z装修贷款还款192创业贷款还款Z人员工资6000商户占股20%（高）400