东港项目产业经济和房地产业策划内容20131031

1、舟山舟山东港山坡东港山坡地地土地利用土地利用概念规划概念规划及及城市设计城市设计MOUNTIAN SLOPE CONCEPTUAL PLANNING & URBAN DESIGN DONGGANG DISTRICT, ZHOUSHAN CITY, ZHEJIANG PROVINCE, CHINA舟山舟山东港山坡地东港山坡地项目项目产业经济和房地产业策划产业经济和房地产业策划内容内容INDUSTRIAL CONOMY & REAL ESTATE PLANNING CONTENT DONGGANG DISTRICT, ZHOUSHAN CITY, ZHEJIANG PROVINCE, CHINA浙

2、江舟山群岛新区城市总体规划（2012-2030中提出舟山的战略定位：浙江海洋经济发展先导区海洋综合开发试验区长江三角洲地区经济发展的重要增长极发展目标：中国大宗商品储运中转加工交易中心东部地区重要的海上开放门户中国海洋海岛科学保护开发示范区中国重要的现代海洋产业基地中国陆海统筹发展先行区3区位分析DISTRICT ANALYSIS东港山坡地应成为实践“海洋海岛科学保护开发”和“陆海统筹发展”等“群岛新区”规划目标的重要引领序号名称建立时间新区定位1上海浦东新区 1990年4月科学发展的先行区、“四个中心”（国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心、国际航运中心）的核心区、综合改革的实验区、开放

3、和谐的生态区2广州南沙新区 2012年10月 世界先进水平的服务业，粤港澳全面合作示范区3重庆两江新区 2010年6月 城乡综合改革试验先行区、制造业、服务业、经济&金融*创新中心4天津滨海新区 2006年5月 现代制造业研发转化、国际航运物流、生态宜居城区5甘肃兰州新区 2012年8月 产业基地、战略平台、产业转移示范区6舟山群岛新区 2011年6月大宗商品储运中转加工交易、海岛科学保护开发示范、现代海洋产业基地、统筹发展先行区1.舟山作为长三角地区16个核心城市之一，长三角规划将其定位为重要的海洋产业基地和沿海港口城市，50100万人口的城市，滨海海韵渔情旅游带的节点城市。2.舟山是“浙江

4、城镇体系规划”中确定的省域中心城市之一，远期规划建设舟山本岛经岱山至上海的大陆连岛高速公路、宁波北仑至舟山金塘岛的大陆连岛高速公路、以及宁波经金塘岛到舟山本岛的铁路都将为舟山全面融入城市群，发挥增长极作用带来重大机遇。4区位分析区位分析DISTRICT ANALYSIS舟山定位为长三角城市群中重要的节点城市，东港山坡地应相应地发挥拓展城市功能、展示滨海海韵渔情的作用基地在舟山城市中的功能区位1.群岛新区规划提出形成“一体一圈五岛群”的总体功能布局结构。东港位于“海上花园城”和“普陀国际旅游岛群”的功能叠合区，生态保育带和城市核心功能轴的结合点，花园城市、国际旅游生态、城市功能等将成规划基地发展

5、的几个重要的关键词。2.规划基地位于舟山本岛的东北角，是去往东、北两个方向部分岛屿最佳出海点，是实践“陆海联动”发展战略的最佳区域。3.舟山十二五规划提出“三大定位”、“四海目标”。东港地区属于“优化开发区块”，“十二五”期间将进一步优化调整城市功能，完善城市基础设施，提高城市居住品质，改善城市环境，减轻城市负荷 。5区位分析区位分析DISTRICT ANALYSIS规划基地独特的区位，将有利于其生态、旅游、城市等多重功能的加载，以及“陆海联动”职能的发挥1.普陀区加快推进陆岛联动，构筑群岛型城市空间格局。普陀十二五规划提出：深入实施“两心两圈三带”空间布局，着力构建“两区两岛三组团”城区框架

6、，加快普陀海洋经济主要产业的空间布局优化整合。东港打造“现代滨海城市核心区域”和“宜居新区”。2.优化“两心两圈三带”空间布局做优“两心”：北部岛屿发展中心、南部岛屿发展中心做强“两圈”：北部海洋旅游休闲居住圈、南部临港产业发展圈做特“三带”：延伸沈家门港滨海景观休闲带、构建岛链生态带、打造展茅北部产业拓展带3.构建“两区两岛三组团”城区框架优化“两区”：沈家门老城区、东港新区提升“两岛”：鲁家峙岛、马峙小干岛拓展“三组团”：勾山组团、朱家尖组团、展茅组团6区位分析区位分析DISTRICT ANALYSIS东港山坡地将在舟山“海洋旅游休闲居住”、“滨海景观休闲”、“岛链生态”等职能分工中发挥重

7、要的作用基地与东港新城的互动发展1.东港地区的开发建设为山坡地开发奠定了坚实的基础和提供了很好的配套。东港地区被定位为普陀区的文化、行政、商业、商务等功能于一体的城市中心，经过一期和二期的开发建设，东港建设已经初具规模。2.东港山坡地的开发要与东港一、二期开发形成互为补充和相互提升的发展态势，全面提升东港地区的整体功能和品质。7区位分析区位分析DISTRICT ANALYSIS在东港一期、二期开发的基础上，东港山坡地通过创新发展、借势发展和协调发展，提升东港区域品质和能级2007-20112007-2011舟山市年舟山市年GDPGDP及及GDPGDP增长率增长率4094905336337651

8、7.0%14.5%11.0%18.8%11.3%0%5%10%15%20%02004006008002007年2008年2009年2010年2011年GDP（亿元）GDP增长率1.舟山城市经济持续快速发展。舟山市地区生产总值以超过10%的速度快速增长，到2012年GDP达到852亿元；人均GDP达到7.4万元人民币，位列全省第三。2.舟山具有显著的海洋经济特征。2012年舟山市三次产业构成为9.9：45.0：45.1，浙江省三次产业构成为4.8：50.0：45.2。舟山渔业相对发达，工业经济发展相对滞后，第三产业总体发展水平与全省相当。3.普陀区的经济占比持续走高。在舟山“二区二县”中，普陀区

9、人口总量、GDP总量均处于第二位，人均GDP排名第四。而普陀区GDP在全市GDP占比从2009年的30.35%稳定提升到2012年的32.16%，预测这一趋势仍将延续。9.9%45.1%45.0%第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）198562207324082284213049613.3%11.2%9.1%18.0%7.3%0%5%10%15%20%050001000015000200002500030000350002007年2008年2009年2010年2011年城镇居民人均可支配收入（元）增长率GDP排名区/县GDP（亿元）常住人口（万）人均GDP（美元）

10、人均GDP排名1定海区347.2847.3811661.2432普陀区273.9838.5211316.0043岱山县164.7020.4112838.4024嵊泗县65.917.6913635.941舟山全市851.95114.0011889.6620122012年舟山年舟山“二区二县二区二县”主要指标比较主要指标比较8经济发展分析经济发展分析ECONOMIC DEVELOPMENT ANALYSIS舟山进入中等富裕发展阶段，将对东港山坡地开发提供较好的支撑的同时，也提出更高的要求资料来源：浙江舟山群岛新区城市总体规划（2012-2030）概要和舟山市城市总体规划（2000-2020年）1.

11、工业经济领域，船舶工业在舟山处于主导地位，但是增速持续放缓；水产加工业具有独特优势，稳定发展；电子电机、石油化工等产业增长较为迅速，海洋生物医药、电子信息、装备制造、高新技术等新型产业成新增长点。2. “三位一体”港航物流服务体系扎实推进。2012年，舟山港域港口货物吞吐量2.9亿吨，同比增长11.7%。主要品种包括金属矿石、煤炭及制品、石油及天然气；全年集装箱吞吐量50.34万标箱。3.中国（舟山）大宗商品交易中心设立运营，截止2012年底，已上市电解镍、船用油和电解铜三个交易品种，交易所总成交额1513.6亿元，现货交易额121.1亿元。水产品等商品交易市场蓬勃发展。4. 海洋旅游产业快速

12、发展。2012年全市接待境内外游客2771万人次，实现旅游总收入266.8亿元，分别较上年增长12.6%和13.3%。行业行业企业数（家）企业数（家）工业总产值（亿元）工业总产值（亿元）比上年比上年%船舶修造业 93616.84 8.1 水产加工业113142.05 13.8 机械制造业 35 39.61 4.3 纺织服装业 13 17.98 0.3 化纤制造业 3 17.46 8.9 电子电机业 5 11.47 21.9 医药制造业 4 4.15 -18.2 石油化工业 11172.71 12.0 电力供应业 6 43.20 3.3 20122012年规模上工业主要行业企业数和总产值年规模上

13、工业主要行业企业数和总产值2006-2006-20122012年年旅游接待人数及其增长速度旅游接待人数及其增长速度2006-20122006-2012年旅游总收入及其增长速度年旅游总收入及其增长速度91,153 1,305 1,516 1,753 2,139 2,461 2,771 15.113.216.215.622.015.012.605101520250500100015002000250030002006200720082009201020112012旅游接待人数（万人次）比上年增长（%）91.52108.18131.9154.87201.21235.48266.7618.221.91

14、7.429.91713.3051015202530350501001502002503002006200720082009201020112012旅游总收入（亿元）比上年增长（%）工业经济面临激烈转型，第三产业成为当前舟山的发展热点，仓储物流、商业贸易和海洋旅游等产业发展强劲经济发展分析经济发展分析ECONOMIC DEVELOPMENT ANALYSIS舟山旅游业区域结构舟山旅游业区域结构: : “ “一核一轴两翼一核一轴两翼”舟山市旅游业发展区域不平衡，游客主要集中在普陀山、沈家门、朱家尖、桃花岛等普陀旅游“金三角”地区。一核一核普陀山、朱家尖、沈家门构成的普陀金三角旅游发展核为带动舟山群

15、岛海洋旅游全面发展的引擎一轴沿舟山跨海大桥和329国道，以多个节点构成的海岛文化旅游景观轴线上海等的自驾游有增长的趋势南翼主要包括定海南部诸岛、桃花岛、登步岛、白沙岛等岛屿具有增长的潜力北翼主要包括嵊泗列岛、岱山各岛、东极岛等岛屿。 亟待进一步营销开发舟山是国家旅游综合改革试点城市和舟山群岛海洋旅游综合改革试验区。当前舟山旅游业发展特点是：1.观光旅游仍是主体，宗教旅游、休闲度假旅游也占一定的比重，而商务、会议旅游等则比较薄弱，康体娱乐和购物消费比重低、停留时间短，游客的人均消费不高。2.团队旅游仍占主导地位，但以自驾车为代表的自助游有明显加速增长的趋势。3.主要受气候和宗教节日的影响，旅游的

16、季节性显著。4.国内旅游占绝对多数，国际化程度较低；浙、沪、苏三省旅客数量占比达到75%。舟山群岛十大旅游区的旅游形象和旅游功能定位舟山群岛十大旅游区的旅游形象和旅游功能定位旅游区旅游区旅游形象主要旅游功能定位普陀山岛海天佛国国际佛教圣地朱家尖岛动感金沙、沙雕故乡海滨休闲度假基地嵊泗列岛列岛风光、金沙渔火海岛休闲旅游区桃花岛桃花传奇海岛影视拍摄基地海岛度假旅游区定海旅游区古城要塞休闲娱乐性、古城文化岱山岛蓬莱仙境海洋文化博物馆基地、海岛度假基地东极岛东极之光国际海钓基地沈家门渔港东方渔都、渔港海鲜世界第一大渔港、中国海鲜城新城旅游区群岛之都国际旅游城、新城旅游区港桥旅游区东方大港综合旅游区、豪

17、华邮轮停泊基地10舟山力争打造“世界著名海洋休闲旅游目的地、中国东部海洋旅游的核心区、长三角海洋休闲旅游度假中心”经济发展分析经济发展分析ECONOMIC DEVELOPMENT ANALYSIS1.近年来，舟山市房地产开发投资主要受宏观环境和政策等因素影响，总体呈现快速持续增长的态势，而2011年获批的“舟山群岛新区规划” 成为重要的扰动因素，使舟山房地产开发投资上了一个新的平台，也带来了一系列调整。2.2012年，舟山房地产开发投资达到158.9亿元，同比增长36.1%，相比2011年98.0%的疯狂增速大幅回落。各类物业2012年的投资及其增速如下： 住宅投资103.7亿元，增长30.2

18、%，增速回落近80个百分点 商业营业用房投资17.6亿元，增长84.2%，增速提高了约50个百分点 办公楼投资10.4亿元，下降11.0%，增速由正转负，下滑约93个百分点3.进入2013年，舟山房地产投资呈现全线下滑的态势。2013年上半年，全市房地产开发投资79.3亿元，比上年同期下降16.1%，降幅比一季度扩大6个百分点。其中，住宅投资51.6亿元，下降15.8%；办公楼5.1亿元，下降10.7%；商业营业用房8.8亿元，下降22.2%。2003-20122003-2012年房地产投资及其增长速度年房地产投资及其增长速度18.1923.6627.6733.1039.1538.9548.9

19、958.98116.79158.942.730.117.019.618.2-0.525.820.498.036.1-200204060801001200204060801001201401601802003200420052006200720082009201020112012房地产开发投资（亿元）比上年增长（%）2010-20122010-2012年住宅、办公、商用投资及其增长速度年住宅、办公、商用投资及其增长速度住宅用房投资额（亿元）, 2010, 39.23住宅用房投资额（亿元）, 2011, 82.2住宅用房投资额（亿元）, 2012, 103.7办公楼用房投资额（亿元）, 2010,

20、 6.4办公楼用房投资额（亿元）, 2011, 11.7办公楼用房投资额（亿元）, 2012, 10.4商业营业用房投资额（亿元）, 2010, 7.15商业营业用房投资额（亿元）, 2011, 9.6商业营业用房投资额（亿元）, 2012, 17.611.5109.630.274.281.81167.534.384.2020406080100120020406080100120201020112012住宅用房投资额（亿元）办公楼用房投资额（亿元）商业营业用房投资额（亿元）住宅投资比上年增长（%）办公楼投资比上年增长（%）商用投资比上年增长（%）11“群岛新区规划” 成为重要的扰动因素，使舟山

21、房地产开发投资上到一个新的平台，也将带来了一系列调整房地产市场分析房地产市场分析REAL ESTATE MARKET ANALYSIS1.2012年房屋竣工面积217.0万平方米，增长1.9倍。商品房销售面积78.4万平方米，下降42.4%；商品房待售面积41.0万平方米，增长2.7倍。2.2013年上半年，舟山市商品房销售良好，全市商品房销售面积48.9万平方米，同比增长35.1。其中，商品住宅销售44.8万平方米，增长1.3倍；但办公楼下降89.2%，商业营业用房下降58.7%。3.相比其它板块2012年成交量的大幅下滑，普陀区住宅成交量较为平稳，这与普陀区的当年的供应量大有机，同时也要看

22、到，普陀区同样面临严峻的运货压力。4.当前舟山市房价格处于高位横盘状态。2012年全市商品房均价基本与2011年持平，处于10500元/m2的水平。2007-20112007-2011年年舟山市商品住宅供求情况舟山市商品住宅供求情况10912297717421792137741611381367842574921616764269007103650200040006000800010000120000501001502002502006200720082009201020112012商品房竣工面积（万）商品房销售面积（万）成交均价（元/）1643394222513571551629801602

23、434221882222050010001500200025003000350040004500050000100000150000200000250000300000350000400000450000定海普陀临城岱山供应面积（平米）供应套数（套）20122012年舟山商品房新增供应年舟山商品房新增供应 2012年度商品房共成交6309套，普陀区成交2880套，占总成交的45.65%，其次为临城占25.46%，岱山占15.52%，定海区占18.56%，嵊泗仅占0.26%。2011年1521295960251668452012年8272880160697917定海区普陀区临城岱山嵊泗2011年

24、, 定海区, 15212011年, 普陀区, 29592011年, 临城, 60252011年, 岱山, 16682011年, 嵊泗, 452012年, 定海区, 8272012年, 普陀区, 28802012年, 临城, 16062012年, 岱山, 9792012年, 嵊泗, 170100020003000400050006000700020122012年与年与20112011年年与舟山与舟山各地区商品住宅各地区商品住宅成交量成交量对对比比12前期房地产业的巨量投资所产生的集中供应，当前正给市场带来严峻的考验房地产市场分析房地产市场分析REAL ESTATE MARKET ANALYSIS

25、东港二期地区住宅地产开发建设现状代码代码楼盘楼盘总总占地占地面积面积（平方米（平方米）总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）物业类型物业类型主力户型主力户型1海洲一品花园48052113108普通住宅二居室 89-115平米 三居室 143平米 四居室 132-134平米2海景时代广场2400094107写字楼,酒店式公寓,商铺30-500平米3浙能蓝庭110000100000普通住宅,商铺89平米4宁兴海天国际广场6744185673写字楼,酒店式公寓,建筑综合体38-44平米5弘瑞君悦澜湾4666690000小高层、高层、联排别墅排屋面颊300-400平米，单身公寓面积44-60平米，刚

26、需户型96-114平米，景观洋房146-189平米6现代府邸1612047000普通住宅88-140平米7万宇和家园2432550951普通住宅,商铺高层89平米，联排257平米，商铺40-100平米8现代君苑650843185普通住宅,别墅90平方米9东方铭苑67000130000普通住宅,别墅120-230平米10京汇国际广场816520413公寓,商铺,建筑综合体二居室 113平米 三居室 140平米11中天华庭1999867000普通住宅,写字楼,商铺待定12广厦阳光城4187327696普通住宅83-133平米13海景颐园173316116143普通住宅64-143平米14碧海莲缘2

27、40000450000普通住宅二居室 85-90平米 三居室 105-115平米15和润花园4187327696普通住宅90-160平米13未来区域12.1万人口的规划目标，普陀区旧城改造和“大岛建、小岛迁”，以及旅游业和中心城区相关产业的发展，区域住宅产业发展仍有较大发展空间。预计：东港地区住宅地产市场将继续呈现出好于舟山其它城区的发展态势东港地区得到舟山城市规划和房地产市场的双向确认，区域未来的房地产市场仍有较大发展空间房地产市场分析房地产市场分析REAL ESTATE MARKET ANALYSIS定海区普陀区岱山县嵊泗县名称均价名称均价名称均价名称均价东海岸1号10000美林新境 81

28、00金沙湾11000嵊泗天悦湾滨海度假村9000中恒倚山艺墅16000海澜山庄22300舟山黄金海岸8500地区均价9000和润龙湖山庄26000普陀国际游艇会蓝堡25000恒丽府第 5800御翠园20000御景山庄18000东方蜜月城堡 8000凤凰岛游艇俱乐部 25000香树湾公馆17000地区均价8325地区均价19400凤凰城 15500绿水康庭17500海莲山庄22500碧海园26000地区均价2176620132013年舟山年舟山各地区在售别墅销售及其价格各地区在售别墅销售及其价格根据搜房网数据，当前舟山在售的别墅项目有19个，其中普陀和定海最多，达到9个和5个。普陀区别墅均价最高

29、达到21766元/平米，其次是定海区，均价达到19400元/平米。1.近年来，舟山别墅豪宅项目迅猛增加。从2012年的统计数据来看，2012年普陀和岱山的低总价别墅项目成为当前市场成交主力。远期来看，随着市场环境的改善和旅游岛地位的确认，本地和外地客群的共支撑将为舟山各种档次、各种类型别墅项目提供较大发展空间2.2011年以来，舟山别墅豪宅别墅项目猛增，反映出舟山房地产产品逐渐做精的一个趋势，同时也体现了舟山作为国际性旅游城市对豪宅别墅的吸纳程度，当前舟山的别墅项目的三个特征：别墅小区的别墅纯度提高，如海澜山庄城区出现社区内别墅项目，如东方铭苑、现代府邸类别墅项目在市场上热销，如保亿风景合院3

30、.市场交易情况来看，普陀、岱山两地的低总价别墅成交量较大，美林新境2012年成效近250套。当前，中档别墅项目较多，竞争激烈；高档别墅市场需求暂显不足。14随着市场环境的改善和旅游岛地位的进一步提升，本地和外地客群的共支撑将为舟山别墅市场提供发展空间房地产市场分析房地产市场分析REAL ESTATE MARKET ANALYSIS序列号名称所在地开业时间概况6舟山喜来登绿城酒店临城2007年9月主楼22层，客房398间7舟山财富君廷大酒店临城2008年6月主楼12层，客房280间9舟山凤凰岛雷迪森假日酒店凤凰岛2008年6月-2普陀山雷迪森庄园普陀山2009年1月主楼4层，客房104间1普陀山

31、祥生大酒店普陀山2009年8月主楼5层，客房238间5舟山海中洲国际大酒店东港2012年5月主楼21层，客房373间10舟山前景君廷温泉度假酒店秀山岛2012年7月主楼3层，客房93间11舟山嵊泗天悦湾度假酒店嵊泗2012年9月主楼4层，客房132间3舟山普陀山银云山庄普陀山2013年5月主楼2层，客房 70间4舟山璞缇海酒店朱家尖2013年5月主楼4层，客房 58间8舟山南洋国际大酒店临城2013年9月主楼23层，客房271间1.2007年舟山喜来登绿城酒店在临城开业以来，已经先后有十多家五星级酒店投入使用，2008-09和2012-13是五星级酒店集中建成运营的两个时间段。2.舟山五星级酒

32、店建筑形式有别墅、多层、高层等几种形式，高品质的主题性度假型不多。3.舟山市五星级酒店已经形成遍布两区两县的格局，主要集中于临城新城和旅游金三角地区。舟山现有四星级酒店33家，其中有18家分布于普陀区境内。舟山五星级酒店分布舟山、普陀、东港四五星级酒店分布五星级酒店1151四星级酒店33186舟山普陀东港五星级酒店, 舟山, 11五星级酒店, 普陀, 5五星级酒店, 东港, 1四星级酒店, 舟山, 33四星级酒店, 普陀, 18四星级酒店, 东港, 60510152025303515舟山五星级详细列表舟山高星级酒店发展迅速，已经有11家五星级酒店投和运营，主要布局于“旅游金三角”和临城新城酒店

33、行业分析酒店行业分析HOTEL INDUSTRY ANALYSIS16今后两到三年内，普陀将新落成六家五星级酒店，包括舟山希尔顿酒店、温德姆至尊豪庭大酒店、铂尔曼大酒店、舟山阿鲁亚大酒店、开元国际大酒店和绿城威斯汀酒店。未来，普陀区的五星级酒店将达到11家，并在普陀山、东港、沈家门和朱家尖呈现平均分布的发展态势。充分的利用各自的资源优势，打造独特竞争优势，将是各酒店占得一席之地的重要保证。名称地点开业时间投资规模、配套舟山希尔顿酒店东港2014年8.6亿建筑面积近70000平方米，地上共8层，地下1层，标准层层高3.6米，大堂层及早餐厅层层高5米，共263套房间，拥有189个停车位温德姆至尊豪庭大酒店沈家门-铂尔曼大酒店东港2015年6.2亿20层，总用地面积9640平方米，拟建总建筑面积47805平方米，其中地上建筑面积33740平方米，地下建筑面积14065平方米舟山阿鲁亚大酒店沈家门2014年高125米，共26层，总建筑面积10.8万平方米，拥有约400间各式海景豪华客房开元国际大酒店沈家门-绿城威斯汀酒店朱家尖2015年10亿建筑面积近70000平方米，地上共8层，地下1层，标准层层高3.6米，大堂层及早餐厅层层高5米，共263套房间，拥有189个停车位舟山希尔顿酒店舟山三盛铂尔曼大酒店奠基阿鲁亚大酒店普陀区规划建设或在建的