贷款审查技巧

1、2021/3/24授课：XXX12021/3/24授课：XXX2主要内容：一、基本资料审查要点二、抵押贷款审查要点三、保证贷款审查要点四、企业财务报表要点五、相关资料的规范性和严谨性六、撰写审查报告应注意的事项 2021/3/24授课：XXX3一、基本资料审查要点 （一）准入条件审查。 受理贷款时审查其主体是否符合银行贷款准入条件，是决定贷款的关键性问题。如果客户主体不符合规定要求，则可直接退回，无需再进入下一审查环节。 按照有关法律和银行管理规定，准入条件审查主要有以下三个方面：2021/3/24授课：XXX4 一是确认客户真实性。 审查公司类客户其经营证照是否真实，有无涂改等造假现象；是否

2、在有效期限内；是否办理年检等。个人客户要审查其身份证是否真实。 2021/3/24授课：XXX5 二是审查贷款项目的政策性、合法性。 属于特种行业的审查是否持有有效的特种行业从业许可证；属于房地产开发企业的审查是否持有齐全的资质证件；审查贷款项目是否符合国家政策，是否为高耗能、高污染、产能过剩行业的劣质企业以及商业银行已退出的领域； 审查个人经营项目是否合法合规；审查公司或个人经营是否正常，有无亏损；审查产品销售合同是否真实等。2021/3/24授课：XXX6 三是审查公司或个人资信程度。 审查公司或个人、关联企业、公司，股东及其配偶在金融机构贷款情况；以亲朋名义在银行贷款情况；对外担保情况；

3、有无不良信用记录；有无大额或有负债或重大涉讼案件等。 审查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖帐不还等劣迹；有无道德风险等。 审查报告中要对以上情况作专门介绍，并将人行征信报告及银行查询记录附后佐证。 2021/3/24授课：XXX7 （二）资料完整性审查。 主要是对照总行信贷业务操作流程所列的申报资料目录看资料，审查是否齐全完整，特别是关键性资料是否缺漏，缺漏资料应作理由充分的说明。2021/3/24授课：XXX8（三）资料合规性审查。 一是资料及文本签字要求。 “与原件核对一致”印章，贷前调查关键是调查人承诺调查资料的真实性，而“与原件核对一致”印章仅是确认和辨别资料是否真实的一个环节，并

4、不能证明该资料是否真实，也不是调查人对资料真实性的承诺。 2021/3/24授课：XXX9 审查调查人员是否两人以上。所有签名只能由本人手写，不能代签，不许盖私人名章。贷款审批书、调查报告、审查报告等落款处除负责人、调查人、审查人签字外，还应加盖本社公章。 2021/3/24授课：XXX10 二是审查调查报告中调查人是否签字。 三是审查上报的资料内容是否衔接一致;资料是复印件的是否模糊不清等2021/3/24授课：XXX11二、抵押贷款审查要点 （一）审查抵押物权利证书真实性。 股东会同意抵押的决议是否符合公司章程规定；是否符合法律文书要求；财产共有人是否出具有效的同意抵押的承诺。2021/3

5、/24授课：XXX12（二）抵押物详细清单。 内容包括：产权人、抵押物名称、用途、建造年份、成新率、房产证号或土地证号、购置价指购买价或建造成本价、账面价指在报表上反映的价值、评估价指评估公司评定价值或银行初步评定价值、抵押价指银行在评估价基础上最终核定确认的抵押作价或与产权人商定的，抵押价主要是防止评估公司估价虚高及通盘考虑变现能力。2021/3/24授课：XXX13关于抵押登记期限关于抵押登记期限 抵押登记时间不得晚于抵押贷款的实际发放时间。登记部门要求明确登记期限的，登记届满期限原则上不得早于授信到期期限，若登记部门要求登记期限短于授信期限的，贷款机构在登记期限届满前应及时办理展期登记或

6、重新登记。2021/3/24授课：XXX14（三）抵押物价值依据。 参考：参考：商业银行房地产贷款风险管理指引第十三条规定“商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。所以说，贷款审查中必须防止房地产评估价值虚增风险。2021/3/24授课：XXX15 建议：建议：谨慎采用评估公司评估数据，必须以购置价为基础，评估价为参考，合理核定抵押价，防范抵押物虚高风险。 审查中对一贯缺乏职业道德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结果可不予认可。2021

7、/3/24授课：XXX16（四）抵押物状况及抵押限制 除了担保法规定的不能抵押的情形之外，审查抵押物时还应关注以下情况： 1、抵押物是否为违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施。 2、抵押物权属是否有争议，房主抵押意图，考虑抵押物变现能力。 3、以出让方式取得土地使用权满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权。2021/3/24授课：XXX17 4、未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得国有土地使用证的。 5、按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25%以上的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的。2021/3/24授课：XXX18 6、以

8、划拨的土地使用权设定抵押，未取得有权人民政府批准同意的，以划拨土地不得单独抵押，以划拨土地抵押的在计算抵押率时因剔减出让金因素。 7、城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的。 8、在建工程抵押的，抵押合同应载明以下内容：2021/3/24授课：XXX19 （1）国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可，证编号。 （2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额。 （3）已投入在建工程的工程款。 （4）施工进度及工程竣工日期。 （5）已完成的工作量和工程量。 （6）抵押后对抵押人出租、转让抵押房地产或改变抵押房地产用途的限制等。2021/3/24授课：XX

9、X20三、保证贷款审查要点（一）无效担保。 审查保证担保贷款时，必须审慎考察保证人的经济实力、资产负债情况和资信程度。是否具有实际的代偿能力。 但在我们的实际工作中，只是追求表面上的担保手续合规，而忽视债务担保的实质内容，出现以小保大、以弱保强、交叉担保、连环担保等假性担保现象，即使担保有效，也难以实现担保目的。此外，并非所有具有代为清偿债务能力的单位和个人都可以作为担保人。2021/3/24授课：XXX21以下为无效担保行为: （1）精神病人和未成年人均为无行为能力人、限制行为能力人担保无效； （2）医院、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体担保无效； （3）国家机关； （4）法人

10、分支机构未经授权担保的无效； （5）董事、经理以公司名义为股东担保或个人贷款担保的无效； （6）法律、法规规定对外保证合同应当经国家主管部门批准而未批准的担保无效。 2021/3/24授课：XXX22（二）公司担保审查 1、注意审查公司提供担保行为是否符合公司章程规定；审查被担保人与担保人关系；被担保人是否为公司股东或公司实际控制人；股东会决议是否符合法律规定；避免因股东会决议无效而带来的信贷风险。2021/3/24授课：XXX23 2、审查公司章程对担保额度的限制。 如果公司章程规定担保总额或单项担保限额的，应注意审查董事会或股东大会决议所同意的担保额度有无超过公司章程的限额规定，同时还要注

11、意审查决议所同意担保的款项是否为对应的贷款，签订担保合同的签约人有无公司授权。2021/3/24授课：XXX24 3、接受公司提供的担保时，要注意审查公司对外提供担保行为是否依照公司章程规定或经公司董事会或股东会决议，如不履行审慎注意义务，将可能导致担保债权落空的法律后果。2021/3/24授课：XXX25四、企业财务报表要点 （一）必须提供近两年及借款人申请贷款日上月资产负债表和损益表。 （二）审查资产负债表和损益表。 （三）重点审查：应收及其他应收款、存货、固定资产、无形资产、短期及长期负债、应付及其他应付款、所有者权益和损益类科目等。 （四）现金流分析。2021/3/24授课：XXX26

12、五、相关资料的规范性和严谨性 （一）审查公司董事会或股东会同意贷款的决议和同意抵押的决议合法性，审查个人贷款申请书、财产共有人同意抵押承诺的合法性。 尤其是公司贷款要注意审核其参加董事会或股东会的人数是否符合章程规定，董事会或股东会决议书内容是否完整。主要有：2021/3/24授课：XXX27 1、董事会或股东会同意贷款的决议书内容应包括：经办社全称、贷款用途、贷款金额、贷款期限、还款计划、贷款方式等。 2、董事会或股东会同意抵押的决议书内容应包括：借款人和经办社全称、贷款用途、贷款金额、贷款期限、抵押物具体情况（含抵押物名称、地理位置、数量、状况等）法律责任。2021/3/24授课：XXX2

13、8 （二）决议或承诺必须本人到场在银行监督下签字，本人因故不能到场的，应有授权委托书，不能由法定代表人一人独签或找人代签，防止因决议无效，导致贷款或抵押行为无效。 （三）防范股东假冒、虚假签字的方法。一是本人出示身份证，当场签字，并加按手印；二是核对公司成立时的章程中股东签字或贷款时股东提供的签字样本，核对笔迹；三是可查阅股东在银行原来贷款时的签字资料。 2021/3/24授课：XXX29 （四）注意审查决议或合同所加盖的公司印章是否为工商部门登记备案的真实印章，如果签约人不是公司法定代表人的，还要注意审查授权委托书的真实性，避免被骗而造成贷款损失。 （五）涉及不明确的法律问题，应及时与总行相关部门或咨询法律顾问对贷款行为及担保情况进行咨询、审查，并出具法律意见书。2021/3/24授课：XXX30七、撰写审查报告应注意的事项 （一）应注意审查报告内容： 一是基本情况：包括客户概况、经营证照、关联企业、资产负债、生产经营、贷款用途、还款来源及计划等； 二是客户资信； 三是抵押物情况； 四是风险提示； 五是审查意见。审查报告落款处必须双人签字。 2021/3/24授课：XXX31 （二）审查报告要求：内容精练、重点突出、语言措辞严密、判断得体、不