重庆北碚208公馆项目价格建议报告

1、北碚208公馆项目价格建议报告 前期工作目前208公馆已完成内部认购:71套办理vip卡:167张一、北碚市场情况一、北碚市场情况一、北碚市场情况一、北碚市场情况一、市场部分一、市场部分 房价逐步上涨房价逐步上涨 在从年初的试探性增长，到后期的稳步上扬。重庆市场在从年初的试探性增长，到后期的稳步上扬。重庆市场今年的房价比在大市环境回暖的基础呈现增长态势。今年的房价比在大市环境回暖的基础呈现增长态势。 各方支持市场景气各方支持市场景气 政策支持、旧城改造、消费信心建立等多方面配合刺激政策支持、旧城改造、消费信心建立等多方面配合刺激了今年重庆楼市的繁荣局面。了今年重庆楼市的繁荣局面。一、一、200

2、9年以来重庆房地产行业整体运行情况年以来重庆房地产行业整体运行情况市场回暖，企业信心恢复市场回暖，企业信心恢复 总体来看，全市房地产开发企业在销售市场率先回暖的总体来看，全市房地产开发企业在销售市场率先回暖的情况下，开发信心逐渐恢复，开发企业加大土地储备。情况下，开发信心逐渐恢复，开发企业加大土地储备。 初现调控迹象初现调控迹象 2009年下半年，随着市场逐渐回暖，国家对房地产的调年下半年，随着市场逐渐回暖，国家对房地产的调控又开始注重控制房地产投资规模，防范房地产泡沫。信贷政控又开始注重控制房地产投资规模，防范房地产泡沫。信贷政策调整初现调控的痕迹。策调整初现调控的痕迹。一、一、2009年以

3、来重庆房地产行业整体运行情况年以来重庆房地产行业整体运行情况二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析1北碚概况：北碚概况： 北碚被称作重庆的后花，是一个自然人文环境优北碚被称作重庆的后花，是一个自然人文环境优良的居家型城镇。作为重庆的主城良的居家型城镇。作为重庆的主城9区之一，它的优区之一，它的优势在于其良好城市环境、浓厚的文化积淀和完善的教势在于其良好城市环境、浓厚的文化积淀和完善的教育体系和医疗保障。北碚的房地产开发略迟于主城的育体系和医疗保障。北碚的房地产开发略迟于主城的步伐，从步伐，从2002年开始才进入了一个开发的上升期。年开始才进入了一个开发的上升期。北碚现有的房地

4、产开发可以分为三个区域：老城区、北碚现有的房地产开发可以分为三个区域：老城区、城南新区、城北新区。城南新区、城北新区。二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析2老城区市场分析：老城区市场分析： 老城区内房地产项目开发速度缓慢，旧城改造拆老城区内房地产项目开发速度缓慢，旧城改造拆迁难度大，可供开发的原始土地极少，除龙凤桥附近迁难度大，可供开发的原始土地极少，除龙凤桥附近在售的在售的“香洲新城香洲新城”和西南大学后门在建的和西南大学后门在建的“旺德旺旺德旺城城”外，目前老城区内无新开工的商品房。未来在滨外，目前老城区内无新开工的商品房。未来在滨江路即将修建江路即将修建“泰吉滨江泰吉

5、滨江”会是老城区近期内值得关会是老城区近期内值得关注的项目。老城拥有最完善的市政配套，得天独厚的注的项目。老城拥有最完善的市政配套，得天独厚的自然、人文资源，成为了大部分北碚市民购房的首选自然、人文资源，成为了大部分北碚市民购房的首选之地，因此区域内的二手房交易较为活跃。之地，因此区域内的二手房交易较为活跃。二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析楼盘地址楼盘地址北碚区文星湾北碚区文星湾售楼电话售楼电话6812222268122222 开发商开发商 楼盘形态楼盘形态高层高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度已经全部封顶明年中期交房已经全部封顶明年中期交房总建筑面积总建筑面积

6、 约约110000110000 主力户型配比主力户型配比两房两房60% 60% 三房三房30% 30% 一房一房10% 10% 主力户型面积主力户型面积4211042110 （一房（一房4242，两房，两房73827382，三房，三房102113102113） 销售均价销售均价 3500 3500元元/ / 优惠折扣优惠折扣 一次性付款一次性付款9.89.8折，按揭付款折，按揭付款9.99.9折，折， 销售率销售率已售已售90% 90% 综合评述综合评述项目地理位置较好，户型面积控制符合楼盘定位，户型设计比较理想。项目地理位置较好，户型面积控制符合楼盘定位，户型设计比较理想。部分房源可看江，小

7、区密度较大。部分房源可看江，小区密度较大。区域内在销个案分析：旺德旺城区域内在销个案分析：旺德旺城二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析楼盘地址楼盘地址北碚区龙凤桥一村北碚区龙凤桥一村120号号售楼电话售楼电话6826166668261666 开发商开发商重庆大豪房地产有限公司重庆大豪房地产有限公司 楼盘形态楼盘形态 20 20栋多层、小高层栋多层、小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度总建筑面积总建筑面积 约约100000100000 主力户型配比主力户型配比 两房占两房占40%40%三房所占三房所占55% 55% 一房占有一房占有5% 5% 主力户型面积主力户型面积

8、4912549125 （一房（一房4949，两房，两房8710287102，三房，三房106125106125） 销售均价销售均价 3100 3100元元/ / 优惠折扣优惠折扣 一次性付款一次性付款9.89.8折，按揭付款折，按揭付款9.99.9折，折， 销售率销售率 开盘已售开盘已售85% 85% 综合评述综合评述项目地理位置较好，户型面积控制符合楼盘定位，户型设计比较理想。项目地理位置较好，户型面积控制符合楼盘定位，户型设计比较理想。但周边环境较差，无小区管理，档次感觉不高。但周边环境较差，无小区管理，档次感觉不高。区域内在销个案分析：香洲新城区域内在销个案分析：香洲新城二、二、2012

9、年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析3城南市场分析：城南市场分析： 城南新区板块作为北碚城区未来的经济、政治文城南新区板块作为北碚城区未来的经济、政治文化中心，发展速度较快，总体开发面积大，是北碚区化中心，发展速度较快，总体开发面积大，是北碚区政府重点开发打造的城市发展区域。政府重点开发打造的城市发展区域。 城南新区项目个体楼盘体量不大，绝大多数都城南新区项目个体楼盘体量不大，绝大多数都在在510万平方米之间，楼盘形态主要以小高层为主，万平方米之间，楼盘形态主要以小高层为主，项目户型大多以项目户型大多以90平方米以下的中小户型为主。区域平方米以下的中小户型为主。区域内房地产开发项目的档次差

10、距较大，房地产市场情况内房地产开发项目的档次差距较大，房地产市场情况较为复杂，市场竞争日益激烈。较为复杂，市场竞争日益激烈。二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析：海宇海宇嘉茵苑嘉茵苑 楼盘地址楼盘地址北碚城南行政中心旁北碚城南行政中心旁 售楼电话售楼电话6835799968357999 开发商开发商重庆海宇置业（集团）有限公司重庆海宇置业（集团）有限公司 楼盘形态楼盘形态 多层、小高层多层、小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度 分三期开发，一期已开发完毕并交付使用，二期主体建筑已全面封顶，分三期开发，一期已开发完毕并交付使用，二

11、期主体建筑已全面封顶，即将交房，三期预计近期开盘即将交房，三期预计近期开盘总建筑面积总建筑面积 约约130000130000 主力户型配比主力户型配比 两房、三房所占比重相当两房、三房所占比重相当 主力户型面积主力户型面积7011070110 （两房（两房75867586，三房，三房107123107123） 销售均价销售均价 3800 3800元元/ / 优惠折扣优惠折扣 一次性付款一次性付款9.79.7折，按揭付款折，按揭付款9.89.8折，有高级职称者可再减折，有高级职称者可再减2020元元/ / 销售率销售率 当期销售当期销售95% 95% 综合评述综合评述项目地理位置较好，户型面积控

12、制符合楼盘定位，户型设计比较理想项目地理位置较好，户型面积控制符合楼盘定位，户型设计比较理想二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析：海宇海宇逸景苑逸景苑 楼盘地址楼盘地址北碚城南新区卢作孚路北碚城南新区卢作孚路222222号号 售楼电话售楼电话6828000068280000 开发商开发商重庆海宇置业（集团）有限公司重庆海宇置业（集团）有限公司 楼盘形态楼盘形态花园洋房、小高层花园洋房、小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度 一期洋房已开发完毕并交付使用，二期小高层主体即将封顶一期洋房已开发完毕并交付使用，二期小高层主体即将封顶 总

13、建筑面积总建筑面积约约6600066000 主力户型配比主力户型配比以两室为主约占以两室为主约占50%50%比重，三房约占比重，三房约占35%35%，一房约占，一房约占15% 15% 主力户型面积主力户型面积55125 55125 ( (一房一房5555，两房，两房89788978，三房，三房118125118125) ) 销售均价销售均价 3600 3600元元/ / 优惠折扣优惠折扣 一次性付款一次性付款9.79.7折，按揭付款折，按揭付款9.89.8折折 销售率销售率85% 85% 综合评述综合评述一期洋房打造较好，楼盘市场口碑较好一期洋房打造较好，楼盘市场口碑较好二、二、2012年北碚

14、房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析：海宇海宇新城国际新城国际楼盘地址楼盘地址北碚区缙云广场西侧北碚区缙云广场西侧 售楼电话售楼电话6831799968317999 开发商开发商重庆海宇置业（集团）有限公司重庆海宇置业（集团）有限公司 楼盘形态楼盘形态4 4栋小高层栋小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度 一期项目目前主体工程进度已达到预售条件一期项目目前主体工程进度已达到预售条件总建筑面积总建筑面积约约120000120000 主力户型配比主力户型配比以两室、三房为主以两室、三房为主 主力户型面积主力户型面积87128 87128 （两房（两房849

15、78497，三房，三房121128121128） 销售均价销售均价预计开盘价格预计开盘价格40004000元元/ / 优惠折扣优惠折扣 一次性付款一次性付款9.79.7折，按揭付款折，按揭付款9.89.8折折 销售率销售率 本月开盘本月开盘 综合评述综合评述楼盘靠缙云广场，景观优势明显楼盘靠缙云广场，景观优势明显二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析4城南市场分析：城南市场分析： 城北新区板块作为北碚城区中高端物业较为集中城北新区板块作为北碚城区中高端物业较为集中的区域，总体开发面积较少，但个体楼盘开发体量较的区域，总体开发面积较少，但个体楼盘开发体量较大，北碚城的别墅项目大

16、，北碚城的别墅项目“北温泉北温泉9号号”和第一大盘和第一大盘“华立北泉花园华立北泉花园”就位于该板块。该板块是沿就位于该板块。该板块是沿“缙云缙云大道大道”横向开发，纵向开发深度较浅，人气不够集中。横向开发，纵向开发深度较浅，人气不够集中。目前主要在销项目有北温泉目前主要在销项目有北温泉9号三期，渝复竹芸山水，号三期，渝复竹芸山水，缙云华府，金鼎龙泉。其他项目基本已售完入住。缙云华府，金鼎龙泉。其他项目基本已售完入住。二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析：北温泉北温泉9号号楼盘地址楼盘地址城北新区缙云大道上城北新区缙云大道上 售楼电话售

17、楼电话6836009968360099 开发商开发商众长房地产众长房地产 楼盘形态楼盘形态别墅、多层、小高层别墅、多层、小高层 开发状况及工程开发状况及工程进度进度项目分三期开发，一、二期已开发完毕并交付使用，三期已于项目分三期开发，一、二期已开发完毕并交付使用，三期已于20092009年年8 8月开始动工。月开始动工。总建筑面积总建筑面积约约240000240000 主力户型配比主力户型配比以联排、叠加别墅为主。多层、小高层，两房与三房的比例相当以联排、叠加别墅为主。多层、小高层，两房与三房的比例相当 主力户型面积主力户型面积一期一期145280145280的联排、叠加别墅，二期一房的联排、

18、叠加别墅，二期一房6060，两房，两房79-8379-83，三，三房房113-117113-117 三期主要以花园洋房和高层为住，走高端路线。三期主要以花园洋房和高层为住，走高端路线。 销售均价销售均价 预计洋房售价预计洋房售价5500/5500/ ，高层售价，高层售价4500/ 优惠折扣优惠折扣目前正在办理目前正在办理vipvip卡中。卡中。 销售率销售率未销未销综合评述综合评述 环境打造好，品质较高，高档楼盘。环境打造好，品质较高，高档楼盘。 二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析： 缙云华府缙云华府楼盘地址楼盘地址 北碚缙云大道北碚

19、缙云大道308308车站对面车站对面 售楼电话售楼电话6828922268289222 开发商开发商重庆市合川区家盛物业发展有限公司重庆市合川区家盛物业发展有限公司 楼盘形态楼盘形态 小高层小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度小区内建筑主体工程已主体封顶，预计今年年底交房。小区内建筑主体工程已主体封顶，预计今年年底交房。 总建筑面积总建筑面积 约约4500045000 主力户型配比主力户型配比 两房、三房所占比重相当，两房约占两房、三房所占比重相当，两房约占55%55%，三房约占，三房约占45% 45% 主力户型面积主力户型面积 82 121 82 121 （两房（两房82918291

20、，三房，三房111121111121） 销售均价销售均价34003400元元/ / 优惠折扣优惠折扣一次性一次性9797折、按揭折、按揭9999折。折。 销售率销售率85% 85% 综合评述综合评述体量较小，无突出卖点，普通档次住宅小区体量较小，无突出卖点，普通档次住宅小区二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析：竹云山水竹云山水楼盘地址楼盘地址北碚新城缙云大道（北碚新城缙云大道（308308厂家属区旁）厂家属区旁） 售楼电话售楼电话6828622268286222 开发商开发商重庆渝复房地产开发有限公司重庆渝复房地产开发有限公司 楼盘形态

21、楼盘形态 小高层小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度 项目分两期开发，一期项目分两期开发，一期7700077000已外装结束，开始安装内部管网，二期已外装结束，开始安装内部管网，二期8600086000预计预计0909年年底动工修建年年底动工修建 总建筑面积总建筑面积 约约160000160000 主力户型配比主力户型配比主要以两房为主，两房约占主要以两房为主，两房约占60%60%，一房约占，一房约占15%15%，三房约占，三房约占25% 25% 主力户型面积主力户型面积48 12048 120 （一房（一房4848，两房，两房77897789，三房，三房120120） 销售均价销售均

22、价3200/3200/ 优惠折扣优惠折扣无折扣无折扣 一口价一口价 销售率销售率一期推出房源已售一期推出房源已售99%99%，封存，封存2000020000计划年推出计划年推出 综合评述综合评述地块狭长，宽度不够景，受地块限制景观打造较差，属一般普通档次住地块狭长，宽度不够景，受地块限制景观打造较差，属一般普通档次住宅小区宅小区二、二、2012年北碚房地产市场分析年北碚房地产市场分析区域内在销个案分析：区域内在销个案分析：金鼎龙泉金鼎龙泉楼盘地址楼盘地址 北碚区缙云大道上（北温泉街道云开路北碚区缙云大道上（北温泉街道云开路1 1号）号） 售楼电话售楼电话8602799986027999 开发商

23、开发商重庆兴现置业有限公司重庆兴现置业有限公司 楼盘形态楼盘形态 花园洋房，小高层花园洋房，小高层 开发状况及工开发状况及工程进度程进度分分a a、b b两区，工程同时动工，目前已全面主体封顶，处于主体外装阶段两区，工程同时动工，目前已全面主体封顶，处于主体外装阶段 总建筑面积总建筑面积 约约130000130000 主力户型配比主力户型配比a a区为花园洋房为主两房约占区为花园洋房为主两房约占40%40%，三房约占，三房约占60%60%，b b区为小高层两房、三区为小高层两房、三房所占比例相当房所占比例相当 主力户型面积主力户型面积65 13865 138 （两房（两房65886588，三房

24、，三房107138107138） 销售均价销售均价洋房洋房38003800元元/ / 高层高层2900/2900/ 优惠折扣优惠折扣一次性付款一次性付款9.89.8折折 销售率销售率30 % 30 % 综合评述综合评述楼盘定位较高，景观打造粗糙，地理位置不理想楼盘定位较高，景观打造粗糙，地理位置不理想二、项目分析二、项目分析一、项目现状规划基本指标：一、项目现状规划基本指标：主要技术经济指标（主要技术经济指标（d e栋）栋）模建建筑面积（二期）：模建建筑面积（二期）： 28340.83其中其中 住宅：住宅： 16425.75 商业建筑：商业建筑： 1377.53 办公建筑：办公建筑： 4259

25、.86 地下车库及设备用房：地下车库及设备用房： 6277.69总户数：总户数： 189户户 建筑面积建筑面积90m 以下以下144户户76%建筑面积建筑面积90m 以上以上45户户24%停车泊位：停车泊位： 91个（地下）个（地下）项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位二、二、swot分析分析优势：优势：1、地处老新核心地段，属稀缺资源。、地处老新核心地段，属稀缺资源。2、交通便利，地理位置优越。、交通便利，地理位置优越。3、区位优势明显，升值潜力巨大。、区位优势明显，升值潜力巨大。4、户型面积较小，总价低，市场接受、户型面积较小，总价低

26、，市场接受度高。度高。劣势：劣势：1、位于老居民区内，周边环境较差。、位于老居民区内，周边环境较差。2、项目体量较小，难以形成较高档次的、项目体量较小，难以形成较高档次的规模化小区。规模化小区。3、户型及外立面设计无特点，仅能满足、户型及外立面设计无特点，仅能满足基本使用功能。基本使用功能。机会：机会：1、北碚老城区内尚未有类似项目。、北碚老城区内尚未有类似项目。2、靠近交通枢纽，自住、投资价值均、靠近交通枢纽，自住、投资价值均可以得到满足。可以得到满足。3、周边已经形成居住规模，项目能得、周边已经形成居住规模，项目能得到良好的口碑宣传效果。到良好的口碑宣传效果。4、北碚周边区县的拆迁和老城区

27、即将、北碚周边区县的拆迁和老城区即将面临的旧城改造会制造很多刚性需求。面临的旧城改造会制造很多刚性需求。威胁：威胁：1、老城已经启动的泰极滨江项目将会成、老城已经启动的泰极滨江项目将会成为老城区内最具吸引力项目。同时在老为老城区内最具吸引力项目。同时在老城区内还会有多个旧城改造项目即将启城区内还会有多个旧城改造项目即将启动，市场潜在威胁巨大。动，市场潜在威胁巨大。2、未来房地产行业可能会受到政策性调、未来房地产行业可能会受到政策性调控的影响。控的影响。3、城南、城北的持续发展将消费潜力逐、城南、城北的持续发展将消费潜力逐渐转向新区。渐转向新区。4、银行房贷利率优惠逐渐取消，一定程、银行房贷利率

28、优惠逐渐取消，一定程度上抑制购房需求。度上抑制购房需求。项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位二、二、swot分析分析我们的观点：我们的观点： 项目所在地理位置，周边交通，周边配套的完善是项目最大的优势； 户型设计无突出特点，虽然通过户型优化得到了一定的提升，但产品的户型设计在市场上还是缺乏较强竞争力。 由于设计时间较早，外立面无明显特点。使得项目在整体形象包装上缺乏亮点。 市场存在不可预见性因素过多，应当考虑快速销售以达到降低市场风险的目的。 老城区内房地产开发出现断档，暂无同类型项目的推出，是项目推出市场的良好时机。项目概括项目概括 s

29、wot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位哪些因素将左右消费者作出购买决定？哪些因素将左右消费者作出购买决定？l 价格l 位置l 交通l 配套l 户型间隔l 外部环境l 楼盘内部环境l 朝向项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位三、卖点提炼三、卖点提炼选取什么因素作为本项目的卖点最吸引选取什么因素作为本项目的卖点最吸引？1.地段 北碚市中心，黄金地段；2.价格 户型设计偏小，具备低总价的优势，能充分吸引市场关注。3.稀缺 本项仅210套住宅，数量有限，使得本项目市场基数小。能形成较大比例的消费势能。4.配套 靠

30、近核心商圈，消费购物便捷。靠近主要公交枢纽，交通配套十分便利，这是其他楼盘无可比拟的优势； 三、卖点提炼三、卖点提炼项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位四、客户群定位四、客户群定位针对本项目我们无需做客户群体定位！针对本项目我们无需做客户群体定位！为什么？为什么？ 由于本项目自身条件的特殊性。所以在北碚市场由于本项目自身条件的特殊性。所以在北碚市场上会有大量的可接受人群，无论是低收入阶层购买用上会有大量的可接受人群，无论是低收入阶层购买用于自主，还

31、是高收入群体作为投资，周边乡镇人群移于自主，还是高收入群体作为投资，周边乡镇人群移居，都有可能成为我们产品的购买者。而我们不做客居，都有可能成为我们产品的购买者。而我们不做客户群体的定位就是希望我们的产品有更大的包容性。户群体的定位就是希望我们的产品有更大的包容性。从而达到产品快速销售的目的。毕竟定位是服务于产从而达到产品快速销售的目的。毕竟定位是服务于产品的销售。品的销售。项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位速度速度价格价格两者是最大的矛盾两者是最大的矛盾 在房地产的营销中，价格和销售速度永远是最大的矛盾。是追求高价格而达到在房地产的营

32、销中，价格和销售速度永远是最大的矛盾。是追求高价格而达到利润的最大化，还是快速完成销售达到资金的回笼，提高资金使用率，降低风险。利润的最大化，还是快速完成销售达到资金的回笼，提高资金使用率，降低风险。是项目在定价前需要考虑的问题。是项目在定价前需要考虑的问题。五、项目定价五、项目定价项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位本项目定价应当考虑的因素项目本身硬件条件北碚房地产价格水平项目未来营销需要的价格支持五、项目定价五、项目定价项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位项目本身硬件条件五、项目

33、定价五、项目定价 项目所在地理位置，周边交通，周边配套的完善是项目最大的优势； 户型设计无突出特点，虽然通过户型优化得到了一定的提升，但产品的户型设计在市场上还是缺乏较强竞争力。 由于设计时间较早，外立面无明显特点。使得项目在整体形象包装上缺乏亮点。项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位北碚房地产价格水平五、项目定价五、项目定价 除个别别墅、洋房类产品，普遍房价低于4000元/ 。 区域性划分明显，区域内价格差异较小，区域间价格差异较大。 消费者心理价位容易受到市场导向的影响，容易形成短期的区域购买行为，从而提升该区域的房价水平。项目概括项

34、目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位项目未来营销需要的价格支持五、项目定价五、项目定价 价格在营销手段中是一个有利的杠杆。如果利用得当，可以作为很好的营销手段来促成消费者的快速购买。 价格和销售节奏的配合，才能有效的解决价格和销售速度之间的矛盾。项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位五、项目定价五、项目定价 综合上述三点的考虑，我们建议项目定价时应当遵循以销售速度为主，利润追求为辅的原则。同时在销售过程中，严格控制销售节奏，频繁的逐步提升售价，完成利润最大化。项目概括项目概括 swot分析分析

35、卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位慢销慢销快销快销竞争矩阵竞争矩阵( (高端高端) )( (低端低端) )北温泉九北温泉九号二期号二期云山原筑云山原筑新城国际新城国际嘉茵苑嘉茵苑竹韵山水竹韵山水香洲新城香洲新城40004000以上以上350040003500400030003000以下以下本案本案旺德旺城旺德旺城3000350030003500天赐苑天赐苑金鼎龙泉金鼎龙泉五、项目定价五、项目定价项目概括项目概括 swot分析分析 卖点提炼卖点提炼 项目定价项目定价 客户群定位客户群定位 我们建议本项目入市价格为：3800元/平方米，以30%的销售节点控制价格上浮，最终实现

36、4200/平方米或以上均价的销售均价。五、项目定价五、项目定价三、营销策略三、营销策略营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排我们需要怎么样的营销主线：一、营销主线一、营销主线眼眼球球人人气气抢抢购购+营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销策略眼球策略：眼球策略：利用产品自身的地段优势和对外包装宣传的独特性吸引市场利用产品自身的地段优势和对外包装宣传的独特性吸引市场关注。关注。策略一：选取人流量大、策略一：选取人流量大、靠近项目地的优质地段设靠近项目地的优质地段设置销售中心。建议在重百置销售中心。建议在重百超市对

37、面或者附近租用销超市对面或者附近租用销售中心。售中心。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销策略策略二：利用围墙广策略二：利用围墙广告，制造口碑传播。告，制造口碑传播。由于考虑本项目不采由于考虑本项目不采用户外广告媒体，所用户外广告媒体，所以围墙广告的设置应以围墙广告的设置应当具备项目展示和户当具备项目展示和户外广告的双重作用。外广告的双重作用。适当的加高围墙高度适当的加高围墙高度增加广告的视觉冲击增加广告的视觉冲击力。力。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销策略策略三：大范围覆盖广告。本

38、项目不需要树立形象、打策略三：大范围覆盖广告。本项目不需要树立形象、打造品牌。所以在广告宣传上主要目的是发布项目信息和造品牌。所以在广告宣传上主要目的是发布项目信息和活动信息。一般选择短信，活动信息。一般选择短信，dm夹报、直投、街头派单夹报、直投、街头派单等方式达到将项目信息覆盖北碚及其周边的目的。此类等方式达到将项目信息覆盖北碚及其周边的目的。此类媒体的广告投入不会过高，只要广告内容具有吸引力，媒体的广告投入不会过高，只要广告内容具有吸引力，相信能快速的集中市场的关注度。相信能快速的集中市场的关注度。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销

39、策略人气策略：人气策略：利用各种优惠和活动把市场关注转化为实际的客户积累。同利用各种优惠和活动把市场关注转化为实际的客户积累。同时为开盘时的抢购奠定基础。时为开盘时的抢购奠定基础。策略一：办理一定数量的策略一：办理一定数量的vip卡，提供特别卡，提供特别优惠和开盘抽奖活动。（可设置一个特别大优惠和开盘抽奖活动。（可设置一个特别大奖奖f0汽车，对制造市场关注有特别效果）汽车，对制造市场关注有特别效果）vip卡的办理一定要控制数量、同时优惠幅卡的办理一定要控制数量、同时优惠幅度可以适当放宽。开盘即涨价，人为的营造度可以适当放宽。开盘即涨价，人为的营造人气火爆的迹象，以刺激其他消费者的购买人气火爆的

40、迹象，以刺激其他消费者的购买欲望。欲望。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销策略人气策略：人气策略：策略二：修建示范层，在条件允许的情况下策略二：修建示范层，在条件允许的情况下将一层楼全部粉白，可以更好的将户型展示将一层楼全部粉白，可以更好的将户型展示给消费者，同时利用视觉效果的影响，掩饰给消费者，同时利用视觉效果的影响，掩饰户型中存在的一些问题。户型中存在的一些问题。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销策略抢购策略：抢购策略：在有了客户积累和人气的烘托下，用控制销售节奏，调整销在有了客

41、户积累和人气的烘托下，用控制销售节奏，调整销售价格来制造卖场抢房的效果。售价格来制造卖场抢房的效果。策略一：放量有限。无论是办理策略一：放量有限。无论是办理vip卡，还卡，还是开盘放号都实行限量的策略。刻意营造一是开盘放号都实行限量的策略。刻意营造一种供不应求的现象，才能激发购房者快速购种供不应求的现象，才能激发购房者快速购买的决心。以人气的旺盛制造抢购的风潮。买的决心。以人气的旺盛制造抢购的风潮。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排二、营销策略二、营销策略抢购策略：抢购策略：策略二：频繁涨价，增加未购房者的心理压策略二：频繁涨价，增加未购房者的心理压力，满足

42、已购房者的心理预期。开盘后可以力，满足已购房者的心理预期。开盘后可以多次的小幅度涨价，以此来刺激处于犹豫期多次的小幅度涨价，以此来刺激处于犹豫期的客户。让消费者感觉今天不买明天又会涨的客户。让消费者感觉今天不买明天又会涨价的状态，才能达到抢购的效果。价的状态，才能达到抢购的效果。营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排三、营销节奏三、营销节奏销售销售30%销售销售90%销售销售100%预热期预热期3个月个月强销期强销期2个月个月持续期持续期3个月个月尾盘期尾盘期2个月个月开盘开盘项目整体运做时间约项目整体运做时间约10个月；项目自开盘到售完约个月；项目自开盘到售完

43、约7个个月的时间！月的时间！营销主线营销主线 营销策略营销策略 营销节奏营销节奏 工作安排工作安排四、工作安排四、工作安排 预热期主要工作：预热期主要工作：现场：选择销售中心、现场：选择销售中心、组建销售团队、培训销售人员组建销售团队、培训销售人员 、销售、销售 现场管理制度建立、现场管理制度建立、制作沙盘、分户模型、印刷制作沙盘、分户模型、印刷d dm m宣宣 传资料等销售必备道具、办理传资料等销售必备道具、办理vipvip卡卡媒体：围墙广告、销售中心包装展示、街头派发媒体：围墙广告、销售中心包装展示、街头派发dmdm单单 强销期主要工作：强销期主要工作：媒体：媒体： 主要发布开盘信息，夹报；短信广告；覆盖北碚城区主要发布开盘信息，夹报；短信广告；覆盖北碚城区 和周边乡镇的街头派发和周边乡镇的街头派发dm单。单。现场：售楼中心包装调整烘托开盘和热销气氛、示范层展现场：售楼中心包装调整烘托开盘和热销气氛、示范层展 示看房、组织开盘抽奖活动、阶段性封盘涨价。示看房、组织开盘抽奖活动、阶段性封盘涨价。以上内容可以根据客户积累