3月18日淮安星宝为楼盘开盘庆典活动方案

1、文登同大刺绣厂地块提案文登同大刺绣厂地块提案上海浩普投资管理有限公司2011年3月17日叁叁肆肆文登文登市场市场项目项目分析分析项目项目定位定位规划规划建议建议壹壹贰贰 市场环境 房地产市场 市场总结壹文登市场一市场环境文登概况历史文化人口现况交通现况城市建设经济现况市场环境小结文登概况 文登市位于山东半岛东部，隶属于山东省威海市，西邻昆嵛山，与烟台市牟平区和威海乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。 文登市辖3个街道、14个镇，总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。 文登市区，距威海直线距离36公里，距省会济南450公里。历史文化文登历史悠久，北齐天统四年（公元568

2、年），初设文登县，属光州长广郡，因文登山而得名，沿袭至今。声名远播的“文登学”：早在春秋战国时期文登这里即文人汇聚，讲学风起。及至东汉经学家郑玄来此开馆讲学后，学风日盛，文人辈出。在我国封建社会1300年多的科举制度下，文登进士及第且有史可查者高达102人，其中仅明清两朝就66人，为全国平均数的2.3倍，“文登学”由此海内闻名。海上仙山昆嵛：昆嵛山系闻名全国的道教名山，方圆百里，峰峦绵延，多有清泉飞瀑，遍布文物古迹，古时秦皇汉武多游于此地，享有海上诸山之祖。人口现状 截至2006年12月31日，全市总人口64.05万人，人口密度为398人/平方公里，人口密度县级排名全省倒数。 总户数为25.2

3、万户，平均每户2.54人。市区总人口180858人。 文登市2009年人口出生率为5.26，自然增长率为-2.03，连续11年人口负增长。 交通现状公路公路：截止至2003年底县乡以上公路养护里程达607.6公里，公路密度达到44.3公里/百平方公里。境内有309国道、青威专线、初张公路、威石公路、上泽公路等多条干道；航空航空：境内威海机场于1988年2月正式改为民用航空机场，2003年共保障各类飞行2650架次，其中运输飞行938架次，完成旅客吞吐量5.28万人次，获民航总局”蓝天振兴”计划评比优胜奖。海航海航：仅2003年一年文登海运公司共完成运量35万吨，周转量4.9亿吨公里，总收入28

4、55万元；另外其他海上社会运输企业拥有船舶33艘，总吨位10万吨，2003年创汇4000多万美元。铁路铁路：货运方面，2003年共完成货运量33.25万吨，连续实现1938天无责任事故；客运方面，03年总计完成客运量6.33万人次，运输行包2.13万件。城市建设文登市城市规模增长十分迅速，政府积极指导作用明显，老城区、东城新区、南海开发区协调发展，城市规模增速十分明显。2010年，文登市城乡建设在搞好城市新区重点工程建设的基础上，完成了老城区全长8.7公里的米山路、2.4公里的米山东路和2.3公里的文山西路，共改造路面30万平方米，改造路灯400多基，新老城区协调发展，城市功能和建设档次进一步

5、提升。经济现状依托有利交通区位，文登市经济发展一直处在稳定增长状态，gdp年增长率13%以上，2009年全国百强县评选，文登位列第14位，2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，文登市位列20位。按照文登市人口64万计算，文登市人均gdp水平已超过5000美元，达到中等发达国家水平。2010年，文登市城镇居民人均可支配收入16916.25元，比2009年同比增长9.13%。城镇居民去年人均消费性支出11174.04元。市场环境小结经济发达：文登市依托优势区位及半岛经济带，大部分经济指标在全省县级城市排名位居前列，经济增长速度较快，未来经济发展潜力将日益突出。居民消费能力较强：文登市城镇居民

6、人均收入较高，人均消费性支出在全省县级排名也较靠前，并且城镇居民人均收入增长较快，2010年增速超过9%。城市规模大：文登市分为老城、东城、开发区三个片区，属于较大规模的县级城市，城乡规划较好，城乡差距较小。人口密度低：文登市人口密度为398人/平方公里，人口密度县级排名全省倒数。从实际观察来看，市内主要街道人流量也较少，居民居住分散。二房地产市场土地市场房地产市场概况市场分区房地产市场小结土地市场文登市2010年土地供应量急剧增长，新增土地主要集中在南海新区，城区土地供应量较09年也有大幅增加。截止至3月11日，2011年文登市共计土地供应166余公顷，近1/3为南海新区新增用地，其余地块绝

7、大部分位于文登市下属乡镇，市区土地仅有开发区及东城新区少量分布。相较于09年，10年土地供应量的增长是惊人的，但随着南海新区及新城区储备土地的出让殆尽，预计2011年度土地供应量会有所下降。2011年数据截年数据截止至止至3月月11日日1.土土地地供供应应分分析析2.土土地地价价格格分分析析近三年来文登市住宅土地出让最高单价稳定在120万元/亩左右，但地块区位逐渐由城市中心向外围发展，银河世家地块位于文登市区中心，位置优势明显；上海国际花园位于南城区，地理位置较银河世家地块相差较大；龙港外滩地块新老城区结合部，周边配套齐全，位于抱龙河岸，河景资源丰富，地块潜力较大。2011年新出让地块中，没有

8、市区中心地块，具有代表性的一地块位于东城新区，环山路南侧，世纪大道以西，新汽车站南，临近义乌小商品批发市场，面积为4.68公顷，出让单价为70万/亩。中央龙湾中央龙湾银河世家银河世家上海国际花园上海国际花园龙港外滩龙港外滩房地产市场概况 成交量： 2010年是房地产调控政策“最严厉”的一年，虽然受到利率杠杆、外地人购房限制、多套房限制等一系列政策因素的影响，但是处在上升期的文登市房地产市场，仍取得了较大的发展，主要体现在以下几方面。2010年，文登市全年成交商品房14440套，成交面积141.14万平方米，成交金额38.35亿元，同比分别增长29%、36%和42%，创下了历史新高。纳税过千万的

9、房地产企业达到13家，房地产销售量列威海三市之首。 销售价格：近两年文登市商品房成交价格稳步上升，2009年平均成交价格在2500元到2800元的范围内浮动，相比之下2010年上升幅度则较大，从1月份的2939元上升到12月份的3884元，基本呈现逐月上升的趋势。市场分区 文登房地产市场呈现出三大板块：市区板块：依托文登老城区为中心，随着政府东迁逐步发展完善。开发区板块：随着威海市东进，依托有利区位优势，建设工业园区及大型居住社区。南海新区板块：依托南部沿海稀缺的海景资源和文登南部产业新城规划而形成的房地产发展板块。市区市区/开发区板块开发区板块 市区板块按照市场区别进一步细分可分为中心板块、

10、新区板块以及城西板块。各板块分析范围：市政府、中心商业区周边的区域，逐步外扩。概况：该区域为文登的商业中心区，各类配套设施完善，主要大商场均集中在这一区域，且该区域靠近市政府、市政广场，人流量较大。主要楼盘：银河世家、中央龙湾、上海国际花园。昆嵛酒店、商业步行街昆嵛酒店、商业步行街1.市区中心板块：主要楼盘分析1.银河世家银河世家3.62.中央龙湾中央龙湾3.上海国际花园上海国际花园2.城西板块范围：龙山路以西部分，柳林河附近概况：该区域发展较早，配套设施相对较为齐全，政府单位较多，但缺乏较好的规划，环境比较杂乱，而且随着文登市城区向东拓展，诸多政府部门东迁，该区域的发展前景较差。此板块内工厂

11、较多、环境一般。 主要楼盘：温州商厦西城区、温州商厦西城区、温州商厦主要楼盘分析温州商厦温州商厦3.东城新区板块范围：文化路以东、峰山公园以南，抱龙河两侧。概况：此区域为政府规划新的行政中心（文登学公园附近）、文教中心（新一中附近）、商贸中心（义务小商品市场、新汽车站附近），政府基础配套设施比较完善。区域内有四大景观资源文登学公园、抱龙河公园、抱龙河景观带、峰山公园，片区环境在文登首屈一指，且远离工业区，非常适合居住。主要楼盘：恒瑞水岸新城、御林华府、龙都丽景、兴业茗居、人和国际花园、海泰庄园以及未进入销售阶段的龙港外滩。 主要楼盘分析1.恒瑞水岸新城恒瑞水岸新城1.852.兴业茗居兴业茗居3

12、.御林华府御林华府4.龙都丽景龙都丽景4.开发区板块范围：香水路以北广大城北片区。概况：规划面积30平方公里，有各类企业190多家。目前，基础配套设施相对较差，但正在逐步完善。 主要楼盘：韩国之窗、峰山国际城开发区房地产项目特点市场存量巨大，竞争激烈，规划明显大于市区，但商业气氛较差，国际家居建材广场空无一人，基本成为死盘。开发区板块主要以山景和价格为主要卖点，生活配套性差是制约销售的主要因素。规模一般较大，在50万平方米以上项目极为常见，购房群体复杂，但以外地人和当地原住居民为主。产品去化速度慢，街道人流量极低，居住氛围较差。5.南海新区板块规模宏大的造城运动：大规模海景居住社区比比皆是，其

13、中以卓达香水海为典型代表，总规划2000万平米。蓬勃发展的旅游地产：依托稀有海景资源，集中发展休闲、旅游地产。房地产市场小结1.住宅分析：住宅分析：目前文登市场主力户型为110-130平米，占总量的35%，其次为130-150平米，占总量的28%；70-110平米户型较少，仅占总量的23%，市场竞争偏弱。目前来看，文登市场除70平米以下小户型外其余户型销售率都在70%左右，110-150左右的户型总量最大，销售良好。再次证明了文登市居民住房拥有率高，购房需求主要为升级换代、改善性购房。2.商铺分析商铺分析商铺以50平米以下小面积为主，占到总量的54%，大型商铺较少。目前文登房地产项目多数采用“

14、以住带商”的销售模式，很多项目商铺未推出。 50以下的商铺体量较大，销售竞争压力较大，销售率较低；50-200的商铺市场 供应适中、销售情况较好；200平米以上的商业供应量较少，且市场消化率一般，这与文登市整体商业气氛一般有直接关系。 另外，文登市有不少书项目商铺以租代售，未列入此表格统计范畴。房地产市场小结2010年文登房地产无论从土地供给量还是商品房销售量以及商品房销售价格上都获得了长足的发展，预计2011年文登市房地产开工量、竣工量都将有进一步的增长。较大的市场存量以及未来巨大的开工量势必带来不小的市场压力，各项目去化速度缓慢也在情理之中，加之国家房地产调控政策的不断出台，势必对相当大的

15、外来购房客户有一定程度的限制。尽管有诸多不利因素，但是文登市总体房地产市场还是稳步发展的，预计2011年商品房销售单价将超过4000元/平米，而去化速度慢的现状在国家调控政策加强的情况下不会明显好转。三市场总结文登市地处山东半岛，国家半岛蓝色经济区引领，经济发达，城市规模较大，但人口密度较低，居民收入较高，消费能力较强。近几年文登市房地产市场发展较快，逐步形成市区、开发区、南海新区三大板块的区域蓝图；土地供应量和出让价格每年都有稳步的增长，另外土地出让量较大，房地产市场竞争较大。商品房成交量、单价稳步上升，随着地价的提升以及新区市政配套的完善，未来市场价格仍将有一定的发展潜力，但存在市场饱和、

16、去化速度较慢的问题。随着国家对房地产行业的政策性调控不断加强，二套房限制以及外来购房者限制势必影响到文登房地产市场的发展，具体程度则要看文登市政策执行强度以及购房者对未来市场的预期。贰项目分析 地块区位 周边情况 项目sowt分析 项目投资预算表一地块区位项目地块位于香山路以东、文化路以北，峰山路以南，东靠峰山公园，临近整骨医院。项目地块比较正规，基本成长方体结构，南北长约185米，东西跨度约255米，总占地面积为50亩。地块西部较为平坦，东面部分由于背靠峰山，地势上呈现东高西低，存在一定的缓坡。项目地块位于文登市老城区西北方，周边配套齐全，原为同大刺绣厂所在地。二周边情况该地块向西为文登市中

17、心商业区，西面临近市中贸易市场及美食街。东面自北向南为整骨医院、峰山花园、文山花园。南面中和花园为居住区有沿街商业及室内步行街分布。与东城新区仅有峰山公园相隔，但向东的文化路坡度较大且路面狭窄。地块三面环路，但仅香山路商业气氛较好。三项目swot分析地处老城区，靠近市中心商务区，周围市政、生活配套齐全；项目地块原为厂房，拆迁量较小，无回迁安置；项目容积率较高，且可相对调整，灵活性较高；靠近文峰公园，良好的自然资源优势，有一定山景优势。优势：优势：劣势：劣势： 地块背靠峰山，东面部分坡度较大，有一定的规划建设难度； 地块北面、南面道路路况较差，南面文化路道路狭窄，坡度较大； 本项目规划住宅全部为

18、高层，老城区暂无高层项目，市场存在一定的抗性。机会：机会： 文登老城区土地稀缺势造成老城区房地产项目相对较 少，构成直接竞争的项目不多； 文登市整体招商引资规模较大，城市整体投资环境较好。威胁：威胁： 文登市城市规划向东发展，政府部门已逐步东迁，东城区基础建设逐渐完善，居住环境更加优越； 文登市居民个人住宅拥有量较高，国家二套房购房政策限制势必影响项目的销售进程；地块西面市中贸易广场近期有拆迁计划，该地块区位优于本项目，未来将对本项目构成直接竞争。 文登市城市规模大，房地产市场放量巨大，竞争压力大；四项目投资预算表项目可行性意见 通过以上市场调研对市场的了解和数据把握、对项目的初步认识可以清楚

19、地认识到其市场发展有着较大的前景。该项目有着较大的可执行性。 问题在于我们如何把控项目进展，若各方面配合紧密相信我们可以将该项目打造成文登市老城区新的城市标志性建筑物，创造该地区新的房地产开发、经营及收益的神话。叁项目定位 市场定位 客户群定位一市场定位项目临近文登市中心商业区，背靠峰山、文山公园，紧邻美食街，周围市政生活配套齐全。利用容积率高的优势把项目打造为文登地标式住宅建筑，倚仗峰山花园山景资源，结合香山路良好的商业气氛，打造美食、购物、休闲商业综合城。概念定位方面，提出：中心商业区的度假生活，山景生活、美食、休闲购物一样不能少，谁说鱼与熊掌不可兼得！地标性住宅建筑+小区景观绿化+周边商

20、业氛围烘托+美食城建设=市区内最宜居、宜投资的商住综合城。项目案名：备选案名一：上海峰山国际城 备选案名二：峰山公馆案名诠释 案名一：上海峰山国际城 峰山脚下、来自上海的城市经营商、带着先进的城市开发及管理经验，致力于打造文登市城区新地标。 案名二：峰山公馆 峰山脚下，打造全市向往的精英型理想居所。二客户群定位家庭简述 中等收入且相对稳定的个人和家庭收入水平 家庭收入4000元/月以上从事职业 政府机关和事业单位普通工作人员 大中型企业的技术型和管理型员工 律师、教师、医生等特殊职业群体 小规模经营个体私营业主1.收入层次：收入层次：2.年龄结构：年龄结构： 年龄：25-30岁 主要功能：婚房准备 年龄：30-45岁 主要功能：改善性住房 年龄：55岁以上 主要功能：为儿女准备婚房或养老型住房3.购买用途购买用途 自住85% 决定因素：舒适度、环境、性价比 投资15% 决定因素：未来产品的增值潜力、未来地区的发展潜力肆规划建议 项目外立面建议 住宅面积建议 住宅户型建议 住宅梯户比建议 商铺面积建议项目外立面建议左图分别为文登市房地产项目银河世家和上海国际花园项目外立面实景图，其中上海国际花园在当地口碑较好，整体规划也优于其他市区项目。建议本项目外立面力求简洁、大气，凸显出项目品质，从外观上拉开与其他项目的差距。银河世家银河世家上海上海国际花园国际花园住宅面积建