用地申请和土地出让程序

1、用地申请和土地出让程序2003-03-27一、土地使用权的取得方式中国实行土地公有制，包括全民所有制（即国家所有制）和集体所有制。城市土地属于国家所有，农村和城市效区的土地除由法律规定属于国家所有以外，属于集体所有。按照中国法律规定，外商来华投资只能取得土地使用权，而不能拥有土地所有权。外商投资企业取得土地使用权的方式主要有以下三种：（一）有偿划拨取得土地使用权外商投资企业以这种方式获取土地使用权，应先向所在地的市、县国土部门提出用地申请，按照国家规定的建设用地审批权限经审查批准后，由市、县国土部门与外商投资企业签订土地使用合同，并办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。通过划拨方式取得

2、土地使用权，须按规定每年缴纳土地使用费，并且土地使用权不得随意转让、出租、抵押。如需转让、出租、抵押，应按广东省颁布的广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法的规定，补办土地使用权出让手续，补交出让金。目前国家对行政划拨范围有所限制，即按国家产业政策应予鼓励、支持的项目用地可采用行政划拨，其他用地原则上以出让方式提供。（二）中方合作者以土地使用权作价投资为扩大吸引利用外资，国家鼓励沿海地区国营企业和集团企业以现有场地、厂房等作价入股或作为合作条件与外商组成合营企业。这种合营必须到国土部门办理用地手续。所有土地如属行政划拨用地，合营企业中方须补办土地出让手续，补交出让金。（三）国家出让、转让或

3、出租国有土地使用权。根据广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法的规定，广东省实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。外商投资企业可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营并在使用年限内转让、出租、抵押土地使用权。广东省政府的国土厅、市、县（区）国土局负责组织实施城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止的管理和监督检查。二、土地使用权的使用依法使用土地管理权，保护使用者的合法利益，避免使用者的不必要的损失。（一）土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体程序如下：1外商

4、投资企业用地可事先向市、县国土部门申请预约，预约期内可优先获得指定地块的土地使用权。申请预约用地，须持有外经计划部门申请投资建设立项的文件资料，与国土部门签订预约用地协议，交付预约金。2企业正式申请用地并与市、县国土部门签订土地使用权出让合同。3土地使用权出让可采用招标、协议、拍卖的方式。协议、招标方式出让土地使用权的土地使用者应按出让合同规定的期限和方式向国土部门缴付地价款；拍卖方式出让土地使用权的，土地使用者应在出让合同生效之日向国土部门缴付地价款10%的定金，余额应在出让合同生效之日起60 日内全部付清。4土地使用者在付清全部地价款后30 日内到国土部门办理土地使用权出让登记，领取土地使

5、用证，取得土地使用权。5土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途和规划要求的，必须事先向原办理土地使用权出让的国土部门提出申请，经国土部门和城市规划管理部门审核批准后，重新签订出让合同，调整地价，并应在合同签订之日起30 日内到原登记机关办理变更登记。（二）土地使用权转让土地使用者转让土地使用权须具备的条件是：第一已支付全部地价款；第二持有土地使用证，有地上建筑物、其他附着物，还应有房屋所有权证，第三已按出让合同规定的条件和期限完成了开发建设。其具体程序是：1土地使用权转让双方应签订转让合同，并持土地使用证、土地出让合同、土地转让合同，向土地所在地的市、县国土部门申请转让登记手续。如土地上已建

6、有房屋的，转让双方应先向所在地的房地产交易所申请办理转让手续，并在办理转让手续之日起30 日内，持有关文件资料向土地所在地的市、县国土部门和房地产管理部门申请办理土地使用权转让登记手续。2国土部门接到登记申请后，应及时予以审查。对符合转让条件和登记要求的，给予办理转让登记和换发土地使用证。3土地使用权出租。土地使用权出租，租赁双方必须持土地使用证、出让合同、租赁合同向所在地市、县国土部门申请办理土地使用权租赁登记手续。如土地上已建有房屋的，租赁双方应先到所在地的房地产交易所申请办理租赁手续后，15 日内到所在地的市、县国土部门办理登记手续。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同

7、。租赁关系终止，租赁双方应在终止之日起15 日内，到原登记机关办理注销登记。4土地使用权抵押。土地使用权抵押，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。土地使用权抵押时，抵押人、抵押权人必须持土地使用证、土地出让合同、载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书向所在地的国土部门和房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产等。抵押权人有权向国土部门和房地产管理部门申请处分抵押的土地使用权。抵押权因债务清偿或其他原因终止时，抵押双方应在抵押权终止之日起15 日内到原登记机关办理注销或转移登记。三、土地成片开发土地成片开发是指：外商在依法取得国有土地使用权后，依

8、照规划对土地进行综合开发建设，平整场地、建设供排水、供电、供热、交通、通信等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。为了吸收外商投资从事开发经营成片土地，国家制定了在经济特工区、沿海开放城市和沿海经济开放区范围内施行的外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，规定了对外商投资企业开发经营成片土地的管理要求。（一）吸收外商投资进行成片开发的项目，应由市、县人民政府组织编制成片开发项目建设书，按土地开发面积或投资额报省级人民政府或国务院审批。（二）外商

9、投资成片开发，应分别依照中华人民共和国中外合资经营企业法、中华人民共和国中外合作经营企业法、中华人民共和国外资企业法的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业，或者是中外合作经营企业，或者是外资企业（以下简称开发企业）。（三）开发企业以批准的项目建设书为依据编制成片开发规划或者可行性研究报告，报经市、县人民政府审核后，报省人民政府审批。（四）开发企业提出成片开发正式申请并依法取得开发区域的国有土地使用权。开发区域所在地的市、县人民政府向开发企业出让国有土地使用权，应依据国家土地管理的法律和行政法规，签订国有土地使用权出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。（五）开发企业必须在实施成

10、片开发规划，并达到出让国有土地使用权合同规定的条件后，方可转让国有土地使用权。（六）开发企业可以吸引投资者到开发区域投资，受让国有土地使用权，开办企业。国有土地使用权转让在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让，租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。土地权属管理其一，对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。其二，对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。我国土地使用制度按照我国土地所有权与使用权分离的原则，实行国有土地使用权出让、转让制度。一、土地使用权出

11、让：指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以使用拍卖、招标、双方协议的方式。二、土地使用权转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、赠与的方式。三、土地使用权出租：指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。四、土地使用权抵押五、土地使用权终止第二章土地使用权出让第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第九条国家依法实行国有土地使用权

12、有偿有限期出让制度。下列土地使用权可供出让：（一）城镇国有土地；（二）依法征用的集体所有土地；（三）由县级以上人民政府依法收回使用权的国有土地。第十条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，由县级以上人民政府统一管理，有计划地进行。县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门共同拟定土地出让计划，按照有关规定报经批准。第十一条 土地使用权出让方案， 由县级以上人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、 房产管理、物价、财政等部门共同拟定，经批准后，由土地管理部门负责实施。出让方案经批准后，任何单位和个人不得擅自更改。对确需更改的，须经制定出让方案各方协商

13、一致后，报原批准机关批准。第十二条 土地使用权出让前，县级以上人民政府土地管理部门应会同有关部门向申请用地者提供下列资料：（一）土地的位置、面积、四至、地图、地上地下现状和基础设施情况；（二）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；（三）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；（四）出让年限和方式；（五）其他与土地使用权出让有关的资料。第十三条土地使用权出让审批权限按照国家和省规定的关于国家建设征用划拨土地的审批权限执行。第十四条 县级以上人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者应当按照平等、自愿、有偿的原则和国家规定的合同标准规范签订土地使用权出让合同。第十五条土地使用权出让最高年限按下列

14、用途确定：（一）居住用地70 年；（二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；（三）商业、旅游、娱乐用地40 年；（四）综合用地或其他用地50 年。第十六条土地基准地价由县级以上人民政府组织有关部门拟定，定期公布。第十七条 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。商业、旅游、商品房屋等经营性用地使用权的出让应当采取招标、拍卖方式；其他用地使用权的出让不能采取招标、拍卖方式的，可以采取协议方式，但土地使用权出让金不得低于当地公布的基准地价。第十八条协议出让土地使用权程序：（一）受让人持建设项目批准文件、法人资格证书或法定代表人身份证明、资金来源证明或担保文书，向出让方提出书面申请

15、。（二）受让人按建设项目批准文件要求，从提出申请之日起 90 日内提交土地开发建设方案及图件，与出让方协商出让金数额和付款方式等事宜。（三）签订出让合同，受让人按合同约定给付定金。（四）受让人在60 日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。第十九条招标出让土地使用权程序：（一）县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制招标文书，由土地管理部门发布招标公告。（二）投标者按照招标文书规定交付投标保证金（不计利息），填写投标文书，参加投标。（三）出让方按照招标文书规定的程序确定中标者后，发出中标通知书，中标者在中标通知书规定的期限内与出让方签订出让合同，并给付出让金总额 10的定金。投标保证金可

16、抵充定金。未中标者的保证金在决标后 5 日内予以退还。四）中标者在 60 日内支付出让金，办理登记，领取土地使用证。开标、评标和决标应邀请公证机关参加。第二十条拍卖出让土地使用权程序：（一）县级以上人民政府土地管理部门会同有关部门编制拍卖文书，由土地管理部门发布拍卖公告。（二）竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金（不计利息），参加竞投。（三）拍卖主持人按拍卖公告规定的时间、地点和拍卖文书规定的程序主持拍卖活动，当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金。（四）竞投得主应按拍卖文书规定与出让方签订出让合同，给付出让金总额10的定金。保证金可抵充定金。 土地使用者不能按拍卖文书规定给付定金的，视

17、为违约。 土地使用者在60 日内支付全部土地出让金，并办理登记，领取土地使用证。拍卖活动应邀请公证机关参加。第二十一条土地使用者逾期未全部支付出让金的，出让方有权解除合同，定金不予返还，并可请求违约赔偿；出让方未按合同约定提供土地使用权的，应当双倍返还定金，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。第二十二条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，应当征得出让方同意并经县级以上人民政府土地管理部门和城市规划行政主管部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。第三章土地使用权转让第二十三条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的

18、行为，包括出售、交换、赠与和土地使用权入股及一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让双方应从转让合同签订之日起30 日内办理过户手续和权属变更登记。第二十四条土地使用者转让土地使用权，必须符合下列规定：（一）按合同约定支付全部出让金，取得土地使用权；（二）持有土地使用证。有地上建筑物、其他附着物的，还应持有其产权证明；（三）已按出让合同约定的期限和条件开发和利用土地的。第二十五条土地使用权转让的，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土

19、地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十六条土地使用权转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十七条以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割， 再以其本人所占有的部分进行转让。同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。第二十八条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人

20、民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。第二十九条土地使用权转让价格明显低于当地市场价格的，当地县级以上人民政府有优先购买权。第三十条土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让增值的，按中华人民共和国土地增值税暂行条例缴纳增值税。第三十一条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本规定第二十二条的规定办理。第五章土地使用权抵押第三十六条以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者可以用土地使用权向金融机构或其他债权人抵押。抵押时应当交验国有土地使用证、土地使用权出让或转让合同等有关文件。地上有建筑物和其他附着物的，还要交

21、验其产权证明。经抵押权人核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的约定。第三十七条土地使用权抵押的，地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押的，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十八条抵押人到期未能清偿债务或在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产，并享有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，在处分抵押财产后15 日内，应依照本规定第六条第二款的规定办理过户手续和权属变更登记。（摘自河南省人民代表大会常务委员会关于修改河南省城镇国有土地使用权出让

22、和转让管理规定的决定 附：修正本）国有土地使用权转让程序承德政府网2007 年10月08日 15时54分一、法律依据1、 中华人民共和国城市房地产管理法第四章2、 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三章二、程序（ 20 日）1、 申请转让人和受转让人共同提出。办文窗口受理，材料齐全，当日转交地产市场。提交材料：（ 1） 转让申请书；（ 2） 经备案有效的土地估价报告；（ 3） 原国有土地使用权出让合同和出让金交付凭证；（ 4） 国有土地使用证原件及复印件；（ 5） 建设用地规划许可证、规划红线图和总平面布置图；（ 6） 房屋所有权证原件及复印件；（ 7） 双方土地转让合同原件

23、；（ 8） 转让双方决策机构批示文件（国有企业需提交上级主管部门批准文件，集体企业需提交职工代表大会决议，股份制企业提交董事会决议或股东代表大会决议）；（ 9） 转让双方的营业执照，法定代表人身份证复印件，法定代表人身份证明，授权委托书及受委托人的身份证复印件；（ 10） 其他需要提交的资料。2、 审核3、 缴纳契税转让人和受转让人缴纳契税等有关费用；4、 颁发建设用地批准书受转让人在办文窗口领取建设用地批准书；5、 土地登记转让双方办理土地变更登记。（详见土地登记）收费项目：契税，4%，依据契税条例第三章土地使用权转让第二十三条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、

24、交换、赔与和土地使用权入股及一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让应从转让合同签订之日起30 日内办理过户手续和权属变更登记。第二十四条土地使用者转让土地使用权，必须符合下列规定：（一）按合同约定支付全部出让金，取得土地使用权；（二）持有土地使用证。有地上建筑物、其他附着物的，还应持有其产权证明；（三）已按出让合同约定的期限和条件开发和利用土地的。第二十五条土地使用权转让的，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后

25、的剩余年限。第二十六条土地使用转让的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十七条以共有的土地使用权进行转让，须事先经其他共有人书面同意；以共有土地使用权中本人占有的份额进行转让的，应事先书面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有部分进行转让。同一建筑所占有的土地使用权整体不可分割。建筑物、其他附着物分割转让的，转让后的各产权所有人享有相应比例的土地使用权。第二十八条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经县级以上人民政府土地管理部门和房产管理

26、部门批准，并依照本规定第六条第二款规定办理过户手续和权属变更登记。第二十九条土地使用权转让价格明显低于当地市场价格的，当地县级以上人民政府有优先购买权。第三十条土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让增值的，按中华人民共和国土地增值税暂行条例缴纳增值税。第三十一条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本规定第二十二条的规定办理第三十六条以出让或转让方式取得土地使用权的土地使用者可以用土地使用权向金融机构或其他债权人抵押。抵押时应当交给国有土地使用证、土地使用权出让或转让合同等有关文件。地上有建筑物和其他附着物的，还要交验其产权证明。经抵押权人核实后，抵押人与抵押权人签

27、订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的约定。第三十七条土地使用权抵押的，地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押的，其使用范围内的土地使用权随之抵押。第三十八条抵押人到期未能清楚债务或在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的约定处分抵押财产，并享有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，在处分抵押财产后15 日内，应依照本规定第六条第二款的规定办理过户手续和权属变更登记。一、概念广义概念：国有土地使用权发生转移的所有行为，即以出让、划拨方式取得的国有土地使用权的转让及国有土地使用权出让、划

28、拨本身等。狭义概念：以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。二、国有土地使用权转让方式（一）转让方式1、出售； 2、交换； 3、赠与； 4、以土地使用权作价出资或入股；5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房； 6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；7、以房地产抵债的；8、其他（继承）。（二）法律依据：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（）第 19 条；城市房地产转让管理规定（ ）第3 条；关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（）第 18 条；土地管理法实施条例 （）第29 条；最高人民法院

29、关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（）。三、国有土地使用权转让与出让之区别（一）主体不同。出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施；转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。（二）行为性质不同根据物权理论，出让，他物权设定；转让：他物权转移。（三）转移条件与程序不同出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证；转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。（四）交易市场不同出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断；转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。、国有土地使用权转让模式及操作事项一、国有土地使用权直

30、接转让（一）国有土地使用权转让条件。除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）经有批准权的人民政府审批。3、法律依据

31、：房地产管理法第38 条、第 39 条城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第45 条（二）国有土地使用权转让程序1、以出让方式取得的国有土地使用权转让程序（ 1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；（ 2）向县以上国土部门提交转让申请；（ 3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价；（ 4）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（ 5）登记发证。2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让程序（ 1）签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；（

32、 2）向县以上国土部门提交转让申请；（3）国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求；（ 4）受让方办理国有土地使用权出让手续、 缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家；（ 5）缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；（ 6）登记发证。（三）国有土地使用权转让应注意事项1、必要的权属调查和资信能力调查。转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。2、有关评估事宜咨询。根据法律规定，国家控制国有土地转让价格，转让价格过低时，国家享有优先购买权。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。3、有关税费负担的咨询转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据