案例：土地增值税清算报告

1、* 市房地产开发项目土地增值税清算鉴证报告单位签章： *房屋开发有限公司2014年 * 月 *日土地增值税鉴证报告* 所税鉴字【 2014】* 号*房屋开发有限公司：.我们接受委托，对贵单位转让“*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是中华人民共和国土地增值税暂行条例、实施细则及相关政策规定，并参照注册税务师执业准则对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出

2、具客观公正的鉴证报告。经审核，贵单位“*区 1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：土地增值税相关数据取得转让房地产收入1、货币收入其2、实物收入中3、其他收入扣除项目总金额1、取得土地使用权所支付的金额2、土地征用及拆迁补偿费3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本其4、公共配套设施费的成本中5、开发土地和新建房及配套设施的费用6、与转让房地产有关的税金7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额应缴土地增值税税额为免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为金额(单位:元,列至角分 )37,893,740.0025,041,707.0012,852,033.0

3、031,638,104.024,373,679.370.0018,256,315.56172,079.292,280,207.421,995,407.544,560,414.841,060,588.62608,433.16452,155.46特此报告附件：1、房地产开发项目土地增值税清算鉴证表2、土地增值税缴款情况汇总表3、普通标准住宅转让收入鉴证表、非普通标准住宅和非住宅房地产转让收入鉴证表4、扣除项目汇总表5、取得土地使用权所支付的金额鉴证表6、土地征用及拆迁补偿费鉴证表7、前期工程费鉴证表8、建筑安装工程费鉴证表9、基础设施费鉴证表10、开发间接费用鉴证表11、四项成本统计表12、公共配

4、套设施费鉴证表13、利息支出鉴证表14、与转让房地产有关的税金鉴证表中介机构负责人：中国注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师：办公地址：电话：传真：2014 年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“*小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：一、整体基本情况：项目简介：(1) 项目座落地： * 市* 县*(2) 本次清算项目总建筑面积： 12,783.03 平方米，包括普通标准住宅项目 10,494.54 平方米，公建、车库等非住宅项目 2,288.49 平方米。(3) 本次清算项目批准总销售面积 : 12,783.

5、03 平方米，测绘可售建筑面积 12,783.03 平方米，实际可售建筑面积 12,783.03 平方米。包括普通标准住宅项目 10,494.54 平方米，公建、车库等非住宅项目2,288.49 平方米。（ 4）本次清算项目已售建筑面积： 12,504.87 平方米 , 其中包括普通标准住宅项目已售 10,216.38 平方米，公建、车库等非住宅项目已售 2,288.49 平方米。未售建筑面积为 278.16 平方米，其中普通标准住宅项目未售 278.16 平方米。(5) 项目装饰装修情况：无(6 ）竣工验收情况： 1#楼、 2#楼项目于 2009 年 11 月 30 日通过长海县建筑工程竣工

6、验收，分别取得编号为2010-07 号、2010-08 号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。3#楼、4#楼、 6#楼、 7#楼项目于 2011 年 1 月 31 日通过长海县建筑工程竣工验收，分别取得编号为 2011-07 号、 2011-08 号、 2011-09 号、 2011-10 号的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。（7）立项批复文件： * 发改备 20093 号、* 发改备 201010号（ 8）项目开工日期： 2009 年 3 月（ 9）项目竣工日期： 1#、2#楼 2009 年 11 月竣工，3#、4#、6#、7#楼 2011 年 1 月竣工。(10)

7、 第一笔销售日期： 2009 年 5 月 1 日（ 11）五证情况 :1、建设用地规划许可证证件号：地字第 210224200800024号2、建设工程规划许可证 证件号：建字第 210224200900009号（ 1#2#）；建字第 21022420100004号（3#4#）；建字第210224201000020号（6# 7#）3、建筑工程施工许可证证件号1#）2#）；21022420103090501（3#）；21022420103090601（4#）6#）；210224

8、201010273001（7#）4、国有土地使用证证件号：* 国用（ 2009）第 021030303号5、销售许可证证件号： * 房预许第 2009002 号（ 1#2#）、长房预许第 2010004号（3#4#）、* 房预许第 2010011号（ 6#7#）二、转让房地产取得收入说明（货币收入、实物收入、其他收入）：（1）普通住宅：截至2013 年 12 月 31 日普通住宅的可售面积10,494.54 平方米，已售 10,216.38 平方米，实现销售收入28,613,194.00元。包括货币收入19,327,726.00 ，实物收入及其他收入 9,285,468.00 ；（2）公建、车

9、库、写字间等为住宅项目：截至2013 年 12 月 31日可售面积 2,288.49 平方米，已售 2,288.49 平方米，实现销售收入9,280,546.00元。包括货币收入5,713,981.00 ，实物收入及其他收入 3,566,565.00 元。三、扣除项目有关情况说明：*小区 1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目扣除项目金额合计31,638,104.02元，其中：取得土地使用权所支付的金额4,373,679.37元；房地产开发成本18,428,394.85元；房地产开发费用 2,280,207.42 元；与房地产转让有关的税金 1,995,407.54 元；财政部规定的其他扣除

10、项目 4,560,414.84 元，具体如下： 普通标准住宅1、取得土地使用权所支付的金额3,590,624.25元；2、房地产开发成本 15,055,853.00元；3、房地产开发费用 1,864,647.73元；4、与房地产转让有关的税金1,505,172.97元；5、财政部规定的其他扣除项目3,729,295.45元。公建、车库、写字间等其他项目1、取得土地使用权所支付的金额783,055.12 元；2、房地产开发成本 3,372,541.85元；3、房地产开发费用 415,559.69 元；4、与房地产转让有关的税金490,234.57 元；5、财政部规定的其他扣除项目831,119.

11、39 元。四、纳税情况详细计算过程 普通标准住宅 转让房地产收入总额28,613,194.00元； 扣除项目金额合计25,745,593.40元； 增值额 2,867,600.60元。 增值额与扣除项目之比11.14%；根据土地增值税暂行条例相关规定，建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和的 20%，予以免税。故此次清算项目中普通标准住宅应缴土地增值税税额为零。公建、车库、写字间等其他项目 转让房地产收入总额9,280,546.00元； 扣除项目金额合计5,892,510.62元； 增值额 3,388,035.38元； 增值额与扣除项目之比57.50%； 适用税率： 40% 速算扣除系数： 5% 土地增值税税额1,060,588.62元。综上所述， * 小区 1#、2#、3#、4#、6#、7#楼项目应缴土地增值税税额合计 1,060,588.62 元，已缴土地增值税 608,43