背景收益法举例习题

1、1房房 地地 产产 估估 价价物流与工程管理学院吴 建 华2收益法总结和运用收益法总结和运用举举例例v 收益法有直接资本化法收益法有直接资本化法( (含收益乘数法含收益乘数法) )和报酬资本化法和报酬资本化法( (即现金流量折现法即现金流量折现法) )。v 名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际名义净收益与名义报酬率或名义资本化率相匹配，实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配，税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与益与税前报酬率或税前资本化率相匹配，税后净收益与税后报酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与税后报

2、酬率或税后资本化率相匹配，自有资金净收益与自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。自有资金报酬率或自有资金资本化率相匹配，等等。3v 1.1.某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300300张床位。张床位。平均每张床位每天向客人实收平均每张床位每天向客人实收5050元，年平均空房率为元，年平均空房率为30%30%，该旅馆营业平均每月花费该旅馆营业平均每月花费1414万元万元; ;当地同档次旅馆一般床当地同档次旅馆一般床价为每床每天价为每床每天4545元，年平均空房率为元，年平均空房率为20%20%，正常营业每月，正常营业每月总费用平均占每月总收入的总费用平

3、均占每月总收入的30%;30%;该类房地产的资本化率该类房地产的资本化率为为10%10%。试选用所给资料测算该旅馆的价值。试选用所给资料测算该旅馆的价值。v 解解 该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。 收益法收益法举举例例4v 2.2.某宗房地产建成于某宗房地产建成于20002000年底，此后收益年限为年底，此后收益年限为4848年年;2001;2001年底至年底至20

4、042004年底分别获得净收益年底分别获得净收益8383万元、万元、8585万元、万元、9090万元、万元、9494万元万元; ;预计预计20052005年底，至年底，至20072007年底可分别获得年底可分别获得净收益净收益9494万元、万元、9393万元、万元、9696万元，从万元，从20082008年底起每年可年底起每年可获得的净收益将稳定在获得的净收益将稳定在9595万元万元; ;该类房地产的报酬率为该类房地产的报酬率为9%9%。试利用上述资料测算该宗房地产试利用上述资料测算该宗房地产20042004年底的收益价格。年底的收益价格。收益法收益法举举例例5v 3.63.6年前，甲提供一宗

5、年前，甲提供一宗l000m2l000m2、土地使用年限为、土地使用年限为5050年的土年的土地，乙出资地，乙出资300300万元人民币，合作建设万元人民币，合作建设3000m23000m2建筑面积的建筑面积的房屋。房屋建设期为房屋。房屋建设期为2 2年，建成后，其中年，建成后，其中l000m2l000m2建筑面积建筑面积归甲所有，归甲所有，2000m22000m2建筑面积由乙使用建筑面积由乙使用2020年，期满后无偿年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买归甲所有。现今，乙有意将使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，下来，甲也乐意出售。

6、但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。协商请一家专业房地产估价机构进行估价。收益法收益法举举例例6v 解解 本题的估价对象是未来本题的估价对象是未来1616年后年后( (乙的整个使用期限乙的整个使用期限为为2020年，扣除已使用年，扣除已使用4 4年，剩余使用期限为年，剩余使用期限为1616年年) )的的2828年年土地使用权土地使用权( (土地使用年限土地使用年限5050年，扣除乙的使用期限年，扣除乙的使用期限2020年年和建设期和建设期2 2年，剩余年，剩余2828年年) )和房屋所有权在今天的价值。和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用收益法估价思路之

7、一是采用收益法( (未来净收益的现值之和未来净收益的现值之和) )：一是先求取未来一是先求取未来4444年的净收益的现值之和及未来年的净收益的现值之和及未来1616年的年的净收益的现值之和，然后两者相减即是净收益的现值之和，然后两者相减即是; ;或者直接求取未或者直接求取未来来1616年后的年后的2828年的净收益的现值之和。年的净收益的现值之和。 7收益法收益法举举例例v4.4.某房地产开发公司于某房地产开发公司于19971997年年3 3月以有偿出让方月以有偿出让方式取得一块土地式取得一块土地5050年使用权，并于年使用权，并于19991999年年3 3月在月在此地块上建成一座砖混结构的写

8、字楼，当时造价此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米为每平米20002000元，经济耐用年限为元，经济耐用年限为5555年，残值率年，残值率为为2%2%。目前，该类建筑重置价格为每平方米。目前，该类建筑重置价格为每平方米25002500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500500平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为900900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3 3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米为每月每建筑平方米5050元，空置率为元，空置率为10%10%，每年

9、，每年需要支付的管理费为年租金的需要支付的管理费为年租金的3.5%3.5%，维修费为建，维修费为建筑重置价格的筑重置价格的1.5%1.5%，土地使用税及房产税合计为，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米每建筑平方米2020元，保险费为重置价的元，保险费为重置价的0.2%0.2%，土，土地资本化率地资本化率7%7%，建筑物资本化率，建筑物资本化率8%8%。试根据以上。试根据以上资料评估该宗地资料评估该宗地20032003年年3 3月的土地使用权价值。月的土地使用权价值。 8v 1.1.选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。益法。v v

10、2.2.计算总收益。计算总收益。v 总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益年总收益 =50=501212900900（1-10%1-10%）=486000=486000（元）（元）v 3.3.计算总费用。计算总费用。v （1 1）年管理费）年管理费=486000=4860003.5%=170103.5%=17010（元）（元） （2 2）年维修费）年维修费=2500=25009009001.5%=337501.5%=33750（元）（元） （3 3）年税金）年税金=20=20900=18000900=18000（元）（元） （4 4）年保险费）年保险

11、费=2500=25009009000.2%=45000.2%=4500（元）（元） v 年总费用年总费用 = =（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4） =17010+33750+18000+4500=73260=17010+33750+18000+4500=73260（元）（元） 9v 4.4.计算房地产纯收益。计算房地产纯收益。v 年房地产纯收益年房地产纯收益 = =年总收益年总收益- -年总费用年总费用 =486000-73260=412740=486000-73260=412740（元）（元）v 5.5.计算房屋纯收益。计算房屋纯收益。v （1 1）计算年贬值额。年贬

12、值额本来是应该根据房屋的耐）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据用年限，根据城市房地产管理法城市房地产管理法第二十一条规定，土地第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可

13、以）。如计算残值，也可以）。v （2 2）计算房屋现值。）计算房屋现值。 房屋现值房屋现值 = =房屋重置价房屋重置价- -年贬值额年贬值额已使用年数已使用年数 =2500=2500900-46875900-468754=20625004=2062500（元）（元） v （3 3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋纯收益房屋纯收益= =房屋现值房屋现值房屋资本化率房屋资本化率 =2062500=20625008%=1650008%=165000（元）（元） 10v 6.6.计算土地纯收益。计算土地纯收益。v 土地年纯收益土地年纯收益 = =

14、年房地产纯收益年房地产纯收益- -房屋年纯收益房屋年纯收益 =412740-165000=247740=412740-165000=247740（元）（元） v 7.7.计算土地使用权价值。计算土地使用权价值。v 土地使用权在土地使用权在20032003年年3 3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为50-6=4450-6=44（年）。（年）。 总价总价=3358836.15 =3358836.15 （元）（元） 单价单价 3358836.15 / 500=6717.673358836.15 / 500=6717.67（元）（元） v 8.8.评估结果。评估结果。v 本宗土地使用权在本宗土地使用

15、权在20032003年年3 3月的土地使用权价值为月的土地使用权价值为3358836.153358836.15元，单价为每平方米元，单价为每平方米6717.676717.67元。元。 1112填填 空空v 1 1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为年利率为6%6%，自有资金要求的年收益率为，自有资金要求的年收益率为9%9%，该类房地，该类房地产的资本化率为（产的资本化率为（ ）。）。v 2 2、预计某宗房地产未来第一年的净收益为、预计某宗房地产未来第一年的净收益为1818万元，以后万元，以后各年的净收益会在上一年的基础上增加各

16、年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，该类房地万元，该类房地产的资本化率为产的资本化率为8%8%，该房地产的价格为（，该房地产的价格为（ ）万元。）万元。13v 3 3、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米10001000元，成新率为元，成新率为70%70%，房地产的年净收益为每平方，房地产的年净收益为每平方140140元，元，土地资本化率为土地资本化率为6%6%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为8%8%，则该房地产，则该房地产的价格为（的价格为（ ）元）元/ /平方米。平方米。v 4 4、有甲乙两宗房地产，甲可使用、有甲乙两宗房地产，

17、甲可使用5050年，价格年，价格14001400元元/ /平平方米，乙使用方米，乙使用9090年，价格为年，价格为15001500元元/ /平方，由于规划变化，平方，由于规划变化，两宗房地产都只能使用两宗房地产都只能使用2020年，若资本化率都为年，若资本化率都为8%8%，则甲，则甲的价格（的价格（ ）乙的价格。）乙的价格。14v 5 5、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为1212万元和万元和7 7万元，此后分别逐年递增万元，此后分别逐年递增2%2%和和1%1%，该类房地产，该类房地产的资本化率为的资本化率为8%8%，该房地产的价格为

18、（，该房地产的价格为（ ）万元。）万元。v 6 6、某办公楼的土地面积、某办公楼的土地面积30003000平方米，建筑面积平方米，建筑面积1000010000平平方米，该办公楼出租正常月纯收益为方米，该办公楼出租正常月纯收益为1818万元，建筑物重万元，建筑物重置价格为置价格为20002000元元/ /平方米，成新率为平方米，成新率为80%80%，土地和建筑物，土地和建筑物的资本化率分别为的资本化率分别为7%7%和和8%8%，该办公楼的土地正常价格为，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。）万元。15计计 算算v1 1、根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价、根据市场法可知某房地产中土地与建筑物

19、价格构成比例为格构成比例为4 4：6 6，若土地和建筑物的还原利率，若土地和建筑物的还原利率分别为分别为10%10%和和12%12%，则该房地产的综合利率为多少？，则该房地产的综合利率为多少？ 16v2 2、某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地、某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地使用权，当时购入价为每平方米使用权，当时购入价为每平方米400400元，宗地占地元，宗地占地面积为面积为1000010000平方米，出让期为平方米，出让期为4040年，在此地块上年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为建设了一饭店，建筑容积率为3 3，目前已使用了，目前已使用了1010年，根据当地市场资料，用

20、比较法评估此地块得到年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为目前出让期为4040年时的地价为每平方米年时的地价为每平方米500500元（容元（容积率为积率为1 1时的地价），据当地资料，当容积率每增时的地价），据当地资料，当容积率每增加加1 1时，宗地单位面积地价比容积率为时，宗地单位面积地价比容积率为1 1时的地价的时的地价的基础上增加基础上增加6 6，该饭店现在每月的房地经营净收，该饭店现在每月的房地经营净收入为入为1111万元，当地同类型饭店现在每月的房地产经万元，当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为营净收入为1010万元。若土地资本化率为万元。若土地资本化率为8

21、8，建筑，建筑物资本化率为物资本化率为1010，试评估其不动产的现时价格？，试评估其不动产的现时价格？ 17v3 3、某宗房地产某宗房地产20012001年年1010月的年净收益为月的年净收益为300300万元，万元，预测未来预测未来3 3年净收益仍然保持这一水平，年净收益仍然保持这一水平，20042004年年1010月转售时的价格比月转售时的价格比20012001年年1010月上涨月上涨1010，转售，转售时卖方应缴纳的税费为售价的时卖方应缴纳的税费为售价的6 6。若该房地产。若该房地产的投资收益率为的投资收益率为9 9，试测算该宗房地产，试测算该宗房地产20012001年年1010月的价格

22、。月的价格。 18v4.4.某出租旧写字楼，按市场上同类房地产净租金某出租旧写字楼，按市场上同类房地产净租金水平每年可收取净租金收益水平每年可收取净租金收益450450万元，而按租约万元，而按租约每年可收取净租金收益每年可收取净租金收益400400万元，租约期还有万元，租约期还有3 3年年到期，由于市场不景气，预计三年后该写字楼转到期，由于市场不景气，预计三年后该写字楼转售时的售价将比目前价值降低售时的售价将比目前价值降低5%5%，销售税费为，销售税费为6%6%，投资者要求的该类投资收益率为投资者要求的该类投资收益率为10%10%，则该写字，则该写字楼目前价值是多少。楼目前价值是多少。1920

23、2122232425选选择择题题v 1.1.从收益法的观点看，房地产的价值是未来（从收益法的观点看，房地产的价值是未来（ ）的现值之和。的现值之和。v A.A.潜在毛收入潜在毛收入 B. B.有效毛收入有效毛收入 C.C.净收益净收益 D. D.销售收销售收入入v 2.2.收益法适用于（收益法适用于（ ）房地产的估价。）房地产的估价。v A.A.学校学校 B. B.商业商业 C. C.公园公园 D. D.政府办公楼政府办公楼26v 3.3.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房地产税等，其收益价格估算可采用（产税等，其收益价格估算可采用（ ）

24、。）。v A.A.类似写字楼的客观收益类似写字楼的客观收益 B.B.该写字楼的实际收益该写字楼的实际收益C.C.市场比较法市场比较法 D. D.无法估算无法估算v 4.4.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（价格会（ ）。）。v A A越低越低 B B越高越高 C C不变不变 D D符合客观实际符合客观实际27v 5.5.资本化率资本化率= =（ ）+ +投资风险等补偿。投资风险等补偿。v A.A.平均利润率平均利润率 B. B.经济增长率经济增长率 C.C.贷款利率贷款利率 D. D.安安全利率全利率v 6.6.剩余技术是依据（

25、剩余技术是依据（ ）价格。）价格。v A.A.土地收益求取土地土地收益求取土地 B. B.房地收益求取房地房地收益求取房地C.C.建筑物收益求取建筑物建筑物收益求取建筑物 D. D.房地收益单独求取土房地收益单独求取土地或建筑物地或建筑物28v 7.7.某宗房地产正常情况下年总收益某宗房地产正常情况下年总收益140140万元，年总费用万元，年总费用4040万元，资本化率万元，资本化率12%12%，出让时的土地使用年限，出让时的土地使用年限5050年，现已年，现已使用了使用了5 5年，则该宗房地产的现时总价为（年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。）万元。v A.833.33 B. 830.4

26、5 C.828.25 D.827.64A.833.33 B. 830.45 C.828.25 D.827.64v 8.8.某类房地产通常抵押贷款占某类房地产通常抵押贷款占7 7成，抵押贷款的年利率成，抵押贷款的年利率10%10%，购买者自有资本要求的年收益率，购买者自有资本要求的年收益率12%,12%,则该类房地产则该类房地产的资本化率为（的资本化率为（ ）% %。v A.10.6 B.11.4 C.11.2 D.10.8 A.10.6 B.11.4 C.11.2 D.10.8 29v 9.9.某宗房地产，净收益每年某宗房地产，净收益每年5050万元，建筑物价值万元，建筑物价值200200万元

27、，万元，建筑物资本化率建筑物资本化率12%12%，土地资本化率，土地资本化率10%10%，则该宗房地产的总，则该宗房地产的总价值为（价值为（ ）万元。）万元。v A.417 B.500 A.417 B.500 C.460 C.460 D. 450 D. 450 v 10.10.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（ ）宗以上的类似房地产案例。宗以上的类似房地产案例。A.2 B.3 C.4 D.5A.2 B.3 C.4 D.5v 11.11.有两宗房地产，有两宗房地产，A A房地产使用年限房地产使用年限4040年，单价为年，单价为9696元元/ /平

28、平方米；方米；B B房地产使用年限房地产使用年限7070年，单价为年，单价为100100元元/ /平方米，资本平方米，资本化率为化率为8%,8%,则则A A单价与单价与B B单价的关系为（单价的关系为（ ）。）。v A. AA. A单价高于单价高于B B单价单价 B.AB.A单价低于单价低于B B单价单价v C.AC.A单价等于单价等于B B单价单价 D.D.无法确定无法确定 30v 1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A1.C2.B3.A4.A5.D6.D7.C8.A9.C10.B11.A31v 解解 该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在该题主要是注意区分

29、实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题：在估价中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄中，除了有租约限制的以外，都应采用客观收益。在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效清了此问题的基础上，该旅馆的价值测算如下：年有效毛收入毛收入=300=3004545365365(120%)=394.20(120%)=394.20(万元万元) )v 年运营费用年运营费用=394.2=394.230%=118.26(30%=118.26(万元万元) )v 年净收益年净收益=394.2-118.26=275.94(=394.2-118.26=275.94(万元万元) )v 旅馆价值旅馆价值=275.94=275.9410%=2759.4(10%=2759.4(万元万元) )323334v 解解 该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问该题主要是注意区分过去收益与未来收益的问题：价格是站在估价时点来看的未来净收益的现值之和。