房地产企业精细化管理全案

1、精细化管理全案系列目录房地产企业精细化管理全案（收集整理全版）目 录第3章 房地产企业投资策划管理93.1 项目投资策划管理流程103.1.1 企业经营计划编制流程103.1.2 宏观市场分析预测流程113.2 项目投资策划管理制度123.2.1 年度经营计划管理制度123.4 项目投资策划管理表单133.4.2 项目阶段投资回收分析表133.4.3 投资项目竞争分析调研表143.4.4 投资项目社会影响分析表143.4.5 前期工作阶段主要工序表15第4章 房地产开发项目启动管理164.1 开发项目启动管理流程174.1.6 开发项目施工报建审查流程174.2 开发项目启动管理制度184.2

2、.1 项目前期开发管理制度184.2.2 项目用地投标管理制度204.2.4 工程项目招标管理制度214.4 开发项目启动管理表单294.4.1 项目开发成本费用估算表294.4.2 企业项目投资时间控制表294.4.3 建设工程招标申请书304.4.4 建设投标报价清单表314.4.5 施工招标合同评审表314.4.6 施工招标合同会签表32第5章 房地产项目规划设计管理335.1 项目规划设计管理流程345.1.4 施工图设计管理流程345.1.5 施工图会审工作流程355.1.6 工程设计变更管理流程365.2 项目规划设计管理制度375.2.2 设计图纸自审细则375.2.3 设计图纸

3、会审制度375.2.4 设计图纸管理办法395.2.6 工程设计变更管理制度405.4 项目规划设计管理表单425.4.1 工程项目设计任务单425.4.2 设计任务修改审批表425.4.3 设计投标企业审查表435.4.4 设计跟踪检查记录单435.4.5 设计输出文件审查表445.4.7 施工图纸会审记录表445.4.8 工程设计文件发放单455.4.10 工程设计变更通知单45第6章 房地产项目造价预算管理466.1 项目造价预算管理流程476.1.7 安装工程预决算流程476.1.8 工程项目成本管控流程486.2 项目造价预算管理制度496.2.2 工程项目合同管理制度496.2.5

4、 工程项目成本控制制度546.4 项目造价预算管理表单606.4.1 工程预算作业进度表606.4.2 单项工程计量一览表616.4.3 分项工程计价内控表616.4.4 单项工程概、预算表616.4.5 项目工程预算汇总表626.4.6 安装工程费用估算表626.4.7 工程变更费用审核表636.4.8 开发成本费用估算表636.4.9 施工成本费用预算表646.4.10 工程进度付款确认单656.4.11 工程价款结算清单65第7章 房地产企业材料设备管理667.1 材料设备管理流程677.1.1 采购计划编制工作流程677.1.3 项目采购合同签订流程687.1.4 材料设备检验工作流程

5、697.2 材料设备管理制度707.2.1 材料设备采购管理制度707.2.2 重要设备招标采购办法737.2.3 材料设备运输管理制度757.2.4 材料设备领用回收办法767.2.6 仪器设备档案管理制度777.4 材料设备管理表单787.4.1 年度设备采购计划表787.4.2 月度材料采购计划表787.4.3 材料设备考察信息表787.4.4 材料设备采购询价表797.4.5 供应商评价记录797.4.6 合同谈判记录表807.4.7 合同信息统计表817.4.8 材料检验报告表817.4.9 设备验收记录单817.4.11 材料采购货款结算表827.4.12 材料采购付款汇总表82第

6、8章 房地产工程项目施工管理838.1 工程项目施工管理流程848.1.4 工程施工现场管理流程848.1.5 工程施工技术管理流程858.1.6 工程施工质量控制流程868.1.7 工程施工安全管理流程878.2 工程项目施工管理制度888.2.1 项目施工管理制度888.2.3 工程承包商管理制度938.2.5 工程施工质量管理制度988.2.6 工程安全文明施工规程1008.2.10 工程技术档案管理规定1028.4 工程项目施工管理表单1038.4.2 项目工程施工进度表1038.4.3 工程施工方案审批表1048.4.4 工程施工进度计划表1048.4.5 进度调整计划审批表1048

7、.4.7 周工程量统计表1058.4.8 工程管理日记表1058.4.9 内部工作联系单1058.4.11 工程质量检查表1068.4.12 质量隐患检查表1068.4.13 工程整改通知单1078.4.14 隐患停工登记表1078.4.15 施工质量监督日志1078.4.16 质量监督交底记录1088.4.21 质量控制资料核查记录108第9章 房地产企业装饰工程管理1099.1 装饰工程管理流程1109.1.1 装饰工程设计管理流程1109.1.2 装饰工程预算管理流程1119.1.3 装饰施工工程管理流程1129.2 装饰工程管理制度1139.2.1 装饰工程质量管理制度1139.2.2

8、 装饰工程安全管理制度1149.4 装饰工程管理表单1159.4.1 装饰工程项目计价表1159.4.2 装饰施工进度计划表1169.4.3 现场质量检查记录表1169.4.4 装饰工程验收记录表1179.4.5 装修工程汇总预算表1179.4.6 装修分项工程预算表118第10章 房地产企业营销策划管理11910.1 营销策划管理流程12010.1.2 项目市场调研管理流程12010.1.5 项目广告制作发布流程12110.1.6 企业公关活动管理流程12210.2 营销策划管理制度12310.2.2 营销策划人员工作守则12310.2.3 营销活动策划与实施细则12410.4 营销策划管理

9、表单12510.4.1 营销策划计划书12510.4.2 媒体推广计划表12510.4.3 销售推广计划表12510.4.4 策划内容执行表12610.4.5 营销费用预算表12610.4.6 项目市场调研表12710.4.7 宣传事项报告书128第11章 房地产企业销售实施管理12911.1 销售管理流程13011.1.2 销售计划制订流程13011.1.5 销售签约工作流程13111.1.7 客户来电接听流程13211.1.8 客户投诉处理流程13311.2 销售管理制度13411.2.1 销售管理工作制度13411.2.2 销售会议管理规定13611.2.3 售楼处日常管理规范13711

10、.2.4 客户接待工作制度14011.2.5 客户投诉管理制度14111.2.8 项目招商策划与组织工作指引14311.4 销售管理表单14811.4.1 销售工作计划表14811.4.2 客户促销计划表15011.4.3 客户到访征询单15011.4.4 来访客户分析表15111.4.5 销售行动计划表15111.4.6 客户签约申报表15111.4.7 签约客户确认单15211.4.8 保留楼盘控制表15211.4.9 销售情况周报表15311.4.10 回收款项明细表15311.4.11 客户投诉处理表15411.4.12 投诉案件统计表154第12章 房地产企业财务内控管理15512.

11、1 财务管理流程15612.1.1 资金管理工作流程15612.1.2 财务融资管理流程15712.1.4 固定资产管理流程15812.1.6 财务分析工作流程15912.1.8 税务核算申报流程16012.2 财务管理制度16112.2.1 财务预算管理制度16112.2.3 日常财务管理办法16412.2.6 企业存货管理制度16512.2.9 会计电算化管理制度16812.4 财务管理表单17012.4.1 年度财务费用台账17012.4.2 票据及存款日报表17012.4.3 审计查账记录表17012.4.4 营业利润测算表17112.4.5 财务审计报告表17112.4.6 公司财务

12、损益表17212.4.7 现金流量分析表17212.4.8 融资项目登记表17312.4.9 项目融资申报表17312.4.10 企业筹资需求分析表17412.4.11 筹资使用情况登记表17512.4.12 银行短期借款明细表17612.4.13 项目资金来源与运用表17612.4.14 企业筹资成本分析表17712.4.15 融资风险变动分析表17712.4.16 融资结构弹性分析表17712.4.17 贷款还本付息估算表178第13章 房地产企业绩效考核管理17913.1 绩效考核管理流程18013.1.1 绩效管理工作流程18013.1.4 绩效面谈工作流程18113.2 绩效考核管理

13、制度18213.2.1 绩效考核管理规定18213.4 绩效考核管理表单18913.4.1 总工程师绩效考核表18913.4.2 总经济师绩效考核表19013.4.3 总会计师绩效考核表19113.4.4 投资发展部经理考核表19113.4.5 项目开发部经理考核表19213.4.6 项目经理绩效考核量表19313.4.7 设计部总设计师考核表19413.4.8 造价管理部经理考核表19413.4.9 工程技术部经理考核表19513.4.10 材料设备部经理考核表19613.4.11 质量管理部经理考核表19713.4.12 营销策划部经理考核表19713.4.13 销售管理部经理考核表198

14、13.4.14 装饰管理部经理考核表19913.4.15 造价工程师绩效考核表20013.4.16 水暖工程师绩效考核表20013.4.17 结构工程师绩效考核表20113.4.18 电气工程师绩效考核表20213.4.19 质检工程师绩效考核表20313.4.20 安检工程师绩效考核表20313.4.21 工程项目施工员考核表20413.4.22 工程项目预算员考核表20513.4.23 工程项目质检员考核表20613.4.24 工程项目安全员考核表20613.4.25 工程项目材料员考核表20713.4.26 工程项目资料员考核表208第14章 房地产企业人事行政管理20914.1 人事行

15、政管理流程21014.1.2 行政经费控制流程21014.1.3 会议管理工作流程21114.1.4 员工出差管理流程21214.1.5 车辆使用管理流程21314.1.6 安全检查管理流程21414.1.7 访客接待管理流程21514.1.8 招聘录用管理流程21614.1.10 员工提薪管理流程21714.2 人事行政管理制度21814.2.1 办公用品管理制度21814.2.2 会议组织管理制度21914.2.3 企业文书管理制度22014.2.5 员工出差管理制度22214.2.6 企业档案管理制度22314.2.7 内部车辆管理制度22514.2.8 员工食堂管理制度22714.2.

16、9 员工宿舍管理制度22914.2.11 员工培训管理制度23114.2.13 员工奖惩管理制度23314.3 人事行政管理方案23514.3.4 校园招聘工作实施方案23514.3.5 新员工入职培训实施方案23614.4 人事行政管理表单23814.4.1 办公用品请购单23814.4.2 办公用品领用表23814.4.3 档案借阅登记表23814.4.4 印章使用申请单23814.4.5 会议召开申请表23914.4.6 会议召开通知单23914.4.7 会议议程安排表23914.4.8 会议过程记录表24014.4.9 内部车辆登记表24014.4.10 车辆使用申请表24114.4.

17、11 员工出差申请单24114.4.12 月度考勤汇总表24114.4.13 公司访客登记表24214.4.14 员工住宿申请表24214.4.15 员工奖惩申报表24214.4.16 招聘费用预算表24314.4.17 人员需求申请表24314.4.18 应聘人员登记表24414.4.19 转正申请审批表24514.4.20 培训需求调246查表24614.4.21 培训项目计划表24614.4.22 培训学员反馈表24614.4.23 员工调薪申请表24714.4.24 岗位调动申请表24714.4.25 岗位晋升评估表24814.4.26 员工离职申请表248附：弗布克已出版图书书目25

18、0第3章 房地产企业投资策划管理3.1 项目投资策划管理流程3.1.1 企业经营计划编制流程流程名称企业经营计划编制流程流程编号所属部门流程图相关制度/文书/表单会议讨论高层领导会议总经理总经办投资发展部等各部门开始收集内外部环境信息资料资料分析提出意见、建议确定目标，提出长期经营计划会议讨论是否通过会议讨论审查中期经营计划预案拟订中期经营计划预案汇总、编制年度经营计划发布年度经营计划并监督执行发布中期经营计划否是提交财务部进行预算编制、平衡编制部门年度经营计划确定中期经营计划汇总、分析中期经营计划提出部门中期经营计划修订并发布长期经营计划提供相关资料审核确定长期经营计划结束经营环境分析预测表

19、长期经营计划草案长期经营计划中期经营计划年度经营计划经营计划管理与执行规定编修日期审核日期生效日期3.1.2 宏观市场分析预测流程流程名称宏观市场分析预测流程流程编号所属部门流程图相关制度/文书/表单总经理投资发展部相关部门开始收集和分析历史数据提供相关资料信息提出预测模型确定分析预测目标选择预测方法实施预测分析编制“宏观市场分析预测报告”形成“宏观市场分析预测报告”报告存档应用报告结束审核国家相关政策法律文件部门相关记录宏观市场分析预测报告草案宏观市场分析预测报告档案管理制度编修日期审核日期生效日期3.2 项目投资策划管理制度3.2.1 年度经营计划管理制度企业年度经营计划管理制度应对年度经

20、营计划的编制、分解、执行、监督与考核等事项进行规范与约束，以确保企业经营计划的有效执行与顺利完成。以下是房地产公司年度经营计划管理制度，供读者参考。年度经营计划管理制度第1章 总则第1条 为了加强公司年度经营计划管理工作，促进公司的快速、健康发展，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条 本制度所指的年度经营计划包括各经营部门的年度业务计划、各管理部门的年度管理计划以及公司的年度人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条 本制度适用于公司各类年度经营计划的编制、执行和监督工作。第2章 年度经营计划的编制第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。第5条 年度经营

21、计划的编制程序如下。（1）每年年底，投资发展部根据公司中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。（2）投资发展部将拟定的年度经营目标传达至各部门，征求并汇总各部门的意见。（3）投资发展部根据各部门意见编制年度经营计划草案，并提交总经理办公会讨论。（4）投资发展部根据总经理办公会的讨论意见对年度经营计划进行修改，经总经理批准后执行。第6条 年度经营计划的内容主要包括公司年度经营目标、预计分阶段目标、各业务部门业务计划指标、编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求等。第7条 如遇特殊情况，公司年度经营计划可于年中调整一次，调整后的计划须经总经理办公会批准

22、。第3章 年度经营计划的分解第8条 每年年底，投资发展部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成各部门季度和月度的分解计划。第9条 投资发展部负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。第10条 各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月度，形成月度工作计划。第11条 公司总经理办公会讨论、审核各季度的分解计划和各部门的月度工作计划，并报总经理批准。第4章 年度经营计划的执行第12条 经营计划的下达时间和方式具体如下。（1）每年年底，总经理办公会向各部门下达年度经营计划。（2）每季度初，投资发展部下达下个季度经营计划和各部门工作计划。（3）每月月

23、初，投资发展部下达下个月度经营计划和各部门工作计划。第13条 各部门根据公司经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和公司整体经营目标、经营计划的实现。第14条 经营计划的调整规定具体如下。（1）确因客观因素影响需要调整年度经营计划时，必须由投资发展部提出申请并说明原因，经公司总经理办公会讨论通过后才能执行。（2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划时，必须由相关部门主管副总提出申请并说明原因，经公司总经理批准后才能执行。（3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划时，必须由相关部门经理提出申请并说明原因，经主管副总确认、公司总经理批准后才能执行。第15条 调整计划一律以

24、书面批复为准，在未接到书面批复以前一律按原计划执行。第5章 年度经营计划的检查与考核第16条 投资发展部负责跟踪、分析、报告公司计划的执行情况。第17条 各职能部门每月以书面形式报告一次计划任务的完成情况。特殊事项需要缩短报告周期的，由总经理办公会决定。第18条 各级领导必须随时监督、检查计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。第19条 检查计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。计划的实际完成数一律以统计报表数为依据。第20条 公司每季度对各部门计划执行情况考核一次，由投资发展部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论

25、。第6章 附则第21条 本制度由投资发展部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自发布之日起执行。3.4 项目投资策划管理表单3.4.2 项目阶段投资回收分析表项目名称建设性质建设期建设规模投资额（万元）投资回收期项目生命周期一、基础设施1道路2给排水3供电4通信二、交通设施1入口停车场2内部停车场三、绿化工程1近期2远期3.4.3 投资项目竞争分析调研表 项目名称因素及权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备 注位置价格配套设施物业管理质量建筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室内布置环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告效果停车位数量合 计3.4.4 投资项目社会影响分析表序号社会

26、因素影响范围和程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响2对居民生活水平与生活质量的影响3对居民就业的影响4对不同群体利益的影响5对弱势群体的影响6对所在地段文化、教育、卫生的影响7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响8其他影响3.4.5 前期工作阶段主要工序表序号编号工作名称工期（月）紧前工序紧后工序1市场调查、预测2投资机会与方案构思3规划设计及报建4投资经营方案策划5项目开发方案策划6项目营销方案策划7项目可行性分析8方案优化9建筑设计10征地拆迁11建筑施工图设计12项目报建13交纳各种税费14办理建筑工程许可证第4章 房地产开发项目启动管理4.1 开发项目启动管理流程4.

27、1.6 开发项目施工报建审查流程流程名称开发项目施工报建审查流程流程编号所属部门流程图相关制度/文书/表单结束领取“建筑工程施工许可证”核发“建筑工程施工许可证”对工程开工条件进行审查签字办理施工许可证签订施工合同按规定缴费审核确定直接发包方或中标人审核办理施工报建登记审核根据工程情况申报发包方式开始总经理报建人员项目开发部施工单位建设行政主管部门施工报建登记表报建资料、文件施工单位招标管理制度中标通知施工合同建筑工程施工许可证编修日期审核日期生效日期4.2 开发项目启动管理制度4.2.1 项目前期开发管理制度以下是房地产公司项目前期开发管理制度，供读者参考。项目前期开发管理制度第1章 总则第

28、1条 为规范本公司房地产项目开发管理工作，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家相关规定，结合本公司实际情况，特制定本制度。第2条 本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 各部门管理职责具体如下。（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程概算等工作。（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第2章 项目前期规划设计第4条 项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第5条 项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性

29、分析，其具体内容如下。1项目概况（1）项目名称。（2）项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。（3）项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。（4）项目的性质及主要特点。2项目用地的现状调查及动迁安置（1）土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。（2）人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数以及需动迁的人口数和户数等。（3）调查项目用地范围内建筑物的种类、数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。（4）各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管

30、线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及规划。（5）其他地下、地上物现状。项目用地范围内需要调查了解的地下物包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。（6）如需要进行拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。3市场分析和建设规模的确定（1）分析市场供给现状。（2）分析市场需求现状。（3）分析市场交易的数量与价格。（4）分析服务对象、制订租售计划。（5）确定拟建项目建设规模。第6条 项目开发部负责组织编写“房地产项目可行性分析报告”，报送总经理审核，并送达投资发展部。第7条 投资发展部根据房地产开发项目可行性分析报告，结合公司自身情况，对是否投资开发该项目做出决策。决策时必须

31、认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的可行性分析报告报董事会审批。第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门鉴证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制项目开发详细计划书，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图设计及优化。（3）委托施工监理、选择施工队伍，明确进场等事项的时间、人员安排和办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等的方式、

32、方法及相应计划安排。第10条 项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续，需要办理的手续主要包括如下几项。（1）向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领土地使用证和建设用地批准书。（4）向规划部门申请规划定点，办理建设用地许可证。（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置工作，拆迁完毕后请有关部门验收。第3章 现场施工准备第11条 项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，并编制地形图、工程地质勘察资料等。第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目

33、（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制项目施工组织总设计，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。第14条 项目施工组织总设计确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督、安全监督等手续。第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备、材料的选型和定位工作。相关部门应根据设备、材料

34、定位要求及施工组织总设计的时间安排，采用招标或议标的方式确定供货商。第4章 工程项目监理第17条 本公司所有房地产开发项目一律委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司由项目开发部采用招标或议标的方式确定。第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限以及与公司项目经理部的职责分工，并应制定对监理单位进行监督、管理、奖罚的合同或经济、行政管理措施和办法。第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照“委托监理合同”、“工程监理实施细则”对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按“委托监理合同”、“工程监理实施细则”对监理单位进行日常监

35、督。第5章 附则第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自发布之日起执行。4.2.2 项目用地投标管理制度以下是房地产公司项目用地投标管理制度，供读者参考。项目用地投标管理制度第1章 总则第1条 为规范本公司项目用地投标工作行为，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 本制度适用于本公司所有项目用地的投标活动。第3条 各部门的管理职责具体如下。（1）投资发展部负责土地信息的收集与整理工作。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理工作。（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第2章 投标信息的获取第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当

36、地政府或其他相关机构所发布的公告，以确保及时获得土地招标信息。第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标/拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式/竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标/拍卖文件。第6条 自发布公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资发展部、造价管理部共同讨论，以作出是否参加投标的决定，同时上报总经理。第7条 总经理应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，以最终确定是否参加土地的投标。第3章 投标准备第8条 初步决定参加投标后，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组建由投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员组成

37、的项目小组。（1）投标/拍卖公告或者投标邀请书。（2）标书格式申请书等招标文件。（3）参加投标的初步分析。（4）预计需要的资金额度。第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘察，核实三通一平等情况，并向有关部门核查该地块有无设立抵押等，发现土地现状与公告/邀请书内容不符或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。第10条 初步决定参加投标后，项目小组应立即组织人员完成项目论证报告。论证报告包括但不限于以下内容。（1）项目概况。（2）市场分析。（3）竞争分析。（4）投资收益分析。（5）项目综合评价及其对公司经营和发展的影响。第11

38、条 根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标截止日10日前确定是否参加投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织的答疑会。第13条 确定参加投标后，项目小组应在招标截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。（2）已填写的投标书/竞买申请书样稿。（3）项目可行性论证报告。第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第4章 投标实施第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。第16条 项目开发部应在截止

39、日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）标书申请书。（2）公司营业执照副本。（3）公司法定代表人证明书。（4）公司法定代表人身份证影印件。（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，发现违法现象须及时向招标人、拍卖委托人和其他相关机构提出异议，或者依法采取其他措施以维护公司的合法权益。第18条 参加项目投标的负责人应严格执行公司制定的价格策略，不得超出公司设定的价格区间，如有特殊情况应及时请示公司总经理。第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订“拍卖成交确认书”，与招标人/土地管理部

40、门签订“土地使用权出让合同”，给付价款，并在收到中标通知书后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标/竞买成功的分析报告。第20条 若投标/竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。第21条 招标人因标底/保留价被泄露等原因在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤消委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间进行继续跟踪，并将有关情况及时上报投资发展部。第22条 项目开发部应将投标书/竞买申请书等与投标/拍卖有关的资料备份，并存档保存。第5章 附则第23条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第24条

41、本制度自发布之日起执行。4.2.4 工程项目招标管理制度以下是房地产公司工程项目招标管理制度，供读者参考。工程项目招标管理制度第1章 总则第1条 目的（1）规范公司的招标活动，加强公司对招标工作的管理。（2）合理评估投标公司，选择与工程项目相匹配的承包商。（3）保证开发项目的质量、工期，降低开发成本，提高公司的投资效益。第2条 适用范围本制度适用于本公司所有分包工程、工程监理及所有甲供、乙供（包括三方合同）的工程材料采购、设备采购、工程外包等，以下情况除外。（1）工程造价在5万元以下或者采购材料设备在1万元以下的，经总工程师批准。（2）明码实价的商品以及垄断经营项目，经总工程师批准。（3）由公

42、司总经理批准的其他项目。第3条 管理职责1招标委员会。（1）招标文件的编制、招标公告的发布、资格预审和招标文件发售工作。（2）开标和唱标管理、评标规则制定及评标实施工作。（3）定标与合同签订工作。2项目开发部（1）负责组建招标委员会。（2）负责项目招标过程中各部门、人员的协调工作。（3）负责合同签订后的相关采购事项。第4条 招标原则（1）公平、公正、公开原则。（2）事前预算原则。（3）合理低价中标原则。（4）资质审查原则。（5）工程性质与施工能力相结合原则。（6）保密原则。第2章 招标方式的选择第5条 选择招标方式公司工程招标的方式主要有公开招标、不定向议标、定向议标三种。（1）工程发包、重要

43、单位工程发包采用公开招标的方式进行。（2）有特殊要求的单位工程发包和分项工程发包可采用不定向议标或定向议标。第6条 定向议标的工程发包范围（1）工程造价在10万元内的非关键工程。（2）因政策等原因，承包商目前处于垄断地位。（3）其他特殊原因。第7条 公开招标实行公开招标的工程发包，由工程部经理牵头、工程部组织招标活动。公开招标都必须有三家以上的投标单位参与竞标，但下列情况除外。（1）金额（工程造价）在5万元以下的工程可按照货比三家、合理低价的原则，通过承包商考察，报公司招标工作小组批准后确定承包单位。（2）某些已经过公司审批确定了长期合作伙伴关系的工程。（3）某些地方政府垄断工程。第8条 议标

44、实行议标的工程发包由项目经理牵头，项目开发部编制初步施工方案，招标委员会编制标底，并参照国家招投标法及行业相关管理办法由项目开发组织开展。第3章 项目招标管理程序第9条 制订招投标工作计划工程部根据项目的总体安排，提出项目招投标时间，工程部经理负责安排招标前的各项准备工作。第10条 组织招标委员会（1）招标前，工程部需根据国家相关法律规定成立招标委员会。（2）本公司未具备招标资格之前，可以邀请中介机构组织开展招标活动。第11条 招标文件的起草招标文件是投标人准备投标文件和参加投标的依据，同时也是评标的重要依据，主要用来阐明需要采购物资或服务的性质，通报招标程序将依据的规则和程序，并告知订立合同

45、的条件。招标文件由项目招标委员会负责编制，经分管副总审核后通过，具体内容包括以下八项。工程项目招标文件内容一览表项目具体内容1投标邀请包括文件编号、项目名称及性质、投标人资格要求、发售文件时间以及提交投标文件方式、地点与截止时间2投标须知包括资金来源、投标人的资格要求、原产地要求、澄清程序、投标内容要求、投标语言、投标价格和货币规定、修改和撤消投标的规定、评标的标准和程序、投标截止日期、开标的时间和地点等3合同条款包括一般合同条款和特殊合同条款，其中特殊合同条款是指根据具体采购项目的性质和特点而制定的补充性规定，或是对一般条款中某些条款的具体化4技术规格规定所购物资或工程项目的标准，不得要求或

46、标明某一特定的商标、名称、专利、设计、原产地或生产厂家，不得有针对某一潜在投标人的内容5标书编制要求为投标人提供标书制作的依据6投标保证金和履约保证金规定投标人投标和履约必须交纳保证金的条款，以及交纳数额、交纳方式、退还方式和退还条件等7报价表或供应单供货单应包括物资品名、数量、交货时间和地点等；报价表应包括项目名、简介、数量、单价、总价、中标后应缴纳的税费等8合同协议书格式主要内容包括协议双方名称、供货范围或工程简介、合同包括的文本以及协议双方的责任和义务等第12条 提出投标书要求公司在进行招标前应对投标单位的投标文件提出要求，一般情况下，投标文件应至少包括以下11项内容。（1）项目名称。（

47、2）投标单位。（3）投标单位现有的工作基础。（4）攻关内容及技术路线。（5）达到的技术经济指标。（6）计划进度及完成时间。（7）投标报价、构成细目及制定原则。（8）主要工作人员（姓名、性别、年龄、职务、职称、专业、分工）。（9）投标方资格和资信证明文件。（10）投标单位领导意见及签章。（11）投标单位主管部门意见及签章。第13条 编制投标书范本（1）招标代理机构依据国家相关法律、法规及公司要求组织专家组按一定程序评审投标书范本，确定后方可对外公布。（2）公司内部议标的投标书范本由项目公司经理牵头组织相关职能部门就投标书主要承诺与招标文件主要要求的一致性及技术的可行性、投标价进行询标，并作出书面

48、评审记录。第14条 招标文件的评审招标文件编制好后，公司工程部、财务部等部门及审计部法务主管应对其中的主要条款及要求进行书面评审，评审记录为招标文件修改及正式成文的依据。第15条 标底的编制（1）公开招标的标底原则上均委托社会中介机构编制，经公司领导确定后，由项目招标委员会编写委托说明，以确定标底的委托方式及编制原则。（2）非委托的标底由招标委员会组织编制，标底由总工程师组织审批，需要报招标管理机构审定的报招标管理机构审定，编制完成后的标底在公布前应严格保密。第16条 发出招标公告招标委员会根据招标工作计划发布招标公告，招标公告需包含以下内容。（1）招标部门的名称和地址。（2）招标项目目录。（

49、3）招标项目预期达到的经济技术指标及完成时间等；（4）获取投标标书的方法、地点和时间。（5）招标标书收取的费用等。第17条 资格预审项目正式招标前，公司应对投标人进行资格预审，然后向符合条件的投标人发售招标文件。预审工作主要包括以下内容。（1）应具备的符合项目要求的资质、营业执照。（2）近三年的合同履行情况、质量检查情况。（3）近三年的财务报表及资金运转情况。（4）现有的项目情况、自有设备、人力情况。第18条 收集投标书投标方应按招标方规定的时间、地点和要求，在投标截止日期前将投标书送到指定地点。第19条 成立评标委员会公司评标委员会成员主要包括副总裁、总工程师、财务部经理、工程部经理、各专业

50、工程师等，与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。第20条 投标书的评审（1）对于公开招标的投标书，由被委托的招标代理机构依据国家相关法律、法规及我公司要求，组织专家组按一定程序进行评审。（2）对于公司内部议标的投标书，由项目部经理牵头组织各相关职能部门就投标书的主要承诺与招标文件主要要求的一致性及技术的可行性、投标价进行询标，并作出书面评审记录。第21条 评标办法评标工作应遵循公平、公正、科学、择优的原则，评标程序分为初步评审、详细评审、推荐中标候选人与定标。1初步评审评标委员会根据招标文件规定的评标标准和办法，系统地对投标文件进行初步评审和比较，确定不合格投标人和进入详细评审阶段的投标人名单。2详细评审评标委员会根据招标文件确定的评标标准和方法，对初步评审合格的投标文件的技术部分和商务部分作进一