抑制房地产价格过快上涨的宏观政策研究

1、题目 抑制房地产价格过快上涨的宏观政策研究指导教师 完成时间教务处制独立完成与诚信声明本人郑重声明：所提交的毕业设计（论文）是本人在指导教师的指导下，独立工作所取得的成果并撰写完成的，郑重确认没 有剽窃、抄袭等违反学术道德、学术规范的侵权行为。文中除已 经标注引用的内容外，不包含其他人或集体已经发表或撰写过的 研究成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文 中作了明确的说明并表示了谢意。本人完全意识到本声明的法律 后果由本人承担。毕业设计（论文）作者签名:指导导师签名:签字日期:签字日期:摘要一、我国房地产价格过快上涨影响因素分析房地产价格的概念： 影响我国房地产价格的理论分析 房价

2、的过快上涨原因分析.1.3.11.3.21.3.31.3.41.21.3我国房地产市场过度投机 消费者及投资者对未来价格非理性预测银行信贷非理性扩张土地政策进一步推升了虚高的房价房地产价格过快增长带来的问题 1.5、抑制房地产价格过快增长的宏观调控政策的必要性 1.5.1. 房地产产业宏观调控是国民经济发展的要求 1.5.2. 房地产的宏观调控是缩小贫富差距，实现社会公平的客观要求1.5.3. 房地产的宏观调控是扩大内需的必然要求 二、我国房地产宏观调控工具及分析 我国的土地宏观调控政策 2.1.1我国的土地宏观政策内容 2.1.2我国房地产业土地供给存在的问题 2.1.3我国土地宏观调控政策

3、的重点 我国房地产金融宏观调控政策 2.2.1. 我国房地产业金融风险分析 2.2.2. 我国房地产金融宏观调控政策主要措施 2.2.3. 近年我国主要金融政策 我国房地产税收宏观调控政策 2.3.1我国房地产市场税收政策内容 2.3.2. 近年我国主要税收政策 2.3.3. 我国房产税改革内容及分析 2.3.4. 我国房地产业税收政策存在的问题 三、房地产宏观调控工具运用的思考 1.42.12.22.3455555777789101010101112抑制房地产价格过快上涨的宏观政策研究摘要近年来，随着我国城市化进程的不断加快，房地产业作为先导性、 基础性和带动性的产业，房地产业迅速发展并成为

4、国民经济发展中的 重要产业之一，同时由于供求关系以及大量的房地产投机活动， 我国 房地产价格不断上涨，百姓购房难已经成为社会关注的焦点和话题, 政府采取何种宏观调控政策抑制房价的过快上涨也成为保障房地产 市场健康发展的重要手段和举措。关键词：房地产价格过快上涨 土地政策金融政策税收政策、我国房地产价格过快上涨影响因素分析1.1房地产价格的概念:房地产价格是房地产经济中的一个核心问题， 它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源 的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商 品价值和地租资本化价格的货币表现。按照劳动价值论房地产价格的形成概念可表

5、述为 ：房地产开发、 建设。经营 过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值和土地所有 权价格综合的货币表现。1.2影响我国房地产价格的理论分析“供求价格机制论”和“生产价格机制论”是最主要的两个房地产价格理论，它们从不同层次解释房地产价格的运动。我国的房地产 市场的基本特征是：土地供应由政府控制，房地产市场则由市场调节;农村城市化进程不断加快，房地产市场供不应求。房地产价格远远高 于其成本“生产价格机制论”很难解释这一价格现象，而“供求价格机制论”则能很好的解释这一现象，因此“供求价格机制论”成为研 究我国房地产价格的主流理论，国家制定的主要宏观经济政策也从这 一理论出发。1.3房价的过快上涨原

6、因分析1.3.1我国房地产市场过度投机房地产价格是房地产市场的外在表现。由于我国房地产市场不完 善，存在过度投机行为，使房产成为投资品，房地产市场脱离基本的 供求关系，成为了非理性、不正常的无效市场，从而抑制了其他消费 需求，影响内需扩大，加剧经济结构失衡；大量资本由实业转到投机 领域，伤害实体经济；大量空置房造成了资源和能源的浪费，容易积 累较高的金融风险，形成房地产泡沫，可能引发经济危机 132消费者及投资者对未来价格非理性预测随着人口增加和城市化发展，土地和房产存在着潜在升值的空间，所以房 地产价格在人们的未来预期中也会不断上升。对房地产价格非理性预期，造成投资者将过多的货币资本投入到有

7、限的房地产买卖中，推动 价格不断上涨，从而促使房地产价格不断攀升。133银行信贷非理性扩张宽松的货币政策导致流动性过于充沛，使得投资者对于国内通货 膨胀的预 期很强烈，投资保值性需求明显增加，促进了房价的迅速上涨。1.3.4 土地政策进一步推升了虚高的房价我国土地属于国有或者集体所有，土地资源的配置是以政府调节 为主、市场调节为辅。在一级土地市场上，国家（政府）是土地的唯还要一供应者，企业要进入土地市场必须经过土地管理等部门批准,向地方缴纳土地出让金。正是由于目前的这种土地政策，使得地方政 府有获得土地收益的利益驱动，造成了现在批租土地总量失控，扭曲 土地市场价格，从而影响房地产市场的正常发展

8、。1.4房地产价格过快增长带来的问题1.4.1. 高房价成为中国老百姓难以承受之痛，住房需求作为居民 的刚性需求，伴随着城市化的快速发展，越来越的农村居民涌入城市,而房价的过快增长不仅不能使部分居民从城市化中收益，反而使无房 者生活更加穷困。1.4.2. 由于房地产的开发热，导致与房地产相关原材料等迅速攀 升，而房地产涉及的行业极多，极有可能导致严重通货膨胀的发生并 造成房地产泡沫，从而成为中国经济的最大隐患。1.4.3.房价过快上涨造成的高房价破坏社会和谐。同年人均工资 增长水平低于房价上涨水平，房价与年人均收入比例的不协调会造成 普通工薪阶层买不起房，蜗居、房奴现象会持续增长，对社会和谐稳

9、 定产生隐患。1.5、抑制房地产价格过快增长的宏观调控政策的必要性1.5.1. 房地产产业宏观调控是国民经济发展的要求在市场经济条件下，市场对资源既有自发调节的作用，房地产业 的发展也 会受市场机制的调节。同时，由于房地产市场存在失灵现 象：信息不对称， 房地产垄断，市场存在外部性、市场存在泡沫盒 贫富差距拉大，使得政府不得不对经济进行干预， 通过制定一系列政 策来纠正市场失灵，提高市场效率。宏观调控政策对房地产业的影响都可以依靠是巨大的面对我国房地产在发展过程中出现的以上问题, 宏观调控政策加以解决。1.52房地产的宏观调控是缩小贫富差距，实现社会公平的客观要求住房既是普通商品又是投资品，对

10、无住房的家庭而言，房价上涨 增加了租房支出和购买自有住房的难度， 使这部分人实现买房的梦想 变得越来越渺茫；对于有房且用来投资的家庭而言， 房价上涨能获取 出租和出售收益是房价上涨最大的受益者。 总的来看，房价过快上涨 会导致收入差距的进一步扩大。在市场经济下，为了保障每个人都有 房子住，政府就需要实施一些特殊的政策措施来帮助这些单纯依靠市 场解决住房有困难的群体，这就是住房保障制度，是会保障的一种。有利于维护社会稳定和促进社会公平。1.5.3. 房地产的宏观调控是扩大内需的必然要求由于房地产价格上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购

11、房支 出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严 重制约着居民消费的持续扩大。抑制房价过快增长，有利于增加居民 其他消费支出比重，扩大社会消费总量，提高居民生活水平和国民经 济的可持续发展。、我国房地产宏观调控工具及分析2.1我国的土地宏观调控政策2.1.1我国的土地宏观政策内容我国土地宏观调控政策主要内容包括土地供应总量调控、土地供 应结构调控、区域土地供应政策调控、土地供应方式调控、土地价格 调控、土地收益分配调控、土地利用监督管理等多个方面。2.1.2我国房地产业土地供给存在的问题我国房地产市场供求结构不合理。一些开发商热衷于开发大型 户、别墅、高档商品房，造成高档住房

12、与抵挡住房在数量与价格比例 不合理。别墅、高档公寓新开工面积从1999年至2007年呈上升趋势,并在2007年达到最高，总体上呈上升趋势；而经济适用房，自2001 年开始下降。到2005年达到最低，经济适用房在 2001年至2009年 间基本上呈下降趋势，新开工面积最多的是2001年5795.6万平方米。我国经济适用房和别墅、高档公寓配比不合理。经济适用房的建设力 度不够，房地产市场供求结构不合理。2.1.3我国土地宏观调控政策的重点目前房地产调控的土地政策重点是加强房地产用地供应总量调 控、房地产供应结构调控和房地产用地的监管， 主要体现在一下几个 方面:房地产用地供应总量调控。房地产用地供

13、应总量调控主要是根据 经济建设和房地产发展请款，通过制定土地年度计划，控制建设用地 总量来实现。基于我国当前处于城市化发展的快速上升阶段， 农村人 口涌入城市亟需大量个人住房，满足住房刚性需求成为解决民生问题 的基本要求，因此房地产用地总量调控的基本点应是满足由住房刚性 需求产生的房地产用地需求。房地产供应结构调控房地产用地供应结构调控主要是保证保障 性住房和普通商品房等用地供应，控制或禁止高档住宅用地和别墅类 用地供应。房地产用地的监管。土地宏观调控能否达到理想效果，关键在于 其政策是否能够真正落实，因此，加强房地产用地的监管，主要体现 在切实保证住房特别是保障性住房用地供应计划的实施，强化

14、住房用 地特别是保障性住房用地的供后监管，住房用地供应后不得擅自更改 规划和建设条件，特别是对已供应的各类保障性住房用地， 不得改变 土地性质和用途，不的提高建设标准、增加套型面积。2.2我国房地产金融宏观调控政策2.2.1.我国房地产业金融风险分析房地产业是作为资本密集型产业，房地产业和金融业的发展具有 互补性，房地产业大量持续的资金需求能有效的扩大金融业的房贷业 务，促进金融业的发展，而房地产本身的高附加值及其保值增值的特 点，又利于使其成为抵押贷款的可信对象。近年来商业银行针对房地 产业方面业务不断增多，尤其是房地产方面的信贷数额飞速增长，在 我国房地产市场资金构成中，不论是开发商的角度

15、还是从房地产需求 者的角度来说，有接近60%勺资金直接或者间接来自于商业银行贷款。随着我国商业银行房地产业务的不断提高， 风险也会随之增加，然而 我国商业银行信贷呈现防范能力差，风险集中的特点，商业银行缺少 合适的金融工具转移风险，一旦出现信贷违约，或者因管理疏漏带来 的信贷封信等情况，所带来的影响是不可预测的，甚至带来房地产市 场的动荡乃至影响整个国民经济。2.2.2.我国房地产金融宏观调控政策主要措施房地产金融宏观调控政策主要措施：调整住房首付款比例和住房 贷款利率、调控房地产信贷规模。2.2.3.近年我国主要金融政策从2009年下半年开始，房地产市场快速回热，国家采取严厉措 施开始调控，

16、其中在金融调控措施方面实行了更为严格的差别化住房 信贷政策。2010 年4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上 涨的通知规定：抑制不合理住房需求，提高多套房贷款首付比例, 增加住房有效供给，加快保障性安居工程和加强市场监管。2011 年1月26日，国务院办公厅关于进一步做好房地产市场 调控工作有关问题的通知要求强化差别化住房信贷政策，机枪住房 信贷政策执行情况的监督检查和对违规行为的处理。2.3我国房地产税收宏观调控政策231我国房地产市场税收政策内容在我国房地产市场宏观调控过程中国， 税收政策一直是重要的调 控工具之一，我国房地产税收调控政策主要是通过营业税、契税、个 人所得税、土

17、地增值税等政策调整进行的。我国现行的房地产税收制 度涉及房地产的开发取得、交易转让、保有等环节。2.3.2.近年我国主要税收政策2008 年下半年，针对受国际金融危机影响出现的房地产市场低 落状况，为对房地产交易环节有关税收政策进行调整，2008 年10月22日和12月29日，财政部和国家税务总局分别 下发了关于调整房地产交易环节税收政策的通知和关于调整个 人住房转让营业税政策的通知。2009 年12月22日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设 部发布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知。2010年9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布了关于调整房地产交易环节个人所得税优惠

18、政策的通知 。2011 年1月27日，财政部、国家税务总局再次下发了关于调 整个人住房转让营业税政策的通知。2.3.3. 我国房产税改革内容及分析2011年1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人 住房征收房产税改革试点，上海市和重庆市的试点方案同时出台。 房 产税的征收是有效减少房地产投资或投机需求，抑制房价过快上涨的重要措施。同时房产税存在一下问题：我国目前还没有达到将房屋和 土地合并征收房产税的条件，主要是因为：1.我国土地所有制属于国 家和集体所有，单位和个人只有土地的使用权没有所有权， 而土地上 的房屋则属于单位和个人的。所以我国土地和房屋所有权不具有完全 意义上的产权，不

19、能整体作为财产税的征税对象， 课税客体的所有制 形式不同，会增加征收难度。2. 土地和房屋的财产性质不同，课税的 目的也不同，土地具有不可以扩大的性质，但是房屋可以扩展增加。土地税和房产税政策就不能完全一致， 所以，对土地征税应该以抑制 土地投机和平均地权为目的。对房屋税则应该以调节房产所有人收 入，缩小贫富差距和提高房屋使用效益为目的。3. 土地和房产的估价 依据不一致。4. 土地和房屋所有权不能保证同属一个人，合并征收会 带来相关的操作问题。2.34 我国房地产业税收政策存在的问题目前我国大部分税种集中在房地产的开发取得和交易转让环节,有,保有期间的税种只涉及房产税和城镇土地使用税。重流通

20、、轻保 税收体系结构不合理是我国现行房地产税收制度存在的主要问 题。2.3.4.1现行的税收政策抑制房地产价格上涨的能力有限我国房地产市场具有典型卖方市场的特征，现行的税收政策对房 地产开发环节征税，税收负担能够向后转嫁到购房者身上， 并不能起 到降价的作用；二是我国房地产税收调控政策主要是打压短期二手房 交易，这在一定程度上阻碍了房地产市场交易， 从而推动了二手房价 的进一步攀升；三是持有环节的税负较轻、成本较低，这就鼓励房地 产投资、投机需求的增加，使房地产市场的需求量大量增加，加剧了 房地产市场供不应求的局面，进一步推动了房地产价格的上涨。2.342现行税收政策调整房地产供应结构效果不佳理想的税收制度应当实行差别的课税依据、 税率及税收优惠，按 照不同的档次的房地产产品。虽然我国多次出台相关文件