杭州富阳别墅项目市场可研性分析报告

1、杭州富阳别墅工程市场可行性研究报告 目录 第一章、杭州宏观市场分析 2 一、宏观经济分析 2 二、杭州房地产市场分析 3 三、 2009 年杭城楼市展望 5 第二章、富阳宏观市场分析 6 一、富阳简况 6 三、银湖板块区位分析 7 四、富阳银湖板块别墅市场分析 9 五、在售楼盘个案分析 10 第三章、工程分析 17 一、九龙工程分析 17 二、横山工程分析 22 第四章、工程综合评价 29 第一章、杭州宏观市场分析 一、宏观经济分析 08 年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境 出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭 州市经济的平稳较快发展

2、带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉 着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良 好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。 1-3 季度，杭州市完成地区生产总值 3321.11 亿元，按可比价计算同比增 长 11.6%，快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点，但增幅较上年同期有所减 少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值 116.88 亿元、 1697.39亿元和 1506.84亿元，增长 1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相 比回落 1、3.9 和 1.8 个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率 2.2%、

3、50.6%和 47.2%，产业结构为 3.5 ：51.1 ：45.4. 投资需求增长趋缓 1-3 季度，完成全社会固定资产投资 1221.77 亿元，较去年同期增长 20.1%，与上半年相比回落 4 个百分点。扣除投资价格上涨因素， 1-3 季度，实 际分别增长 6.1%、7.5%，同比回落 7.8 个百分点。 消费品市场增长平稳 1-3 季度，实现社会消费品零售总额 1148.76 亿元，增长 20.7% ，增幅同 比提高 4个百分点，扣除价格因素实际增长 12.4%，实际增幅同比回落 1.7 个 百分点。 对外贸易持续低迷，利用外资增速回落 受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进

4、出口增速自去年 6 月起始终在低位徘徊。 1-3 季，进出口总额为 373.69 亿美元，增长 14.9%，其 中出口 258.75 亿美元，增长 15.0%，外贸出口依存度同比下降 6.7 个百分点。 1-3 季，实际利用外资 26.84 亿美元，增长 29.3%，增幅同比回落 19.1 个百分 点。 财政收入总体保持增长 1-3 季度，杭州市实现财政总收入 744.59 亿元，增长 21.9%；地方财政收 入 375.54 亿元，增长 25.5%，同比分别回落 1.8 和 1.6 个百分点。其中与经济 运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严 峻形势，财政对经济

5、的滞后反映已逐步显现。 信贷投放有所增加 07年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至 08年 6 月底，贷款余额增幅回落到 12.3%的近年来最低点， 7 月开始出现回升。 9 月 末，杭州市金融机构本外币贷款余额为 9555.01 亿元，增长 15.6%；本外币存 款余额 11010.82 亿元，增长 19.8%，增幅同比回升 1 个百分点。 二、杭州房地产市场分析 开发经营 2008年 1-11 月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有 不同程度的上涨。 1-11 月，杭州市完成房地产开发投资 489.96 亿元 ，比去年同期增长 27.16%, 其中商品住宅投

6、资额达 368.3 亿元，同比增长 26.42%。 1-11 月，商品房销售额 536.35 亿元，同比下降 26.35%，其中商品住宅销 售额 464.26 亿元，同比下跌 29.07%。 房地产开发投资额与商品房销售额 商品房竣工面积同比上涨幅度放缓 1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方M比2008年同期上升 28.64 %。其中商品住宅竣工面积为 440.48万平方M同比增加23.79%。 1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方M同比下降了 36.75%。 其中商品住宅销售面积为536.18万平方M同比下降39.43%,销售压力严重。 商品房竣工面积与销售面积

7、商品房新开工面积上升幅度放缓 1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方M同比增加30.31%,增 速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为 737.95万平方M同比增加27.84% 商品房新开工面积 土地成交面积大幅缩水，价格微涨 2008年 1-11 月，杭州市主城区共出让土地 38宗，出让面积 104.07 万平 方M其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方M较去年同期上涨 21.26%。 2007 年与 2008 年同期土地成交类型及宗数对比 三、2009年杭城楼市展望 纵观 2008 年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环 境的影响，使得购房者的信心

8、丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回 调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不 断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11 月的成 交量较 10 月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅 市场的存量巨大，再加上 06、07 年出让的土地势必有部分将在 09年上市，楼 市 2009 年的销售压力巨大，预计 2009 年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行， 供需比将减小，价格仍将回落。 从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况 使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探 的空间

9、。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此 前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等， 09 年，购房 需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如 退税补贴等政策以刺激消费。 第二章、富阳宏观市场分析 一、富阳简况 富阳市地处浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。东接杭州市萧山 区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市、杭州市余杭区接壤，东北与杭州 市西湖区毗邻。 富阳市地处沪、杭、甬“金三角”交汇处，距杭州市中心 35 公里，是杭州 的西大门，是国务院首批的沿海开放县（市）之一，先后荣获全国园林绿化先 进城市、全国卫生城市、环境综

10、合整治优秀城市、浙江省文明城市等荣誉称 号。富阳行政区域面积 1831 平方公里，总人口 62.8 万，是一个“八山半水分 半田”的丘陵半山区。 富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以“两山夹江”为特点，天目山余脉绵亘 西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔300.5M。全市河流均属 钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程 52 公里，纳渌渚江、壶源江、新桥 江、常绿溪、龙门溪、青云浦、大源溪、小源溪、渔山溪等，沿钱塘江注入东 海。 全市低山、丘陵面积广大，地貌类型复杂。境内低山、丘陵面积 1385平方 公里，占全市总面积 75.7%，水面积占 5.6%，平原谷地占 18.7%，故有“八山

11、 半水分半田”之称。境内有低山、高丘、低丘、谷地、盆地、平原等多种多样 地貌。 二、房地产市场分析 2007年完成房地产投资 30.34 亿元，其中住宅 24亿，商业办公 4.31 亿。 房地产新开工面积77.53万平方M其中住宅62.98万平方M商业办公2.55 万平方M房地产施工面积316.47万平方M其中住宅262.68万平方M商业 办公用房30.01万平方 M 竣工面积75.84万平方M竣工住宅69.74万平方 M商业办公用房2.55万平方M 2007 年房地产实际销售面积 82.23 万平方 M 其中住宅 74.76 万平方 M 商业办公用房4.67万平方M实际销售额43.22亿元，

12、其中住宅39.33亿元， 商业办公用房3.04亿元。实际销售均价5256元/平方M其中住宅5260元/平 方M 办公楼7206元/平方 M 商业营业用房6322元/平方 三、银湖板块区位分析 打造三位一体的生态新城 银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是富阳接轨杭州的前 沿阵地。整个受降镇的规划面积是 54 平方公里，在杭州大都市郊区化的直接辐 射范围内，区位优势明显。目前居住用地占了 48%，村镇建设用地 31%，工业用 地 18%，公共设施、市政配套较少。 基于这样的现状，同时考虑到与杭州市西进战略的有效对接，最近获批的 富阳市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住

13、、旅游 休闲以及创意产业为一体的生态城市新区。这意味着原先单一的卧城定位开始 升级。 银湖板块交通规划示意图 未来受降区块将大力发展商贸商务、创意产业、科技型都市工业和生态农 业，即形成“一主、一副、三轴、四区”的用地布局结构。其中一主即以九龙 大道东端为主中心，集中布局办公商务、商业金融等主要公共设施功能区块； 一副即以 320 国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片的公共服务设 施；三轴即由九龙大道、祝闲线构成“十”字形相交的功能发展轴， 320 国道 由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条交通轴。 为打造三位一体的生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控 制性详细规划，今后银湖新

14、区将以“优化东西、打通南北”为银湖交通道路规 划设计的总体理念，开工完成一纵 （ 祝闲路 ）、二横 （320 国道综合整治工程受降 段、受降溪两岸景观道路 ） 、三环 （320 国道环线外移工程受降段、九龙大道、 九龙二环线 ） 道路“杭”字标准建设。 未来五年出让大量宅地 根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成 6300 亩土地的开发建设，其中 房地产开发面积将达到4000余亩、房产总建筑面积将达到 400万平方M根据 受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让的大量住宅用地，容积率的下 限都将控制在 11.2 ，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率的 鲜明特色。随着大批优质地块的

15、陆续推出，银湖板块也将鲜明打出“杭州西郊 新田园城市”的金字招牌。 该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居、七里香溪等 银湖村 320 国道以北的楼盘设绿都社区；伊甸山庄、紫云山庄、秀水山庄等银 湖村 320 国道以南的楼盘设银湖社区；在梓树大庄区块设九龙社区。 加快融入大都市步伐，率先实现由郊县向郊区的历史性跨越，这是富阳 市委、市政府实现社会经济快速发展的战略选择。地处富阳东北部的银湖板 块，由于毗邻杭城的特殊地理位置，决定其必然成为富阳融入杭州的桥头堡。 四、富阳银湖板块别墅市场分析 早在 1993 年，富阳市就在受降镇设立了银湖开发区，率先引入了房产开发 工程，银湖也成为

16、业界公认的杭州别墅发源地。 杭州的别墅市场经过十几年的发展和完善，各大板块的定位日趋成熟。之 江板块成了高档别墅的代名词，闲林形成了中产阶级可以接受的排屋别墅区， 西溪的豪宅别墅群正在崛起，银湖板块，溪流、植被、田园、山林等占据了天 然资源优势， 1994 年，杭州第一个别墅楼盘就在银湖诞生。 但是这些年来，由于自身市场定位的模糊性，在杭州新兴的中产阶级心目 中，银湖板块无法用一个清晰的词语形容，再加上杭州至富阳段的道路不通畅 等原因，这些年以来，银湖板块逐渐没落了。 富春山居、七里香溪、五月香山、上林湖、九龙一号等一大批高品质别墅 相继开发面市，为“住在银湖”区域品牌起到了推波助澜的作用。目

17、前，银湖 板块的别墅工程已多达十几个，开发用地达到 6000 余亩。 银湖地区以别墅为主的居住区已经初步形成了相当的规模，区域内整体的 成熟别墅区风貌基本形成。目前约有 10 多个别墅楼盘聚集在这个区域内，其中 包括九龙一号、九龙山庄、金都富春山居、清源上林湖、五月香山、万科公望 五、在售楼盘个案分析 九龙一号 楼盘名称：九龙一号 楼盘地址：位于富阳区银湖开发区九龙大道杭州野生动物世界旁 开发商：杭州银溪九龙房地产开发有限公司 物业管理：怡城物业管理公司 区域：富阳银湖板块 占地面积： 150亩 建筑面积：10万川左右 容积率： 1 房屋类型：排屋、少量独立式别墅 工程进度： 2007年5月

18、27日一期开盘，目前一期、二期已经售完，三期、四期在 售 小区配套：超市、洗衣房、咖啡吧 开盘时间 : 2008 年5月四期开盘 交房时间： 2008年1 2月底一期、二期交房，三期、四期 09年年底交房 房价： 350万-560万一套 主力面积：300-400 m2 工程简介： 九龙一号位于银湖板块杭州野生动物世界旁，背枕富春江山麓，南依九龙 大道，总占地 150 亩，建有联体排屋和少量独立别墅。采用市场稀缺的中式风 格，建筑古朴隽永，院落布局原汁原味，白墙青瓦下描绘出独有的中国气质。 小区追溯中式庭院生活，每户拥有 2-3 个私家院落 , 尽享温馨自在的宁静生活。 排屋面积约300-400

19、川，每户还设约100卅左右的底层空间。 万科公望 楼盘名称：黄公望森林别墅 楼盘地址：位于富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓 开发商：富阳万科房地产开发有限公司 物业管理：杭州万科物业服务有限公司 建筑设计单位 : 上海中房建筑设计研究院 景观规划：澳大利亚 EDI 国际设计公司 杭州午人景观 区域：富阳大银湖板块 占地面积： 930亩 建筑面积：244000 tf 容积率： 0.4 绿化率： 50% 房屋类型：一期排屋、二期独立式别墅 工程进度：一期已经交付，二期在建 开盘时间 : 一期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后的建造，二期 08年 11 月 22日开盘 交房时间：二期 09年

20、年底交付 房价： 450万-600万一套 主力面积： 340-380tf 工程简介： 2008 年，万科与黄公望结缘于杭州南郊的黄公望国家森林公园南麓，至此 开始了杭州高端别墅作业的实践与探索。 万科？公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以 340-380川为主的奢适独栋空间领悟 别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要的初衷，实现空间与时间的对话， 从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现“弱建筑，强生活”的哲学理 念。 清源上林湖 楼盘名称：清源上林湖 楼盘地址：上林湖位于富阳区银湖别墅区 开发商：浙江清源房地产开发有限公司 物业管理：清源物业 建筑设计单位：海南雅克设计机构； 景观设计：MAUN

21、SELLAECO观管理（香港） 区域：富阳银湖板块 占地面积：约 500亩 建筑面积：15.5万川左右 容积率： 0.46 房屋类型：排屋、独立式别墅 工程进度：一期已交付，二期在建 小区配套：超市、洗衣房、咖啡吧 开盘时间 : 2007 年10月二开盘 交房时间： 09年年底二期交付 房价：排屋面积200-360川，单价在10500-14000元/叭 别墅定制，每幢占地 2亩， 800-1000万元/幢 工程简介： 清源上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国 28 家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，占地约 500 亩，规 划建有独立别墅、双联别墅、联排别

22、墅等。清源上林湖花园距杭州市中心 公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人， 是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。 五月香山 楼盘名称：五月香山 楼盘地址：位于富阳区银湖开发区杭富路 开发商：杭州龙凤房地产开发有限公司 区域：富阳银湖板块 占地面积： 100亩 建筑面积：6.5万川左右 容积率： 0.96 房屋类型：排屋 工程进度：现房 小区配套：现代会馆、游泳池、球场 开盘时间 : 2004 年7月20日 交房时间：已全部交付使用 房价：目前仅剩2套排屋，240-250叭 9000元/ m2 工程简介： 五月香山别墅园位于银湖高尚住宅区，五月香山别墅园南望悠然

23、的西湖 山，北依国家级森林公园午潮山，是一个真正拥有双山景的排屋社区。 总占地面积100亩，规划总建筑面积65000余平方M建有联体别墅以及 少量度假公寓，共 300 余户，五月香山别墅园在杭州首推双山景排屋，利用自 然山地、溪流等不同地貌进行规划设计，集自然、景观、运动、休闲及居住于 一体，营造出一种明媚而富有激情、悠闲而充满情调的生活方式。 现代会馆内设有茶吧、餐厅、阅览室、棋牌室、桑拿浴室、及美容美发、 医疗保健服务等 , 满足居者的休闲的需求。 五月香山荣获 2004 年全国人居经典竞赛双项金奖 2004 年浙江人居经典楼 盘 2004 年十大明星楼盘 金都富春山居 楼盘名称：金都富春

24、山居 楼盘地址：位于富阳区银湖开发区 320 国道旁 开发商：浙江金都房地产开发有限公司 物业管理：浙江金都物业管理有限公司 区域：富阳银湖板块 占地面积： 1000亩 建筑面积：20万卅左右 容积率： 0.3 绿化率： 70% 房屋类型：排屋、独立式别墅 工程进度：一、二、三期已经交付使用，泽闲居二期一一网球TOWNHOUSE水 休闲排屋在建 小区配套：小区内配有中心会馆、私人会所两处，可提供餐饮、住宿、自助烧 烤、垂钓、游泳、健身等娱乐活动。同时，位于园区西南角的网球中心即将开 工建设，未来可为广大富春山居业主提供室内外网球习场、室内游泳池、室内 羽毛球、壁球馆、乒乓球等运动设施和茶室、酒

25、吧、影院等休闲娱乐设施 开盘时间 : 2008 年6月四期开盘 交房时间： 2003年6月一期交付， 2005年10月二期交付， 2007年8月三期交付， 泽闲居二期一一网球TOWNHOUS水休闲排屋将于09年6月交付 房价： 350万-500万/ 套 主力面积：250-300川左右 工程简介： 富春山居推出泽闲居二期网球TOWNHOUS山水休闲排屋，网球 Tow nhouse 为联体排屋，楼高3层半，建筑面积300-337平方M其中赠送车库层60-90 平方 M 价格在450万元/套左右。富春山居 Townhouse户型大约在250-300平 M 左右，户型设计以提高生活的舒适性为中心，大面

26、宽、浅进深、宽间距。整 体面宽一般在8M左右，最大可达9.3M。 总结： 在售别墅均为经济型别墅，物业类型主要为联排、双拼别墅，独栋别墅较少； 在售别墅定位均为经济型别墅，但在后期操作上均向高档类别墅靠拢，最 高总价达千万； 从在售别墅的面积来看，联排别墅主力面积在250-300平方M而独栋别墅 的主力面积在 350-400 平方 M； 从在售别墅的销售价格来看，联排别墅的销售单价在 10000-13000 元/平方 M独栋别墅在16000-18000元/平方M而万科公望区域相对九龙区域尚未 形成规模，价格略低，联排别墅单价在6000-7000元/平方M独立别墅单 价在 13000-15000

27、元/平方 M； 从销售的情况来看，受目前宏观经济影响，整体销售情况较差，基本处于 滞销状态，但从物业类型来看，独立别墅销售情况略好于联排、双拼别 墅； 购买客源为富阳本地，及杭州市区，暂无外来区域人员，其中以私营业 主，及杭州市区的中高层管理人员为主，在售别墅投资客较少，但在前期 已交别墅中，有部分投资客，； 别墅成交特点分析 银湖别墅成交呈现三大特点： 第一，成交单价主要集中在 量的 90%左右； 第二，成交套总价主要集中在 以上； 第三，成交套型主要集中在 量的 50%以上。 10000-15000 元/平方 M,占成交总 500 万元以下，占成交总量的 85% 250-350 平方 M

28、套型内，占成交总 可以看出，杭州银湖别墅的销售是以 经济型别墅 为主。 第三章、工程分析 一、九龙工程分析 1、 区位分析 地点：九龙大道旁，九龙山庄正对面 面积： 504亩，合 336168平方 M 2、 地块简况 工程地处九龙大道南侧，东西两侧均为山脉，地块南侧为少量民居； 地块东西两侧紧邻山丘，中间有自然水系，建设用地由坡地以及临湖的平地组 成。工程整体使用率达 75，用地内视野开阔，环境优越，是不可多得的高档 低层花园住宅的建设用地。 工程全貌 九龙大道 工程正对面的九龙山庄 3、地块SWO分析 优势（ S）： 工程地处杭州较为认可的银湖别墅板块，目前开发且较为成熟； 工程整体占地达

29、504 亩，在该区域属中型社区，易于开发及管理； 工程东西依山，中间平坦，内部分布自然水系，土地使用率达75%左 右，自然条件较好； 至杭州市区较为方便，从九龙大道转入 320 国道，进入市区，仅 40 分 钟左右。 劣势（ W）： 工程容积率较高，达 0.75 左右，很难规划为高档别墅区； 本工程的高容积率，势必使本工程建造大量联排别墅，而目前该区域滞 销产品，也均为联排别墅； 至杭州通道 320 国道，路面破旧，高低不平，对该区域形成高档别墅群 影响较大； 机会（0）: 该区域独立别墅销售情况均好于联排、双拼别墅，若以相关部门沟通 后，可适当降低容积率，建造以独立别墅为主的高档别墅区； 至

30、杭州通道 320 国道有望在近年列入拓宽工程，由目前的双向四车道， 拓宽至双向六车道； 富阳政府将在今后的 5 年内，再将推出 600 多亩低容积率土地，使银湖 板块形成规模效应的别墅区； 威胁（ T）: 该区域目前整体销售情况较差，基本处于滞销状态； 该区域将在今后的 5 年内推出大量的低容积率产品，未来竞争将越来越 激烈； 目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差， 为本工程未来销售带来一定压力 工程产品规划建议 规划方案：独栋别墅+高层住宅 社区主入口开设在九龙大道上，社区总征地面积336431M,可建设用地占 总征地面积的 75 %。社区总建筑面积273040M，其

31、中地上建筑面积 247240 社区容积率为0.73。 社区利用地块的原有水系，蜿蜒联结整个社区，共布置140户独栋别墅， 平均每户占地1.7亩，平均户型为380 M2/套，总建筑面积为53200 M2。 地块西北面布置7栋28层的高层住宅，建筑面积18144M，这部分产品为 满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率的话，不建议开 发。 整个社区共布置3处会所，九龙大道入口处和别墅、高层交界处的两个会 所为整个社区居民共享，地块南面会所为上峰集团企业私人会所。 工程投资收益分析 1、产品定价： 根据市场篇章节分析，再参考本工程的地理位置、工程市场定位、工程产 品规划以及未来宏观经济

32、背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的 建议销售价格如下： 1）高层： 4500元/平方M 2）独栋别墅：18000元/平方M 3）沿街商铺：8000元/平方M 2、成本分析: 各类成本 具体工程 估算金额（万元） 土地及前期费用 土地费用（150万/亩） 78720.90 前期工程费用 1712.41 启动资金小计 80433.31 工程建设成本 工程及配套费用 44585.52 政府规费 7256.52 不可预见费用 1638.24 物业维修基金 1256.53 小计 54736.81 销售及管理成本 销售费用 3660.16 管理费用 900.00 财务费用 6240.00 小计

33、 10800.16 税金 5.565%营业税及附加 12939.54 1.5%土地增值税 土地使用税 交易税 总成本 共计 158909.84 3、收益分析: 产品类型 销售收入（万元） 成本（万 元） 总利润（万 元） 高层 81648 （销售单 价4500元/平 M 109276.16 别墅 95760 （销售单价 18000元/平 M 37287.83 商铺 5600 （销售单价8000元/平M 4166.74 公建 0 2703.72 地下车库 0 5475.38 总销售收入 183008.00 158909.84 24098.16 投资回报率 15.16% 注：以上成本与收益测算详表

34、，请见附件一 总结: 为维持常规 15投资回报率，本地块投标竞价不宜超过150 万 元/ 亩； 高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降 低地块容积率，则不建议开发本类产品； 工程前期启动资金约为 8 亿元； 工程运作时间约为 3-4 年； 二、横山工程分析 1、 区位分析 地点：富阳沿江公路万科公望东侧 面积： 739亩，合 492691平方 M 2、 地块简况 工程地处富阳沿江公路北侧，工程南北为山丘，中间为平地，工程西侧紧 邻红十字会老年公寓、万科公望。 工程南侧被小山丘遮挡，沿江公路入口当对较为狭窄，人口宽度仅百余 M西侧为红十字会老年公寓，土地利用率较高，达95沖上，

35、但整体来看，风 水不佳。 工程南侧山丘 工程西侧红十字会老年公寓 工程全貌 工程西侧万科公望 3、 地块SWO分析 优势（ S）： 工程占地 739 亩，在该区属超大盘量，具有较好的规模优势； 工程地势平坦，土地利用率较高，利用率达 95%以上； 工程多面环山，进入小区意境幽远，外界抗干扰性强； 劣势（ W）： 工程正南被小山包遮挡，入口狭窄，仅百 M宽，自然条件较差； 工程西侧紧邻红十字会老年公寓，风水较差； 周边土地开发程度过低，尚未形成居住氛围。 机会（O）: 沿江大道将由目前的双向四车道拓宽至双向六车道，并建设为景观大 道； 工程所属区域在未来的一段时间，将成为富阳重点建设区域； 该区

36、域售价略低于银湖九龙板块，随着不断的开发建设，该区域未来升 值潜力较大。 威胁（ T）： 万科工程万科公望紧邻本地快，对未来销售将面临正面竞争； 未来 5 年该区域将推出大量低容积率土地，市场竞争将更为激烈； 目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差， 为本工程未来销售带来一定压力。 方案一： 工程产品规划建议 规划方案：独栋别墅山水排屋 本地块占地 739 亩，被两座小山峰所围合，形状极不规整，对规划设计带 来了极大的挑战。 社区主入口开设在沿江公路上，社区总征地面积492691M2总建筑面积 341590M2社区容积率为0.69。 地块南面布置97栋别墅，平均每户占地1

37、.5亩，平均户型为401 M2/套, 总建筑面积为 38880 M2。 地块北面布置联体式排屋，建筑面积294710M2这部分产品密度较高，多 为四联排及以上，品质有一定程度的降低。 企业会所设置在地块中间，起到分隔别墅区和排屋区的作用。整个社区共 设计4处会所，其中别墅区1处，排屋区2处，均为共享型会所；企业会所为 私人型。 工程投资收益分析 产品定价： 根据市场篇章节分析，再参考本工程的地理位置、工程市场定位、工程产 品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守的原则，拟定的 建议销售价格如下： 1）独栋别墅： 13000元/平方M 2）排屋：6000元/平方M 2、成本分析:

38、各类成本 具体工程 估算金额（万元） 土地及前期费用 土地费用（140万/亩） 107598.10 前期工程费用 2152.02 启动资金小计 109750.12 工程建设成本 工程及配套费用 48906.06 政府规费 7114.88 不可预见费用 2049.54 物业维修基金 1734.67 小计 59805.15 销售及管理成本 销售费用 4547.40 管理费用 900.00 财务费用 6240.00 小计 11687.40 税金 5.565%营业税及附加 16222.73 1.5%土地增值税 土地使用税 交易税 总成本 共计 197465.41 3、收益分析: 产品类型 销售收入（万

39、元） 成本（万 元） 总利润（万 元） 别墅 50544 （销售单价 13000元/平 M 25149.68 排屋 176826 （销售单价 6000元/平 M 168544.33 公建 0 3771.39 总销售收入 227370.00 197465.41 29904.59 投资回报率 15.14% 注：以上成本与收益测算详表，请见附件二 总结： 为维持常规15%投资回报率，本地块投标竞价不宜超过140万 元/亩； 本方案别墅及排屋的建筑密度较大，居住品质较低； 工程前期启动资金约为11亿元； 工程运作时间约为3-4年； 方案二： 工程产品规划建议 规划方案：独栋别墅山水排屋高层住宅 由于前

40、一个方案形状极不规整，不是别墅的理想开发福地，我们建议发展 商增加地块西北角临近地块，合围成约 1250 亩的，具有一定规模的别墅开发用 地，并且也利于规划方案的排布和设计。 根据这一设想，我们为发展商提出一个新的设计方案。社区主入口开设在 地块南面的沿江公路上，社区总征地面积832552M2,地上总建筑面积 574460M2社区容积率为0.69。 地块南面布置590户联体式排屋，建筑面积135700M2这部分产品密度较 高，多为四联排及以上，品质有一定程度的降低。 地块北面布置高层住宅，总用地面积 88689M2总建筑面积335810M2该 区域的容积率为 3.8 ，表现形式为约 30 层左右高层建筑。这部分产品为满足容 积率要求而设计，