凯旋国际销售百问

1、凯旋国际销售百问项目的差不多资料“凯旋国际”的位置答:陈江曙光中路开发商答:惠州市达利实业有限公司开发商详细资料 ,并开发过哪些楼盘 ?具体的历史背景如何 ?答:“凯旋国际”的规划技术经济指标“凯旋国际”开工时刻 ,竣工时刻“凯旋国际”公寓的使用年限有多长 ,从哪一年算起 答:地块为商业用地 ,酒店、商业的使用年限为 40 年,“凯旋国际”的周边配套答:周边配套完善 ,有陈江医院、陈江小学、仲凯学校、邮政局、建设银行、汇佳购物百货、肯德基、陈江客运 站等配套。离主干道距离答：紧邻陈江主干道曙光大道。楼高几层 ,其功能如何答：共 17 层，其中第一层至第三层为商业；第四层至第十七层为酒店公寓 本

2、小区有几栋楼 ?朝向 ?答：小区由一栋 17 层小高层建筑组成；坐南朝北 有关合作单位“凯旋国际”策划顾咨询公司 答：深圳市巨基房地产顾咨询有限公司凯旋国际”的承建商及承建过的项目答：凯旋国际”的建筑规划设计单位及设计过的项目答：凯旋国际”的监理公司答：凯旋国际”的物业治理公司 ,治理费 ?答：“凯旋国际”的宣传推广公司答：三口堂“凯旋国际”提供按揭银行有哪些答：“凯旋国际”社区有哪些配套答：大型生活商业购物广场项目周边配套购物答：汇佳百货、天地和购物广场、陈江商业街 肉菜市场答：汇佳百货学校答：陈江小学、仲凯学校银行答：建设银行、工商银行、中国农业银行 邮局答：陈江邮政局医院答：陈江医院、周

3、边有哪些饮食场所？答：嘉盛美味饭店 周边有哪些娱乐场所 ? 答：陈江宾馆、三洋酒店 周边有哪些休闲场所 文化设施 加油站 途径大巴路线 ?5 路:汤泉 -陈江汽车站 横沥18路:深圳-惠州 -大亚湾霞涌301 路:陈江-汤泉 汽车站 -南旋毛织厂668 路: 楼盘各朝向景观 ? 答：项目周边农民房居多6 路 :火车北站 - 陈江汽车站25路 :亚太市场 -三星电子318 路:潼侨镇-水口政府689 路:樟木头-惠州11路:火车站 -邮电局路口88路:深圳-惠洲333 路:陈江-淡水889路:火车北站 -塘吓12K:惠州-横沥16路:惠州-98路:陈江-淡水 99路:火车站368 路:汤泉-沥林

4、 398路:沥林999 路: 惠州 -大亚湾项目东面与南面以后规划 ,是否建楼 ? 答：目前项目是片区唯独一个可开发项目，片区已属陈江最繁华的商业圈建筑材料“凯旋国际”的建筑结构答：框架结构“凯旋国际”的设计风格答：现代四星级酒店建筑风格 公共部分交楼标准答：四星级精装修标准项目以何种方式交楼，户内交楼标准答：楼板厚度外墙厚度/户内隔热入理外墙颜色外墙材质是什么？窗框用什么材料？阳台栏杆什么材料否安装防盗网？ 玻璃颜色，厚度，是否有中空玻璃？ 外墙有无隔热处理住户大堂的面积/装修风格卫生间是否为下沉式？卫生间防水层材料是什么？ 楼间距多少本项目与后面边检楼间的楼间距为多少 ？有无预留空调位有无

5、设排烟道及排风口（厨房，厕所） 公共面积分摊多少公摊面积要紧包括哪些地点/如何运算小区人行步道宽度/几个出入口宽度购买顶层,天台是否赠送？天顶隔热防水如何处理？ 公建配套设施备情形小区是人车分流吗停车库出入口有几个，分不在什么地点从地下有电梯直上住宅吗？小区有无园林景观休闲空间/在什么位置/面积多大 小区有哪些智能化设施小区有无宽带/有哪些服务内容电梯品牌，运行速度,载重量，运行时刻小区有几个入口分在那几个方向住宅入口设在何处住宅电表安装位置 /每户有几条回路 上下水的管道是何材质 能够在装修时对墙体进行改动吗 ?收费情形物管费用 物管服务内容 /收费项目 /免费项目 物管公司是否代缴水 ,电

6、,煤气 ,电话,数字电视等各项费用 入伙费用多少 ?包含哪些内容 ? 小区宽带网开户及使用费用多少 ?公共部分水电是否分摊给住户 ,如何分摊 停车位是租是售 ,售价和租金多少 ?七 . 交易手续办理 办理专门行按揭需要提供哪些资料 ? 答:需提供:身份证,户口本（复印件）,收入证明原件 ,首期付款收据 办理银行按揭需要交哪些费用答:需印花税 ,公证费（港澳人士 ）,保险费（自愿交费 ） 办理银行按揭有什么限制条件答:年满 18岁以上中国公民 ,按揭贷款年限最长不超过 30 年且按揭贷款年数 +贷款人年龄男不超过 65岁,女不超 过 60 岁 .低于 18 岁能够做贷款人吗 ?答;不能够不满 1

7、8 周岁没有完全民事行为能力或限制民事行为能力的公民购房 :* 购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明 ,由其监人代为办理所有购房手续 .* 专门行不予按揭 ,客户可选择一次性付款方式购房 .* 与具有完全民事行为能力的公民联名买房 ,需先征求银行意见 ,方能确定是否可选择按揭传闻款方式 . 产权证什么时刻开始办理 ,如何样收费 /何时拿证答:入伙后六个月内 ,费用包括 契税为房屋总价的 1.5%或 3% 印花税务局总房价的 0.3% 如按揭需交转移登记费每户 :个人 50 元,单位 80 元 贴花:5元办理完产权登记手续 90 个工作日内购房合同一式几份答 :内地及港澳人员为一式四份 ,

8、外籍人员为一式五份 ,其中一份银行 ,一份国土局 ,一份进展商 ,一分购房人 ,外籍人 士一份公证预售期间户名可否做几部变更答:不能够车位可否办按揭答:不能够银行对收入证明有什么要求50%.请咨询答:国内银行要求 :收八证明必须是原件 ,要有公司财务专用章 ,同时个人房贷月供不能起过月收入的 有关按揭银行帐户月结单 .可不能够提早还贷款 /专门行要收手续费吗 ?答:能够 .违约金支付请咨询有关按揭银行 国家上下利率相应按揭贷款随之变动吗 ? 答 :随之变动 ,请咨询有关按揭银行 . 保险费是要一次性交付吗 ?如果提早还清贷款 ,未发生的保险费可否退还 答:保险费要一次性交付 ,如果提早还清贷款

9、 ,未发生的保险费能够聊系保险公司 ,要求退还 . 办理按揭需要多长时刻 答:在正常情形下 ,从客户按时递交按揭办理完毕 ,大致 1个月时刻 .签订按揭合同 ,多长时刻银行开始扣月供款答:1 个月内能够开始供楼不按规定日期交款 ,银行有什么处罚措施答:银行会收取滞纳金 （按日运算约千分之三 ）同时贷款人个人贷款信誉会降低 ,也会给日后的各种按揭贷款造成 的不便.如果达不到银行规定的收入与月供款的比例要求,可不能够由亲属担保答:能够 ,按照银行要求提供有关证明 .八 . 销售知识93. 使用面积如何测量 /测量依据是什么 ?答:套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙风光积 +阳台建筑面积a）套内

10、使用面积 :包括（1）卧房,起居室,厅,过道,厨房,卫生间,假层,厕所,储藏室 ,壁柜等.分户门内面积总和（2）跃层住宅中的房内楼梯按自然层楼的面积总和计入使用面积（3）不包含在结构面积几的烟囱 ,通气道等面积b）套内墙风光积：各套内使用空间周围的爱护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种，（1）、住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括外山墙）均为公用墙，公墙墙体 按水平投影面积的一半计入套内墻风光积；（2）非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙风光积；内墙面装修厚度均计入套内墙风光积；c）阳台建筑面积：（1）原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积运算建筑面积；（

11、2）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积；（3）凹阳台按其净面积（含女儿墙墙风光积）的一半运算建筑面积；凹进部分按其净面积的一半运算建（4）半挑半凹阳台， 挑出部分按其底板水平投影面积的一半运算建筑面积， 筑面积94. 户型面积 ,套数 ,比例 答：一房的单身公寓以及两房95. 售楼处地址 /电话0752-268111196. 现在登记或认购有何优待 开盘当天优先选房，额外一个折扣97. 解筹/开盘时刻 商业 11月 4 日，住宅 11月 11 日98. 均价/最低价 /最高价 均价 5500左右99. 付款方式 / 折扣 一次性和按揭100. 楼层差价格101. 示范单位有

12、哪几套 ,风格如何样 ?二、房地产专业知识 房地产专业知识培训教材差不多概念房地产：房地产是房屋和土地作为一种财产的总和，属于不动产。具体讲是一个包括土地开发、房屋建设、修 理、治理、土地使用权的有偿划拔，转让房屋所有权的买卖、租赁房地产的抵押、贷款以及由此而形成的房地产市 场的综合性产业。商品房：是指进展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可 领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。房地产特性：区位（区域）的固定性，固定互动的不动产业，房产周边环境、配套条件相互依靠。要分析房地 产质量、功能、价格必须与周边条件、环境综合指标考虑

13、。房地产营销：了解消费者需求，运用合适的产品、定价渠道、促销和服务的方法来满足消费者的需要。 房地产销售方式：房地产开发企业能够自行销售商品房，也能够托付房地产中介服务机构销售商品房。 房地产证：房屋土地所有权属合二为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用地地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、 使用、收益和依法处分的权益。土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、 协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让化给土地使用者。土地使用期满后，如该土地用途符合当时都市 规划要求的，土地使用者

14、可申请续用，经批准并补清地价后可连续使用。房地产市场：要紧包括房地产买卖、租赁市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地治理部门按土地 供应打算，采纳协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定年限，规定的用途及一定 的价格转让给房地产进展商或其它用地者的市场。二级市场是指房地产进展商按照土地使用合同的要求将建好的房 屋连同相应的土地使用权转让给单位放个人的市场。 三级市场指单位、 个人之间的房地产转让、抵押、租赁的市场， 它是二级市场基础上的第二次或多次房地产交易活动的市场。土地所有权形状：国家所有和集体所有。 三通一平：是指发进展基础上的道路通、水通、电通及场地平坦

15、； 七通一平：是指道路通、排污通、通迅通、电通、煤气通、上、下水通及场地平坦； 五证齐备： 商品房预售许可证、国有用地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划 许可证深圳市房地产中存在几类性质房产： 标准商品房（简称红本该房产能够在市场上自由流通自由买卖）微利房 （绿本不可转让介补交政府地价后可上市流通）福利房 （桔红、蓝本不可转让但补交政府地价后可上市流通）集资房 （绿本不可转让但补交政府要地价可上市流通） 绿化率：规划建设用地范畴内的绿地面积与规划用地面积之比。 容积率：是指项目规划建设用地范畴内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 建筑密度：即建筑复盖率，指项目用地范

16、畴内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 套内使用面积系数：当房屋按套（单元）运算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定 应分摊的公用面积的比率（ %）。土地使用权出让方式：招标、拍卖、协议商品房使用年限：居住用地： 70 年教育、科技、文化、卫生、体育用地： 50 年商业、旅行、娱乐用地： 40 年工业用地： 50 年综合或其他用地： 50 年加油站、加气站用地： 20 年预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，进展商将国土局规定的预售报批资料经审核批准达到 国土部门规定的要求所取得的销售认可法律文书。银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为

17、，业主先支付一部分楼款，余款由银行 代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权益和义务关系，由银行、业主和进展商三方签订。物业治理：是房地产治理市场化的综合性经营方式，分为爱护性治理和经营性治理两类。爱护性物业治理的职 能，要紧为高层与多层住宅，综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养修理、治安、消防、环境卫生及其 它服务，为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业治理除具有爱护性治理职能外，还通过对物业出租经营达 到回收投资和猎取利润目的。样板房与示范单位：样板房是指与实际房屋的结构相同，装修标准按进

18、展商的售楼书而定的房间是。示范单位 与样板房的装修区不，目的是为提供客户做装修参考宅建筑结构类型：1）钢结构（深圳赛格广场、纽约世贸中心）2）木结构（农村的木房子或寺院）3）钢筋混凝土结构（目前的大楼差不多上采取）4）砖混结构5）砖木结构土地种类：1）生地：指未能开发的不具备都市基础设施的土地，如农地、荒地；2）毛地：指具有一定都市基础设施，地上有需要拆迁而未拆迁的土地；3）熟地：指具备开发建筑条件，赶忙能够开始建筑的土地。 银行本票：银行签发的，承诺自己见票时无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。有效期不超过两个 月。银行汇票：是汇款人将款项交存当地出票银行，由出票银行签发的。由其在风

19、票时，按照实际结算金额无条件 支付给收款人或持票人的票据。有效期为一个月。银行支票：是出票人签发的，托付办理存款业务的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的 票据。二、综合类1、房地产登记的种类有哪些？ 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其他登记。2、房地产登记的权益人名称是如何确定的？ 房地产登记的权益人名称是按照如下确定：1) 企业法人，为该企业法人的法定名称； 国家机关、事业单位、为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；3) 非法人组织，为该组织贪污登记的名称或政府批准的名称；4) 个人，为合法身份证明上的姓名；5) 共有人，为各权益人的名称或姓

20、名。3、房地产登记是以什么为单位进行登记的？ 房地产登记是以一宗土地为单位进行登记的。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在 两个以上权益人的，各权益人分不对该宗土地上的建筑物、附着物的所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。4、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？ 房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。5、哪些房地产合同须办理公证手续？ 按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。三、初始登记类1、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？ 宗地地地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。如深圳市的土地，以宗地为差不多单位统一

21、编号， 叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范畴逐级体现其所在的地理位置。如：B10724那个地号表示福田区第 1带 07片第 24宗地。2、什么叫宗地图？什么叫证书附图？ 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的差不多情形。包括：宗地权属界线、界址 点位置、宗地内建筑物位置与性质、与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成 部分，要紧反映权益人拥有的房地产情形及房地产所在宗地情形。四、转移登记类1、什么是房地产转让？ 房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、 法人和其他组织， 通过买卖、 交

22、换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。2、什么叫房地产抵押？指债务人或第三人 （抵押人）以其合法拥有房地产作为担保物向债权人 （抵押权人） 提供债务履行担保的行为。 房地产按揭属于房地产抵押的一种形式。2、按揭贷款流程图借款人提出申请1、借款人必须是具有完全民事行为能力的中国 公民及有中国有合法居留权的境外人士；2、借款人有稳固的职业和收入，有偿还贷款的 能力；3、有贷款银行人可的资产进行抵押和符合贷款 银行规定条件的保证人为其担保；4、已缴纳不低于所购房屋总价 30%的房款或在贷款银行有不低于所购住房总价30%的存款；5、贷款银行规定的其他条件。1、 借款人填写个人住房贷款申请表；2、借款人

23、提交下列资料：身份证明（身份证、户 口本或其他有效居留证件）、经济收入证明、 购房合同、已缴房款收据或贷款银行存款单（复印件）；3、贷款银行对借款人的申请进行评估、审查。借款合同由借款人和贷款银行双方签订贷款银行抵押登记1、 借款人以所购房屋作为抵押物，借 款人与贷款银行双方签订抵押合同。2、借款人须到房地产登记机关办理 抵押登记手续，设定抵押权；3、抵押权设定后，所有有关抵押物权 属的证明文件均由贷款银行保管并承担保管责任借款合同生效贷款担保1、借款人须到贷款银行指定的保险公司办 财产保险一理抵押物在抵押期间的财产保险；、保险合同中要明确借款人的贷款行为是 该保险的第一受益人； 采纳专项提款

24、方式保险期限款银行按借款合同约定的时投保 刻将贷款直截了当金入不低于借贷款银息的帐户。贷款担保由开发商为借款人提供贷款担保，开发商、贷款银行和付款人三方共同签订保证合同。五、贷款期如遇利息调整，如何处理？按照人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的，实行合同利率，不分段运算；对一年期以上贷款， 于下一年初开始的，按相应期限档次利率进行调整。如借款人逾还款，如何处理？ 如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须 由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按 合同约定的时刻偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书

25、后， 必须赶忙补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数， 每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款罚息率计收。贷款人提早偿还贷款时，本息如何运算？ 借款人在提早归还贷款时，应提早 15 日向贷款人提出书面申请，同时 该通知一经发出即不可撤消。经贷款行同意，借款人可提早部分还本或提 早清偿全部贷款本息，提早清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收 贷款利息不作调整。六、房地产面积的测算建筑面积建筑面积指建筑外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和， 包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖，结构牢固，层高 2. 20 米以上（含 2.20米）的永久性建筑。运算一半的建筑面积有

26、哪些？有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半运算面积。 独立性的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面 积的一半运算面积。未封闭的阳台，按其水平投影面积一半运算面积。建筑物外顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半运算面积。 建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半运算面积。 4、什么是套内建筑面积？房屋按套（单元）运算的建筑面积为套（单元）门内范畴的建筑面积， 包括套（单元）内的使用面积、墙风光积及阳台面积。5、商品房的计价方式：从 2001 年 10 月 1 日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价） 计价或按套内建筑面积计价。6、什么是公用建筑面积？ 各产权

27、主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为 各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公用建筑面积和不 能分摊的公用建筑面积。7、公用建筑面积的分摊原则是什么？ 如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊运算；如无分 割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊运算。8、哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、 公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术 层、空调机房、消防操纵室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的 垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。9、哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机 动车库、公共开放