xx房地产估价报告

1、长春房地产估价报告房地产估价报告项目名称：长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 8单元-702-702室房地产市场价格评估委托人：金泽熙估价机构：新星宇房地产估价公司估价人员：林小帅估价作业日期:20XX20XX 年 1212 月 5 5 日一20XX20XX 年 1212 月 1919日估价报告编号：新星宇评字【20XX20XX】第021021号目录、致委托人函1 1二、估价师声明2 2三 、估价的假设和限制条件. .4 41 1、合法性前提。4 42 2 、最高最佳使 用假设。.4 4 3 3.、估价时占八、假设。.,.4 44 4、公开市场假设。.,.4 45 5、报 告 使用限 制条

2、件如下5 5四、 估价结果报告.5 5委托人6 6估价机构6 6估价对象6 6估价目的.6 6估价时占丿、 6 6价值疋义6 6估价依五、估价技2626一、致委托人函金泽熙：受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 8单元-702-702室的房地产市场价格进行评估。本报告的估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根 据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在 认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影 响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足 够的买方

3、和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时 点最可能实现的市场价格总值为人民币（大写）玖拾叁万圆整。新星宇房地产估价公司法定代表人：20XX20XX年1212月1919日1 1二、估价师声明我们郑重声明： 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确 的。 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正 的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设 和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制 条件”以及估价报告正文中相关说明。 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有 关当事人没有个人利害关系或偏见。 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-199

4、9)(GB/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、 真实性、公正性承担责任， 但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对 被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资 料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽 视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估 价机构以及估价人员不承担相应责任。2 2 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循

5、估价 原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基 础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因 素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具 的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用房地产估价规范(GB/T50291-1999)(GB/T50291-1999) 相关规定。未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价 值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在 办理抵押事宜时需全面考虑。参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章新星宇房地产估价公司 20XX20XX年1212月5 5日3 3三、估价的假设和限制

6、条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：1 1、合法性前提。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体前提如下：估价对象为在建工程，因委托人提供资料有限，本 次评估以估价对象合法开发为所设前提。估价对象为在建工程，尚未进行竣工测绘及产权登 记。故本估价报告中估价对象建筑面积数据为委托人所提供 的经批准的施工图纸数据，因设计变更等原因导致建筑面积 变化时，应对估价结果进行调整。2 2、最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可 靠，能使估价对象产生最大效应的使用。本次评估是以估价 对象按设计文件中的设计方案建

7、成为酒店、写字间、商场为 一体的现代化综合性物业使用为最高最佳使用。3 3、估价时点假设即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时 市场状况下形成的客观合理价格。估价时点后，估价报告有效期内，估价对象质量、使用功能布局、基础设施配套以 及房地产市场状况等发生变4 4化，均会对估价结果产生一定的影响。如果对估价对象 评估价值产生明显影响时，应对本估价结论进行必要的调 整。4 4、公开市场假设。即估价结果是在公开市场条件下形成的价格。公开市场 是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度的 追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进 行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件

8、公开且 不具有排他性。5 5、报告使用限制条件如下：本估价报告的估价结果仅为委托人在本估价目的一 房地产转让下使用，不得做其他用途。本估价报告不作为估价对象权属确认的依据。估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起 原则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期不超 过半年。6 6、其他假设与限制条件。对估价对象公开市场价格产生影响的因素是多方面的，具体规定如下: 估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。本次评估未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。5 5四、估价结果报告（编号：评字【20XX20XX】第021021号）委托人：金泽熙，住所为长

9、春市朝阳区同志街12031203号。估价机构：新星宇房地产估价公司，法定代表人为林小明，住所为长春市南关区长春大街 10561056号，房地产价格评估资格等级 为一级，证书编号为“建房估证字20XX20XX : 102102号”。估 价对象：估价对象为位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 8单元-702-702室，设计建成估价对象总建筑面积为155155 m2,其用途为住宅。估价对象于估价时点土建工程及建筑外装修工程已经完工。 估价目的： 为估价对象转让提供公开市场价格参考。估价时点：20XX20XX年1212月0505日。 价值定义：根据房地产估价规范第关于“房地产转让价格评估，应采用公

10、开市场价值标准”的规定，本报告评估估 价对象于估价时点状态下的公开市场价格。估价依据：房地产价格评估委托协议书；6 6施工许可证；中华人民共和国城市房地产管理法；国家及地方的有关法律、法规；房地产估价规范 (GB/T50291-1999)(GB/T50291-1999)；估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则 下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价 原则： 合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时 点原则。1 1、 合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使 用、合法处分为前提估价。2 2、 最

11、高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以 估价对象的最高最佳使用为前提估价。3 3、 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显 偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4 4、 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价方法：根据估价对象的特点，本报告将采用假设开发法和成本 法对估价对象进行评估。估价结果：7 7本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合 理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算， 结合估价经验与对影响房地产市场价值因素进行分析，确定 估价对象在符合报告中的有关假设以及限制条件的基础上， 在市场上有足够的买方

12、和卖方，并且进入市场无障碍的条件 下，于估价时点可能实现的市场价格总值为人民币（大写）玖拾叁万圆整。（十一 ）估价人员：林小明（十二）估 价作业日期：20XX20XX年1212月5 5日一20XX20XX年1212月0909日（十三）估价 报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自完成并提交估价报告日起原 则上规定为一年，当市场变化较大时，报告的有效期应为半 年。新星宇房地产估价公司20XX20XX年1212月5 5日8 8五、估价技术报告估价对象为位于长春市高新区硅谷大街以东新星宇和 悦8 8单元- -702702室，估价对象总建筑面积为 155155川、估价对 象于估价时点土建工程及建筑外装

13、修工程已经完工，电梯、扶梯设备以及中央空调机组等设备已运至施工现场。根据委托人要求的估价目的，本报告评估新星宇房地产于20XX20XX年1212月5 5日估价时点停止施工状态的公开市场价格。因此，需要对估价时点条件下，影响估价对象价格形成的各种因素进行分析。针对长春市高新区硅谷大街以东新星宇 和悦8 8单元- -702702室的建设标准和功能特点，分析影响其价格形成的因素主要有以下方面。11估价对象基本状况本次估价对象为长长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 8单元-702-702室房地产，房屋建筑面积为155155平方米，商 品房用途为住宅。新星宇和悦长春澳金房地产开发有限公司开发，位于高新

14、区硅谷大街以东，超越路以南，顺达路以 北，产品类型为住宅、写字楼。项目占地万平方米，建筑面 积约为2020万平方米，目前已开工，临时接待处在新星宇和 源的销售中心。新星宇和悦项目拥享区域的绿色水域资源，生态环境无 与伦比，项目被规划的 1010万平绿岛公园环抱，南侧有 1717万 平方米富裕河城市公园，富强河以及永春河均相伴左右。且 项目都为小户型产品，为投资客及刚需族提供了一次良好的 置业选择。9 9长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 8单兀-702-702室，建成于20XX20XX、钢筋混凝土结构，外墙面贴石材及瓷砖，大厅石材地面及墙面，石膏板造型吊顶，其他楼层公共部分均为石材地面及墙面

15、，石膏板造型吊顶。估价对象位于7 7层，两室一厅一卫一厨格局，朝向南。室内装修情况为：客厅地面 铺石材，墙面贴石材及木质壁板，顶面刷乳胶漆，局部石膏 板造型顶；卧室铺实木地板及地毯、 墙面为壁纸及木质壁板， 顶面刷乳胶漆，局部石膏板造型顶；厨房及卫生间地面及墙 面为石材，石膏板吊顶，厨房整体厨柜；阳台地砖墙面及顶 面为石材塑钢窗封闭；外窗为塑钢窗、室内门为木门、户门 为防盗门。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产结构施工质量良好，装修保 养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法 和现场观察法确定估价对象成新率为95%95% 2.2.估价对象权利状况根据商

16、品房买卖合同记载，估价对象买受人为鹿文德，商品房用途为公寓，房屋建筑面积为155155平方米，土地使用年限自20XX20XX年4 4月1 1日至20612061年4 4月1 1日。估价对象于估价时点存在法律纠纷，本次评估设定估价 对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存 在法律纠纷，评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地 产市场价格。10103.3.估价对象区位状况 高新区基本概况估价对象位于长春市高新区，高新区的社会经济发展、 城市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格 有明显的影响。高新区是长春市人口较多、总面积较大的城区。面积265265平方公里，常住人口万，流动

17、人口约4 4万。 按长春市城市总体规划，到20XX20XX年长春城区面积将达到 51245124 平方公里，高新区占 % %高新区涉外资源雄厚，堪称长春第一区。区域内云集了各大商业圈； 聚集了设在长春6060 % 以上的外国商社和 3030多家外国公司、绝大多数的外国企业， 长春市I I /3 3以上的星级饭店宾馆、一半以上的五星级饭店。目前高新区域经济总量位居长春市前列。随着商贸、月服 务业特别是网络等新经济的迅速发展，高新区已经形成了以 商贸、房地产、高新技术、金融、信息、商务办公、文化等 第二产业为龙头、门类齐全的产业结构；区域内集中了大量 商务办公和酒店、公寓等设施，并具有完善、便捷的

18、交通、 通信等现代化的基础设施和良好的发展环境，吸引了众多国 内外投资商纷纷云集到这里投资或设立办事机构，国际商务 氛围十分浓厚。雄厚的驻区资源、巨大的市场潜力、完善的 基础设施和大量的投资服务机构使高新区具有建设中央商 务区（CBDCBD）的综合优势。面向新世纪，长春市高新区将形成 科技与商务互动的发展新格局。估价对象区位状况位置：长春市高新区硅谷大街以东、地理位置较优越。社区成熟度：小区周边有万科花园、 芳园里小区、星城公寓、 飘HOMHOM居住小区，社区成熟度较高。1111自然环境和人文环境：估价对象小区内绿化较好，小区附近有南湖公园，自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施：

19、小区附近有中国银行、工商银行、建设银行、吉大医院、东北师大附小、欧亚卖场、 生活服务及教育设施较齐全。交通：164164路、239239路、124124路、193193路等多条公交车站， 交通便捷度较高。估价对象所处地区，土地现状开发程度达到宗地外“七通”，基础设施状况完全可以满足居民生活需要。4.4.估价对象市场分析20XX20XX年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开 发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的 继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市 场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。20XX20XX

20、年1-91-9月，全市商品房销售面积为万平方米，比上年同期增长倍，比20XX20XX年同期增长% %全市住宅销售面积为 万平方米，同比增长倍，比 20XX20XX年增长14%14% 20XX20XX年9 9 月份住宅销量大幅下滑。1-91-9月，全市销售商品住宅万套，已经超过上年全年住宅销售套数的% %其中，9 9月份全市住宅销售面积为万平方米，比 8 8月份下降1212% %比7 7月份下降% %当月住宅销售套数为万套，比8 8月份减少% %成交量达到今年 3 3月以来的最低值。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9 9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨% %涨幅比上月提高个百

21、分点，环比上涨 % %涨幅比上月回落个百分点，环 比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。9 9月份，我市二手住宅价格指数同比下降 % %降幅比上月缩小个百分点，环比上 涨% %价格环比在连续3 3个月上涨之后，本月涨幅比上月回 落个百分点。各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，二环 路以内商品住宅期房均价为 81098109元/ /平方米，三至四环路为 52055205元/ /平方米，分别比上半年上涨 226226元/ /平方米、457457元 / /平方米。受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影 响，5 5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态 势。前三

22、季度，房地产开发企业项目本年到位资金亿元，比 上年同期增长% %增幅比1-81-8月扩大个百分点。其中金融贷 款增长最快，为亿元，同比增长倍。自筹资金和定金及预收款分别为亿元和亿元，同比分别增长和。长春市政府始终致力于加强城市建设与管理工作，城市 面貌发生了巨大的改观，城市功能不断增强。良好的城市环 境与基础设施建设，使得长春市的投资环境不断改善，与此 同时投资领域也不断拓宽，长1313春市始终是中国北方的投资热点城市之一。因此、正对以上分析、长春市高新区楼房的前景光明。5 5、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进 行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上

23、 可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。 根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据 最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写 字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使 用。6 6、估价方法选用根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建 工程这一特点，本估价报告采用假设开发法与成本法进行评 估。7 7、估价测算过程市场比较法是以替代原理为理论基础，即将估价对象与 同一地区或同一供求范围内的类似地区中在较近时期发生 交易的类似房地产加以比较对照，从其既知价格通过交易日期修正、交易情况修正、房地产状况因素修正、区位状况修正、实物状况修正而得出

24、估价对象最有可能实现的合理 价格的一种方法。运用市场比较法评估房地产价格通常采用下列步骤： I广泛收集交易实例；n从中选取可比实例；川 建立价格比较基础；1414IV进行交易情况修正；V进行交易日期修正；W时行区位状况修正；VD进行实物状况修正；忸 综合评估决定估价额。市场比较法测算估价对象的价值1 1、可比实例的选取(1)(1) 可比实例一项目简介：紫金豪庭楼盘位于长春市东 起北亚泰大街，西至丙十二路，南至庆丰路，北至丙十七路。 项目共有住宅产品 1111栋，两栋公寓产品，另外还有大的商 业综合体。周边配套设施表15151616地理位置图(2)(2)可比实例二项目简介：大禹华邦西安大路909

25、0万平米CLDCLD中央生活区，据守西安大路一绿园主城区黄金枢纽，吉 林省俊业置地有限公司开发建设，二期城市公园全新启幕， 承载国际化都市人居的生活梦想，专为都市精英量身定制， 以9090万平米的恢弘气势全景呈现了国际都会、新版主城的 强大魅力。国际都会生活五大体系，通达各中心区的立体交通体 系，西安大路、春城大街城市干道瞬间直线连接人民广场、 红旗街、火车站；覆盖老人与儿童的园林休闲体系，长春公 园、天嘉公园、珍珠公园、森林公园、项目配套市政公园， 湖景环抱，雅致清新；优越完备的教育医疗保障体系，十一 高、八十七中、绿园小学、吉林大学、208208医1717院、绿园区医院等保驾护航； 完善的

26、生活配套服务体系， 金融通讯网点遍布，多个汽车配套服务店及加油站，家乐福 等超市、农贸市场配套，宠物商店、干洗店、鲜花店等便利 性商店随处可见；多元餐饮娱乐商业体系，1515分钟抵达重庆 路商圈，欧亚春城购物中心、华天酒店、金都大酒店等星级 酒店，游泳、健身、美体等多个主题会所，璀璨生活，应有 尽有。项目规划秉承国际化人本思想，力图打造开放型的社区 氛围，通过对总体布局和建筑的技术处理，加深人与城市、 人与自然、人与人之间的亲密接触，强调“离尘不离城”的 国际化生活准则，以 ArtDecoArtDeco欧陆风情建筑集群、度假式水 景生态园林、全功能复合生活业态等豪华组合，共同缔造国际都会生活范

27、本园区围绕16001600平米央心湖打造 71007100平米中央湖景绿地 景观，串联整个中央楼群，两侧延伸带分布休闲广场、雕塑、喷泉，风情花圃，观景凉亭等景观元素；20XX20XX平米国际私人会所，为城市精英提供了理想的商务社交和休闲平台；项目 园区7 7万平米国际休闲街、大型地下停车库等服务建筑，超 大体量的都市级别功能配套，拥抱未来都会生活。二期城市公园位于项目的西北部，4040栋高层和小高层产品，包括 8080120120川中央经典、130130150150川中央峰景、160160 220220川中央花府三个系列产品。 其中130130 150150川的中央峰 景与160160 220

28、220川的中央花府系列首创了长春奢享级中央居 住系统：欧式艺术门廊、精装入户大堂、私家电梯门厅（一 梯两户设计，电梯双向开门，双面进出，电1818梯门厅私家专属），更有双首层私家庭院设计，独享静 谧空间，品质华宅的中央气度完美呈现。大禹华邦时尚购物：欧亚春城店、家乐福超市、北京华 联、娜奇美商场、百佳丽商城、春城综合市场、欧亚超市天 嘉店，餐饮娱乐：华天大酒店、开元名都大酒店、丽晶大酒 店、碧丽湖大酒店，金融服务：吉林银行、吉林农村信用社、 建设银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄银行、农业银行， 白金教育：一高、八十七中、八十九中、绿园小学、正阳小学，医疗服务：208208医院、绿园区中医院、

29、国建妇产医院， 大禹华邦园区内有 7 7万平米国际休闲商业街和20XX20XX平米国际私人会所。交通状况：大禹华邦周边有1111条公交线路：228228路春城 大街下车北行500500米下车到售楼处、6464路春城大街下车北行 500500米下车到售楼处、364364路春城大街下车北行 500500米下车 到售楼处、263263路春城大街下车北行 500500米下车到售楼处、 5454路春城大街下车北行 500500米下车到售楼处、235235路春城大 街下车北行500500米下车到售楼处、107107路春城大街下车北行 500500米下车到售楼处、7 7路春城大街下车北行 500500米下车

30、到 售楼处、270270路在春城综合市场下车北行500500米到售楼处等多条公交线路及规划轻轨交通线路，6464路、364364路可直达重庆路商圈、234234路贯穿西安广场，红旗街商圈和南湖广场。1919可比实例因素条件比较项目 用途 交易单价 交易日期 交易情况 居住区 成熟成熟程度交通便捷度环境条件自然及人文景观区 域达到三通一达到三通一因素基础设施平齐全公共 配套设 银行等，齐置 全 与商业中心近 的接近程度建筑结构个别装修因素设备情况估价对象 住宅 待估 可比实例一 住宅 可比实例二 住宅 20XX20XX 年1212月20XX20XX年1212月20XX20XX年1212月 正常

31、正 常成熟方便好好正常成熟方便好好方便好好 达到三通一平齐全有超市医院平齐全有超市医 院有超市 医院 银行等，齐银行等，齐全 全 近钢混 精装齐全2020近钢混毛坯齐全钢混精装齐全2 2、可比实例修正系数调整（1 1）统一可比实例的销售单价。（2 2）区位状况修正调整。比较实例二处于估价对象同一区域，比较实例一、二处 于类似区域，根据表1 1比较参照物与估价对象的区域进行的 比较分析，确定比较修正系数为：设估价对象的区域价格为 100100，则实例一为100100 ，实例二为9898。（3 3） 房地产状况因素修正-实物状况修正。根据表1 1比较参照物与估价对象实物状况进行的比较分析，主要考虑

32、装修标准、结构功能、规模和设施等因素进 行修正，确定比较修正系数为：设估价对象的价格为100100 ，则实例一为9595 ，实例二为9595。（4 4）可比实例交易状况修正。一次性付清。（5 5）可比实例的日期修正。可比实例一、二、的交易日期接近，且在该期间内，写字楼类房地产价格基本平稳，因此可看作100100。于受经济发展及市场供需的影响，预计到 20XX20XX年7 7月2 2日，类似房 地产的价格将有 5%5%的下降幅度。为简化分析，本估价报告中假设在销售前提下，全部销售收入在20XX20XX年7 7月2 2日一次性变现。因此估价对象交易日期修正系数为9595。2121可比实例系数调整表

33、比较项目 销售单价（元/ /平方米）区位状况修正房地产状况因素修正实物状况修正估价对象可比实例一可比 实例二 待估 100/100100/100100/100100/10068006800 100/100100/100100/95100/9570007000 100/98100/98100/95100/95 交易情 况修正 100/100100/100100/100100/100100/100100/100 交易 日 期修正 100/100100/10095/10095/10095/10095/100居住区成熟程度 交通便捷度 环境条件 区域自然 及人文景观 因素 基础设施 公共配套设置商业中

34、心的接近程度 建筑结构 个别因素 装修 设备设施情况朝向 比准价格100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 - 2222100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100100/1001

35、00/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 68006800 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 100/100100/100 71427142取均值求，估价对象的比准价格单价： /2=6971/2=6971估价对象的比准价格为： 6971*15

36、5=10805056971*155=1080505 平方米（二）成本法1 1、土地取得成本根据委托方提供的国有土地出让合同，结合估价对象周边发生过的土地交易情况，综合确定其地价为 20XX20XX元/ /平方 米，土地契税为 3%3%即土地取得成本为： 20XX20XXX =2060=2060元/ / 平方米2 2、开发成本建筑安装工程费用按长春市现行建筑工程概算标准及类似物业建安成本测算，估价对象为剪力墙结构，现状为毛坯，取建安费用700700元/ /平方米。勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费，主要包括临时水、电、路及场地平整费，勘察、设计、可行性研究等费用，取建安费用的 5%5%勘察

37、设计和前期工程费 =700=700X 5%=355%=35元/ /平方米开发成本=2060+700+35=2795=2060+700+35=2795元/ /平方米 3 3、管理费用主要是指开办费和开发过程中管理费用支出，以土地取得费用和开发成本之和为计算基础，按3%3%提取，贝y：管理费用= =x 3%=3%=元/ /平方米23234 4、投资利息经过调查估价对象的正常开发周期为2 2年，而20XX20XX年一至三年的固定资产贷款利率为，考虑还有一些融资费用，估价人员经过研究确定投资利息率为。根据惯例，土地取得费用于开发初期一次性投入，开发成本在开发期内均匀投入，管理费用随土地取得费用或开发成

38、本的发生而发生，故有：投资利息 =2060=2060 XX 八2-1+27952-1+2795 XX (1+%)(1+%)八1-1=1-1= 元 / /平方米5 5、销售税费房地产销售税费重置价格的，故：销售税费=房地产重置价格% %6 6、开发利润以土地取得费用和开发成本作为计算基数。估价人员 根据市场行情，取直接成本利润率取12%12%得：开发利润=(2060+2795=(2060+2795 ) X 12%=12%=元/ /平方米 7 7、房地产 重置价格房地产重置价格=土地取得费用+ +开发成本+ +管理费用+ +投资利息+ +销售税费+ +开发利润=2060+2795+=2060+27

39、95+房地产重置价 格X% + +解一元一次方程得：房地产重置价格=/ /2424=8 8、估价对象的价值因为估价对象是纯毛坯房，所以折旧课忽略不计，即：估价对象价值= =房地产重置价格 = =元/ /平方米= =X 155=155=万元 七、估价结果确定综合确定估价对象的市场价值：以上采用两个方法的估 价结果相近，故采用简单算术平均法确定其市场价值，贝 1 1、估价对象平均市值单价=/2/2=元/2/22 2、估价对象市场价值总额=/2/2=万元根据以上计算结果，确定估价对象在估价时点的平均市值单价为元/ /川，大写人民币陆仟肆佰柒拾壹元陆角玖分整，公开市场价值总额为万元，大写人民币壹佰万三仟贰拾整。2525附件一、 估价对象的位置图2626二、 估价对象的相关照片27272828房地产估价报告项目名称：长春市高新区硅谷大街以东新星宇和悦8 8单元-702-702室房地产市场价格评估委托人：金泽熙估价机构：新星宇房地产估价公司估价人员：林小帅估价作业日期：20XX20XX年1212月5 5日一20XX20XX年1212月1919日估价报告编号：新星宇评字【20XX20XX】第021021号.5 5人目录、致委托人函1 1二、估价师声明2 2 三、估价的假设和限制条件.4 41 1、合法性、八 前提。.4 42 2、最高最佳 使用假设。.4 4