房地产估价123.doc

1、江南大学现代远程教育2012年下半年第一阶段测试卷考试科目 : 房地产评估第 1 章至第 3 章（总分 100 分）时间： 90 分钟学习中心（教学点）专业：学号：姓名：批次：层次：身份证号：得分：一、单项选择题：（本题共10 小题，每题2 分，共20 分）1、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（B）。A 估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B 估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C 估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D 估价对象状况为现在，房地产市场状况为过2、甲、乙两

2、宗相邻地块，市场价值分别为60万元和 40 万元，若将两宗土地合并则总价值为120 万元。 如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ C）万元。A 40B 48C 50D 603、某一交易实例房地产的使用面积为3 000 平方英尺， 成交总价为 120 万美元，分四次付款 （如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付 35 万美元，半年后付35万美元， 一年后付 30 万美元， 余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65 ，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ C）元人民币

3、/ 。（ 1 平方英尺 =0.0929 ）A 17484B 18020C 19754D 205394、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（B）。A估价对性B估价目的C估价时点D价值类型5、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ A）等设施或条件以及场地平整。A给水、排水、电力、通信B给水、排水、燃气、热力C排水、电力、通信、燃气D排水、电力、通信、热力6、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29 万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和 3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（D）万元。A 276B 282C 29

4、0D 2997、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（C），A估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去8、评估某宗房地产2011 年 9 月末的价格，选取的可比实例成交价格为2000 元 / ，成交日期为 2011 年 5 月末，该类房地产自2011 年 5 月末 2005 年 9 月末的价格每月与上月的变动幅度为 -2 5%，-1 O%，l 5%，-1 5%，0%。则该可比实例在2011 年 9 月末的价格为（A）元/ 。A 1980B 298

5、2C 2329D 23799、某建筑物实际经过年数为10 年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为筑物经济寿命为50 年，残值率为0%，用直线法计算该建筑物的成新率为（40 年，该建 A ）。A80%B82%C 83%D 92%10、与折现率性质不同的名词有（C）。A利息率B报酬率C内部收益率D资本化率二、多项选择题： （本题共10 小题，每题2 分，共 20 分）1、在房地产估价中，不受估价目的不同影响的是（CDE ）。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途2、下列（ABD）是对于房地产估价准确性的正确认识。A

6、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B所有的评估价值都会有误差C不能用物理量测量的误差来要求估价的误差D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小3、楼面地价 =（ AD）A 土地总价 / 建筑总面积B建筑履盖率C绿地率D土地单价 / 建筑容积率4、不属于估价中的最高最佳使用的是（BD）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度5、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的有（CD ）。A消费者的收入增加B作为替代品的房地产的价格上升C作为互补品的房地产的价格上升D

7、消费者预期其未来的收入增加E消费者预期未来的房地产价格上升6、下列引起房地产价格上涨的因素中，不属于房地产自然增值的因素有（CDE ）。A对房地产本身进行投资改良B需求增加导致稀缺性增加C通货膨胀D外部经济E提高建造成本7、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（ABCDE）。A 拖欠建设工程价款B 已抵押担保的债权数额C 房地产变卖处置费用D 诉讼费用E 其他法定优先受偿款8、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（CD）。A建筑平面布置B朝向、楼层C环境景观D土地开发程度E

8、房屋完损等级9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ABCD ）。A居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E居民收入水平的变化对房地产价格影响不大10、在房地产买卖中对估价有多种需要，不包括评估（BE）。A拟买卖的房地产市场价值B买方愿意支付的最低价C买方可承受的最高价D卖方可接受的最低价E卖方愿意接受的最高价三、名词解释：（本题共4 小题，

9、每题3 分，共 12 分）1、楼面地价：2、房地产价格：3、估价程序：4、四至：四、填空题 （本题共10 空，每空1 分，共 10 分）1、房地产估价的特性有、预测性公正性咨询性。2、房地产估价的主体就是，国家规定估价主体必须具有一定的。3、按计算单位的不同，土地价格可以划分为总地价、和。4、房地产估价是指对房地产的、和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断的过程。5、一般因素是指影响房地产价格的、共同的因素，五、简答题：（本题共4 小题，每题6 分，共 24 分）1、房地产价格有哪些基本特点？其来源于房地产的哪些方面？2、房地产价格的主要构成因素包括哪些？3、房地产价格的主要类

10、型有哪些？4、估价目的具体包括哪些？确定估价目的的意义？六、论述题：（本题共1 小题，共14 分）论述房地产价格影响因素江南大学现代远程教育2012年下半年第二阶段测试卷考试科目 : 房地产评估第 4 章至第 6 章（总分 100 分）时间： 90 分钟学习中心（教学点）专业：学号：姓名：批次：层次：身份证号：得分：一、单项选择题： （本题共10 小题，每题2 分，共 20 分）1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（A）范围之内。A 0520B 1520C 0515D 10152、承租人甲与出租人乙于5 年前签订了一套

11、住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 ，租赁期限为8 年，年租金固定不变为480 元 / 。现市场上类似住宅的年租金为600 元 / 。若折现率为 8%，则承租人甲目前的权益价值为（A）万元。A 619B 642C 720D 9583、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120 ，单位建筑面积的重置价格为800 元/ ，建筑物残值率 6%，年折旧率 2 2%，计算该建筑物的现值是（B ）元。A 76800B 79104C 77952D 815624、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应（A）。A越高B越低C不变D越可靠5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的

12、价值是(D) 。A. 有租约限制下的价值B. 共有房地产的价值C. 无租约限制下的价值D. 承租人权益的价值6、某商场的正常月租金按可出租面积计为40 元 / ，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000 ，可供出租的比例为95%，运营期为38 年，该商场的收益价值为（B）万元。A 690.40B 8284.79C 8720.83D 9746.817、建筑物净收益=（B）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。A建筑物重置价B建筑物现值C土地价格D房地产价格8、收益法中所指的收益是（C）。A估价时点前一年的收益B估价时点前若干年的平均收益C估

13、价时点以后的未来预期正常收益D估价时点前最高盈利年份的收益9、有一宗房地产总价为100 万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为（C）万元（收益可视为无限年）。A 30B 40C 50D 6010、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（D）。A资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 - 投资带来的优惠B资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 +管理负担补偿+投资带来的优惠C资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 +管理负担补偿 +通货膨胀补偿 - 投资带来的优惠D资本化率 =安全利率 +投资风险补偿 +管理负担补偿 +缺乏流动性补偿

14、 - 投资带来的优惠二、多项选择题： （本题共10 小题，每题2 分，共 20 分）1、建筑物重置价格的求取方法有（ABCD ）等。A单位比较法B工料测量法C指数调整法D分部分项法E成新折扣法2、下列表述中，正确的有（ABC）。A开发经营期可分为开发期和经营期B开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期C开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同D经营期可具体化为销售期和出租期E在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期3、确定路线价时，选取标准宗地应符合（ACE ）等要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形

15、E容积率为所在区段具有代表性的容积率4、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ABCD）。A增加抵押贷款B抵押期间对抵押房地产进行动态监测C抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款D处置抵押房地产E租赁抵押房地产5、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（BC）。A估价对象B估价时点C价值类型D估价方法E估价所需材料6、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，相互之间关系不包括（ABD）。A互补性B权益差别C替代性D外部环境差异7、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（CD ）。A说明估价报告的合法性、真实性B说明估价的独立、客观、公正性C规避估价风险D保护估价报告使用者E防

16、止委托人提出高估或低估要8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括(ABCE ) 。A. 土地补偿费B. 安置补助费C. 拙上附着物和青苗的补偿费D. 土地使用权出让金等土地有偿使用费用E. 安排被征地农民的社会保障费用9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有(ABCD ) 。A. 潜在毛租金收入B. 有效毛收入C. 净运营收益D. 税前现金流量E. 税后现金流量10、房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（ABCD ）等方面。A应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价B应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务C如果感到自己的专业能力有限而难以对

17、某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、D应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人E应接受继续教育，并在合理的执业范围内执业三、名词解释：（本题共4 小题，每题3 分，共 12 分）1、同一供需圈：2、可比基础：3、房地产净收益：4、资本化率：四、填空题 （本题共10 空，每题1 分，共10 分）1、采用市场比较法估价求得的价格，通常称为比准价格。2、生产费用价值论和替代原理为成本法估价提供了理论基础。3、运用成本法需要确定两个重要参数重新购建价格和折旧。4、成本法计算投资利息，应计息项目包括土地取得成本、 开发成本和

18、管理费用。销售费用如发生的时间较晚，数额不大时可以不计利息，销售税费一般不计利息。5、建筑物的折旧有物质折旧、功能折旧和经济折旧三种。五、简答题：（本题共4 小题，每题6 分，共 24 分）1、为什么要进行交易情况修正？2、成本法如何求取估价对象的价格？3、收益法对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，如何确定收益年限？4、收益还原法中的资本化率的确定需要考虑哪些因素？六、计算题：（本题共2 小题，每7 分，共 14 分）1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20 年，按月等额还本付息，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为1

19、2%，试计算综合资本化率。2、某宗房地产的年客观净收益为25 万元，综合资本化率为12%，经调查知该宗房地产中土地的使用年限尚有30 年，建筑物的寿命为20 年，建筑物残值率为零，在建筑物报废后土地尚能以 30 万元的价格转让，土地的资本化率为8%，求该房地产的价格。江南大学现代远程教育2012年下半年第三阶段测试卷考试科目 : 房地产评估第 7 章至第 10 章（总分 100 分）一、单项选择题： （本题共10 小题，每题2 分，共 20 分）1、估价时点应与（D）的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属2、某宗房地产的收益期限为40 年，通过预测未来3 年的年

20、净收益分别为15 万元、 18万元、23 万元，以后稳定在每年25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（A）万元。A 280B 285C 290D 2953、某写字楼年出租净收益为300 万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的l 2 倍，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗写字楼现在的价格为 （ D）万元。A 4580B 5580C 6580D 75804、某在建工程土地使用权年限40 年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000 ，年净收益为 480 万元，自开工建成的开发期为3 年，估计该项目

21、至建成还需 l 5年，已知报酬率为8%，折现率为l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（C ）万元。A 4023 04B 4074 10C 4768 50D 5652 095、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（C ）。A过去数据简单算术平均法B过去数据加权算术平均法C未来数据简单算术平均法D未来数据加权算术平均法6在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（C ）。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用7某类房地产2001 年初至2005 年初的价格分别为2300 元

22、/m2、2450 元 /m2、2650 元 /m2、2830元 /m2 和3000 元 /m2，其增减量的权重分别为0.1 、0.3 、0.2和0.4 ，按平均增减量趋势法估计，以 2001 年初为预测基期，则该类房地产与2006 年初的价格最接近于（B）元 /m2。A 3100B 3195C3285D 33008当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（B ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法9某城市2000年和2005 年普通商品房的平均价格分别是3500 元 /m2 和4800元/m2，采用平均发展速

23、度法预测2008 年的价格最接近于（C ）元 /m2。A 4800B 5124C5800D 712410、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（C）。A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。二、多项选择题：（本题共 10 小题，每题 2 分，共 20 分）1、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（BD）。A后退道路红线距离B土地使用期限C基础设施完备程度D容积率E合并的可能2、残余法是依据（AB）价格。A土地收益求取土地B建筑物收益求取建筑物C房地收益求取房地D房地收益单独求取土地或建筑物3、收益乘数有（ACE）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数4、房地产价格构成中的开发成本包括（BCD）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设旌建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费5下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ACDE ）。（建设工程教育网原创）A估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建