物业设备设施外包维保监管工作指引

1、物业设备设施外包维保监管工作指引项目内容和要求工 作 职 责1、职能业务主管部门负责维保单位的招 标，物业管理服务中心负责与中标维保单 位签订维保合同；2、物业管理服务中心负责对驻场维保责 任人的维修专业资格进行审核，并复印存 档专业资格证；3、职能业务主管部门和物业管理服务中 心分别指定专人负责维保单位维保工作 的监管，电梯监管人员须取得电梯安全管 理员资格；4、物业管理服务中心负责审核、职能业 务主管部门负责审批维保单位的设备设 施定期维保计划和整改方案；5、物业管理服务中心负责监督维保计划 和整改方案的执行情况；6、物业管理服务中心负责制订、职能业 务主管部门负责审批设备设施突发事件 应

2、急处理方案；7、物业管理服务中心负责定期组织进行 设备设施安全风险排查，并制订落实整改 措施；8、职能业务主管部门负责组织质量事故 发生原因调查、分析，并制定防范措施，物业管理服务中心负责组织落实；9、物业管理服务中心负责维保单位日常工作情况考核评分，职能业务主管部门负 责维保单位的季度工作评估和考核评分， 提出工作改进建议和意见；10、物业管理服务中心负责根据考核结果 支付维保单位维保款；11、职能业务主管部门负责每半年组织维 保单位召开一次工作沟通会。1、要求维保单位根据物业管理服务中心 设备设施现状制订月度、季度维保计划和 工作改进计划；日 常 维 保 监2、物业管理服务中心按照计划监督

3、维保 单位实施维保工作，当计划需要变更时， 维保单位须提前书面向物业管理服务中 心、职能业务主管部门提出计划变更申 请，经审批同意后方可实施；3、维保责任人进行维保工作时须按规定 要求着装、配带工牌，言行举止符合公司 规范要求；4、维保责任人在实施现场维保作业前， 须提前与物业管理服务中心维保监管人 进行沟通，将本次维保作业内容及需配合 或注意事项进行说明；5、维保监管人对维保责任人现场维保工 作进行跟进，包括维保过程、到达和离开现场时间；6、维保作业完成后，物业管理服务中心 维保监管人须对本次维保内容进行检测， 符合要求后签字确认；7、如需更换设备设施零部件，职能业务 主管部门和物业管理服务

4、中心的维保监 管人须现场确认零部件损坏情况，并控制 零部件更换的过程，确认所更换零部件为 原厂部件或与原厂部件质量相当的部件；8、当月维保工作结束后，维保监管人须 将本月相关维保记录进行存档，并按要求 及时报备政府相关行政主管部门，职能部 门维保监管人须不定期抽查维保记录；9、维保监管人须对风险排查问题点和职 能部门检查问题点限定整改日期，要求维 保单位按要求进行整改，并进行整改效果 验证；10、由于设备设施维保不到位引发的质量 事故，维保单位须向物业管理服务中心出 具事件报告和整改措施，维保监管人负责 进行整改效果验证。故1 处理监1、维保监管人定期对维保责任人和维保 单位的通讯状况进行检查

5、，确保通讯畅 通；2、接到应急信息后，消防维保责任人须 在1小时内赶到现场进行抢修；3、一般故障须尽快解决完成，最长不超 过24小时；4、消防系统严重故障须在故障岀现一周 内明确解决时间、解决方案，解决时间原 则上不得超过三个月，解决方案中须有故障 期内针对政府消防主管部门的消防检查 及突发火灾事故的有效应急措施；5、维保单位在接到物业管理服务中心的 报修通知后，须在30分钟内到达，物业 管理服务中心对维保质量和服务的评价， 可作为支付维保款项的依据之一。维 保 质 量 检 査1、职能业务主管部门每季度组织一次对 各物业管理服务中心消防和电梯系统的 检查；2、物业管理服务中心每月组织一次对项 目消防和电梯系统的检查；3、消防系统检查内容包括设备报警和设 备联动两部分，报警设备抽查比例为总设 备数的10%,将抽查结果在消防自动报 警系统测试记录表做好记录；4、电梯系统检查内容包括：机房、井道、 底坑、轿厢和层门等，检查覆盖管理服务 区域内所有电梯。维1、物业管理服务中心每月25日前完成对 维保单位的月度综合考核，并填写供方考服务月度评估报告；2、职能业